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Metri catastali e metri reali, quello che devi sapere

La distinzione tra metri catastali e metri reali è fondamentale per valutare correttamente le dimensioni di un’unità immobiliare. I metri catastali sono una misura ufficiale utilizzata per scopi fiscali e amministrativi, mentre i metri reali rappresentano l’area effettivamente utilizzabile e accessibile all’interno di un immobile. Questo articolo esplorerà le differenze chiave tra i due concetti e spiegherà come vengono calcolati.

Metri catastali e metri reali
Metri catastali e metri reali

Che differenza c’è tra superficie catastale e superficie calpestabile?

Superficie calpestabile

La superficie calpestabile, nota anche come “superficie utile netta”, rappresenta l’area effettivamente utilizzabile all’interno di un immobile. Questo dato è fondamentale per determinare il valore locativo dell’unità abitativa. Si calcola escludendo gli spazi occupati da pareti perimetrali e divisori interni, nonché gli spazi esterni e comunicanti. Quando si acquista una proprietà, è essenziale verificare se la superficie indicata nel contratto o nella proposta di vendita corrisponde a questa tipologia di misurazione.

A volte possono esserci discrepanze tra i dati catastali e quelli reali, e in tal caso è importante segnalarlo per effettuare le correzioni necessarie. La certificazione della superficie calpestabile può essere ottenuta tramite un geometra o presso il catasto, che può determinarla attraverso una planimetria.

Superficie catastale

Per scopi fiscali, la superficie catastale viene definita in base alle normative del DPR n. 138/98 (allegato C). I calcoli sono più complessi e variano a seconda della classificazione dell’immobile e dei suoi vani. Dal 9 novembre 2015, la superficie catastale degli immobili residenziali è accessibile tramite una visura catastale, semplificando ai proprietari la determinazione di questo dato per i vari tributi locali.

Consultando la visura catastale è possibile verificare la correttezza dei dati. In caso di incongruenze tra la planimetria rilevata e la planimetria catastale, è consigliabile richiedere l’assistenza di un tecnico qualificato. Successivamente, è necessario procedere con la presentazione dei documenti all’Agenzia delle Entrate per correggere l’errore nell’unità immobiliare. Questa verifica e l’accurata corrispondenza dei dati sono obbligatorie durante la fase di vendita, per garantire che le informazioni catastali siano corrette rispetto allo stato effettivo dell’immobile.

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Come vengono calcolati i metri catastali?

Il calcolo dei metri catastali di un immobile è un procedimento complesso che tiene conto di vari fattori, differenziandosi dalla superficie calpestabile. Vediamo nel dettaglio come avviene questo calcolo.

La superficie catastale di un immobile non coincide con la sua area calpestabile, poiché include anche valutazioni specifiche delle diverse parti dell’edificio tramite l’applicazione di coefficienti.

Metodi per il calcolo

Esistono due modi principali per ottenere la superficie catastale:

  1. Utilizzo di Software come DOCFA: Questo metodo è riservato ai tecnici professionisti del settore per nuovi accatastamenti o variazioni catastali. Il software esegue i calcoli in maniera automatizzata, ma richiede competenze specifiche per essere utilizzato correttamente.
  2. Calcolo Manuale dalla Planimetria Catastale: Questo approccio prevede il calcolo diretto della superficie partendo dalla planimetria catastale, considerando e parametrizzando le varie superfici misurate.

Elementi considerati nel calcolo

Se stiamo calcolando la superficie catastale della nostra abitazione per motivi fiscali come la TARI, è importante considerare diversi elementi:

  • Vani Principali e Accessori Diretti: Includono sale, camere, cucina e studio. Si calcola la superficie complessiva, considerando muri interni e perimetrali. I muri in comune con altre abitazioni sono conteggiati al 50% del loro spessore.
  • Vani Accessori Indiretti: Come cantine e soffitte, calcolati al 50% o al 25% a seconda dell’accesso diretto o indiretto.
  • Balconi e Terrazzi: La superficie varia a seconda del rapporto con i vani principali e può essere conteggiata fino al 30% per comunicazioni dirette e al 15% per accessi indiretti.
  • Aree Scoperte Esclusive: Come giardini o cortili, conteggiate al 10% o al 2% in base alla superficie.

Esclusioni dai metri catastali

Alcune superfici, come quelle con altezza inferiore a 1,50 metri, non vengono considerate. Le scale vengono proiettate orizzontalmente e la loro superficie viene conteggiata una sola volta, indipendentemente dal numero di piani.

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Come si calcolano i metri quadri calpestabili o reali di una casa?

Per determinare i metri quadri reali o calpestabili di una casa, è fondamentale iniziare ottenendo una pianta accurata dell’edificio che mostri la disposizione dettagliata degli spazi interni. Utilizzando questa pianta, misura l’area di ciascuna stanza calcolando lunghezza e larghezza con un metro o un nastro metrico a circa 1 metro e mezzo dal pavimento e moltiplicando questi valori per ottenere l’area di ogni stanza.

Successivamente, somma le aree di tutte le stanze per determinare l’area totale della casa, che rappresenterà la superficie calpestabile complessiva. Tuttavia, in presenza di elementi architettonici particolari o situazioni più complesse, è consigliabile consultare un geometra o un professionista del settore per ottenere una valutazione precisa dei metri quadri reali.

Quali sono le superfici non rilevanti ai fini catastali (i metri catastali non importanti)?

