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Come valutare un immobile a Roma: il calcolo della superficie commerciale

Per valutare un immobile a Roma si deve tener conto quando si va a misurare di determinati accorgimenti che spieghiamo nelle tabelle che seguono.

Vani principali ed accessori diretti

(soggiorni, camere, cucine e servizi)

Superfici utili e muri interniComputati  al lordo
Muri perimetrali esterniComputati al lordo (fino ad uno spessore massimo di cm. 50)
Muri in comunione (con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare)computati nella misura massima del 50% (fino ad uno spessore massimo di cm. 25)

Pertinenze esclusive

(balconi, terrazzi, giardini)

Balconi, le terrazze e similariLa superficie si misura fino al contorno esterno
Giardini o le aree scoperte di uso esclusivo la superficie si misura fino al confine della proprietà (se questa è delimitata da un muro di confine in comunione o da altro manufatto, fino alla mezzeria dello stesso).

Pertinenze  accessorie

(cantine, soffitte, box e posti auto)

Superfici utili e muri interniComputati  al lordo
Muri perimetrali esterniComputati al lordo (fino ad uno spessore massimo di cm. 50)
Muri in comunione (con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare)computati nella misura massima del 50% (fino ad uno spessore massimo di cm. 25)

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Come si calcola la superficie commerciale di un immobile a Roma

Per superficie commerciale si intendono i metri quadri di superficie vendibile (SCV), che si calcola su una somma ponderata in base a determinati criteri descritti in seguito..

Criteri per il calcolo della Superficie Commerciale

Documento riepilogativo redatto da Tecnoborsa ed Agenzia delle entrate.

Superfici principali

DescrizioneIncidenzaAnnotazioni
Superficie utile netta calpestabile100%
Muri perimetrali100%calcolare fino allo spessore max di 50 cm
Muri perimetrali in comunione50%calcolare fino allo spessore max di 25 cm
Mansarde75%altezza media minima mt 2,40
Sottotetti non abitabili (mansarda)35%altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50
Soppalchi abitabili (con finiture analoghe ai vani principali)80%altezza media minima mt 2,40
Soppalchi non abitabili15%
Verande (con finiture analoghe ai vani principali)80%
Verande (senza finiture analoghe ai vani principali)60%
Taverne e Locali seminterrati abitabili (collegati ai vani principali)60%altezza media minima mt 2,40
Precisazioni

Per il calcolo della superficie commerciale non potendo provvedere ad uno specifico rilievo, con molta approssimazione e limitatamente alle abitazioni, si potranno quindi considerare le murature (interne/esterne/comuni) uguali ad una maggiorazione della superficie utile netta pari al 10%.

 

Superfici esterne

DescrizioneIncidenzaAnnotazioni
Balconi e Lastrici solari25%Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Terrazzi e Logge35%Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Terrazzi di attici (a tasca)40%Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Portici e Patii35%Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Corti e Cortili10%Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%
Giardini e aree di pertinenza di “appartamento”15%Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 5%
Giardini e aree di pertinenza di “ville e villini”10%Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%
Precisazioni 

per le superfici non comunicanti con i vani principali considerare il 50% dell’incidenza

 Vani accessori e parcheggi

DescrizioneIncidenzaAnnotazioni
Cantine, Soffitte e Locali accessori (non collegati ai dei vani principali)20%altezza minima di mt 1,50
Locali accessori (collegati ai dei vani principali)35%altezza minima 2,40
Locali tecnici15%altezza minima di mt 1,50
Box (in autorimessa collettiva)45%dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq
Box (non collegato ai vani principali)50%
Box (collegato ai vani principali)60%
Posti auto coperti (in autorimessa collettiva)35%
Posti auto scoperti20%

Stima immobiliare sintetica del valore di mercato

VALORE DI MERCATO =SUPERFICIE COMMERCIALE x QUOTAZIONE AL MQ x COEFFICIENTI DI MERITO 

La stima immobiliare per calcolare il valore di un bene per essere compravenduto o locato, ha bisogno di essere redatta da un tecnico geometra, architetto o ingegnere che ha esperienze professionali e qualificate.

Al riguardo il “Codice delle Valutazioni Immobiliari – Italian Property Valuation Standard” edito da Tecnoborsa costituisce il punto di riferimento univoco e largamente condiviso al quale si rimanda per tutti gli aspetti scientifici e procedurali.

Principali coefficienti di merito

Stato  locativoContrattoCoefficiente di merito
Abitazioni libere100%
Abitazioni locate a canone liberocon durata quadriennale-20%
Abitazioni locate stagionalmente per brevi periodi-5%
PianoCon AscensoreSenza Ascensore
Seminterrato-25%-25%
Piano terra o rialzato– 10% (-20% senza giardino)– 10% (-20% senza giardino)
Piano  1°-10%-10%
Piano 2°-3%– 15%
Piano 3° 0%-20%
Piano superiori+ 5%-30%
Ultimo piano+10%-30%
Attico+ 20%– 20%

 

Stato di conservazioneCoefficiente di merito
Da ristrutturare-10%
Buono stato 0%
Ristrutturato+5%
Finemente ristrutturato+10%
Nuova costruzione+10%

 

LuminositàNoteCoefficiente di merito
Molto luminosoSoleggiatura diretta presente intero arco del giorno+10%
LuminosoSoleggiatura diretta presente in buona parte della giorno+5%
Mediamente LuminosoSoleggiatura diretta presente solo in parte della giorno0%
Poco luminosoSoleggiatura diretta presente per poco tempo del giorno o assente– 5%

 

Esposizione e vistaCoefficiente di merito
Esterna panoramica+10%
Esterna+5%
Mista0%
Interna– 5%
Completamente interna-10%

 

EdificioOttimo statoNormalescadente
1 – 20 anni0%0%-5%
20 – 40 anni+5%0%-10%
Oltre 40 anni+10%0%-15%

 

RiscaldamentoCoefficiente di merito
Autonomo+5%
Centralizzato0%
Centralizzato con contabilizzatore+2%
Assente-5%

Articoli per approfondire la perizia di stima immobiliare: