Vendita casa senza agibilità: cosa sapere, cosa rischi e cosa fare
La vendita casa senza agibilità è un argomento delicato che genera spesso dubbi tra venditori, acquirenti e professionisti del settore edilizio. È possibile vendere un immobile sprovvisto di agibilità? Quali sono i rischi legali? E soprattutto: come comportarsi per evitare contestazioni dopo il rogito?
In questo articolo analizziamo in modo tecnico e pratico quando è possibile vendere un immobile privo di certificato di agibilità, cosa comporta e come affrontare la compravendita in sicurezza e legalità, sia dal punto di vista del venditore che dell’acquirente.
Indice:
Cos’è il certificato di agibilità e a cosa serve
Il certificato di agibilità (o ex abitabilità) è un documento che attesta che l’immobile rispetta i requisiti minimi di sicurezza, igiene, salubrità, accessibilità e risparmio energetico, conformemente alla normativa vigente al momento della costruzione o degli interventi edilizi.
Quando è obbligatorio il certificato
È richiesto in caso di:
nuove costruzioni
ampliamenti o sopraelevazioni
cambi di destinazione d’uso
ristrutturazioni che modificano impianti o volumi
Come si ottiene
Dal 2013 non esiste più il “rilascio” da parte del Comune, ma è il tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) a presentare una Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), ex art. 24 del D.P.R. 380/2001.
La Pubblica Amministrazione applica la regola del silenzio-assenso: se entro 60 giorni non interviene, l’agibilità si considera acquisita.
Esempio pratico – Quando serve la nuova agibilità:
Due unità immobiliari distinte (Sub 3 e Sub 4), entrambe a uso residenziale e site al primo piano, vengono fuse in un’unica abitazione. I lavori prevedono l’abbattimento della parete divisoria, la realizzazione di un unico impianto, l’unificazione dell’ingresso e la nuova distribuzione degli spazi interni.
In questo caso, l’intervento modifica l’organismo edilizio in modo rilevante, quindi è obbligatoria la presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità, ai sensi dell’art. 24 del D.P.R. 380/2001.
Nota tecnica:
Se l’intervento non comportasse modifiche sostanziali (es. semplice collegamento interno tra due unità già agibili), l’agibilità potrebbe non essere necessaria. Ma in caso di fusione con opere che riguardano impianti, accessi, o distribuzione interna, l’obbligo scatta sempre.
Vendita casa senza agibilità: è legale?
Sì, la vendita casa senza agibilità è legale, ma non priva di rischi.
Il certificato non è un requisito essenziale per il trasferimento della proprietà, ma è fondamentale per la commerciabilità del bene. Senza di esso, si riduce il valore del bene e si aprono possibili contenziosi.
Secondo la giurisprudenza prevalente, un immobile privo di agibilità può essere venduto solo se l’acquirente è consapevole e accetta esplicitamente la mancanza.
Checklist documentale utile per il tecnico:
dichiarazione firmata dell’acquirente sulla consapevolezza dell’assenza di agibilità
relazione tecnica sulle condizioni dell’immobile
eventuale progetto di sanatoria agibilità già avviato
Leggi anche un caso risolto dal nostro studio per vendita casa bloccata a Roma
Cosa rischia chi vende casa senza agibilità?
Il venditore rischia molto in assenza di chiarezza con la parte acquirente.
Obblighi del venditore
L’art. 1477 del Codice Civile impone al venditore di consegnare tutta la documentazione necessaria all’uso del bene. Il certificato di agibilità rientra in questi obblighi, a meno che non venga espressamente escluso.
Se l’acquirente scopre dopo il rogito che l’immobile è privo di agibilità, può:
chiedere la risoluzione del contratto
ottenere risarcimento danni
attivare azioni legali entro 10 anni
Esempio pratico – Vendita senza agibilità e clausola di manleva
“Le parti danno atto che l’immobile oggetto del presente atto è privo del certificato di agibilità. L’acquirente, informato in modo chiaro e completo di tale circostanza, dichiara di accettare l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, rinunciando sin d’ora a qualsiasi pretesa nei confronti del venditore in merito alla mancanza di agibilità. L’acquirente si obbliga inoltre a manlevare e tenere indenne il venditore da ogni responsabilità, pretesa o azione derivante dalla suddetta mancanza.”
Nota tecnica:
Questa clausola è legalmente possibile, ma non elimina del tutto i rischi per il venditore, soprattutto in caso di vizi gravi o dichiarazioni omissive. Serve a limitare la responsabilità, ma non sostituisce una corretta informazione e documentazione tecnica. Il notaio ha comunque l’obbligo di accertare la consapevolezza delle parti.
E l’acquirente? Quali sono i rischi?
