Come posso sistemare la piantina di casa diversa

Come posso sistemare la piantina di casa diversa

Avrai sicuramente notato prendendo la planimetria al catasto diversità rispetto alla realtà. Ed è per questo che vuoi sapere come puoi modificare la piantina del catasto e quanto costa.

Diversità piantina catastale della casa come verificare la difformità

In fase di vendita si tirano fuori dai faldoni impolverati, tutti i documenti che sono necessari per consegnarli all’agenzia immobiliare o per farsi un’idea se sia completa.

Trovata la planimetria catastale cerchiamo di verificare se tutto corrisponde allo stato di fatto accorgendoci però che qualche differenza c’è.

Possiamo infatti fin da subito capire se sono stati demoliti o spostati i muri, o magari che una porta si trova in un’altra posizione.

Cosa fare se la pianta di casa e’ diversa dallo stato di fatto

Quando hai scoperto che alcuni muri o pareti sono diversi nella planimetria del catasto, bisogna in seconda fase verificare se la pianta depositata al comune risulta uguale alla realtà.

Se la difformità la troviamo solo su quanto depositato al catasto, basta aggiornare la pianta catastale con una dichiarazione di variazione. Il cui costo all’agenzia delle entrate è di euro 50,00, ad unità immobiliare da variare.

Ricordiamo che tra le maggiori differenze che richiedono un’aggiornamento al catasto sono l’indicazione errata del piano dell’interno o della scala sulla piantina del catasto.

Se invece la differenza della pianta si trova sia nella planimetria catastale che nella pianta depositata al comune, bisogna presentare una pratica edilizia a sanatoria.

Quale pratica a sanatoria devo presentare per sanare la differenza sulla pianta di casa?

Quando le modifiche riguardano solo le pareti interne della casa, si deve presentare una cila a sanatoria pagando la sanzione amministrativa di euro 1000,00.

Nel caso in cui le differenze tra il catasto, la piantina comunale e la realtà riguardano opere esterne (finestre, terrazzi) si deve presentare una scia a sanatoria (accertamento di conformità). In questo caso la sanzione si paga nelle seguenti modalità:

  • € 501,24 diritti di istruttoria comunali per Roma;
  • € 1.000,00 se oltre alle opere esterne ci sono differenze anche all’interno della casa;
  • e sempre per il comune di Roma 3 volte il contributo del costo di costruzione;

Quanto tempo ci vuole per la presentazione della pratica a sanatoria?

Di solito un tecnico esperto a cui viene affidato l’incarico di sanare una diversità della casa impiega circa una settimana a presentare la pratica per sanare la casa.

Quanto mi può costare il geometra, l’architetto o l’ingegnere per la pratica a sanatoria?

Un tecnico mediamente a Roma puo’ percepire una parcella dai 300,00€ per la cila a sanatoria e dai € 500,00 per la scia a sanatoria.

Cosa fare se ad essere diversa e’ l’intestazione della proprietà della casa?

Se ci rendiamo conto che la planimetria catastale e quella comunale sono uguali allo stato di fatto ma che invece dalla visura del catasto, l’appartamento risulta ancora intestato ai vecchi proprietari o alla ditta costruttrice, bisogna presentare una voltura catastale per aggiornare la proprietà all’ufficio catastale.

Il costo della presentazione per il cambio dell’intestazione al catasto e’ di € 71,00 come diritti istruttori. Un geometra chiede per la voltura catastale circa 100,00€.

La variazione toponomastica quando ad essere sbagliata e’ la via,il piano o l’interno della casa sulla visura catastale

Quando sono sbagliati i dati toponomastici bisogna presentare una variazione al catasto per richiedere la rettifica ed indicare quelli corretti.

Dal 2019 questa variazione può essere fatta direttamente tramite il contact center dell’agenzia delle entrate, senza nessun costo istruttorio.

