Agibilità Roma: SCAG tramite SUET, documenti necessari e controlli prima di vendere o ristrutturare

L’agibilità di un immobile a Roma è uno dei documenti più importanti quando si conclude una pratica edilizia, si vende casa, si acquista un appartamento o si vuole verificare la regolarità tecnica di un fabbricato. Spesso viene chiamata ancora “certificato di agibilità” o “certificato di abitabilità”, ma oggi il riferimento operativo è la Segnalazione Certificata di Agibilità, detta anche SCAG o S.C.Ag.

La novità più importante per Roma è questa: dal 2 marzo 2026 la Segnalazione Certificata di Agibilità deve essere redatta e trasmessa tramite SUET, cioè attraverso la piattaforma telematica di Roma Capitale. Non si procede più tramite PEC. Roma Capitale specifica inoltre che anche i bollettini PagoPA per i diritti di segreteria devono essere generati e pagati all’interno della piattaforma SUET, nella sezione dedicata all’invio della pratica.

Questa modifica non è solo un dettaglio burocratico. Cambia il modo in cui proprietari, tecnici e professionisti devono gestire la fase finale di un intervento edilizio. La SCAG a Roma, infatti, non è una semplice comunicazione: attesta condizioni rilevanti dell’immobile, come sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, conformità degli impianti e conformità dell’opera rispetto al progetto presentato. La guida di Roma Capitale precisa che l’agibilità è indispensabile per l’uso dell’immobile.

Cos’è la Segnalazione Certificata di Agibilità

La Segnalazione Certificata di Agibilità è il documento con cui viene attestata la sussistenza delle condizioni necessarie per utilizzare un immobile. Non riguarda solo il fatto che una casa “sia abitabile” in senso generico. Riguarda aspetti tecnici precisi: sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati, oltre alla conformità dell’opera al progetto presentato.

In pratica, quando si parla di agibilità bisogna ragionare su tre livelli:

1. livello edilizio, cioè la conformità dell’opera rispetto al titolo edilizio;
2. livello tecnico-impiantistico, cioè impianti, strutture, sicurezza e prestazioni energetiche;
3. livello documentale, cioè la corretta produzione e trasmissione degli allegati richiesti.

Questo punto è fondamentale, perché molti proprietari pensano che basti avere una planimetria catastale aggiornata per poter dichiarare l’immobile regolare. Non è così. Il Catasto ha principalmente funzione fiscale e inventariale. L’agibilità, invece, si collega alla verifica urbanistico-edilizia e tecnica dell’immobile. Una planimetria catastale conforme allo stato dei luoghi non sostituisce il titolo edilizio, non dimostra da sola la conformità urbanistica e non equivale alla SCAG.

Quando serve l’agibilità a Roma

La SCAG deve essere presentata nei casi previsti dall’art. 24 del DPR 380/2001 e dalla disciplina applicativa comunale. Roma Capitale indica come casi principali le nuove costruzioni, le ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali e gli interventi su edifici esistenti che incidono su sicurezza, igiene, salubrità o risparmio energetico, purché conformi al progetto approvato.

Tradotto in termini pratici, la questione può riguardare diversi casi frequenti a Roma:

• costruzione di un nuovo fabbricato;
• demolizione e ricostruzione;
• sopraelevazione;
• frazionamento di unità immobiliari;
• accorpamento di due appartamenti;
• interventi che modificano impianti, distribuzione interna o condizioni igienico-sanitarie;
• recupero di immobili privi di precedente certificato;
• conclusione di pratiche edilizie rilevanti;
• verifica documentale prima di una compravendita.

Non tutti i lavori interni comportano automaticamente la necessità di una nuova SCAG. Una semplice manutenzione ordinaria, di norma, non apre questo tema. Diverso è il caso in cui l’intervento abbia inciso sulle condizioni richiamate dall’art. 24 del DPR 380/2001, oppure quando si interviene su immobili privi di agibilità precedente, su edifici oggetto di condono, su unità frazionate o accorpate, o su situazioni documentali incomplete.