Comprare una casa senza agibilità significa acquistare un immobile non conforme alla destinazione d’uso prevista. I rischi principali per l’acquirente sono:
difficoltà a ottenere un mutuo
impossibilità di usarla legalmente (abitazione, attività, locazione)
difficoltà a rivendere l’immobile
possibili sanzioni amministrative
problemi di regolarità urbanistica o difformità edilizie preesistenti
Consiglio utile per l’acquirente: far eseguire una verifica tecnica prima della proposta d’acquisto per evitare brutte sorprese.
Quando è consentita la vendita casa senza agibilità?
La compravendita è ammessa solo in presenza di consenso informato da parte dell’acquirente.
Clausole da inserire nell’atto
Nel rogito devono essere riportate:
la mancanza del certificato di agibilità
la consapevolezza e l’accettazione dell’acquirente
l’esonero di responsabilità del venditore
Queste clausole devono essere esplicite, non generiche, pena la nullità o impugnabilità dell’atto.
Suggerimento pratico per il notaio o tecnico: inserire nel preliminare una dichiarazione esplicita di mancanza di agibilità, anche se si tratta di fabbricati rurali o rustici.
Sanatoria agibilità: si può ottenere dopo?
Sì. Se l’immobile ha le caratteristiche per essere reso conforme, è possibile avviare una sanatoria agibilità. In pratica, si procede a:
regolarizzare eventuali difformità edilizie (es. ampliamenti non dichiarati)
certificare impianti, requisiti igienico-sanitari, accessibilità
inviare la SCA al Comune tramite tecnico abilitato
Nel frattempo, l’immobile resta non abitabile e può essere utilizzato solo a proprio rischio.
Cosa succede senza agibilità: conseguenze pratiche
Un immobile privo di agibilità:
non è abitabile
non può essere locato legalmente
non è assicurabile
è difficilmente valutabile dal perito per mutui
non rispetta la regolarità urbanistica se vi sono difformità edilizie
Caso reale – Immobile acquistato senza agibilità, bloccato per abusi edilizi
Nel 2019, un privato acquista un appartamento in una palazzina degli anni ‘70 nella periferia di Roma. Il rogito viene firmato senza agibilità, con regolare clausola di manleva, in cui l’acquirente dichiara di accettare l’immobile “così com’è”, consapevole della mancanza del certificato.
Pochi mesi dopo, l’acquirente avvia una CILA per manutenzione straordinaria, ma l’ufficio tecnico comunale blocca l’iter: emergono difformità urbanistiche pregresse mai sanate, come la chiusura abusiva di un balcone e la realizzazione di un secondo bagno senza titolo.
Di conseguenza:
L’immobile non può ottenere l’agibilità finché le difformità non vengono regolarizzate.
Il Comune rifiuta la sanatoria, poiché le opere realizzate contrastano con il PRG (Piano Regolatore).
L’immobile non è vendibile né finanziabile (nessuna banca eroga mutuo in queste condizioni).
L’acquirente si ritrova con un bene non commerciabile, pur avendo firmato una manleva.
Lezione da trarre: La clausola di manleva non tutela in caso di abusi non dichiarati. Acquistare un immobile senza agibilità espone a gravi conseguenze, soprattutto se l’assenza è dovuta a problemi urbanistici o edilizi non sanabili.
Cosa dice la legge: riferimenti normativi
D.P.R. 380/2001 – Testo Unico Edilizia
L’art. 24 disciplina la Segnalazione Certificata di Agibilità, sostitutiva del vecchio certificato.
Il tecnico deve attestare:
sicurezza strutturale
igiene e salubrità
rispetto norme energetiche
conformità al progetto
Codice Civile – art. 1477
Obbliga il venditore a consegnare tutti i documenti utili all’uso del bene, agibilità compresa.
Cassazione – Sentenze chiave
Cass. Civ.: l’agibilità è requisito essenziale dell’immobile abitativo, la sua assenza può configurare aliud pro alio
Cass. Civ.: la vendita è valida solo se l’acquirente è informato e consenziente
Come comportarsi se la casa è priva di agibilità?
Se sei il venditore:
verifica le condizioni reali dell’immobile
consulta un tecnico per valutare la possibilità di sanare
dichiara apertamente l’assenza di agibilità nell’atto
accompagna la vendita con documentazione tecnica a supporto
Se sei l’acquirente:
chiedi sempre copia della SCA
fai eseguire una due diligence tecnica
non firmare il preliminare senza chiarezza sulla regolarità urbanistica
valuta l’opportunità di condizionare il rogito alla sanatoria
Conclusioni: sì alla vendita, ma con trasparenza
La vendita casa senza agibilità è possibile, ma deve essere gestita con estrema attenzione tecnica e giuridica. Non è sufficiente “fare un atto”, serve una valutazione approfondita dello stato dell’immobile, una corretta informazione delle parti e, se possibile, una sanatoria preventiva.
