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Vendita immobile con difformità urbanistiche

Sei in questa pagina perchè hai in vendita un immobile con difformità urbanistiche, vuoi sapere cosa si rischia nella compravendita prima e dopo il rogito. Spiegheremo cosa sono le difformità urbanistiche e come si possono sanare, descriveremo il costo della sanzione per sistemare la difformità sia al comune che al catasto.

Differenza tra difformità urbanistica e difformità catastale

vendita immobile con difformità urbanistiche
vendita immobile con difformità urbanistiche

La difformità catastale è la mancata corrispondenza tra lo stato di fatto (come è realmente l’immobile) e ciò che si trova negli archivi del catasto (dati catastali, planimetria catastale, visura catastale). La difformità urbanistica invece è la mancata corrispondenza tra lo stato di fatto ed i titoli autorizzativi con cui il comune autorizza un’intervento edilizio sull’immobile. Dunque un’immobile è difforme urbanisticamente se manca la giusta corrispondenza (match) tra lo stato di fatto e l’ultimo titolo autorizzativo e le sue variazioni presentate allo sportello dell’edilizia comunale.

Se vuoi verificare la conformità urbanistica di un’immobile devi confrontare lo stato di fatto con l’ultimo progetto depositato al comune.

Se hai preso il progetto al comune e ti sei reso conto che non tutto torna in quanto la casa è diversa perchè modificata senza nessun deposito di progetto al comune, non sarà possibile rilasciare la conformità urbanistica.

Vendere immobile con difformità urbanistiche è possibile

Vendere un immobile con difformità urbanistiche non è possibile se la casa è senza licenza o permesso di costruire. Infatti è responsabilità del notaio indicare i titoli edilizi  di edificazione dell’immobile. Se invece la difformità urbanistica della casa in vendita non sia rilevante, e quindi stiamo parlando di piccoli abusi l’immobile può essere venduto. Le piccole difformità non possono portare alla nullità di un atto di compravendita.

Secondo il Consiglio nazionale del notariato e la giurisprudenza delle Suprema Corte di Cassazione, se sussistono piccole difformità urbanistiche, l’atto di compravendita può essere stipulato.

Se il compratore della casa in vendita che ha la difformità urbanistica deve chiedere un mutuo. Sicuramente non lo otterrà se la casa è totalmente abusiva. Se gli abusi sono lievi o si tratta di piccole difformità urbanistiche, il mutuo viene concesso solo dopo la sanatoria delle opere difformi sia se catastali che urbanistiche.

Come vendere immobile con difformità urbanistiche di un immobile: la pratica edilizia a sanatoria per sanarle

Se hai scoperto di avere una difformità urbanistica prima della vendita, devi sanare subito la situazione al comune. Per poter sapere quale sia la via per regolarizzare urbanisticamente un’immobile, ti consigliamo sempre di affidarti ad un tecnico esperto in queste pratiche. In linea di massima devi saper riconoscere la difformità, se interna, esterna o sulla facciata. Una casa in vendita con la difformità urbanistica che riguarda l’interno, come può essere la disposizione delle stanze diversa, si sana con la presentazione di una cila in sanatoria. Se l’immobile invece presenta una difformità urbanistica all’esterno o su una facciata, dovrai presentare un scia in sanatoria.

Diciamo che le opere interne sono tendenzialmente più semplici da sistemare all’urbanistica del comune. Infatti basta presentare la pratica in sanatoria e pagare una sanzione di euro 1000,00. Se invece ti trovi nel caso di dover presentare una scia in sanatoria ( difformità urbanistiche esterne come finestre o tettoie) il costo della sanzione sarà più oneroso. Si parla di circa 1.500,00€/2.000,00€. Una volta presenta la pratica edilizia a sanatoria puoi vendere casa in tranquillità avendo sanato la difformità urbanistica dell’immobile.

Come vendere immobile con  difformità catastale: la pratica al catasto per sanarle

difformità urbanistica
difformità urbanistica

Nel corsi degli, ed alcune volte ancora oggi, numerose case in vendita hanno delle modifiche interne ed esterne, effettuate senza richiedere nessun permesso al comune e senza fare un’aggiornamento della planimetria catastale. E’ certo meglio avere un casa in vendita difforme solo al catasto piuttosto che all’urbanistica, infatti le pratiche edilizie a sanatoria a volte sono molto onerose.

In caso di regolarità urbanistica le eventuali variazioni o aggiornamenti catastali per difformità o errori nella documentazione catastale sono di rapida esecuzione:

  • i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica, la correttezza della titolarità, i dati dell’immobile erroneamente indicati in visura, sono aggiornabili per mezzo di una semplice istanza di correzione della visura catastale
  • in presenza di planimetria catastale difforme dallo stato di fatto si deve procedere ad una variazione catastale per aggiornare la planimetria. 

Solitamente le pratiche catastali per sanare la difformità di un’immobile in vendita hanno un costo ragionevole, si parla di qualche centinaio di euro.

Cosa fare se si scopre la difformità urbanistica dopo il rogito

Se ci si accorge dopo il rogito della difformità urbanistica dell’immobile, il venditore potrebbe dover rispondere dei danni. A patto che nell’atto di compravendita non è presente una clausola con cui si accetta l’immobile così com’è. Nel caso in cui l’immobile risulti del tutto abusivo, l’atto di compravendita è nullo e risulta responsabile il venditore.

Ci teniamo a precisare riguardo all’argomento trattato, che il venditore dichiara sempre sull’atto di vendita che tutto è conforme ai regolamenti edilizi vigenti. Il responsabile con la dichiarazione di conformità sull’atto,sarà sempre il venditore, anche se la difformità è del costruttore.