Conformità SCIA Casa Vacanze, Affittacamere e B&B per immobile a Roma
Prima di presentare una SCIA per Casa Vacanze, Affittacamere o Bed & Breakfast a Roma, bisogna verificare se l’immobile può essere effettivamente asseverato dal tecnico.
La parte più delicata della pratica SUAR non è infatti la compilazione online, ma la verifica preliminare della conformità edilizia e urbanistica, dello stato dei luoghi, della documentazione catastale e dei requisiti strutturali e igienico-sanitari della struttura.
Il Regolamento Regionale Lazio n. 8/2015 prevede, per le tipologie soggette alla relativa documentazione tecnica, una planimetria redatta da un tecnico e una relazione tecnica asseverata che attesti la conformità della struttura alla normativa vigente, con particolare riferimento agli aspetti igienici, edilizi, urbanistici, di sicurezza ed energetici.
Roma Capitale conferma inoltre che la relazione deve essere firmata digitalmente da un tecnico abilitato utilizzando il modello SUAR ufficiale.
In sintesi: prima della SCIA SUAR bisogna dimostrare che la configurazione reale dell’immobile sia compatibile con i titoli edilizi e con la tipologia ricettiva scelta. La planimetria catastale, da sola, non dimostra lo stato legittimo urbanistico.
Cosa significa “conformità” nella SCIA SUAR
Quando si parla di conformità dell’immobile per una struttura ricettiva è utile distinguere almeno quattro verifiche.
1. Conformità urbanistico-edilizia
Bisogna ricostruire lo stato legittimo dell’immobile e confrontarlo con la situazione reale.
Il riferimento nazionale è l’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001, modificato dal Decreto Salva Casa.
Lo stato legittimo viene ricostruito attraverso i titoli edilizi che hanno disciplinato l’immobile o l’unità immobiliare, integrati dagli eventuali titoli successivi e dagli altri elementi ammessi dalla normativa.
Il tecnico deve quindi verificare, in funzione della storia dell’immobile:
- licenza edilizia;
- concessione edilizia;
- Permesso di Costruire;
- eventuali varianti;
- DIA;
- SCIA;
- CILA;
- condoni;
- sanatorie;
- eventuali tolleranze;
- successive trasformazioni.
Per approfondire questo controllo consulta la guida sulla conformità urbanistica e catastale a Roma.
2. Corrispondenza dello stato reale
Dopo aver ricostruito documentalmente lo stato legittimo bisogna effettuare un rilievo dell’immobile.
Il sopralluogo deve consentire di verificare almeno:
- tramezzi;
- porte;
- bagni;
- cucina;
- soggiorno;
- camere;
- superfici;
- altezze;
- finestre;
- eventuali balconi o pertinenze;
- distribuzione complessiva.
Il confronto corretto è:
titoli edilizi → stato legittimo → rilievo → configurazione utilizzata per la struttura ricettiva.
Questo passaggio permette di individuare eventuali difformità prima che il professionista sottoscriva la relazione asseverata.
3. Situazione catastale
Il Catasto costituisce una verifica distinta.
Visura e planimetria devono essere controllate, perché la pratica SUAR identifica catastalmente l’immobile e la planimetria tecnica deve riportarne i relativi dati.
Ma bisogna evitare una conclusione molto frequente:
planimetria catastale uguale alla casa = immobile urbanisticamente conforme.
Non è così.
Il Catasto ha principalmente finalità fiscali e censuarie e non sostituisce i titoli edilizi.
Può quindi esistere una planimetria catastale perfettamente aggiornata rispetto allo stato reale, mentre la stessa distribuzione interna non risulta correttamente assentita dal punto di vista edilizio.
4. Requisiti della specifica struttura ricettiva
Anche un appartamento urbanisticamente conforme potrebbe non essere idoneo per la tipologia ricettiva scelta.
Bisogna infatti verificare anche:
- superficie delle camere;
- capacità ricettiva;
- soggiorno;
- cucina o angolo cottura quando richiesti;
- numero e caratteristiche dei servizi igienici;
- aeroilluminazione;
- caratteristiche delle finestre;
- dotazioni;
- classificazione;
- requisiti specifici della struttura.
