Lavori in casa senza permessi a Roma: cosa si può fare senza CILA o SCIA
Quali lavori in casa si possono fare senza permessi a Roma?
Molti interventi di manutenzione ordinaria rientrano nell’attività edilizia libera e possono essere eseguiti senza presentare CILA, SCIA o Permesso di Costruire.
Tra gli esempi più frequenti rientrano, quando non si modificano strutture, volumi, destinazione d’uso o altri elementi urbanisticamente rilevanti:
- tinteggiatura interna;
- sostituzione di pavimenti e rivestimenti;
- riparazione di intonaci;
- sostituzione delle porte interne;
- manutenzione degli impianti esistenti;
- sostituzione di sanitari e finiture del bagno;
- riparazione o sostituzione di serramenti nei casi riconducibili alla manutenzione ordinaria;
- installazione di alcuni sistemi anti-intrusione;
- altri interventi espressamente ricompresi nell’art. 6 del D.P.R. 380/2001 e nel Glossario dell’edilizia libera.
Il D.M. 2 marzo 2018 contiene infatti un elenco non esaustivo delle principali opere realizzabili in regime di edilizia libera, mentre l’art. 6 del Testo Unico dell’Edilizia stabilisce le categorie generali degli interventi eseguibili senza titolo abilitativo.
Risposta rapida: se rinnovi le finiture o mantieni efficienti gli impianti esistenti, spesso non serve una pratica edilizia. Se invece sposti tramezzi, redistribuisci gli ambienti, intervieni sulle strutture, modifichi aperture, superfici o volumi, bisogna verificare CILA, SCIA o altro titolo. “Senza permesso” non significa comunque “senza regole”.
Cosa significa edilizia libera
La manutenzione ordinaria è definita dall’art. 3 del D.P.R. 380/2001 come l’insieme delle opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e degli interventi necessari a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
Questi interventi rientrano generalmente nell’attività edilizia libera prevista dall’art. 6.
È importante però distinguere:
edilizia libera = nessun titolo edilizio
da
nessuna regola da rispettare.
Anche gli interventi eseguiti senza CILA o SCIA devono rispettare, quando applicabili:
- strumenti urbanistici;
- norme antisismiche;
- sicurezza;
- normativa antincendio;
- requisiti igienico-sanitari;
- efficienza energetica;
- tutela dal rischio idrogeologico;
- Codice dei beni culturali e del paesaggio.
L’art. 6 del D.P.R. 380/2001 mantiene espressamente ferme queste discipline.
Tabella: lavori in casa senza CILA e lavori che richiedono una pratica
| Intervento | Regime da verificare |
|---|---|
| Tinteggiatura interna | Edilizia libera |
| Sostituzione pavimento | Edilizia libera |
| Sostituzione rivestimenti | Edilizia libera |
| Riparazione intonaci interni | Edilizia libera |
| Sostituzione porte interne senza modificare la distribuzione | Edilizia libera |
| Sostituzione sanitari senza diversa distribuzione | normalmente edilizia libera |
| Manutenzione impianto elettrico esistente | normalmente edilizia libera |
| Manutenzione impianto idrico esistente | normalmente edilizia libera |
| Sostituzione serramenti | può essere edilizia libera, ma vanno verificati caratteristiche, prospetto e vincoli |
| Installazione inferriate/sistemi anti-intrusione | normalmente edilizia libera, salvo vincoli |
| Spostamento tramezzo non portante | normalmente CILA |
| Demolizione/realizzazione tramezzi | normalmente CILA |
| Nuova distribuzione interna | normalmente CILA |
| Frazionamento senza opere strutturali | da verificare in CILA |
| Intervento su muro portante | non edilizia libera |
| Modifiche strutturali a travi, pilastri o solai | non edilizia libera |
| Nuova finestra o modifica importante di un’apertura | titolo da verificare |
| Veranda che crea superficie o volume | non edilizia libera |
| Ampliamento | non edilizia libera |
| Cambio di destinazione d’uso | disciplina specifica |
La classificazione finale non dovrebbe essere effettuata soltanto dal nome dato al lavoro. Conta che cosa viene materialmente realizzato e quali effetti produce sull’immobile.
