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Quanto costa dividere casa? Prezzo della pratica

quanto costa dividere casa
quanto costa dividere casa

Parleremo oggi di quanto costa dividere casa. Beh ovviamente prima di arrivare a fare somme e risultati dobbiamo specificare che esistono costi burocratici e costi del lavoro vero e proprio. Per quanto riguarda l’aspetto della ristrutturazione, diciamo che il prezzo varia dalla dimensione della casa da dividere e da come bisogna sistemare gli impianti. Ci soffermeremo dunque sulla pratica edilizia per frazionare casa il suo costo di mercato e daremo qualche esempio di prezzo per la ristrutturazione con frazionamento.

Ma conviene dividere casa?

Prima di parlare degli aspetti economici e utile soffermarci su una questione fondamentale, conviene frazionare casa? Ovviamente la risposta dipende dall’investimento iniziale che dobbiamo affrontare. Se per esempio ci troviamo un’immobile in eredità e non dobbiamo sborsare soldi per l’acquisto il frazionamento in due della casa sarebbe sicuramente un investimento conveniente. Se invece dobbiamo acquistare una casa per poi frazionarla sarebbe da valutare se il costo iniziale dell’acquisto, aggiunto al costo delle pratiche e della ristrutturazione, c porterebbe ad avere un guadagno o una perdita. Diciamo che il fattore importante è in questo caso il valore dell’acquisto dell’immobile da frazionare e quanti lavori occorrono per dividerlo definitivamente.

Cosa dobbiamo valutare per dividere casa?

Per dividere casa dobbiamo valutare tre aspetti fondamentali che sono:

  1. la regolarità urbanistica dell’immobile
  2. quanto è grande la casa da dividere
  3. come possono essere divisi gli impianti

1) La regolarità urbanistica è importante in quanto fondamentale per la pratica al comune, non vorremmo mai che il permesso ci venga bocciato perché non ci sono le licenze di costruzione del fabbricato o peggio delle difformità(es.: finestre o distribuzioni interne) mai autorizzate.

2) La grandezza della casa è importante perché influenza non di poco il progetto di frazionamento, se una casa è di 100,00 metri quadri vien da se che al massimo si potranno ricreare due appartamenti di 50,00 metri quadri. Che non sono un taglio comodo da rivendere sul mercato, a meno che non si voglia mettere a reddito con un affitto. Il mio consiglio è comunque di prendere case almeno di 120,00 metri quadri.

3) Gli impianti sono l’ago della bilancia in una ristrutturazione per frazionamento, infatti se per creare gli impianti dei bagni, o delle future cucine dobbiamo rialzare i pavimenti, o mettere degli impianti di scarico non convenzionali gli stessi influiranno non di poco sul costo totale della divisione della casa.

Le regole urbanistiche per frazionare una casa

Per dividere una casa bisogna attenersi ai regolamenti edilizi di ogni comune ed ai requisiti igienico sanitari da rispettare nella progettazione delle due case future. Le norme comuni in quasi tutta Italia fanno riferimento per lo più al D.M. del 5 maggio 1975, che definisce dimensioni minime per il rispetto dei requisiti d’igiene. Quello del 1975 diciamo può essere utilizzato come vademecum, ma poi bisogna verificare se il comune dove insiste l’immobile di futura divisione ha un suo regolamento d’igiene approvato. Le regole di massima che che devono essere rispettate nella progettazione sono:

  • stanze da letto non inferiori a 9,00 metri quadri
  • cucine non inferiori a 15,00 metri cubi
  • bagni ciechi con aereazione forzata
  • ogni stanza deve avere 1/8 della superficie finestrata ed apribile
  • se esiste un angolo cottura deve essere ampiamente comunicante con il soggiorno
  • soggiorno non inferiore a 14,00 metri quadri
  • l’altezza minima per il residenziale è di 2,70 mt per le stanze e 2,40 mt per corridoi, ripostigli e bagni

Quale permesso serve per dividere casa?

Essendo una attività che ricade nella manutenzione straordinaria (art. 6 del Testo unico sull’Edilizia, confermato dal DL Semplificazioni), nella maggior parte delle città, il frazionamento o accorpamento necessita di una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata da un tecnico (Architetto, Geometra o Ingegnere) detta CILA, o, in caso di contestuali interventi su elementi strutturali, quali muri portanti o solai, o di cambio di destinazione d’uso di una SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

Sono due pratiche, da consegnare in Comune, differenti e che richiedono diversi carichi di lavoro per il progettista. Hai capito bene, se vuoi frazionare o accorpare, hai bisogno di un tecnico che realizzi il progetto e che diriga i lavori. Quindi, una discriminante importante, che comporta l’uso della SCIA a discapito della CILA, sono gli interventi su elementi STRUTTURALI (muri portanti, solai, travi), per cui occorre il progetto strutturale redatto da un Ingegnere/Architetto e depositato al Genio civile. Esempio tipico è la cerchiatura di una porta su muro portante o il rifacimento del solaio.

Dividere casa solo catastalmente si può fare?

Dividere casa solo catastalmente si può fare ma attenzione, rimarrebbe comunque l’illecito edilizio per la mancata comunicazione cila, quindi nella futura compravendita sareste costretti a presentare una cila in sanatoria, con il pagamento della sanzione minima di € 1.000,00. Sconsiglio vivamente di intraprendere questa via in quanto se il frazionamento della casa viene fatto senza poi rispettare i requisiti d’igiene bisognerà intervenire con dei nuovi lavori per renderla regolare con i regolamenti edilizi.

Ricordo infatti che il catasto in Italia ancora non è probatorio quindi non dimostra la regolarità urbanistica delle modifiche presentate al catasto. Quindi se fatto a sanatoria il frazionamento, alla domanda quanto costa dividere casa? La risposta sarebbe molto di più.

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    Ecco l’iter burocratico per dividere casa

    Dal punto di vista burocratico è necessario, prima di dar inizio ai lavori, trasmettere al Comune la cosiddetta CILA, la Comunicazione di Inizio lavori asseverata da un tecnico abilitato quale geometra, architetto o ingegnere. Con tale documento il professionista attesta sotto la sua responsabilità che i lavori sono coerenti con le regole e i piani approvati e che sono compatibili con la normativa antisismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che i lavori non interessano le parti strutturali dell’edificio. Assieme alla CILA occorre allegare Altri documenti quali:

    • l’elaborato progettuale inteso come i disegni tecnici eseguiti dal tecnico da cui è visibile la modifica dell’appartamento
    • i dati dell’impresa che effettuerà i lavori di frazionamento o accorpamento dell’appartamento.

    A fine lavori si dovrà inviare al Comune una Comunicazione di fine lavori valida ai fini dell’aggiornamento catastale. Ciò significa che inviando questa comunicazione, sarà lo stesso Comune a inoltrare in maniera tempestiva e diretta la documentazione per l’aggiornamento all’ufficio del Catasto. Per ciò che riguarda i costi da pagare per procedere al frazionamento o accorpamento di un’unità immobiliare, si dovranno pagare al Comune degli oneri solo se le trasformazioni effettuate producano un aumento della superficie calpestabile che genera una maggiore erogazione di servizi da parte del Comune, il cosiddetto carico urbanistico che significa maggiore servizio idrico, fognatura, ecc. In tal caso il calcolo degli oneri da pagare è quantificato dal Comune sulla base di alcune tabelle deliberate dalla stessa amministrazione comunale.

    Dividere casa nel condomino

    Se l’appartamento da dividere o unire si trova in un condominio, anche se il Codice civile non prevede la necessità di un’autorizzazione dell’assemblea per avviare i lavori, è bene comunicare all’amministratore l’avvio degli interventi avendo cura di non arrecare pregiudizio alla sicurezza, stabilità e al decoro dell’edifico. Se però l’intervento comporta anche modifiche visibili dall’esterno, come l’eliminazione di un ingresso o la trasformazione di un serramento (per esempio da finestra a portafinestra o viceversa) è necessaria inoltre l’autorizzazione dell’assemblea. Al termine dei lavori, è obbligatorio un aggiornamento dei millesimi di proprietà di tutto il condominio.

    Quanto costa frazionare casa?

    Riuscire a generalizzare e quantizzare un costo è difficile in quanto le variabili sono molteplici. Quello che posso fare è fornirvi un elenco delle diverse voci di spese:

    1. interventi edili: spesso nel frazionare occorrono degli interventi volti al rispetto dei requisiti normativi. Ad esempio, la messa a norma degli impianti, la realizzazione di finestre, l’allargamento dei vani etc.
    2. onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche la Direzione lavori e l’eventuale coordinamento della sicurezza necessario nel caso che intervengano due o più imprese nel cantiere
    3.  diritti di segreteria, circa 250,00 € (variano da comune a comune).
    4. allaccio nuove utenze (idrico 150 €, gas 200 €).

    Volendo comunque dare un range di massima e la risposta alla domanda quanto costa dividere casa? Rispondo che una ristrutturazione media può costare da € 40.000,00 ad € 60.000,00 (esclusi i materiali). Il costo del permesso per dividere casa da € 1.800,00 a € 2.500,00 (escluso l’eventuale coordinamento alla sicurezza). Ovviamente sono dei costi di massima per dare un’idea poi sicuramente, in base a tante varianti,  potranno risultare maggiori o inferiori.