Il regolamento regionale stabilisce requisiti differenti per Affittacamere, Casa Vacanze e B&B.
La relazione tecnica asseverata SUAR
La relazione tecnica non è una dichiarazione generica.
Roma Capitale richiede l’utilizzo del modello ufficiale SUAR, compilato nelle parti previste e firmato digitalmente da professionista abilitato.
Il tecnico assume quindi una responsabilità professionale sulle dichiarazioni riportate.
La verifica non dovrebbe partire dalla SCIA, ma dai documenti che permettono di sostenere l’asseverazione.
Il percorso corretto è:
documenti → sopralluogo → verifica urbanistica → verifica requisiti → elaborato grafico → relazione asseverata → SCIA SUAR.
Roma Capitale specifica inoltre che il SUAR non rilascia pareri tecnici preventivi di fattibilità sull’immobile; le questioni tecnico-urbanistiche devono essere verificate presso gli uffici tecnici competenti.
Questo rende ancora più importante il controllo tecnico preliminare.
La planimetria da allegare alla SCIA
L’art. 14 del Regolamento Regionale prevede per diverse strutture extralberghiere una planimetria dell’unità immobiliare in scala 1:50 o 1:100, sottoscritta da tecnico iscritto all’Albo o Ordine professionale.
La planimetria deve indicare, secondo la disciplina applicabile:
- dati catastali;
- superficie utile dei vani;
- altezza;
- numero dei posti letto;
- vani comuni;
- vani riservati;
- eventuali pertinenze;
- superfici finestrate.
Non si tratta quindi di allegare semplicemente il PDF della planimetria catastale.
L’elaborato serve a rappresentare la configurazione reale della struttura sulla quale vengono verificati i requisiti ricettivi.
Conformità per Casa Vacanze
La Casa e Appartamento per Vacanze – CAV deve rispettare la normativa prevista per le abitazioni e i requisiti specifici dell’Allegato A4 del Regolamento Regionale.
La Regione Lazio conferma che la CAV non necessita, per il solo utilizzo ricettivo, di cambio di destinazione d’uso urbanistico; deve però rispettare la normativa edilizia e igienico-sanitaria.
Questo significa:
nessun cambio d’uso automatico
ma non significa:
nessun controllo urbanistico.
Se l’appartamento presenta difformità, la SCIA Casa Vacanze non le regolarizza.
Per requisiti, classificazione e costi consulta la guida alla SCIA Casa Vacanze a Roma.
Conformità per Affittacamere o Guest House
Gli Affittacamere o Guest House devono rispettare sia i requisiti delle abitazioni sia quelli specifici dell’Allegato A1.
La Regione Lazio li definisce come strutture imprenditoriali composte da non più di sei camere, in massimo due appartamenti dello stesso stabile con medesimo ingresso su strada.
In questo caso la verifica tecnica deve considerare con particolare attenzione:
- numero delle camere;
- superfici;
- posti letto;
- bagni;
- soggiorno;
- cucina o angolo cottura;
- categoria dichiarata.
L’Allegato A1 stabilisce, ad esempio, una superficie minima di 8 m² per la camera singola e 14 m² per la doppia.
Per la procedura completa consulta la SCIA Affittacamere Roma.
Conformità per Bed & Breakfast
Anche il B&B deve rispettare la normativa delle abitazioni e i requisiti specifici regionali.
Roma Capitale richiama inoltre l’obbligo di residenza del titolare o gestore nella struttura e la necessità di riservare una camera non utilizzabile per l’ospitalità.
La verifica deve quindi considerare non solo le caratteristiche geometriche dell’appartamento, ma anche la configurazione funzionale prevista dalla disciplina del B&B.
La guida specifica è disponibile qui:
Aprire un B&B a Roma: requisiti e SCIA SUAR
Serve l’agibilità?
La posizione dell’agibilità deve essere verificata caso per caso.