Posso tinteggiare casa senza CILA?
Sì.
La normale tinteggiatura interna rientra nella manutenzione delle finiture e non richiede generalmente una pratica edilizia.
Lo stesso principio riguarda, in linea generale:
- rasatura;
- riparazione dell’intonaco;
- decorazioni interne;
- rifacimento delle finiture superficiali.
Il Glossario nazionale dell’edilizia libera comprende espressamente tra gli interventi di manutenzione ordinaria la riparazione e tinteggiatura degli intonaci.
La questione può diventare diversa quando si interviene all’esterno dell’edificio, soprattutto in presenza di vincoli, facciate tutelate o immobili individuati nella Carta per la Qualità.
Posso rifare i pavimenti senza permessi?
Sì, normalmente.
La riparazione, sostituzione e rinnovamento delle pavimentazioni interne rientrano espressamente nel Glossario dell’edilizia libera.
Possono essere sostituiti, ad esempio:
- parquet;
- gres;
- marmo;
- ceramica;
- laminato;
- altri rivestimenti di pavimento.
Anche le opere correlate come sottofondi o guaine possono rientrare nella manutenzione ordinaria quando rimangono accessorie all’intervento.
La situazione cambia se il lavoro sui pavimenti è parte di un intervento edilizio più ampio che modifica la distribuzione o interessa strutture.
Posso rifare il bagno senza CILA?
Dipende da cosa significa concretamente “rifare il bagno”.
Caso 1 – sostituisco le finiture
Se vengono sostituiti:
- pavimenti;
- rivestimenti;
- sanitari;
- rubinetteria;
- componenti dell’impianto esistente;
senza modificare la distribuzione dell’appartamento o effettuare altre opere edilizie rilevanti, l’intervento può rientrare nella manutenzione ordinaria.
Caso 2 – modifico la distribuzione
Se per rifare il bagno vengono invece:
- spostati tramezzi;
- creata una nuova stanza;
- chiusa o aperta una porta con modifica della distribuzione;
- ampliato o ridotto il bagno modificando gli ambienti;
non si parla più soltanto di sostituzione delle finiture.
Normalmente deve essere verificata la CILA.
Per questi interventi consulta CILA Roma: quando serve e come funziona sul SUET.
Posso sostituire le porte interne senza CILA?
La semplice riparazione o sostituzione delle porte interne può rientrare nell’attività edilizia libera.
Diverso è il caso in cui venga modificata la distribuzione delle aperture nei tramezzi.
Ad esempio:
vecchia porta → tolta e sostituita nello stesso vano
è cosa diversa da:
chiusura della vecchia porta + apertura di una nuova porta su un’altra parete.
Nel secondo caso l’intervento può essere parte di una diversa distribuzione interna soggetta a CILA.
Posso sostituire le finestre senza permesso?
Il Glossario dell’edilizia libera comprende la riparazione, sostituzione e rinnovamento di serramenti e infissi interni ed esterni nell’ambito della manutenzione ordinaria.
Non bisogna però trasformare questa indicazione in una regola secondo cui qualsiasi modifica di finestra è sempre edilizia libera.
Occorre distinguere tra:
- sostituzione del serramento;
- modifica delle dimensioni dell’apertura;
- apertura di una nuova finestra;
- chiusura di una finestra;
- trasformazione di finestra in portafinestra;
- modifica di elementi della facciata;
- intervento su immobile tutelato.
Le ultime fattispecie possono richiedere verifiche edilizie e autorizzative completamente diverse.
Posso rifare gli impianti senza CILA?
Gli interventi necessari a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti rientrano nella definizione di manutenzione ordinaria dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001.