SCAG tramite SUET dal 2 marzo 2026: cosa cambia

Dal 2 marzo 2026 la presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità a Roma avviene tramite SUET, la piattaforma telematica usata per le procedure edilizie. Roma Capitale ha chiarito che da quella data le SCAG devono essere redatte e trasmesse tramite SUET al Dipartimento Attuazione Urbanistica, e non più tramite PEC.

Questo significa che il procedimento diventa più strutturato. La pratica non viene semplicemente inviata come allegato a un messaggio di posta certificata, ma viene compilata all’interno di un sistema telematico, con sezioni funzionali, allegati, dichiarazioni, pagamento dei diritti e generazione del protocollo.

La guida di Roma Capitale indica anche il percorso operativo per accedere alla procedura: Area riservata, servizi online, Casa e Urbanistica, accesso al servizio SUE Procedure edilizie – SUET, sezione Procedure edilizie, creazione nuova pratica e scelta della voce S.C.AG.

Un aspetto molto importante è il ruolo dei soggetti coinvolti. La predisposizione della SCAG su SUET è in capo al professionista tecnico abilitato incaricato e accreditato alle piattaforme telematiche di Roma Capitale. L’invio, invece, è in capo al cosiddetto Capofila, cioè il dichiarante della Segnalazione Certificata di Agibilità. La guida specifica che solo l’invio da parte del Capofila genera il numero di protocollo; senza questo invio, la SCAG non risulta presentata all’amministrazione.

Questo passaggio è delicato. Una pratica compilata ma non correttamente inviata non produce gli effetti attesi. Per questo è importante distinguere tra “preparare la pratica” e “presentare effettivamente la SCAG”.

Entro quando va presentata la SCAG a Roma

La Segnalazione Certificata di Agibilità deve essere presentata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori. Roma Capitale richiama espressamente questo termine nella propria guida e nella scheda del servizio.

Il termine è rilevante perché la tardiva presentazione comporta sanzioni amministrative. Roma Capitale indica questi importi:

Le sanzioni sono richiamate nella scheda del servizio e nella guida comunale, con riferimento alla Determinazione Dirigenziale n. 1321/2003.

Da notare un punto pratico: ai fini dell’eventuale applicazione della sanzione, Roma Capitale evidenzia la necessità di allegare il fine lavori e il collaudo di tutti i titoli edilizi o interventi edilizi interessati, come Permesso di Costruire, SCIA alternativa al Permesso di Costruire, SCIA ordinaria o CILA a Roma.

Quali documenti servono per l’agibilità a Roma

La documentazione non è sempre identica per ogni immobile. Dipende dal tipo di intervento, dalla storia edilizia del fabbricato, dalla presenza di strutture, impianti, condoni, agibilità parziali, unità immobiliari autonome o titoli edilizi precedenti.

La guida SCAG-SUET di Roma Capitale spiega che la sezione allegati del SUET predispone una lista di documenti in relazione alle dichiarazioni e asseverazioni compilate dal professionista. Tra i documenti richiamati nella guida figurano, tra gli altri, deleghe, dichiarazioni di assenso, lettera di incarico del direttore lavori o professionista abilitato, documenti di identità, elaborati planimetrici, attestazione del tecnico, elaborati per agibilità parziali, certificato di collaudo statico o dichiarazione di regolare esecuzione quando le opere hanno interessato le strutture.

In modo pratico, prima di presentare una SCAG a Roma è opportuno predisporre o verificare almeno questi elementi:

• titolo edilizio di riferimento;
• eventuali varianti;
• comunicazione di fine lavori;
• elaborati grafici approvati;
• stato attuale dei luoghi;
• documentazione catastale (variazione catastale o accatastamento);
• collaudo statico o dichiarazione di regolare esecuzione, se dovuti;
• dichiarazioni di conformità degli impianti;
• attestato di prestazione energetica, quando richiesto;
• eventuale documentazione relativa a condoni edilizi;
• eventuale documentazione su ascensori, impianti termici, impianti condominiali e qualità dell’acqua nei condomìni, nei casi previsti.

Roma Capitale richiama, ad esempio, dichiarazioni delle imprese installatrici sulla conformità degli impianti, attestato di prestazione energetica nei casi in cui l’intervento sia soggetto ai requisiti minimi di prestazione energetica, relazione asseverata di stato legittimo e preesistenza quando prevista, e ulteriori documenti relativi a impianti e condomìni.

Il messaggio operativo è chiaro: la SCAG non si prepara all’ultimo momento. Prima serve ricostruire correttamente la posizione edilizia dell’immobile.

Agibilità parziale: quando è possibile

La Segnalazione Certificata di Agibilità può riguardare l’intero immobile oggetto dell’intervento, ma anche singoli edifici, singole porzioni della costruzione o singole unità immobiliari, purché ricorrano determinate condizioni. Roma Capitale richiama la possibilità di presentare la SCAG per singoli edifici o singole porzioni funzionalmente autonome, quando siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intervento e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse. È prevista anche la possibilità per singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, certificati gli impianti e completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria funzionali.

Questa ipotesi è utile nei complessi edilizi, negli interventi articolati o nei casi in cui non tutto il fabbricato venga completato nello stesso momento. Tuttavia non deve essere confusa con una scorciatoia. L’agibilità parziale richiede comunque presupposti tecnici e documentali precisi.

Immobili senza agibilità: si può presentare la SCAG?

Sì, in alcuni casi è possibile presentare una Segnalazione Certificata di Agibilità anche per edifici privi di precedente certificato, purché siano rispettate le condizioni previste dall’art. 24 del DPR 380/2001. La guida di Roma Capitale precisa che agli edifici privi di certificato di agibilità è consentito depositare la SCAG nel rispetto delle condizioni normative previste.

Questa è una casistica molto frequente a Roma, soprattutto per immobili datati, fabbricati con documentazione storica incompleta, pratiche edilizie molto vecchie o unità immobiliari mai oggetto di una verifica documentale completa.

Attenzione però: “manca il certificato” non significa automaticamente che l’immobile sia regolare o che la SCAG possa essere presentata senza problemi. Prima bisogna verificare:

• legittimità urbanistica dell’immobile;
• titoli edilizi originari;
• eventuali modifiche successive;
• condoni o sanatorie;
• conformità dello stato attuale;
• condizioni di sicurezza e salubrità;
• impianti;
• eventuale documentazione strutturale.

Per gli edifici realizzati prima dell’entrata in vigore della disciplina storica sull’agibilità, la guida di Roma Capitale fornisce indicazioni specifiche. Per le costruzioni edificate prima del 1934, non oggetto degli interventi previsti dall’art. 24 comma 2 lettere b) e c), non è necessario richiedere o rilasciare il certificato di agibilità purché dette costruzioni risultino ultimate prima dell’entrata in vigore del Regio Decreto 27 luglio 1934 n. 1265 e siano conformi al titolo abilitativo o, in assenza, alla planimetria catastale di impianto 1939/1942.

Questo passaggio va trattato con cautela: non basta dire “l’immobile è vecchio, quindi non serve nulla”. Occorre dimostrare documentalmente la preesistenza e verificare eventuali interventi successivi.

Agibilità Roma e immobili condonati

A Roma il tema dell’agibilità si intreccia spesso con il condono edilizio. Molti immobili hanno pratiche collegate alle leggi 47/1985, 724/1994 o 326/2003. La presenza di un condono non risolve automaticamente il tema dell’agibilità.

La guida comunale distingue diverse ipotesi e richiede, in alcuni casi, documentazione specifica come dichiarazione sostitutiva di atto notorio, estremi del certificato di agibilità rilasciato dall’Ufficio Condono Edilizio, copia della planimetria catastale collegata al titolo edilizio in sanatoria e indicazione delle superfici oggetto di condono.

Questo è un punto molto importante per chi compra o vende casa a Roma. Un immobile condonato può avere ancora criticità documentali da risolvere. Il titolo in sanatoria e l’agibilità operano su piani collegati ma distinti: la regolarizzazione edilizia non equivale automaticamente alla piena disponibilità della documentazione di agibilità.

Agibilità Roma e compravendita: cosa controllare prima del rogito

In una vendita immobiliare, l’agibilità è uno dei documenti che può incidere sulla sicurezza dell’operazione. La mancanza dell’agibilità non comporta necessariamente la nullità automatica dell’atto, ma può generare problemi contrattuali, contestazioni, richieste di risarcimento o difficoltà nella trattativa.

La Fondazione del Notariato evidenzia che la carenza dei requisiti per la certificazione di agibilità non implica di per sé la nullità dell’atto, ma può rilevare come possibile grave inadempimento del venditore, soprattutto quando l’acquirente non sia stato correttamente informato o quando l’assenza incida sull’utilizzo del bene.

Per questo, prima di vendere o comprare casa a Roma, è opportuno controllare:

• se esiste un certificato di agibilità, abitabilità o uso;
• se esiste una precedente attestazione per silenzio assenso;
• se è stata depositata una SCAG;
• se l’immobile ha subito lavori successivi al certificato originario;
• se frazionamenti, accorpamenti o cambi d’uso hanno inciso sulle condizioni dell’immobile;
• se lo stato attuale corrisponde ai titoli edilizi;
• se le planimetrie catastali sono coerenti;
• se vi sono condoni, sanatorie o pratiche non definite.

Roma Capitale indica che la ricerca dei certificati di agibilità, abitabilità e uso, delle attestazioni di silenzio assenso e delle Segnalazioni Certificate per l’Agibilità può essere effettuata sul sito istituzionale, previa registrazione, tramite la sezione dedicata all’Archivio Licenze Agibilità, Abitabilità ed Uso.

Differenza tra agibilità, conformità urbanistica e Catasto

Uno degli errori più frequenti è confondere tre piani diversi:

Un immobile può avere una planimetria catastale aggiornata ma non essere urbanisticamente conforme. Può avere vecchia agibilità ma aver subito lavori successivi che rendono necessaria una nuova verifica. Può avere un titolo edilizio valido ma mancare di alcuni allegati tecnici necessari per chiudere correttamente la pratica.

Per questo, quando si parla di agibilità a Roma, il controllo serio deve partire sempre dall’accesso agli atti e dal confronto tra:

• progetto depositato;
• eventuali varianti;
• stato di fatto;
• documentazione catastale;
• documentazione impiantistica;
• documentazione strutturale;
• eventuali certificati o segnalazioni già presenti.

Il ruolo del geometra nella SCAG a Roma

Il geometra a Roma o il tecnico abilitato ha un ruolo centrale nella gestione della Segnalazione Certificata di Agibilità. Non si limita a “caricare dei file” sul portale. Deve ricostruire la situazione tecnica, verificare la documentazione disponibile, individuare eventuali criticità e predisporre gli allegati necessari.

Nel caso di Roma, con la presentazione tramite SUET, il professionista deve anche essere accreditato all’utilizzo delle piattaforme telematiche di Roma Capitale. La guida comunale attribuisce al professionista incaricato la predisposizione della SCAG all’interno del SUET.

In concreto, un tecnico può occuparsi di:

• accesso agli atti presso Roma Capitale;
• verifica dei titoli edilizi;
• confronto tra progetto e stato di fatto;
• controllo della documentazione catastale;
• verifica delle pratiche pregresse;
• analisi di condoni o sanatorie;
• raccolta certificazioni impiantistiche;
• coordinamento con direttore lavori, impresa, amministratore o proprietà;
• predisposizione della SCAG tramite SUET;
• assistenza nella gestione di eventuali integrazioni.

Checklist pratica prima di presentare la SCAG a Roma

Prima di procedere con la Segnalazione Certificata di Agibilità, è utile seguire questa checklist:

1. verificare il titolo edilizio di partenza;
2. controllare eventuali varianti;
3. verificare la fine lavori;
4. confrontare stato dei luoghi e progetto depositato;
5. controllare la planimetria catastale;
6. reperire dichiarazioni di conformità degli impianti;
7. verificare eventuale collaudo statico o documentazione strutturale;
8. verificare eventuale APE a Roma;
9. controllare la presenza di condoni o sanatorie;
10. verificare se esiste già un certificato di agibilità, abitabilità o uso;
11. controllare se l’immobile è stato modificato dopo il certificato originario;
12. predisporre correttamente allegati e dichiarazioni nel SUET;
13. generare e pagare i diritti tramite la piattaforma;
14. verificare che l’invio da parte del Capofila produca il numero di protocollo.

Questa sequenza riduce il rischio di presentare una pratica incompleta o tecnicamente debole.

Domande frequenti sull’agibilità Roma

Che cos’è la SCAG a Roma?

La SCAG è la Segnalazione Certificata di Agibilità. Serve ad attestare le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, conformità degli impianti e conformità dell’opera al progetto presentato.

Dal 2026 la SCAG a Roma si presenta online?

Sì. Dal 2 marzo 2026 la SCAG deve essere redatta e trasmessa tramite SUET al Dipartimento Attuazione Urbanistica di Roma Capitale. Non deve più essere inviata tramite PEC.

Quando va presentata la Segnalazione Certificata di Agibilità?

La SCAG deve essere presentata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori nei casi previsti dalla normativa, come nuove costruzioni, ricostruzioni, sopraelevazioni e interventi su edifici esistenti che incidono su sicurezza, igiene, salubrità o risparmio energetico.

Cosa succede se presento la SCAG in ritardo?

Roma Capitale indica sanzioni amministrative da 77 euro a 464 euro, in base al ritardo rispetto alla fine lavori.

Posso vendere casa senza agibilità?

La mancanza dell’agibilità non comporta automaticamente la nullità dell’atto, ma può creare problemi contrattuali e contestazioni. È sempre consigliabile verificare la documentazione prima del rogito e dichiarare correttamente la situazione alle parti.

Il Catasto dimostra l’agibilità?

No. La planimetria catastale non sostituisce la SCAG, non prova la conformità urbanistica e non dimostra da sola l’agibilità dell’immobile.

Serve un geometra per presentare la SCAG a Roma?

Sì, nella pratica serve un tecnico abilitato per verificare la documentazione, predisporre la segnalazione, asseverare gli aspetti tecnici e gestire la procedura tramite SUET.

Conclusione

L’agibilità a Roma non va trattata come una formalità da recuperare all’ultimo momento. Dal 2 marzo 2026, con la gestione della SCAG tramite SUET, la procedura è più digitale ma anche più strutturata. Servono documenti corretti, verifiche tecniche, coerenza tra stato dei luoghi e titoli edilizi, attenzione agli impianti, agli aspetti strutturali e alla storia urbanistica dell’immobile.

Per chi deve vendere casa, acquistare un immobile o chiudere una pratica edilizia, la verifica dell’agibilità è un passaggio strategico. Permette di prevenire contestazioni, ritardi, problemi al rogito e richieste di integrazione.

Prima di presentare una SCAG a Roma, il consiglio è semplice: fare un controllo tecnico completo. Accesso agli atti, verifica urbanistica, controllo catastale e analisi della documentazione esistente sono la base per capire se l’immobile è pronto per la Segnalazione Certificata di Agibilità o se prima occorre risolvere criticità edilizie pregresse.

Hai bisogno di verificare l’agibilità di un immobile a Roma o presentare una SCAG tramite SUET? Un controllo tecnico preventivo consente di individuare subito documenti mancanti, difformità, criticità catastali o problemi legati a precedenti pratiche edilizie.