Come aprire casa vacanze affittacamere bed and breakfast a Roma? La SCIA per aprire al SUAR
Stai valutando come aprire una Casa Vacanze, un Affittacamere o un Bed & Breakfast a Roma? Queste strutture ricettive, denominate extralberghiere, consentono di svolgere attività turistico-ricettive in locali a destinazione residenziale, senza necessità di cambio di destinazione d’uso, purché vengano rispettati tutti i requisiti previsti dal Regolamento regionale del Lazio e dalle norme urbanistiche e igienico-sanitarie vigenti.
Per avviare un’attività extralberghiera a Roma, l’immobile deve essere conforme sotto il profilo catastale e edilizio, privo di abusi e dotato dei requisiti minimi di sicurezza (impianti a norma, ventilazione naturale o meccanica, altezze minime previste dal regolamento edilizio). Inoltre, è obbligatoria la stipula di una polizza assicurativa di responsabilità civile verso i clienti ospitati.
Il numero massimo di posti letto è proporzionato alle dimensioni delle camere, secondo i parametri del Lazio:
8 mq per la camera singola
14 mq per la camera doppia
e incrementi specifici per eventuali posti letto aggiunti. Questo limite varia a seconda della tipologia di attività selezionata.
Per iniziare l’attività è necessario presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al SUAR – Sportello Unico per le Attività Ricettive del Comune di Roma, tramite procedura esclusivamente telematica sul portale istituzionale. Una volta inviata la SCIA, l’attività può iniziare immediatamente, fatta salva la possibilità di sopralluoghi da parte della Polizia Locale o degli uffici comunali, finalizzati alla verifica dei requisiti dichiarati.
💡 Esempio reale a Roma
Se possiedi un appartamento in zona San Giovanni composto da 3 camere da letto, soggiorno e 2 bagni, potresti aprire:
un Bed & Breakfast se hai residenza nell’immobile → max 3 camere / 6 posti letto
una Casa Vacanze imprenditoriale senza residenza → limiti legati solo alla metratura
un Affittacamere se prevedi servizi di tipo alberghiero → max 6 camere in massimo 2 appartamenti collegati
In tutti i casi, serve un tecnico abilitato per asseverare la conformità dell’immobile e predisporre elaborati grafici, planimetrie aggiornate e documentazione tecnica richiesta dal SUAR.
Come aprire attività extralberghiere a Roma: le categorie riconosciute dalla Regione Lazio
In base alla normativa regionale per la Disciplina delle Attività Ricettive Extralberghiere nel Lazio, quando si intende aprire una Casa Vacanze, un Affittacamere o un Bed & Breakfast a Roma, è fondamentale conoscere le tipologie ufficialmente riconosciute, perché ciascuna comporta requisiti diversi e una specifica procedura di SCIA al SUAR:
• Affittacamere
Strutture ricettive con massimo sei camere distribuite in non più di due appartamenti dello stesso edificio, collegati funzionalmente tra loro. Offrono pernottamento e servizi complementari (es. pulizia camere).
👉 Non serve il cambio di destinazione d’uso.
• Ostelli per la gioventù
Strutture attrezzate per soggiorni temporanei di giovani e gruppi, con spazi condivisi e servizi comuni.
• Case e Appartamenti per Vacanze (CAV)
Unità immobiliari arredate destinate all’affitto turistico senza servizi di somministrazione.
👉 Contratti da minimo 3 giorni a massimo 3 mesi consecutivi.
• Case per ferie
Strutture gestite da enti pubblici, associazioni o enti religiosi senza finalità di lucro. Ospitano singoli o gruppi per soggiorni turistici organizzati.
• Bed and Breakfast (B&B)
Strutture dove il titolare ha residenza e domicilio. Consentono massimo 3 camere e 6 posti letto e prevedono la prima colazione gestita dalla famiglia. L’attività non è continua: è obbligatorio un periodo minimo di inattività annuale.
• Alberghi diffusi
Caratteristici dei centri storici, con alloggi distribuiti in edifici diversi (entro 300 metri) ma con servizi centralizzati come reception e ristorazione.
• Rifugi montani
Strutture ricettive poste in aree di montagna isolate, pensate per l’accoglienza degli escursionisti.
✅ Esempio reale di classificazione corretta
Un proprietario che vuole aprire una Casa Vacanze a Roma nel suo appartamento con 2 camere e cucina, senza offrire colazione o pulizia giornaliera → CAV non imprenditoriale se gestisce massimo 2 immobili.
Se invece gestisce 3 o più appartamenti → attività imprenditoriale, obbligo di SCIA SUAR Roma come attività professionale con Partita IVA.
Requisiti minimi per aprire Casa Vacanze, Affittacamere e Bed & Breakfast a Roma
Per aprire una Casa Vacanze, un Affittacamere o un Bed & Breakfast a Roma, è necessario che l’immobile rispetti determinati requisiti urbanistici, edilizi e igienico–sanitari, stabiliti dal Regolamento Regione Lazio sulle strutture ricettive extralberghiere. Tali criteri garantiscono la sicurezza degli ospiti e la conformità dell’attività ricettiva.
Di seguito i requisiti minimi più importanti:
Soggiorno o sala comune di almeno 14 m² con cucina o angolo cottura annesso
Camere con dimensioni minime:
8 m² per le camere singole
14 m² per le camere doppie (incremento per ogni posto letto aggiuntivo secondo Allegato A6)
Altezza interna conforme al Regolamento Edilizio di Roma
Disponibilità di energia elettrica, acqua calda e fredda, impianto di riscaldamento
Illuminazione e aerazione naturale: ogni camera deve avere porta, finestra e arredi adeguati
Servizio di ricevimento e assistenza all’ospite, con numero telefonico attivo 24h per emergenze
Pulizia periodica degli ambienti e cambio biancheria bagno e letto
Eventuale presidio per la gestione dei rifiuti e raccolta differenziata
Nessun superamento del numero massimo di posti letto consentiti dal regolamento regionale
📌 Nel caso specifico dei Bed & Breakfast, è inoltre obbligatorio che il titolare abbia residenza e domicilio nella stessa unità immobiliare utilizzata per ospitare gli ospiti.
🔍 Esempio reale – Caso in Centro Storico di Roma
Un appartamento di 65 m² nel Rione Monti, con:
soggiorno di 16 m² con angolo cottura
due camere da 13 e 15 m²
bagno già conforme
Può essere regolarmente utilizzato come:
✅ Casa Vacanze (max 4 posti letto)
✅ Bed & Breakfast (se il proprietario vi risiede)
❌ Affittacamere → impossibile perché servono almeno due camere per attività e spazi accessori più ampi
🎯 Perché questi requisiti sono controllati
Il Comune di Roma, attraverso SUAR e Polizia Locale, effettua verifiche per:
tutela degli ospiti
sicurezza impianti
rispetto delle norme urbanistiche
prevenzione di abusi edilizi
In caso di mancanza dei requisiti può essere applicata sospensione dell’attività o sanzioni amministrative.
Come aprire casa vacanze, affittacamere e bed & breakfast a Roma: SCIA SUAR e documenti necessari
Per aprire una casa vacanze, un affittacamere o un bed & breakfast a Roma, il primo passaggio obbligatorio è la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) allo SUAR – Sportello Unico per le Attività Ricettive del Comune di Roma, tramite procedura telematica. L’invio della SCIA consente l’avvio immediato dell’attività extralberghiera, purché tutta la documentazione allegata sia corretta e conforme alla normativa vigente.
Prima della trasmissione è fondamentale verificare la conformità urbanistica e catastale dell’immobile: la struttura deve essere residenziale (categoria catastale A/2, A/3, A/4 ecc.) e rispettare i requisiti igienico-sanitari previsti dal Regolamento regionale sull’ospitalità extralberghiera del Lazio.