Planimetria Catastale Non Conforme allo Stato di Fatto:Cosa Fare

Planimetria Catastale Non Conforme allo Stato di Fatto:Cosa Fare

Si parla di planimetria catastale non conforme  allo stato di fatto quando la mappa dell’immobile risulta in tutto o in parte diversa dalla realtà.

Infatti la planimetria catastale come in molti sanno rappresenta fedelmente lo stato di fatto della casa. Sulla piantina depositata al catasto in scala 1:100 o 1:200, vengono identificati i vani, le altezze e gli spazi esterni di un immobile.

Quando acquistiamo, vendiamo un’immobile o lo ristrutturiamo, dobbiamo verificare che lo stato di fatto sia identico a quanto presentato al catasto.

Capita spesso di trovarsi di fronte ad una planimetria non conforme allo stato di fatto, ed è importante intervenire velocemente per evitare problematiche, infatti nella maggior parte dei casi basta aggiornare la planimetria catastale.

Talvolta però per poter rendere conforme la planimetria del catasto bisogna presentare una pratica edilizia a sanatoria.

Infatti, sopratutto nelle compravendite, viene richiesta la conformità urbanistica e catastale, che non e’ altro che la giusta corrispondenza tra stato di fatto e quanto depositato al comune ed il catasto rispetto ai permessi edilizi.

Consigliamo quindi di tenere sempre aggiornato la planimetria catastale per evitare le difformità e risparmiarsi problemi futuri.

Quando si scopre che la planimetria catastale non è conforme alla realtà

Le verifiche catastali vengono effettuate solitamente in fase di contrattazione nella compravendita di un immobile. In questa fase viene controllata la giusta corrispondenza della planimetria catastale, dei dati catastali relativi agli intestatari e dell’intera proprietà in vendita.

Una volta effettuata la verifica dei dati e della planimetria, la conformità in relazione ai progetti eseguiti in passato e allo stato attuale deve essere dichiarata in fase di compravendita, e la planimetria corretta deve essere presentata in allegato al rogito. 

Planimetria catastale difforme: conseguenze e risoluzioni

Ricordiamo che la presenza di una planimetria difforme allo stato di fatto può compromettere la validità dell’atto di compravendita e addirittura renderlo nullo: per tale ragione, si consiglia di procedere sempre preventivamente ad effettuare controlli e verifiche.

Non risulta insolito, che proprio nel momento in cui si decida di vendere un immobile, si scopri che la planimetria catastale non sia mai stata aggiornata, nonostante nel tempo siano avvenute molte modifiche come per esempio le ristrutturazioni.

Se vi trovate in questa condizione, vi consigliamo di affidarvi ad un tecnico specializzato che risolva tempestivamente il problema senza ovviamente crearne degli altri.

La procedura da seguire consiste nel verificare sia la situazione al comune che la pianta catastale e in alcuni casi, se la difformità è minima, non è necessario effettuare alcuna modifica.  

Quali verifiche effettuare prima di una compravendita immobiliare mappa-catastale-non-conforme

Chiunque abbia intenzione di acquistare o vendere un immobile, deve provvedere alla verifica preliminare della planimetria catastale e dello stato urbanistico / amministrativo dell’immobile in oggetto.

Come si regolarizza lo stato di fatto

Nel caso di interventi di ristrutturazione eseguiti in passato senza modificare la planimetria, la soluzione migliore è quella di rivolgersi ad un tecnico autorizzato ad effettuare la variazione e aggiornare i documenti depositati.

Qualora invece siano stati effettuati interventi e modifiche senza richiedere e depositare l’autorizzazione in comune, il problema diventa piuttosto difficile da risolvere e richiede uno studio attento della situazione.

Evitare di avere difformità sulla piantina catastale

Per evitare qualsiasi problema di planimetria catastale non conforme o di situazione urbanistica difforme, è opportuno, prima dell’acquisto di un immobile, richiedere la planimetria e verificarla con attenzione.