Non è corretto limitarsi a chiedere al proprietario:
“hai il certificato di abitabilità?”
Negli immobili romani possono esistere:
- vecchi certificati di abitabilità;
- certificati di agibilità;
- domande storiche non definite;
- S.C.Ag. più recenti;
- immobili risalenti a epoche con disciplina differente.
Inoltre un vecchio certificato potrebbe riferirsi a una configurazione precedente rispetto a trasformazioni successivamente eseguite.
La verifica deve quindi considerare:
agibilità esistente → titoli edilizi successivi → stato attuale → eventuale necessità di aggiornamento.
Per approfondire consulta Certificato di agibilità Roma: verifica e recupero.
Cosa fare se i titoli edilizi non sono disponibili
Non è prudente asseverare la conformità basandosi soltanto sul Catasto o sull’atto notarile.
Quando la documentazione edilizia non è disponibile può essere necessario effettuare un accesso agli atti.
A Roma questo può servire per recuperare:
- licenze;
- concessioni;
- Permessi di Costruire;
- varianti;
- CILA;
- DIA;
- SCIA;
- elaborati grafici;
- condoni;
- altri documenti necessari alla ricostruzione.
Puoi approfondire la procedura nella guida sull’accesso agli atti a Roma.
Stato legittimo dopo il Decreto Salva Casa
Dal 2024 la ricostruzione dello stato legittimo deve essere effettuata tenendo conto delle modifiche apportate all’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001.
Il Ministero delle Infrastrutture ha chiarito che il Decreto Salva Casa ha introdotto semplificazioni formali e sostanziali nella documentazione utilizzabile per dimostrare lo stato legittimo.
Tra gli elementi da verificare possono quindi rientrare, in funzione del caso:
- titolo originario;
- ultimo titolo che abbia interessato l’intera unità;
- titoli successivi parziali;
- eventuali sanatorie;
- tolleranze costruttive;
- documentazione storica nei casi ammessi;
- informazioni catastali di primo impianto nelle fattispecie previste.
Questo non significa però che qualsiasi difformità possa essere ignorata perché “rientra nel Salva Casa”.
La situazione deve essere classificata tecnicamente.
Se ci sono difformità posso presentare comunque la SCIA SUAR?
La SCIA ricettiva non costituisce uno strumento di sanatoria edilizia.
Se durante il rilievo emergono differenze tra stato reale e stato legittimo bisogna prima stabilire che tipo di difformità esiste.
La procedura dipende dalla natura dell’intervento.
Non è tecnicamente corretto applicare automaticamente la regola:
tramezzi = CILA in sanatoria
oppure:
prospetti/strutture = SCIA in sanatoria.
Dopo le modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa possono assumere rilievo, a seconda della fattispecie:
- CILA tardiva;
- tolleranze costruttive ed esecutive;
- art. 34-ter;
- art. 36;
- art. 36-bis;
- SCIA;
- Permesso di Costruire in sanatoria;
- ripristino dello stato legittimo.
Ogni situazione deve essere verificata in base a opere, epoca di realizzazione e titoli esistenti.
Quando aggiornare il Catasto
Se dopo la verifica urbanistica emerge che lo stato reale è legittimo ma la planimetria catastale non è aggiornata, può essere necessario predisporre una variazione DOCFA.
La sequenza deve essere:
verifica urbanistica → eventuale regolarizzazione → aggiornamento catastale.
Non dovrebbe essere utilizzato il DOCFA per “sistemare” catastalmente uno stato che non è ancora stato verificato dal punto di vista edilizio.
Per approfondire consulta Aggiornamento planimetria catastale Roma.
La SCIA SUAR è un’autorizzazione preventiva?
Tecnicamente no.
Roma Capitale inquadra l’avvio delle strutture ricettive nel regime della SCIA Unica previsto dagli artt. 19 e 19-bis della Legge 241/1990. L’attività decorre dalla presentazione della segnalazione quando sussistono tutti i presupposti, restando soggetta ai successivi controlli delle amministrazioni competenti.
Questo rende ancora più importante ciò che viene dichiarato.