📌 Nella SCIA devono essere dichiarati obbligatoriamente:
Tipologia della struttura: Casa Vacanze, Affittacamere o B&B
Indirizzo esatto e unità immobiliare utilizzata
Numero delle camere e dei posti letto
Classificazione attribuita secondo standard regionali
Polizza RC verso terzi attiva per tutela degli ospiti
Iscrizione o codice tariffa rifiuti (TARI)
Oltre ai dati dichiarativi, servono allegati tecnici firmati digitalmente da un geometra o tecnico abilitato:
Planimetria quotata con calcolo superficie utile e posti letto
Relazione tecnica asseverata sui requisiti della struttura
Descrizione e titolo edilizio che attesta la legittimità dell’immobile
Una volta inviata la pratica, i vigili del reparto commerciale possono effettuare un sopralluogo per verificare:
sicurezza dell’immobile
corrispondenza camerale e numero posti letto dichiarati
presenza requisiti minimi previsti dal Lazio
✅ Solo con una documentazione completa e corretta è possibile aprire regolarmente affittacamere, casa vacanze o B&B a Roma senza rischiare sospensioni, sanzioni o chiusure dell’attività.
📌 Esempio reale
Un appartamento in categoria A/2 di 70 mq con due camere e soggiorno può essere idoneo come Casa Vacanze imprenditoriale o B&B, ma come affittacamere richiede cucina disponibile per gli ospiti e maggiore superficie soggiorno.
Questa valutazione preventiva evita contestazioni e costi aggiuntivi.
Come aprire un Bed & Breakfast a Roma: requisiti, regole e condizioni aggiornate
Aprire un Bed & Breakfast a Roma significa avviare un’attività ricettiva all’interno della propria abitazione, mantenendo sia la residenza sia il domicilio al suo interno. Il titolare deve inoltre riservarsi una camera ad uso esclusivo. Questa caratteristica distingue il B&B da affittacamere e case vacanze, dove non è prevista la presenza stabile del gestore.
Secondo la normativa ricettiva extralberghiera del Lazio, un B&B può mettere a disposizione al massimo tre camere con sei posti letto totali, garantendo ospitalità per non più di novanta giorni consecutivi allo stesso ospite. Le camere devono rispettare le superfici minime previste dai requisiti igienico-sanitari:
8 mq per camera singola
14 mq per camera doppia
È sempre obbligatorio assicurare la disponibilità di servizi essenziali: energia elettrica, riscaldamento, acqua calda e fredda, aerazione naturale e arredi completi.
Il soggiorno deve avere una superficie di almeno 14 mq, con cucina o angolo cottura ad uso degli ospiti, nel rispetto delle norme igienico-sanitarie. La gestione del B&B include la somministrazione della prima colazione, svolta tramite organizzazione familiare, cioè senza personale dipendente.
📌 Importante aggiornamento
La gestione non imprenditoriale, in passato molto diffusa, risulta attualmente sospesa nel Lazio: l’attività di Bed & Breakfast va quindi avviata in forma imprenditoriale, con conseguente apertura di partita IVA, iscrizione al Registro Imprese e adempimenti fiscali specifici.
📍 Esempio reale – Centro storico di Roma
Un appartamento trilocale in zona Prati (75 mq commerciali) può destinare due camere da letto agli ospiti, mantenendo una camera privata. La superficie del soggiorno, se ≥ 14 mq e dotato di angolo cottura conforme, permette il rispetto dei requisiti. In questo caso, si rientra nella categoria Bed & Breakfast senza necessità di cambio di destinazione d’uso, ma è comunque obbligatorio verificare idoneità catastale e agibilità.
