APE per vendita e affitto a Roma: obblighi e documenti

L’APE per vendita e affitto a Roma deve essere disponibile prima di concludere la trattativa, salvo le esclusioni previste dalla normativa. Il proprietario consegna l’Attestato di Prestazione Energetica all’acquirente o al nuovo inquilino. Nel rogito si allega il documento; nella locazione di una singola unità l’allegazione non è obbligatoria, ma restano gli adempimenti di informazione e consegna. La classe energetica e gli indici richiesti vanno riportati anche negli annunci, nei casi previsti.

Questa guida chiarisce gli obblighi documentali. Per commissionare il servizio consulta la pagina APE Roma con sopralluogo. Un nuovo attestato deve essere redatto da un certificatore abilitato, con almeno un sopralluogo fisico e successivo invio attraverso APE Lazio. Le risposte sono organizzate per momento della trattativa:

• prima dell’annuncio: quando procurare l’APE e quali dati pubblicare;

• durante le visite: quale documento mettere a disposizione;

• prima della firma: consegna, clausola e allegazione;

• nei casi particolari: esclusioni e attestato già esistente;

• in caso di omissione: obblighi e sanzioni da distinguere.

Che cosa certifica l’APE per vendita e affitto

L’APE – Attestato di Prestazione Energetica descrive la prestazione energetica convenzionale e la classe energetica dell’immobile, su una scala A4 → G. Non misura le bollette effettive della famiglia:

• A4 identifica la classe più efficiente della scala, a parità di metodo di valutazione;

• G identifica la classe meno efficiente della scala.

La classe deriva dall’analisi di:

• involucro edilizio (pareti, tetto, solai)

• infissi

• impianti di riscaldamento e raffrescamento

• produzione di acqua calda

• eventuali pannelli solari o fotovoltaici

Il calcolo usa condizioni standard di utilizzo e dati climatici convenzionali. Due famiglie nello stesso alloggio possono avere consumi reali diversi: abitudini, temperature impostate e tariffe non sono una previsione contenuta nell’APE.

Quando serve l’APE per vendita e affitto a Roma

Gli obblighi derivano dall’articolo 6 del D.Lgs. 192/2005. Per il rilascio nel Lazio si applica il Regolamento regionale 16/2025, che ha sostituito il precedente regolamento 20/2021. La tabella distingue situazioni e adempimenti, fatti salvi i casi di esclusione:

La disponibilità di un APE ancora valido evita di redigerne uno nuovo solo perché cambia il proprietario o l’inquilino. Prima di riutilizzarlo vanno controllati immobile, scadenza ed eventuali cause di decadenza.

Esenzioni dall’APE: quali immobili sono esclusi

L’Appendice A delle linee guida nazionali del 26 giugno 2015 individua le esclusioni. Tra queste rientrano:

• box, cantine e autorimesse il cui utilizzo standard non prevede climatizzazione, ferme le regole per eventuali porzioni ad ufficio;

• edifici agricoli non residenziali senza climatizzazione e specifici edifici industriali legati alle esigenze del processo produttivo;

• ruderi e determinate costruzioni incomplete, con lo stato espressamente dichiarato nell’atto nei casi previsti;

• fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 m²

• edifici destinati a culto e attività religiose

La soglia di 50 m² riguarda il fabbricato isolato: un monolocale di 35 m² in condominio non è esente per la sola superficie. Anche la mancanza di agibilità, da sola, non rende un’abitazione esente. L’esclusione va motivata sul caso concreto, senza dichiarare automaticamente la classe G.

APE a Roma per le locazioni brevi e transitorie

Per gli affitti brevi occorre separare dotazione dell’APE, obblighi del contratto e pubblicità. La soglia dei 30 giorni riguarda aspetti della registrazione e non costituisce una generale esenzione energetica. Per gli annunci, l’articolo 6, comma 8, esclude dall’obbligo dei dati la locazione di edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all’anno. La durata del singolo soggiorno non coincide automaticamente con questo utilizzo annuale. Se si stipula un nuovo contratto transitorio soggetto a registrazione, per una singola unità restano informazione, consegna e clausola, pur senza allegazione obbligatoria. La verifica dell’APE per affitto va quindi fatta sul tipo di immobile e sul rapporto effettivo.

Sanzioni APE: distinguere dotazione, annuncio e contratto

• Omessi parametri energetici nell’annuncio, quando richiesti: 500–3.000 euro

• Mancata dotazione in caso di vendita, a carico del proprietario: 3.000–18.000 euro

• Mancata dotazione per un nuovo contratto di locazione, a carico del proprietario: 300–1.800 euro

Queste sanzioni sono previste dall’articolo 15 del D.Lgs. 192/2005. Sono diverse dalle sanzioni dell’articolo 6, comma 3, per omissione della dichiarazione contrattuale o dell’allegazione quando dovuta: 3.000–18.000 euro; per la locazione di singole unità, 1.000–4.000 euro, dimezzati se la durata non supera tre anni. In quest’ultimo ambito le parti rispondono in solido e in parti uguali. Un’omissione APE non determina automaticamente la nullità del contratto: la gestione della stipula e delle irregolarità va valutata con il notaio o il professionista che assiste le parti.

Scopri cosa controllare prima dell’acquisto per evitare brutte sorprese: Verifica acquisto casa: documenti obbligatori e controlli tecnici.

Prima dell’annuncio: come ottenere il documento

Se manca un attestato riutilizzabile, organizza il rilascio dell’APE per vendita prima di pubblicare l’annuncio. Il percorso comprende:

1. Verifica documentale
   planimetria catastale, libretto impianto

2. Sopralluogo obbligatorio

3. Rilievo materiali e geometrie
   murature, coperture, ponti termici

4. Analisi impiantistica
   caldaia, radiatori, contabilizzatori, climatizzazione

5. Software certificato CTI per il calcolo della prestazione convenzionale

6. Firma digitale del certificatore

7. Registrazione sul portale APE Lazio

Il documento finale deve essere firmato e trasmesso con protocollo regionale e codice identificativo. Una simulazione o una bozza priva del completamento della procedura non sostituisce l’attestato rilasciato.

Documenti da preparare prima di vendere o affittare

Per velocizzare il lavoro del certificatore energetico ed evitare errori o costi aggiuntivi, il proprietario deve fornire:

• planimetria catastale leggibile

• dati catastali aggiornati

• libretto degli impianti e rapporti di controllo, quando previsti;

• schede dei generatori e documenti utili a identificarne le caratteristiche;

• eventuali pratiche comunali (CILA, SCIA, agibilità)

Segnala subito i documenti mancanti. Il certificatore valuta quali dati recuperare, quali rilievi effettuare e se occorre coinvolgere amministratore o manutentore. L’assenza di carte non autorizza l’inserimento di dati inventati nell’APE per vendita.

APE per vendita a Roma: deposito e documento da conservare

Per la procedura completa di invio e protocollo su APE Lazio consulta l’approfondimento dedicato. Il sistema regionale di riferimento è il:

Portale APE Lazio – Catasto Energetico Regionale

La trasmissione dell’attestato compete al certificatore, che deve possedere i requisiti di accesso e abilitazione previsti. Il proprietario conserva il documento ricevuto e gli estremi del deposito.

L’articolo 7 del regolamento regionale prevede un onere di 15 euro per ogni APE trasmesso, distinto dal compenso professionale.

Chi deve incaricare e pagare il certificatore

Di regola il proprietario incarica e paga il certificatore energetico. La professione di appartenenza può essere, nei limiti dei requisiti previsti:

• Geometra

• Architetto

• Ingegnere

La sola iscrizione ad un albo non basta: occorrono i requisiti di legge, l’indipendenza e l’abilitazione alla certificazione energetica. Il professionista risponde della correttezza dell’attestazione e deve rispettare la procedura regionale. L’agenzia immobiliare può aiutare a organizzare l’incarico, ma non sostituisce il certificatore.

Che cosa verificare nell’APE ricevuto

• classe energetica A4 → G

• indice energia primaria rinnovabile e non rinnovabile

• emissioni di CO2

• fabbisogni energetici calcolati in condizioni standard

• dati identificativi e caratteristiche dell’immobile

• elenco interventi migliorativi

Controlla che indirizzo, unità e dati catastali consentano di identificare il bene oggetto del contratto. Un documento riferito a un’altra unità non può essere usato perché l’appartamento è nello stesso palazzo.

