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Variazione catastale senza pratica edilizia

Hai la planimetria del catasto uguale alla realtà , ma non sei sicuro se la variazione catastale è stata presentata senza pratica edilizia. Spiegheremo perchè il solo accatastamento senza avere depositato un progetto al comune non garantisce la regolarità urbanistica.

Ho la variazione catastale senza la pratica edilizia al comune

variazione-catastale-senza-pratica-edilizia
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Capita spesso che ci contattano  persone dicendoci che devono vendere casa ed hanno la variazione catastale senza pratica edilizia, ed il notaio per fare la compravendita gli chiede di regolarizzare non solo la parte del catasto ma anche quella rispetto al comune. La variazione catastale che più spesso viene fatta senza presentare la pratica edilizia, riguarda la diversa distribuzione degli spazi interni, sopratutto se avvenuta in epoca passata. Ed è in questa fase che iniziano le ricerche tra proprietari, tecnici e comune per trovare qualcosa in merito a questa variazione catastale, con il risultato seguente:

  • presentazione di una variazione catastale per “diversa distribuzione degli spazi interni” nel 2010;
  • contatto la vecchia proprietaria che mi dice che non esiste modifica da quando lei ha acquistato l’immobile 1990;
  • si chiama  il tecnico che ha redatto la variazione il quale ha fatto questa variazione per esatta rappresentazione grafica.

Quindi dopo aver perso tempo, e non potendo fare l’atto di vendita vi rivolgete ad un tecnico esterno. Il quale sicuramente vi dirà che bisogna sanare la situazione con una pratica edilizia a sanatoria al comune.

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Cosa si rischia vendendo la casa con l’accatastamento senza cila,scia,dia?

Se vendi casa o qualsiasi immobile con il solo accatastamento senza la pratica edilizia, rischi grosso. Infatti su tutti gli atti di compravendita è la parte che vende a dichiarare la conformità dell’immobile con i titoli edilizi presentati al comune. Quindi se sai che hai solo la variazione catastale ma non la regolarità urbanistica, e dichiari il falso sull’atto, oltre che la nullità dello stesso, la parte acquirente ti richiederà sicuramente dei danni. Purtroppo non è mai facile capire quale pratica edilizia deve essere presentata a seguito della sola variazione catastale, in quanto bisogna capire quali interventi hanno modificato l’immobile. Se i lavori senza titolo abilitativo sono di molti anni fa per capire quale pratica a sanatoria serve, le vie sono tre:

  1. richiedere il progetto originario al comune;
  2. prendere la planimetria catastale d’impianto (il primo accatastamento dell’immobile);
  3. se esistono più planimetrie presentate negli anni il consiglio è di prenderle tutte e raffrontarle.

Cosa fare individuate le opere giuste al catasto ma senza pratica edilizia presentata?

accatastamento-senza-cila
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Una volta individuate le opere con la sola variazione al catasto senza pratica edilizia si può capire come sanare la situazione al comune e quale pratica edilizia a sanatoria presentare. Attualmente in Italia esistono due titoli edilizi applicabile per regolarizzare un’appartamento.

La DIA è stata utilizzata fino al 2010 successivamente con i vari decreti sblocca Italia è stata cancellata. In sua sostituzione si applicano, nei vari casi la CILA o la SCIA. Esistono poi, permessi a sanatoria per lavori come ampliamenti, cambi d’uso ma purtroppo non sempre sono applicabili e se utilizzabili restano molto onerosi, parliamo di art.36  del d.p.r. 380 del 2001, permesso di costruire a sanatoria. Se devi presentare la cila in sanatoria o la scia in sanatoria, devi comunque pagare una sanzione amministrativa. Per la cila  € 1000,00 per la scia  da € 1.500,00. Comunque ogni caso si valuta  a parte in quanto ogni comune ha le sue delibere interne che possono fare aumentare le multe.

La variazione catastale è la conformità catastale

Se hai la variazione catastale giusta, il tuo appartamento è conforme al catasto. Un’immobile conforme al catasto diciamo che nella maggior parte dei casi è la normalità per noi tecnici. Infatti l’accatastamento è una pratica che in due tre giorni lavorativi si porta a termine, e prima i notai non badavano molto all’urbanistica. Non è raro trovare immobili compravenduti prima del 2009 con la sola conformità catastale, avvenuta appunto con la causale esatta rappresentazione grafica. Ricordo che la giusta rappresentazione grafica di un’immobile al catasto non dimosta la regolarità urbanistica dello stesso. Il catasto in Italia non è probatoria (non dimostra) nè sulla proprietà, nè nelle sue rappresentazioni grafiche. Quindi se la planimetria catastale di casa è corretta con la stato di fatto, date uno sguardo alla visura catastale catastale per verificare con quale causale è stata presentata l’ultima modifica.

La pratica edilizia è la conformità urbanistica

La pratica edilizia presentata al comune, serve per avere la conformità urbanistica dell’immobile. Infatti se una casa ha per ogni opera, modifica o variazione interna o esterna che sia, un protocollo del permesso del comune, si può definire in regola. Capita a volte che non c’e’ la variazione catastale a seguito di un titolo edilizio, poco male, in questo caso basta presentare la variazione catastale per avere la conformità urbanistica e catastale dell’immobile. Attenzione però la pratica edilizia deve essere completa, ed intendo che deve esserci anche il fine lavori sopratutto per le vecchie pratiche DIA. In assenza della comunicazione di fine lavori e del collaudo si deve presentare un fine lavori tardivo pagando la sanzione di €516,00.

Quanto costa sistemare il problema della variazione catastale senza pratica edilizia?

Per sistemare la situazione e vendere l’immobile regolare dal punto di vista urbanistico, come detto bisogna presentare un permesso in sanatoria. La cila ha un costo inferiore rispetto alla scia, per rispondere alla fatidica domanda quanto costa? Posso dire che il costo di una cila in sanatoria varia, e può avere un prezzo medio di circa 600,00€. Il costo della scia in sanatoria è un pò più altino e si aggira mediamente a 800,00€.