L’invio telematico non comporta una verifica preventiva completa dell’immobile da parte del SUAR.
La responsabilità della documentazione asseverata resta quindi centrale.
Per accedere al servizio ufficiale:
SUAR – Sportello Unico Attività Ricettive di Roma Capitale
Requisiti igienico-sanitari
La conformità richiesta dal Regolamento non riguarda soltanto l’urbanistica.
La relazione tecnica deve verificare anche la conformità alla disciplina igienico-sanitaria.
In concreto possono assumere rilievo:
- superfici minime;
- altezze;
- aeroilluminazione;
- caratteristiche dei bagni;
- ventilazione;
- disponibilità di acqua;
- riscaldamento;
- distribuzione degli ambienti;
- caratteristiche delle camere.
I parametri devono essere verificati sulla tipologia ricettiva specifica e sulla normativa applicabile all’immobile.
Per questo non utilizzerei una lista unica di metrature valida indistintamente per CAV, B&B e Affittacamere.
Barriere architettoniche e accessibilità
Anche gli aspetti relativi all’accessibilità devono essere verificati in relazione:
- all’epoca dell’edificio;
- al tipo di intervento;
- alle caratteristiche dell’unità;
- alla normativa applicabile;
- alle eventuali opere effettuate.
Non è corretto né affermare che ogni appartamento debba essere integralmente adeguato secondo gli stessi criteri, né ignorare completamente la disciplina.
La relazione tecnica deve riportare la situazione applicabile allo specifico immobile.
Sicurezza degli impianti
Il Regolamento richiede inoltre la verifica degli aspetti di sicurezza.
Devono essere controllati gli impianti e la documentazione disponibile, considerando le disposizioni applicabili in funzione dell’epoca di realizzazione e degli interventi successivi.
Possono assumere rilievo:
- impianto elettrico;
- gas;
- riscaldamento;
- climatizzazione;
- impianto idrico;
- eventuali altre dotazioni.
Anche in questo caso il controllo deve precedere l’asseverazione.
Prevenzione incendi
Per molte normali strutture extralberghiere di piccole dimensioni non si determina automaticamente l’assoggettamento al D.P.R. 151/2011.
Occorre però verificare il caso concreto, soprattutto quando:
- la struttura ha dimensioni rilevanti;
- è inserita in edifici soggetti;
- sono presenti altre attività;
- esistono centrali termiche soggette;
- ricorrono specifiche soglie antincendio.
Quando necessario puoi approfondire la SCIA antincendio a Roma.
Comunicazione all’amministratore di condominio
Per B&B, Case Vacanze e Guest House/Affittacamere Roma Capitale richiede che alla SCIA venga allegata la prova della comunicazione dell’avvio dell’attività all’amministratore di condominio, nei casi previsti.
La comunicazione può essere documentata tramite PEC, raccomandata con ricevuta di ritorno oppure presa visione dell’amministratore.
Questo adempimento amministrativo non equivale però a un’autorizzazione preventiva dell’assemblea.
Roma Capitale specifica che la disciplina regionale non impone al Comune di acquisire il consenso condominiale, ferme restando eventuali controversie civilistiche legate a clausole del regolamento.
Checklist tecnica prima della SCIA SUAR
Prima di asseverare l’immobile è opportuno verificare:
| Controllo | Cosa verificare |
|---|---|
| Stato legittimo | titoli edilizi e successive modifiche |
| Stato reale | rilievo completo dell’appartamento |
| Catasto | visura, identificativi e planimetria |
| Destinazione | compatibilità con la tipologia ricettiva |
| Camere | superficie e capacità ricettiva |
| Bagni | numero, posizione e requisiti |
| Soggiorno/cucina | presenza quando richiesta |
| Aeroilluminazione | finestre e rapporti previsti |
| Agibilità | situazione storica e attuale |
| Impianti | documentazione e sicurezza |
| Accessibilità | disciplina applicabile |
| Classificazione | requisiti realmente posseduti |
| Condominio | comunicazione all’amministratore |
| Planimetria SUAR | elaborato tecnico coerente con il rilievo |
| Relazione asseverata | corrispondenza con documenti e stato reale |
Errori da evitare
Usare soltanto la planimetria catastale
Il Catasto non dimostra automaticamente lo stato legittimo.