Per il caso di caldaia assente o documentazione impiantistica mancante, leggi l’approfondimento sull’APE senza impianto, caldaia o libretto.

Quando consegnare l’APE ad agenzia, acquirente e inquilino

La gestione dell’APE per vendita e locazione va coordinata con quattro passaggi:

• pubblicazione dell’annuncio con i parametri energetici richiesti;

• messa a disposizione del documento fin dall’avvio delle trattative;

• consegna alla controparte al termine delle trattative;

• predisposizione di clausola e allegato per il contratto, quando dovuti.

Checklist dell’APE prima della firma

Il preliminare è già una fase della trattativa: non aspettare il rogito per informare l’acquirente.
Per pianificare la spesa consulta i costi dell’APE a Roma. Chiedi un preventivo che indichi sopralluogo, deposito e oneri.

APE per negozi, uffici e attività commerciali a Roma

La certificazione energetica non riguarda solo le abitazioni. A Roma locali commerciali e uffici sono normalmente soggetti agli obblighi di certificazione energetica in occasione della vendita o nuova locazione, salvo esclusioni applicabili. La classificazione non può essere dedotta soltanto dal tipo di attività. Anche l’obbligo di affissione al pubblico ha condizioni proprie: non riguarda automaticamente ogni piccolo negozio. Occorre verificarne campo di applicazione e soglie. Restano dovuti i diritti APE Lazio per gli attestati trasmessi.

APE già disponibile: quando può essere riutilizzato

Il Regolamento Lazio 16/2025 stabilisce una validità massima di dieci anni e cause di cessazione anticipata. Prima di riutilizzare il documento verifica:

• data di rilascio e scadenza

• interventi che abbiano modificato la prestazione energetica o un cambio di destinazione d’uso;

• rispetto dei prescritti controlli di efficienza energetica

Il solo cambio di intestatario non richiede un nuovo APE. Secondo la regola regionale, neppure la sola variazione degli estremi catastali o dell’indirizzo determina la decadenza. Per casi e scadenze consulta la guida alla validità e al rinnovo del certificato energetico.

Si può richiedere l’APE online per una vendita?

La richiesta e l’invio dei documenti possono avvenire online. Il certificatore deve però effettuare almeno un sopralluogo fisico prima del rilascio: lo richiede l’articolo 6 del regolamento del Lazio. La visita è parte della prestazione tecnica, mentre una telefonata, fotografie inviate dal cliente o la sola planimetria non la sostituiscono. Non si può giudicare la validità di un attestato dal solo prezzo pubblicizzato. Nel preventivo controlla incarico, visita, dati da acquisire e completamento del deposito.

APE per vendita, urbanistica e Catasto: controlli diversi

Una domanda frequente prima del rogito è:

“Ho già l’APE: la casa è anche urbanisticamente regolare?”

L’attestato energetico non risolve questa verifica.

L’APE non certifica lo stato legittimo dell’immobile.
La verifica urbanistica confronta invece titoli edilizi e stato dei luoghi.

Il notaio e il tecnico svolgono verifiche diverse, da coordinare prima di assumere impegni.

Nel fascicolo della vendita vanno valutati separatamente:

• conformità urbanistica

• conformità catastale

• attestazione della prestazione energetica, ove richiesta

Per distinguere i documenti consulta la guida alla verifica della conformità urbanistica

Lavori eseguiti dopo l’APE: cosa segnalare prima del contratto

Comunica al certificatore i lavori che possono aver modificato la prestazione energetica, per esempio:

• sostituzione infissi

• pompa di calore e regolazione termica

• cappotto o isolamento tetto

• impianto fotovoltaico

• valvole termostatiche nei condomìni centralizzati

Non ogni lavoro impone automaticamente un nuovo attestato: conta la modifica della prestazione energetica. Il tecnico deve verificare gli interventi effettivi, senza basarsi soltanto sul nome della pratica edilizia

Classe energetica bassa: si può vendere o affittare?

