SIAT Roma: affrancazione e trasformazione online, procedura e pagamenti

Il SIAT Roma – Sistema Informativo Affrancazioni e Trasformazioni è la piattaforma telematica utilizzata da Roma Capitale per presentare e gestire le pratiche di affrancazione dal vincolo del prezzo massimo di cessione e di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà degli immobili interessati dalla disciplina dei Piani di Zona.

Dal 10 giugno 2023 tutte le nuove istanze di affrancazione e trasformazione, sia ordinarie sia semplificate, devono essere presentate tramite SIAT. Anche i pagamenti relativi alle nuove istanze vengono effettuati attraverso la piattaforma.

Il SIAT non serve però soltanto a protocollare la domanda. Attraverso il sistema è possibile seguire l’iter della pratica, trasmettere le integrazioni richieste dall’Amministrazione, effettuare i pagamenti previsti e acquisire l’esito.

Per capire invece quando serve affrancare un immobile, quanto costa e quali vincoli vengono rimossi, consulta la mia guida principale sull’affrancazione a Roma e procedura semplificata.

SIAT Roma: cosa sapere subito

Il funzionamento può essere sintetizzato così:

Questa è una delle differenze principali rispetto alle vecchie procedure, nelle quali domanda, pagamenti e comunicazioni erano distribuiti tra PEC, sportelli e altri servizi di riscossione.

Che cos’è il SIAT di Roma Capitale?

SIAT significa Sistema Informativo Affrancazioni e Trasformazioni.

È il servizio online di Roma Capitale dedicato a due procedimenti distinti:

affrancazione, cioè la rimozione dei vincoli convenzionali relativi al prezzo massimo di cessione e, quando applicabile, al canone massimo di locazione;

trasformazione, cioè il passaggio dal diritto di superficie al diritto di piena proprietà nei Piani di Zona per i quali ricorrono le condizioni previste.

Roma Capitale specifica che la piattaforma consente agli utenti abilitati di presentare istanze, monitorarne la lavorazione, trasmettere eventuali integrazioni e acquisirne l’esito.

Fonte istituzionale: SIAT – Sistema Informativo Affrancazioni e Trasformazioni di Roma Capitale.

Affrancazione e trasformazione non sono la stessa cosa

Questo è un punto fondamentale.

I due procedimenti sono collegati all’edilizia convenzionata, ma producono effetti differenti.

Un immobile può quindi trovarsi in una situazione nella quale è necessario valutare solo l’affrancazione, solo la trasformazione oppure entrambe.

Non bisogna inoltre supporre che trasformare automaticamente il diritto di superficie elimini qualsiasi vincolo sul prezzo di vendita: occorre verificare convenzione, data, regime applicabile e singola situazione dell’alloggio.

Per la seconda procedura consulta l’approfondimento sulla trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà a Roma.

Dal 10 giugno 2023 le nuove istanze passano tutte dal SIAT

Uno dei dati più importanti per chi trova ancora online vecchie istruzioni è questo:

dal 10 giugno 2023 tutte le nuove istanze di affrancazione e trasformazione devono essere presentate esclusivamente tramite SIAT, sia nella modalità ordinaria sia in quella semplificata.

Roma Capitale stabilisce inoltre che i pagamenti relativi alle nuove istanze vengono effettuati tramite la stessa piattaforma, e non attraverso il precedente Servizio Riscossione Reversali.

Pertanto una guida che oggi indica come procedura ordinaria quella di scaricare un modulo, recarsi all’Ufficio o trasmettere normalmente una nuova domanda tramite PEC è da considerare superata.

La PEC rimane prevista da Roma Capitale per specifiche comunicazioni relative a istanze presentate precedentemente secondo le modalità indicate dall’Amministrazione.

Chi può utilizzare il SIAT?

Il tipo di operazione possibile dipende dal profilo dell’utente.

Tecnico abilitato al SUET

Il tecnico del settore edilizio già abilitato al SUET può accedere al SIAT per presentare le procedure semplificate di:

affrancazione;

trasformazione del diritto di superficie.

Per la trasformazione, Roma Capitale ha esteso l’utilizzo della procedura semplificata sul SIAT ai tecnici SUET dal 6 aprile 2023.

Cittadino

Il cittadino può utilizzare SIAT per le procedure ordinarie secondo i profili e le condizioni previste dalla piattaforma.

Il sistema è rivolto, a seconda del procedimento, a proprietari e comproprietari; per l’affrancazione sono previste inoltre specifiche possibilità per gli ex proprietari che abbiano interesse sul bene.

Avvocati e commercialisti

Roma Capitale prevede inoltre la possibilità per avvocati e commercialisti non abilitati al SUET di richiedere una specifica abilitazione al SIAT attraverso il modulo e il canale indicati dall’Amministrazione.

Procedura ordinaria o semplificata SIAT?

Sono due modalità differenti.

Procedura ordinaria

Nella procedura ordinaria la domanda viene presentata dal cittadino attraverso SIAT e l’Amministrazione esegue l’istruttoria secondo il procedimento previsto.

Per affrancazione e trasformazione rimangono dovuti i diritti di istruttoria della procedura ordinaria, attualmente pari a €100, con pagamento attraverso SIAT.

Procedura semplificata

La procedura semplificata utilizza invece l’attività di un professionista abilitato, che assume sotto la propria responsabilità tecnica le verifiche e le dichiarazioni richieste e redige la relativa relazione asseverata.

Per l’affrancazione, Roma Capitale precisa che il cittadino non può presentare autonomamente la procedura semplificata asseverata senza un professionista, salvo il particolare caso in cui il proprietario stesso sia un tecnico professionista abilitato nei termini indicati dalle FAQ comunali.

La procedura semplificata per l’affrancazione deriva dalla D.G.C. n. 103/2020, mentre per la trasformazione è stata introdotta dalla D.G.C. n. 432 del 22 dicembre 2022.

I €100 di diritti sono ancora dovuti oggi?

Non nella procedura semplificata.

Questo è uno degli aggiornamenti che genera più confusione perché numerosi articoli online riportano ancora il vecchio pagamento.

La Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 113 dell’8 giugno 2023 ha eliminato i precedenti €100 di diritti di istruttoria per le procedure semplificate, sia per l’affrancazione sia per la trasformazione.

I €100 rimangono invece previsti per le procedure ordinarie.

I diritti di istruttoria non devono essere confusi con il corrispettivo dovuto a Roma Capitale, che viene determinato secondo la disciplina applicabile alla specifica procedura.

Il corrispettivo di affrancazione può essere rateizzato?

Sì.

La vecchia indicazione secondo la quale il corrispettivo deve essere sempre versato integralmente in un’unica soluzione non è più corretta.

Roma Capitale consente di rateizzare il corrispettivo di affrancazione fino a un massimo di 36 rate mensili, con importo minimo di €50 per ciascuna rata.

La convenzione integrativa può essere sottoscritta dopo il pagamento della prima quota; per le somme residue Roma Capitale indica l’applicazione degli interessi legali e la garanzia fideiussoria prevista dalla disciplina del D.M. MEF n. 151/2020.

Il D.M. 28 settembre 2020 n. 151 costituisce uno dei riferimenti nazionali in materia di rimozione dei vincoli di prezzo nell’edilizia convenzionata.

Fonte normativa: Decreto MEF 28 settembre 2020 n. 151 – Gazzetta Ufficiale.

Come funziona una pratica SIAT in procedura semplificata

La piattaforma è soltanto l’ultima parte di una verifica tecnica che deve iniziare prima del caricamento della domanda.