Nel contesto dell’individuazione delle superfici non rilevanti ai fini catastali, ci si riferisce agli ambienti non classificabili che non contribuiscono al calcolo della superficie catastale. Questi includono varie componenti come intercapedini, camere d’aria, cavedi, vuoti sanitari e anche vani tecnici che potrebbero essere privi di accesso.

Le superfici menzionate sono considerate non rilevanti ai fini catastali in quanto non costituiscono spazi abitabili o utilizzabili secondo le definizioni specifiche dei calcoli catastali. In particolare, le intercapedini, camere d’aria e simili sono spazi che non sono destinati all’utilizzo quotidiano o per scopi residenziali, e quindi non concorrono al conteggio della superficie catastale di un’unità immobiliare.

Questa distinzione è cruciale per la determinazione precisa dei metri reali di una proprietà rispetto ai metri catastali, poiché i metri reali riflettono effettivamente lo spazio utilizzabile e vivibile all’interno di una struttura, mentre i metri catastali escludono le aree non considerate idonee per la vita o l’occupazione umana.

Che differenza c’è tra mq commerciali e calpestabili (metri catastali e metri reali)?

Se stai cercando di comprendere la differenza tra i metri quadrati commerciali (catastali) e i metri quadrati calpestabili (reali), sei nel posto giusto. Questa distinzione è cruciale, specialmente quando si tratta di immobili e spazi commerciali. I metri quadrati catastali e quelli reali si riferiscono a due misurazioni diverse di uno stesso spazio, ed è importante capire come si differenziano.

Metri Catastali (Commerciali)

I metri quadrati catastali, o commerciali, si riferiscono alla misurazione ufficiale di un’unità immobiliare registrata nei registri catastali. Questa misura non tiene conto degli spazi non utilizzabili all’interno dell’immobile, come pareti, muri strutturali o zone non accessibili. È una misura legale utilizzata per scopi fiscali e amministrativi.

Metri Reali (Calpestabili)

I metri quadrati reali, o calpestabili, rappresentano l’area effettivamente utilizzabile di un’unità immobiliare. Questa misurazione tiene conto di tutti gli spazi accessibili e utilizzabili all’interno dell’edificio, escludendo solitamente muri, colonne e altre strutture non praticabili. È la misura più rilevante quando si valutano le dimensioni effettive di uno spazio per scopi pratici, come l’arredamento o la distribuzione degli ambienti.

Differenze Chiave

La differenza fondamentale tra i due concetti è che i metri quadrati catastali sono una misura ufficiale, mentre i metri quadrati reali riflettono l’effettiva superficie utilizzabile. In pratica, un immobile può avere una superficie catastale più ampia rispetto alla sua effettiva dimensione in termini di utilizzo pratico, specialmente a causa di elementi architettonici che riducono lo spazio effettivamente utilizzabile.

In che percentuale si calcolano i balconi, i metri catastali delle aree scoperte?

Una delle fasi cruciali nella valutazione della superficie di un immobile è il calcolo dei metri catastali e dei metri reali, includendo le pertinenze esclusive come balconi, terrazze e aree scoperte. Queste informazioni sono fondamentali per determinare correttamente la superficie commerciale di un’unità immobiliare.

Una volta ottenute le misurazioni dettagliate di ogni ambiente, si applicano specifiche percentuali per considerare le varie tipologie di pertinenze. Questi coefficienti sono essenziali per calcolare con precisione la superficie complessiva, soprattutto per effettuare corrette valutazioni fiscali e commerciali.

Come vengono calcolati i metri catastali delle pertinenze?

Ecco le percentuali di calcolo da applicare per le diverse tipologie di balconi, terrazze e altre aree scoperte:

  • Balconi e terrazze scoperte: Si calcolano al 25% fino a 25 mq, e al 10% per la parte eccedente.
  • Balconi e terrazze coperte: Si calcolano al 35% fino a 25 mq, e al 10% per la parte eccedente.
  • Patii e porticati: Si calcolano al 35% fino a 25 mq, e al 10% per la parte eccedente.
  • Verande: Si calcolano al 60% della superficie.
  • Giardini d’appartamento: Si calcolano al 15% fino a 25 mq, e al 5% per la parte eccedente.
  • Ville e giardini: Si calcolano al 10% fino a 25 mq, e al 2% per la parte eccedente.

Queste percentuali sono determinate dalle normative vigenti e influenzano direttamente la valutazione della superficie complessiva di un’unità immobiliare.

Come si calcola la superficie di un appartamento da vendere?

Calcolare correttamente la superficie di un appartamento in vendita è fondamentale per determinarne il valore e presentarlo in modo accurato sul mercato. Due misurazioni importanti da considerare sono i metri catastali e i metri reali.

I metri catastali sono la misura registrata presso il Catasto e sono utilizzati per fini fiscali e amministrativi. Questa misurazione potrebbe includere spazi non effettivamente utilizzabili, come pareti perimetrali e muri divisori.

D’altra parte, i metri reali rappresentano la superficie effettivamente utilizzabile all’interno dell’appartamento, escludendo solitamente spazi non abitabili come le pareti.

Per ottenere una misurazione accurata dei metri reali, è necessario misurare la superficie di ciascuna stanza escludendo i muri perimetrali e le pareti divisorie non portanti. Questo metodo fornisce una stima più realistica della superficie effettiva dell’immobile, considerando la sua funzionalità e praticità.

Assicurati di utilizzare la misurazione più appropriata (metri catastali o metri reali) a seconda delle esigenze di vendita e della normativa locale per presentare correttamente il tuo appartamento sul mercato immobiliare.

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