Presentare prima la SCIA e controllare dopo l’immobile
La verifica dovrebbe precedere l’asseverazione.
Utilizzare una vecchia planimetria comunale senza effettuare il sopralluogo
La relazione riguarda anche lo stato effettivo della struttura.
Applicare le stesse metrature a B&B, CAV e Affittacamere
Ogni tipologia ha requisiti propri.
Sanare automaticamente qualsiasi parete con una CILA tardiva
La procedura corretta dipende dalla natura e dall’epoca della difformità.
Aggiornare prima il Catasto e poi verificare l’urbanistica
L’ordine corretto è normalmente l’opposto.
Pensare che l’invio della SCIA renda regolare una difformità
La SCIA ricettiva non sostituisce i titoli edilizi.
FAQ sulla conformità per SCIA Casa Vacanze, B&B e Affittacamere
La conformità urbanistica è necessaria per la SCIA SUAR?
La relazione tecnica prevista dal Regolamento Regionale deve attestare la conformità della struttura alla normativa edilizia e urbanistica applicabile.
Basta la planimetria catastale?
No. La planimetria catastale non sostituisce la verifica dello stato legittimo.
Serve un tecnico?
Sì, quando la tipologia richiede la relazione e la planimetria previste dal Regolamento. Roma Capitale richiede la relazione tecnica SUAR firmata digitalmente da tecnico abilitato.
Se esiste una difformità posso aprire lo stesso?
La difformità deve prima essere classificata e valutata. Se necessita di regolarizzazione o ripristino, la questione va risolta prima dell’asseverazione.
La SCIA SUAR sana un abuso?
No.
Catasto e Comune devono coincidere?
Lo stato reale deve essere coerente con lo stato legittimo; la documentazione catastale deve essere correttamente aggiornata quando necessario. Sono però verifiche giuridicamente distinte.
Serve sempre una nuova agibilità?
Non automaticamente. Deve essere verificata la situazione dell’edificio, l’eventuale agibilità esistente e gli interventi successivi.
La Casa Vacanze richiede cambio di destinazione d’uso?
Per il solo utilizzo come CAV il Regolamento Regionale non prevede cambio di destinazione d’uso urbanistico, fermo restando il rispetto della disciplina edilizia e igienico-sanitaria.
L’Affittacamere richiede cambio d’uso?
Anche per Guest House/Affittacamere il regolamento prevede il mantenimento della destinazione abitativa nei casi disciplinati, con obbligo di rispettare la normativa per le abitazioni.
Il B&B deve essere conforme anche se il proprietario ci vive?
Sì. La residenza non elimina i requisiti edilizi e igienico-sanitari della struttura.
Fonti ufficiali
Per la verifica della conformità e dei requisiti delle strutture extralberghiere i principali riferimenti sono:
Roma Capitale – Strutture Ricettive e SCIA Unica
Regione Lazio – Strutture ricettive turistiche
Regione Lazio – normativa extralberghiera
Normattiva – D.P.R. 380/2001, art. 9-bis
Ministero delle Infrastrutture – Linee guida Salva Casa
Conformità SCIA Casa Vacanze, Affittacamere e B&B: conclusioni
La conformità dell’immobile deve essere verificata prima di presentare la SCIA SUAR.
Il procedimento corretto è:
recupero dei titoli edilizi → ricostruzione dello stato legittimo → sopralluogo e rilievo → confronto con lo stato reale → verifica catastale → verifica dei requisiti della tipologia ricettiva → eventuale regolarizzazione → planimetria → relazione tecnica asseverata → SCIA SUAR.
La parte più importante non è quindi l’invio della pratica telematica.
È poter dimostrare documentalmente che ciò che il tecnico rappresenta e assevera corrisponde allo stato reale dell’immobile e alla normativa applicabile.