 

Come posso sanare gli abusi di casa: preventivi gratuiti

Come posso sanare gli abusi di casa: quali sono le difformita’, come correggerle e a quale costo

Se sei arrivato a leggere questo articolo, molto probabilmente hai il dubbio o la certezza che il tuo immobile ha degli abusi e vuoi sapere come puoi sanarli. 

Cosa significa abuso edilizio

L’abuso edilizio è un illecito penale che consiste nel realizzare un intervento edilizio senza permesso di costruire o senza segnalazione di inizio attivita’ SCIA. Nel reato viene compreso anche il cambio di destinazione d’uso, privo di autorizzazione.

Senza grossi allarmismi diciamo fin da subito che molti abusi edilizi possono essere sanati pagando la sanzione pecuniaria.

Molo spesso si confonde il termine difformita’ da abuso edilizio, sostanzialmente significano la stessa cosa.

Cioe’ l’abuso edilizio e’ una difformita’ urbanistica, in quanto la piantina depositata in comune risulta essere difforme rispetto allo stato di fatto dell’immobile.

Difformita’ catastale e difformita’ urbanistica

Non tutti sanno che la planimetria catastale e quella comunale sono due piantine diverse, infatti quella depositata in catasto non legittima la giusta preesistenza urbanistica, in quanto il catasto non e’ probatorio.

Infatti un immobile per essere regolare deve essere conforme sia al catasto sia all’urbanistica, la cosiddetta conformita’ urbanistica e catastale richiesta in fase di compravendita.

Tanto è vero che un abuso edilzio o difformità sia disegnato sulla planimetria catastale, ma lo stesso può non aver ricevuto un’autorizzazione dal comune.

In questa fattispecie ci ritroviamo di fronte  ad un abuso edilizio, perchè la conformità urbanistica e ciò che certifica la regolarità di una casa.

In sostanza l’abuso edilizio e’ quando la piantina presente negli archivi comunali e’ diversa dallo stato di fatto e non quando e’ diversa la planimetria catastale (in molti casi le difformità tra planimetria catastale e comunale coincidono).

Differenza tra condono edilizio e pratiche di sanatoria

Il condono edilizio è una legge speciale, quindi emanata per avere efficacia in un determinato periodo e per una lasso di tempo circoscritto.In Italia ci sono stati tre condoni nel 1985, 1994 e 2003. Quindi attualmente non è possibile  condonare gli abusi edilizi.

Le soluzioni per sanare gli abusi edilizi: pratiche a sanatoria

Abuso edilizio di lieve entità: se la difformita’ riguarda opere interne senza aumento di volumetria e che non riguarda parti strutturali, si puo’ presentare una cila a sanatoria, pagando una sanzione pecuniaria di € 1000,00.

Abusi sostanziali: se l’abuso edilizio riguarda il cambiamento totale o parziale dell’involucro edilizio.

Quindi riguarda opere su prospetti, su strutture portanti, cambiamenti della destinazione.Tali interventi sono sanabili  con una SCIA o Permesso di Costruire in Sanatoria.

Esempio: chiusura del balcone con una veranda, ampliamento edificio, opere strutturali, creazione balcone o terrazza , apertura o chiusura di finestra.

Edificio abusivo (abuso totale): quando non esiste alcun titolo abilitativo . In questo caso un Permesso di Costruire in Sanatoria può sanare la situazione. Non è sempre possibile e va verificato al comune la fattibilità. L’alternativa a questo tipo di abusi e la demolizione del manufatto irregolare.

Approfondimenti utili:

Quando la planimetria catastale è difforme dalla planimetria comunale

Quando la planimetria catastale è difforme dalla planimetria comunale

Quando si deve vendere o acquistare una casa, non e’ raro che ci si trovi di fronte a problematiche relative alla planimetria depositata al catasto o negli archivi urbanistici del comune.

Il caso piu’ frequente e’ quello della planimetria catastale difforme da quella comunale o dallo stato di fatto reale dell’immobile.

Non tutti sanno che la planimetria catastale e quella comunale sono due piantine diverse, infatti quella depositata in catasto non legittima la giusta preesistenza urbanistica, in quanto il catasto non e’ probatorio.

Planimetria catastale e planimetria comunale di una casa

Come già anticipato la mancata conformità catastale relativa ad un immobile e’ una caso frequente ed esistono dunque due planimetrie quella catastale e quella depositata al comune.

Cosa è la planimetria comunale

La planimetria comunale e’ quella che si trova negli uffici urbanistici comunali ed e’ la piu’ importante rispetto alla planimetria catastale, infatti la stessa legittima la costruzione dell’immobile rispetto ai permessi richiesti al comune.

Nel caso si debbano apportare modifiche alla piantina del comune, come per esempio lo spostamento di porte o la demolizione di pareti interne, e’ necessario sapere che bisogna presentare una pratica al comune che ne autorizzi le modifiche. L’aggiornamento della planimetria al comune deve essere presentata da un tecnico abilitato che ne certifichi il rispetto dei requisiti di igiene ed urbanistici.

Cosa è la planimetria catastale

La planimetria catastale e’ la pianta di una casa e si trova depositata negli archivi telematici dell’agenzia delle entrate provinciale.

Per parlare di planimetria catastale non difforme, la stessa deve rappresentare lo stato di fatto reale dell’appartamento, l’ eventuale presenza di difformita’ puo’ infatti portare alla nullita’ dell’ atto di compravendita o la mancata erogazione del mutuo o della surruga da parte della banca.

Per aggiornare la planimetria catastale difforme, bisogna sempre prima verificare gli errori rispetto alla piantina comunale e successivamente modificare entrambe le planimetrie, prima quella comunale e poi quella catastale.

Quando la planimetria catastale è difforme dalla planimetria comunale

Solitamente si viene a conoscenza della difformita’ della planimetria catastale solo quando siamo in procinto di vendere la casa.

Ed e’ solo in questo momento che le varie differenze piccole o grandi, tra la planimetria catastale e la planimetria comunale, vengono alla luce.

Le maggiori differenze che possono riguardare lo spostamento di muri interni, la creazione di un bagno nuovo, lo spostamento delle porte o la creazione di un cameretta, questi i casi piu’ frequenti. I casi meno frequenti, ma comunque riscontrabili, sono le difformita’ su dimensioni interne errate, presenza di balconi o terrazzi.

Tali errori, tra planimetria catastale e planimetria comunale, per la maggior parte dei casi provengono da dimenticanze avvenute negli anni passati.

infatti tra gli anni sessanta e gli anni ottanta, sia i proprietari che i costruttori erano dell’idea che bastasse regolarizzare la situazione al catasto senza provvedere alla sistemazione della planimetria depositata al comune.

E’ giusto ricordare invece che la regolarizzazione della planimetria comunale e’ piu’ importante della sistemazione della planimetria catastale, in quanto e’ il comune che autorizza le modifiche ai nuovi progetti edili.

Come risolvere il problema della difformità tra planimetria catastale e comunale

La prima cosa da fare quando si vuole vendere casa e’ controllare fin da subito la corrispondenza tra lo stato di fatto con la planimetria catastale e quella comunale che dovranno risultare identiche.

Se non sapete dove reperire la documentazione necessaria per fare le verifiche vi consigliamo di affidarvi ad un tecnico esperto geometra, architetto o ingegnere.

Qualora dopo le verifiche si riscontrino difformita’, tra stato di fatto e le planimetrie, bisogna fin da subito procedere con la correzione degli errori.

Per errore solo sulla planimetria catastale basta il nuovo aggiornamento della piantina catastale all’agenzia delle entrate, per correggere invece un errore sulla piantina comunale bisognera’ presentare una sanatoria a modifica e rettifica del progetto depositato.