Questo può riguardare interventi sugli impianti:
- elettrico;
- idrico;
- riscaldamento;
- climatizzazione;
- gas.
L’assenza di una pratica edilizia non elimina però gli obblighi previsti dalla normativa impiantistica.
Quando dovuta, l’impresa installatrice deve quindi rilasciare la documentazione prevista dalla disciplina sulla sicurezza degli impianti.
Titolo edilizio e conformità dell’impianto sono due questioni diverse.
Climatizzatore: serve una pratica edilizia?
L’art. 6 comprende tra gli interventi eseguibili senza titolo edilizio anche l’installazione di pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW, fermo restando il rispetto delle altre norme applicabili.
A Roma va comunque prestata attenzione soprattutto all’unità esterna.
Possono assumere rilievo:
- facciata;
- decoro architettonico;
- condominio;
- immobili tutelati;
- Carta per la Qualità;
- beni culturali;
- eventuali prescrizioni locali.
Quindi:
nessuna pratica edilizia ordinaria
non significa necessariamente:
posso collocare l’unità esterna ovunque.
VEPA: posso chiudere il balcone senza permesso?
Le VEPA – Vetrate Panoramiche Amovibili e totalmente trasparenti possono rientrare nell’edilizia libera nelle condizioni previste dall’art. 6 del D.P.R. 380/2001.
Il Decreto Salva Casa ha ampliato il loro campo di applicazione includendo anche determinati porticati. Restano esclusi, tra gli altri, i porticati gravati da diritti di uso pubblico o collocati sui fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche.
Per essere considerate edilizia libera le VEPA non devono creare uno spazio stabilmente chiuso con aumento di volume o superficie o comportare un mutamento della destinazione d’uso. Devono inoltre garantire microaerazione e ridurre al minimo l’impatto visivo.
Quindi una VEPA non deve essere confusa con una veranda stabile.
Tende da sole e pergole: cosa ha cambiato il Salva Casa
Il Decreto Salva Casa ha ampliato l’art. 6 introducendo tra le opere di edilizia libera determinate strutture di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici.
La disciplina comprende, quando rispettano i requisiti stabiliti dalla legge:
- tende;
- tende da sole;
- tende da esterno;
- tende a pergola;
- pergole bioclimatiche;
- elementi di protezione solare mobili o regolabili.
La struttura può avere anche elementi fissi necessari al sostegno, ma non deve determinare la creazione di spazi stabilmente chiusi, nuovi volumi o superfici; deve inoltre limitare l’impatto visivo e armonizzarsi con le linee architettoniche dell’edificio.
Questo significa che non basta chiamare un manufatto “pergola bioclimatica” per renderlo automaticamente edilizia libera.
Bisogna verificarne concretamente:
struttura + chiusure + funzione + impatto + modalità di utilizzo.
Edilizia libera a Roma: attenzione ai vincoli
A Roma la presenza di una tutela può cambiare sensibilmente il quadro.
Un intervento che non richiede CILA o SCIA ai sensi del D.P.R. 380/2001 può comunque dover rispettare disposizioni relative a:
- vincolo culturale;
- vincolo paesaggistico;
- Carta per la Qualità;
- facciata;
- regolamento condominiale;
- altre discipline di settore.
Roma Capitale prevede, ad esempio, una specifica procedura per il parere della Sovrintendenza Capitolina sugli elementi individuati nella Carta per la Qualità. Per gli interventi di attività edilizia libera il parere, quando necessario, segue la procedura indicata dall’Amministrazione.
Roma Capitale – Carta per la Qualità
È quindi particolarmente rischioso applicare un elenco generico di “lavori senza permesso” a un immobile storico senza verificarne prima la localizzazione e le tutele.
Se sono in condominio posso fare liberamente tutti i lavori in edilizia libera?
Non necessariamente.
Il regime edilizio e i rapporti condominiali sono due piani distinti.
Un lavoro può essere eseguibile senza CILA o SCIA ma incidere:
- sulle parti comuni;
- sulla facciata;
- sul decoro architettonico;
- su impianti comuni;
- sulla sicurezza dell’edificio;
- sui diritti degli altri condomini.
L’assenza di una pratica comunale non elimina quindi automaticamente gli eventuali obblighi derivanti dal Codice civile e dal regolamento condominiale.
Questo è particolarmente rilevante per:
- climatizzatori;
- tende;
- VEPA;
- inferriate;
- elementi installati sulla facciata;
- interventi sulle colonne impiantistiche comuni.
Quando serve invece la CILA
La CILA è disciplinata dall’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001.
In termini generali riguarda gli interventi che non rientrano nell’attività edilizia libera, nel Permesso di Costruire o nella SCIA e che non interessano le parti strutturali dell’edificio.
Tra gli esempi più frequenti negli appartamenti possono rientrare, quando ne ricorrono i presupposti:
- spostamento di tramezzi;
- demolizione o costruzione di pareti non portanti;
- apertura o chiusura di porte interne nell’ambito di una diversa distribuzione;
- redistribuzione degli ambienti;
- determinati frazionamenti o accorpamenti non strutturali.
A Roma la CILA viene presentata esclusivamente attraverso il SUET – Sportello Unico per l’Edilizia Telematico.
Quando non basta la CILA
La CILA non è il titolo corretto per qualsiasi ristrutturazione.
Quando il progetto coinvolge, ad esempio:
- muri portanti;
- travi;
- pilastri;
- solai;
- opere strutturali;
- trasformazioni edilizie più rilevanti;
- interventi che ricadono nel Permesso di Costruire;
deve essere individuato il diverso procedimento previsto dalla normativa.
A Roma CILA, SCIA, Permesso di Costruire e, dal 27 ottobre 2025, anche la SCIA alternativa al Permesso di Costruire sono gestiti attraverso la piattaforma SUET.
Edilizia libera significa che non serve il geometra?
Non necessariamente.
Per una semplice tinteggiatura o la sostituzione di un pavimento non serve normalmente un tecnico per individuare il titolo edilizio.
Il problema nasce quando non è chiaro dove finisce la manutenzione ordinaria e dove inizia un intervento soggetto a pratica.
Una verifica tecnica preventiva può essere utile quando:
- vengono demolite pareti;
- non si sa se un muro è portante;
- si modificano bagno e cucina;
- vengono toccate aperture;
- si interviene sulla facciata;
- l’immobile è vincolato;
- esistono vecchie difformità;
- i lavori sono parte di una ristrutturazione più ampia.
Il costo di una verifica iniziale è normalmente molto inferiore rispetto a quello necessario per ricostruire e regolarizzare opere eseguite con il titolo sbagliato.
Prima dei lavori devo verificare lo stato legittimo?
Per la semplice sostituzione di finiture interne non è normalmente necessario ricostruire l’intera storia urbanistica dell’appartamento.
La situazione cambia quando si programma una vera ristrutturazione.
Se bisogna presentare una CILA o un altro titolo, il tecnico deve valutare la situazione urbanistica dell’immobile e la documentazione necessaria per predisporre correttamente la pratica.
Quando i precedenti non sono disponibili può essere necessario un:
Accesso agli atti edilizi a Roma
Per una verifica più ampia dell’immobile:
Conformità urbanistica e catastale a Roma
La planimetria catastale da sola non sostituisce la ricostruzione dello stato legittimo.
Ho già fatto lavori senza CILA: cosa devo fare?
Prima bisogna stabilire se la CILA fosse realmente necessaria.
Potrebbero verificarsi situazioni differenti:
I lavori erano edilizia libera
Se le opere rientravano realmente nell’art. 6 e rispettavano le altre normative applicabili, l’assenza della CILA non costituisce di per sé un problema: la CILA non era richiesta.
I lavori erano soggetti a CILA
L’art. 6-bis prevede una sanzione di €1.000 per la mancata comunicazione; se la CILA viene presentata spontaneamente quando i lavori sono ancora in corso, la sanzione è ridotta di due terzi.
La possibilità di presentare una CILA tardiva deve comunque essere verificata sulla reale tipologia dell’intervento.
I lavori richiedevano SCIA o un altro titolo
Non bisogna presentare una CILA soltanto per “mettere qualcosa agli atti”.
Occorre prima classificare correttamente le opere e verificare il procedimento di regolarizzazione previsto dalla normativa vigente.
Per questo problema consulta:
Come sanare un abuso edilizio a Roma
oppure, per la disciplina degli artt. 36 e 36-bis:
Accertamento di conformità a Roma
Questa distinzione evita di trasformare una guida sui lavori che non richiedono permessi in una guida generica alle sanatorie.
Il Salva Casa ha reso tutti i piccoli lavori edilizia libera?
No.
Il Decreto Salva Casa ha ampliato l’art. 6 soprattutto su specifiche fattispecie, come VEPA e opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici. Il MIT chiarisce espressamente l’estensione dell’edilizia libera introdotta dalla riforma.
Non ha però trasformato qualsiasi intervento interno o esterno in attività edilizia libera.
Continuano a esistere:
- CILA;
- SCIA;
- SCIA alternativa al Permesso di Costruire;
- Permesso di Costruire;
- autorizzazioni e pareri di settore.
Linee guida ufficiali MIT sul Decreto Salva Casa
Glossario edilizia libera: è un elenco completo?
No.
Lo stesso decreto del 2 marzo 2018 definisce il Glossario come un elenco non esaustivo delle principali opere realizzabili in regime di edilizia libera.
Questo significa che il fatto che un intervento non compaia letteralmente nell’elenco non determina automaticamente la necessità di una CILA.
Bisogna sempre partire dalla categoria edilizia dell’intervento prevista dal D.P.R. 380/2001.
Gazzetta Ufficiale – Glossario dell’edilizia libera, D.M. 2 marzo 2018
Schema rapido: posso fare questi lavori senza permessi?
| Lavoro | In generale |
|---|---|
| Pitturare casa | Sì |
| Cambiare pavimenti | Sì |
| Cambiare piastrelle | Sì |
| Sostituire sanitari | Sì, se non cambia la distribuzione |
| Sostituire porte interne | Sì, se non si modifica la distribuzione |
| Manutenzione impianti esistenti | Sì, salvo altri obblighi tecnici |
| Sostituire infissi | Spesso sì, ma verificare prospetto e vincoli |
| Installare climatizzatore | Spesso sì, verificare facciata e vincoli |
| Mettere inferriate | Spesso sì, verificare facciata e tutele |
| VEPA | Sì solo se rispetta tutti i requisiti dell’art. 6 |
| Tenda da sole/pergola | Può essere edilizia libera nelle condizioni dell’art. 6 |
| Spostare tramezzi | No: verificare CILA |
| Cambiare distribuzione appartamento | No: verificare CILA |
| Demolire muro portante | No |
| Creare nuova finestra | Titolo da verificare |
| Fare una veranda | Normalmente non edilizia libera |
| Ampliare casa | No |
Errori da evitare
Pensare che “lavori interni” significhi automaticamente edilizia libera
Uno spostamento di tramezzi è interno ma normalmente richiede CILA.
Pensare che il bagno sia sempre edilizia libera
Cambiare sanitari è diverso dal ridisegnare completamente la stanza.
Confondere sostituzione dell’infisso e modifica della finestra
Il primo intervento può essere manutenzione; il secondo può incidere sul prospetto.
Considerare ogni pergola edilizia libera
Devono essere rispettate le condizioni dell’art. 6.
Chiudere il balcone con vetri e chiamarlo automaticamente VEPA
Una chiusura che produce nuovo spazio stabile non rientra automaticamente nel regime delle VEPA.
Ignorare i vincoli
A Roma Carta per la Qualità, vincoli culturali e paesaggistici possono rendere necessari ulteriori controlli.
Presentare una CILA dopo i lavori senza verificare cosa è stato realmente realizzato
La pratica deve corrispondere alla categoria effettiva dell’intervento.
FAQ sui lavori in casa senza permessi
Quali lavori posso fare in casa senza CILA?
In generale le opere di manutenzione ordinaria: tinteggiatura, sostituzione di finiture, pavimenti, rivestimenti, manutenzione degli impianti esistenti e altri interventi ricompresi nell’art. 6 e nel Glossario dell’edilizia libera.
Posso rifare completamente il bagno senza CILA?
Se sostituisci finiture, sanitari e componenti degli impianti senza modificare la distribuzione, spesso sì. Se sposti tramezzi o redistribuisci gli ambienti, va verificata la CILA.
Posso cambiare il pavimento senza comunicazione al Comune?
Normalmente sì. Il Glossario comprende espressamente la sostituzione e il rinnovamento delle pavimentazioni.
Posso spostare un muro senza CILA?
Se è un tramezzo non strutturale, normalmente è un intervento da verificare in CILA. Se è portante, il procedimento è più articolato e la CILA non è sufficiente.
Posso cambiare gli infissi senza permessi?
La sostituzione dei serramenti può rientrare nella manutenzione ordinaria, ma devono essere verificate eventuali modifiche delle aperture, facciate, vincoli e ulteriori normative applicabili.
Posso installare una VEPA senza CILA?
Sì soltanto quando vengono rispettate tutte le condizioni previste dall’art. 6. Una chiusura stabile con creazione di volume non è automaticamente una VEPA in edilizia libera.
Una pergola bioclimatica è sempre edilizia libera?
No. Può rientrarvi quando possiede le caratteristiche indicate dall’art. 6, comma 1, lettera b-ter, e non crea uno spazio stabilmente chiuso o nuovo volume.
Se i lavori sono edilizia libera devo fare il SUET?
No, per la normale manutenzione ordinaria che non richiede titolo edilizio non si presenta una CILA sul SUET. Roma Capitale utilizza invece SUET per le procedure edilizie che devono essere formalmente presentate, come CILA, SCIA e Permessi.
Se ho già spostato i tramezzi senza CILA cosa succede?
Occorre verificare la situazione concreta. L’art. 6-bis prevede €1.000 per l’omessa CILA e una riduzione di due terzi se la comunicazione viene effettuata spontaneamente durante i lavori.
Edilizia libera significa che posso ignorare il condominio?
No. Regime edilizio e rapporti condominiali sono distinti.
Fonti ufficiali
I principali riferimenti per individuare i lavori eseguibili senza pratica sono:
D.P.R. 380/2001 – Testo Unico dell’Edilizia
Glossario dell’edilizia libera – Gazzetta Ufficiale
Linee guida MIT sul Decreto Salva Casa
Roma Capitale – procedure edilizie SUET
Roma Capitale – Carta per la Qualità
Lavori in casa senza permessi: conclusioni
A Roma molti lavori possono essere eseguiti senza CILA o SCIA, ma bisogna distinguere correttamente manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria e interventi di maggiore rilevanza.
In termini pratici:
rinnovare le finiture → generalmente edilizia libera
mantenere efficienti gli impianti esistenti → generalmente edilizia libera
modificare la distribuzione interna → verificare CILA
toccare parti strutturali → non basta la CILA
creare superfici, volumi o nuove trasformazioni rilevanti → verificare titolo superiore
intervenire su immobili tutelati → verificare anche vincoli e pareri
Prima di iniziare una ristrutturazione la domanda corretta non è quindi soltanto:
“serve un permesso?”
ma:
“in quale categoria edilizia rientrano esattamente le opere che voglio eseguire?”