Un percorso corretto può essere rappresentato così:

verifica della convenzione → identificazione del Piano di Zona → controllo del diritto attuale → verifica del vincolo → documentazione → calcolo → relazione tecnica asseverata → SIAT → eventuali integrazioni → pagamento → Determinazione Dirigenziale → notaio → stipula e trascrizione.

Vediamo i passaggi principali.

1. Verifica della convenzione e del diritto

Prima di aprire la pratica bisogna stabilire esattamente:

• quale convenzione riguarda l’immobile;
• se l’area era originariamente concessa in diritto di superficie o ceduta in proprietà;
• se successivamente è intervenuta una trasformazione;
• quando è stato effettuato il primo trasferimento;
• quali vincoli sono ancora effettivamente presenti;
• quale procedura sia realmente necessaria.

Questa analisi è fondamentale perché non tutti gli immobili realizzati in Piano di Zona richiedono necessariamente oggi un’affrancazione.

Roma Capitale riconosce infatti specifiche ipotesi di cessazione dei vincoli collegate, tra l’altro, alla Deliberazione A.C. n. 10/2022.

Prima di pagare o presentare una domanda conviene quindi verificare se il vincolo esiste ancora.

Quando il vincolo è ancora efficace, è inoltre necessario verificare correttamente il valore convenzionale dell’immobile e il calcolo del prezzo massimo di cessione a Roma, distinguendolo dal corrispettivo necessario per l’affrancazione.

2. Raccolta e controllo dei documenti

La procedura tecnica richiede di ricostruire correttamente i dati necessari alla pratica.

A seconda del caso vengono verificati documenti quali:

• atto di acquisto o assegnazione;
• convenzione originaria;
• eventuali convenzioni integrative;
• nota di trascrizione;
• documentazione catastale;
• regolamento condominiale;
• tabelle millesimali;
• dati relativi all’operatore e al Piano di Zona;
• documenti del richiedente;
• eventuali precedenti istanze di affrancazione o trasformazione.

Le quote millesimali assumono particolare importanza perché possono incidere sulla determinazione del corrispettivo. Quando la documentazione condominiale presenta incongruenze è quindi opportuno verificarla prima dell’asseverazione.

Per approfondire il tema puoi consultare la guida sulle tabelle millesimali a Roma.

3. Relazione tecnica asseverata

Nella procedura semplificata il tecnico redige una Relazione Tecnica Asseverata, assumendosi la responsabilità delle informazioni e dei calcoli dichiarati.

Per l’affrancazione la relazione è predisposta ai sensi del D.P.R. 445/2000 ed è finalizzata anche alla determinazione del corrispettivo necessario alla rimozione del vincolo del prezzo massimo.

Non si tratta quindi di una semplice compilazione del portale.

Il tecnico deve essere in grado di ricostruire la situazione convenzionale dell’immobile e giustificare i parametri utilizzati nel calcolo.

4. Presentazione sul SIAT

Quando documentazione e relazione sono pronte, la domanda viene predisposta e trasmessa telematicamente.

Il SIAT attribuisce alla procedura un ambiente unico attraverso il quale il soggetto abilitato può:

presentare la pratica, controllarne lo stato, ricevere le richieste dell’Ufficio, trasmettere integrazioni, gestire i pagamenti ed acquisire l’esito.

Questo rappresenta una differenza significativa rispetto alla precedente gestione frammentata tra PEC e altri servizi.

Come si effettuano i pagamenti sul SIAT?

Per le nuove pratiche, Roma Capitale stabilisce che tutti i pagamenti relativi ad affrancazione e trasformazione devono essere effettuati attraverso SIAT.

Non deve quindi essere utilizzato, per le nuove istanze, il precedente servizio di riscossione delle reversali del portale capitolino.

Questo vale sia per i diritti eventualmente dovuti sia per i pagamenti generati nell’ambito del procedimento.

È quindi opportuno seguire sempre gli avvisi di pagamento prodotti dalla pratica SIAT e non utilizzare autonomamente vecchi canali indicati in guide non aggiornate.

Come verificare lo stato di una pratica sul SIAT?

Uno dei vantaggi del sistema è la possibilità di monitorare direttamente l’iter della pratica.

L’utente può verificare lo stato di lavorazione e, quando l’Amministrazione richiede documenti aggiuntivi, fornire le integrazioni previste.

Questo rende meno utile affidarsi a vecchi sistemi esterni di consultazione oppure recarsi fisicamente presso gli uffici semplicemente per sapere se una pratica è stata lavorata.

Per una pratica SIAT recente, il primo controllo deve quindi essere effettuato all’interno della piattaforma.

Se hai già presentato una domanda e vuoi capire come controllare l’iter, gli stati della pratica e le eventuali richieste dell’Ufficio, consulta la guida su come verificare lo stato di una pratica di affrancazione a Roma.

Cosa succede se Roma Capitale chiede un’integrazione?

La richiesta di integrazione non significa necessariamente che la procedura sia stata respinta.

Può dipendere, ad esempio, da:

• documento mancante;
• dato convenzionale da chiarire;
• quota millesimale non correttamente dimostrata;
• incongruenza catastale;
• calcolo da approfondire;
• precedente pratica da collegare;
• dati del richiedente da integrare.

Le nuove istanze SIAT devono essere gestite secondo le funzionalità della piattaforma. La PEC indicata da Roma Capitale resta invece utilizzabile per determinate integrazioni relative alle istanze presentate prima del passaggio esclusivo al SIAT.

Il principio operativo è quindi semplice:

pratica nata su SIAT → gestione attraverso SIAT; pratica storica → verificare il canale previsto per quella specifica istanza.

Cosa succede quando la pratica SIAT viene approvata?

Una delle novità importanti riguarda la gestione delle Determinazioni Dirigenziali.

Per ragioni di tutela della privacy, Roma Capitale ha stabilito che le determinazioni relative ad affrancazioni e trasformazioni gestite mediante SIAT siano emesse individualmente e non vengano più pubblicate cumulativamente sul portale istituzionale.

La determinazione viene:

comunicata all’interessato;

resa consultabile tramite SIAT con identità digitale;

trasmessa automaticamente al notaio indicato nella pratica.

Questo è un passaggio rilevante soprattutto quando l’affrancazione o la trasformazione sono collegate a una compravendita.

Dopo la Determinazione Dirigenziale cosa deve fare il notaio?

L’approvazione amministrativa non conclude da sola l’intero percorso.

Dopo la Determinazione Dirigenziale occorre perfezionare l’atto previsto e la relativa formalizzazione.

Roma Capitale indica che il notaio incaricato dal richiedente, dopo l’approvazione della Determinazione Dirigenziale, deve rapportarsi con l’Ufficio Convenzioni per la stipula dell’atto pubblico.

Il percorso non è quindi:

domanda SIAT → pagamento → immobile automaticamente libero.

È invece:

domanda → istruttoria → esito → pagamento secondo le modalità applicabili → Determinazione → stipula → trascrizione.

Questo aspetto è particolarmente importante quando l’immobile deve essere venduto.

Posso passare da una vecchia procedura ordinaria alla semplificata?

In molti casi sì, ma la gestione varia tra affrancazione e trasformazione e deve essere valutata sulla specifica pratica.

Roma Capitale ha previsto per l’affrancazione la possibilità di utilizzare la procedura semplificata anche in presenza di una precedente istanza ordinaria.

Per la trasformazione, Roma Capitale specifica che chi ha già presentato una domanda ordinaria può accedere alla procedura semplificata annullando la precedente istanza; viene inoltre indicata la possibilità di mantenere il regime originario quando risulta più favorevole rispetto a quello successivo.

Non conviene quindi duplicare semplicemente una vecchia domanda senza prima controllarne lo stato.

Quanto tempo impiega una pratica di affrancazione SIAT?