Come aprire una Casa Vacanze a Roma: requisiti, SCIA SUAR
Aprire una casa vacanze a Roma significa mettere a disposizione dei turisti uno o più immobili arredati per soggiorni brevi, senza servizi di somministrazione di alimenti e bevande e senza la presenza del proprietario o del gestore all’interno dell’alloggio. Si tratta di un’attività extralberghiera molto diffusa nella Capitale, soprattutto nel centro storico e nei quartieri ad alta domanda turistica.
Per avviare l’attività è necessario verificare la conformità urbanistica e catastale dell’appartamento e presentare la SCIA SUAR (Sportello Unico Attività Ricettive) a Roma Capitale, con l’indicazione della classificazione, dei posti letto e dell’assicurazione verso terzi. La SCIA deve essere trasmessa esclusivamente in modalità telematica tramite i servizi online di Roma Capitale.
Le case vacanze a Roma possono essere gestite:
in forma non imprenditoriale, solo per massimo due unità immobiliari (casa vacanze non imprenditoriale)
in forma imprenditoriale, obbligatoria se si gestiscono tre o più appartamenti
Tra i requisiti minimi previsti dalla normativa del Lazio:
✔ soggiorno di almeno 14 mq con cucina o angolo cottura
✔ fornitura di acqua potabile, riscaldamento, energia elettrica
✔ camere dotate di finestra e arredamento idoneo all’ospitalità
✔ rispetto dei parametri sull’affollamento previsti dall’allegato A del regolamento regionale
📌 L’immobile destinato a casa vacanze a Roma non richiede cambio di destinazione d’uso: può mantenere la categoria catastale A/2, A/3 o simili.
Come aprire un affittacamere a Roma: requisiti e normativa aggiornata
Aprire un affittacamere a Roma significa avviare una struttura ricettiva extralberghiera in forma imprenditoriale, dove vengono offerte camere per il pernottamento e, se previsto, servizi complementari (ad esempio: pulizie giornaliere, cambio biancheria, piccola colazione confezionata, deposito bagagli).
Questo modello ricettivo è molto diffuso nella Capitale perché consente di affittare camere singole, simile ai piccoli alberghi, mantenendo la destinazione d’uso residenziale dell’immobile (come previsto dal regolamento regionale sul turismo del Lazio).
Requisiti tecnici per aprire un affittacamere a Roma
Per essere autorizzata, la struttura deve rispettare caratteristiche precise:
massimo 6 camere complessive
ubicate in non più di due appartamenti dello stesso stabile
ingresso unico su strada o parti comuni, connessi funzionalmente tra loro
camera singola ≥ 8 m²
camera doppia ≥ 14 m²
presenza di un soggiorno di almeno 14 m²
cucina o angolo cottura a servizio dell’attività
impianti certificati e requisiti igienico-sanitari conformi
🔍 Nota normativa importante:
Gli affittacamere non richiedono cambio di destinazione d’uso urbanistico, poiché restano in categoria abitativa (differenza strategica rispetto agli hotel).
SCIA SUAR: la comunicazione obbligatoria per aprire
Prima dell’apertura, è obbligatorio inviare una SCIA per attività ricettiva tramite portale SUAR Roma Capitale, allegando:
elaborati tecnici firmati da geometra/tecnico abilitato
descrizione titoli abilitativi dell’edificio
planimetrie con posti letto calcolati secondo normativa
conformità impiantistica e igienico-sanitaria
assicurazione RC verso terzi
iscrizione / posizione TARIP (ex Tari)
A seguito dell’invio digitale della SCIA, l’attività può avviare da subito (controlli successivi da parte della Polizia Locale).
Esempio reale
Un proprietario con due appartamenti confinanti a San Giovanni ha trasformato 5 camere rispettando i requisiti minimi (dotazioni, metrature, arredi) e aperto un affittacamere imprenditoriale senza cambio destinazione d’uso:
→ SCIA SUAR approvata in giornata
→ Sopralluogo entro 60 giorni dalla Polizia Locale.