L’APE informa sulla prestazione energetica. Una classe bassa non comporta, da sola, un divieto generale di vendere o affittare. Occorre presentare dati corretti, evitando promesse di risparmi o rivalutazioni automatiche. Il valore commerciale dipende anche da posizione, stato e caratteristiche dell’immobile. Un APE aggiornato e attendibile aiuta a confrontare le alternative; non garantisce un prezzo più alto né una riduzione prestabilita dei tempi di vendita.

Esempi pratici di APE per vendita e affitto a Roma

• Appartamento a Monteverde con APE recente, nessun lavoro successivo e controlli regolari: verificare se il documento è ancora riutilizzabile

• Alloggio a Prati da affittare con riscaldamento centralizzato: chiedere all’amministratore i dati dell’impianto necessari al certificatore.

• Monolocale a Ostia di superficie inferiore a 50 m², inserito in un fabbricato: la sola dimensione non determina l’esenzione.

Sono esempi illustrativi, non certificazioni di immobili specifici. L’obbligo e il documento corretto dipendono sempre dal caso reale.

Appartamento vuoto o senza caldaia: serve comunque l’APE?

Un’abitazione vuota non è esente solo perché non viene usata. Anche l’assenza di un impianto termico non equivale automaticamente a esclusione: la destinazione e le condizioni dell’edificio determinano il trattamento previsto dalle regole tecniche. La classe energetica deve essere calcolata con il metodo applicabile, non dichiarata dal proprietario. Segnala prima dell’incarico se la caldaia è stata rimossa, l’impianto è disattivato o mancano i documenti, così il tecnico può inquadrare correttamente la situazione.

APE per vendita con mutuo: cosa inviare alla banca

L’istituto finanziatore può richiedere l’APE nell’istruttoria. Coordina il fascicolo con i documenti effettivamente richiesti, che possono comprendere:

• APE valido

• documenti catastali

• documentazione edilizia necessaria alla valutazione

Per eventuali prodotti legati all’efficienza energetica, verifica i requisiti pubblicati dalla banca e le condizioni dell’offerta specifica.

La presenza dell’APE non garantisce l’approvazione del mutuo: restano le verifiche sul richiedente, sull’immobile e sulla garanzia.

Domande frequenti sull’APE per vendita e affitto a Roma

Quanto dura un APE a Roma?
Al massimo dieci anni dalla data di rilascio, salvo cessazione anticipata per i motivi previsti dalle norme. Prima di riutilizzarlo controlla lavori, destinazione d’uso e controlli impiantistici.

Devo allegare l’APE al contratto di affitto?
Per la locazione di una singola unità non è obbligatorio allegare la copia. Nei nuovi contratti soggetti a registrazione resta prevista la clausola di ricezione delle informazioni e della documentazione, oltre alla consegna dell’APE.

Chi paga l’APE per vendita o affitto?
Di regola il proprietario che deve adempiere all’obbligo. Il compenso professionale si concorda nel preventivo; l’onere regionale per la trasmissione è distinto.

Posso pubblicare “APE in fase di richiesta”?
Questa formula non sostituisce classe e parametri energetici negli annunci che devono riportarli. Organizza la certificazione prima della pubblicazione o verifica che esista già un attestato utilizzabile.

L’APE manca: quanto prima devo attivarmi?
Appena decidi di mettere l’immobile sul mercato. Il termine di consegna dipende da disponibilità al sopralluogo e completezza dei dati: comunica la data prevista per annuncio e firma, senza presumere un rilascio automatico in 24 ore.

Richiedere assistenza per l’APE prima di vendere o affittare

Per valutare l’APE per vendita o locazione a Roma, prepara queste informazioni prima di contattare lo studio:

• indirizzo e superficie indicativa dell’immobile;

• finalità: vendita, nuova locazione o verifica di un APE esistente;

• impianto autonomo, centralizzato o assente;

• eventuale attestato precedente e data prevista per il contratto.

Puoi chiedere al Geom. Luigi Cireddu la verifica della documentazione disponibile e un preventivo per il servizio APE a Roma. Indica subito eventuali urgenze: sopralluogo e disponibilità dei dati permettono di concordare un percorso compatibile con la stipula.