Per l’affrancazione la disciplina nazionale ha previsto un termine di 90 giorni per la conclusione del procedimento amministrativo.

Roma Capitale ha richiamato espressamente questo termine nella propria comunicazione relativa alle priorità operative delle procedure di affrancazione.

Questo dato non deve però essere confuso con il tempo complessivo necessario per:

preparare la documentazione, rispondere a eventuali integrazioni, effettuare i pagamenti, ottenere la Determinazione Dirigenziale, coordinarsi con il notaio e arrivare alla stipula.

Per questo eviterei di promettere genericamente “affrancazione conclusa in 90 giorni”.

La qualità e completezza del fascicolo iniziale incidono molto sulla gestione pratica del procedimento.

SIAT e vendita dell’immobile

La questione dell’affrancazione emerge frequentemente quando il proprietario decide di vendere un appartamento realizzato in edilizia convenzionata.

Prima di fissare definitivamente condizioni economiche e tempistiche della compravendita è opportuno verificare:

convenzione → diritto di superficie/proprietà → eventuale prezzo massimo → cessazione o permanenza del vincolo → necessità di affrancazione → eventuale trasformazione → tempi della pratica.

Questo evita di scoprire il problema soltanto durante la preparazione dell’atto notarile o della perizia bancaria.

La verifica dei vincoli convenzionali non sostituisce inoltre i normali controlli sulla regolarità dell’immobile.

Per una vendita è quindi opportuno coordinare l’analisi PEEP con la conformità urbanistica e catastale dell’immobile e, quando serve una verifica tecnica preventiva completa, con la Relazione Tecnica Integrata prima del rogito.

Errori frequenti nelle pratiche SIAT

Tra gli errori che possono complicare una pratica ci sono la presentazione dell’affrancazione senza verificare se il vincolo sia ancora esistente, la confusione tra affrancazione e trasformazione, l’utilizzo di tabelle millesimali non aggiornate, l’uso di vecchi valori o vecchie modalità di calcolo, il pagamento attraverso canali ormai superati, la convinzione che i €100 siano ancora dovuti anche nella semplificata e l’idea che il corrispettivo di affrancazione non sia rateizzabile.

Un altro errore è considerare SIAT come un semplice modulo online.

Nella procedura semplificata il valore del professionista è soprattutto a monte della piattaforma: ricostruzione della convenzione, verifica del diritto, controllo della documentazione, individuazione dei vincoli, calcolo e asseverazione.

Tre casi pratici

Caso 1 – Vendita di appartamento con prezzo massimo

Il proprietario vuole vendere a prezzo di mercato un appartamento realizzato in Piano di Zona.

Prima bisogna verificare se il vincolo del prezzo massimo sia ancora efficace.

Se permane e ricorrono i requisiti, può essere predisposta l’affrancazione tramite SIAT. Nella procedura semplificata il tecnico determina il corrispettivo e redige la relazione asseverata.

Dopo l’istruttoria, i pagamenti e la Determinazione Dirigenziale si procede alla formalizzazione notarile prevista.

Caso 2 – Vecchia domanda ordinaria ancora pendente

Il proprietario aveva già presentato anni prima un’istanza ma il procedimento non è stato concluso.

Non conviene presentare immediatamente una seconda domanda.

Prima si verifica la vecchia pratica, poi si valuta se mantenere il procedimento esistente oppure utilizzare la procedura semplificata secondo le modalità ammesse da Roma Capitale.

Caso 3 – Diritto di superficie e vendita

Dall’atto emerge che l’appartamento è ancora detenuto in diritto di superficie.

Affrancazione e trasformazione devono essere analizzate separatamente: rimuovere il vincolo del prezzo e trasformare il diritto sull’area non sono la stessa operazione.

La soluzione dipende dalla convenzione, dal Piano di Zona e dall’obiettivo del proprietario.

FAQ sul SIAT Roma

Cos’è il SIAT Roma?

È il Sistema Informativo Affrancazioni e Trasformazioni utilizzato da Roma Capitale per la gestione telematica delle pratiche di affrancazione e trasformazione degli immobili interessati dalla disciplina dei Piani di Zona.

Oggi posso ancora inviare una nuova affrancazione via PEC?

Per le nuove istanze no. Dal 10 giugno 2023 le nuove domande, ordinarie e semplificate, devono essere presentate attraverso SIAT.

Il cittadino può presentare da solo una procedura semplificata?

Per la procedura semplificata di affrancazione è necessario il supporto di un professionista abilitato che rediga la Relazione Tecnica Asseverata.

Il cittadino può presentare una procedura ordinaria tramite SIAT?

Sì. Roma Capitale consente agli utenti abilitati come cittadini di utilizzare SIAT per le procedure ordinarie previste.

I €100 sono dovuti per l’affrancazione semplificata?

No. I €100 di diritti di istruttoria sono stati eliminati per la procedura semplificata dalla D.A.C. 113/2023. Rimangono invece per la procedura ordinaria.

I €100 sono dovuti per la trasformazione semplificata?

No. Anche per la trasformazione semplificata la D.A.C. 113/2023 ha eliminato i precedenti €100 di diritti. Rimangono per l’ordinaria.

Il corrispettivo di affrancazione si può rateizzare?

Sì. Roma Capitale prevede fino a 36 rate mensili, con importo minimo di €50 per rata e le ulteriori condizioni previste per le somme residue.

Posso vedere online lo stato della pratica?

Sì. SIAT consente agli utenti abilitati di monitorare lo stato di lavorazione e gestire le eventuali integrazioni richieste.

Affrancazione e trasformazione sono la stessa pratica?

No. L’affrancazione riguarda principalmente la rimozione dei vincoli sul prezzo/canone; la trasformazione riguarda invece il passaggio dal diritto di superficie alla piena proprietà.

La Determinazione Dirigenziale viene ancora pubblicata online?

Le determinazioni SIAT relative ad affrancazione e trasformazione vengono oggi emesse individualmente e non più pubblicate cumulativamente sul portale; sono comunicate agli interessati e rese disponibili secondo le modalità indicate da Roma Capitale.

Dopo l’esito SIAT ho finito la procedura?

Non necessariamente. Quando è prevista la stipula della convenzione o dell’atto, dopo la Determinazione Dirigenziale deve essere completata anche la fase notarile e la relativa trascrizione.

SIAT Roma: il portale non sostituisce la verifica tecnica

La digitalizzazione delle procedure ha reso più semplice presentazione, tracciamento e gestione amministrativa delle pratiche di affrancazione e trasformazione.

Non ha però eliminato la necessità di verificare correttamente convenzione, Piano di Zona, diritto sull’immobile, quote millesimali, eventuali trasformazioni precedenti, permanenza dei vincoli e criteri di calcolo.

Prima di presentare una procedura semplificata verifico quindi il fascicolo e i dati dell’immobile, ricostruisco la situazione convenzionale e soltanto successivamente preparo la Relazione Tecnica Asseverata e la pratica SIAT.

Per l’inquadramento completo del procedimento consulta la guida su affrancazione Roma: procedura semplificata, costi e tempi.

Fonti normative e istituzionali

Questa guida è stata verificata utilizzando principalmente fonti ufficiali di Roma Capitale e la normativa nazionale.

Roma Capitale – SIAT Sistema Informativo Affrancazioni e Trasformazioni

Roma Capitale – Affrancazione dei prezzi massimi di cessione e FAQ

Roma Capitale – Procedura semplificata affrancazione

Roma Capitale – Trasformazione del diritto di superficie in proprietà

Roma Capitale – Procedura semplificata trasformazione

Gazzetta Ufficiale – Decreto MEF 28 settembre 2020 n. 151