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Se hai bisogno di sanare la difformita’ catastale o urbanistica chiamaci per preventivi gratuiti

Link di appronfondimento:

 

 

 

 

 

 

Come si presenta una variazione catastale

Come si presenta una variazione catastale:

costo e tempi per modificare la planimetria catastale

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Ci proponiamo di spiegare, con questa piccola  e semplice guida come si presenta la variazione catastale per modificare la piantina del catasto molte volte diversa dalla realta’;

Presupponiamo di dover presentare la variazione catastale a seguito di una pratica cila per ristrutturazione che ha cambiato la disposizione interna dell’appartamento, la cosidetta diversa distribuzione degli spazi interni.

Il Docfa per la presentazione delle variazioni al catasto

Il DOCFA (DOcumenti Catasto FAbbricati) è un software per la compilazione dei documenti tecnici catastali rilasciato dall’agenzia delle entrate, con il quale si presentano le modifiche avvenute sulla planimetria catastale.

Apriamo il DoCFA ed iniziamo a compilare i campi richiesti il quadro B

Per quanto riguarda una variazione catastale per diversa distribuzione spazi interni, possiamo tralasciare il tipo mappale.

Come potete vedere andiamo a compilare il campo “unità immobiliari” inserendo il numero 1 se la planimetria che varia e’ solo una.

Nel campo “unità derivate” inseriamo 1 per la dichiarazione ordinaria, la maggior parte delle variazioni catastali avvengono in questa modalita’.

Nel riquadro causale di presentazione andiamo a spuntare planimetrica e nel successivo riquadro spuntiamo il punto g” diversa distribuzione spazi interni“.

Il quadro U per i dati generali di ubicazione e di classamento 

In questa sezione si compilano i dati di classamento (zona censuaria, categoria classe e vani) dell’unità immobiliare oggetto di variazione.

Si inseriscono anche i dati toponomastici quali via, piano, interno, scala etc., oltre agli identificativi catastali i famosi foglio, particella e subalterno.

Quando si finisce di compilare ogni campo si clicca sul tasto ok che fa aprire la finestra per scrivere la relazione tecnica, quindi il motivo per cui si sta presentando la variazione catastale.

Nell’immagine potete leggere le righe  che solitamente si utilizzano per presentare la variazione della planimetria dopo una pratica cila per ristrutturazione interna della casa.Premendo su ok  si apre la schermata dove vanno inseriti i dati del dichiarante, ovvero il tecnico incaricato e il committente. Sempre in questa schermata bisogna inserire il consenso per l’invio telematico del documento.

Successivamente seguendo le indicazioni a schermata del programma DoCfa si inserisce la planimetria catastale preparata su ambiente autocad, ovviamente quella con le modifiche effettuate, ed i poligoni di ogni ambiente.

I quadri 1N prima parte ed 1N seconda parte nella variazione catastale 

Per proseguire e successivamente arrivare al termine si compila il quadro 1N prima parte, che nello specifico va a descrivere lo stato di pregio o meno dell’edificio e degli impianti presenti, nonchè il numero delle unita’ immobiliari presenti e l’anno di costruzione.

Il quadro 1N seconda richiede la descrizione attraverso il sistema di spunta dello stato di pregio o meno dell’unità immobiliare oggetto di variazione catastale, degli impianti presenti al suo interno e dell’anno di ristrutturazione completa.

Finito di compilare i quadri 1N e 1N seconda parte si convalida il classamento, di solito per le variazioni catastali  per diversa distribuzione spazi interni si convalida il proposto.

A classamento convalidato si richiede il controllo formale del documento.

Si esporta il documento elaborato, lo si firma digitalmente e si spedisce all’agenzia delle entrate di competenza .

Quanto costa presentare una variazione catastale?

Per ogni planimetria presentata in una variazione catastale si pagano € 50,00 come diritti di istruttoria.

Quanto tempo ci vuole per avere l’accettazione della variazione catastale?

I tempi per approvazione della variazione catastale sono solitamente dai 3 ai 5 giorni lavorativi;

Ad accettazione si puo’ gia ritirare la nuova planimetria catastale con le modifiche effettuate.

Approfondimenti utili: