Decreto Salva Casa non vale per abusi gravi: cosa dice davvero la legge

Oltre la confusione, facciamo chiarezza

Negli ultimi mesi il Decreto Salva Casa (DL 69/2024) è al centro di un acceso dibattito, spesso viziato da interpretazioni scorrette. Molti proprietari credono erroneamente che si tratti di un nuovo condono edilizio in grado di sanare qualsiasi abuso, anche quelli gravi e strutturali.

In realtà, il Decreto Salva Casa non vale per abusi gravi, non è retroattivo e non riguarda opere passate già giudicate. In questo articolo analizziamo punto per punto cosa prevede davvero, a chi si applica e quali sono i limiti imposti dalla recente giurisprudenza, in particolare dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 4382/2025.

Cos’è davvero il Decreto Salva Casa

Uno strumento tecnico, non un condono

Il Decreto Salva Casa è un provvedimento che modifica il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), introducendo norme semplificate per la regolarizzazione di difformità edilizie minori. Non è un condono generalizzato.

La finalità è ridurre il contenzioso urbanistico e sbloccare compravendite ferme a causa di piccole irregolarità. Per questo motivo, il Decreto Salva Casa non vale per abusi gravi come nuove costruzioni senza titolo, ampliamenti non autorizzati o interventi strutturali rilevanti.

Le modifiche introdotte dal DL 69/2024

L’articolo 34-bis e le tolleranze costruttive

Uno dei pilastri del decreto è l’art. 34-bis del TUE, aggiornato per chiarire il concetto di tolleranza costruttiva:

Il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta o altri parametri non costituisce violazione edilizia se entro il 2% delle misure autorizzate.

Questa soglia vale solo in presenza di un titolo edilizio valido. Non può essere invocata in caso di abusi sostanziali, confermando che il Decreto Salva Casa non vale per abusi gravi, ovvero quelli che non rientrano nella casistica di piccole difformità.

L’articolo 37 e le sanzioni per SCIA irregolare

Il decreto interviene anche sull’art. 37 del TUE, stabilendo sanzioni per interventi minori eseguiti in assenza o in difformità da SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). L’importo previsto è:

Triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile e comunque non inferiore a 1.032 euro.

Ancora una volta, è chiaro che il provvedimento si riferisce a interventi lievi, non a trasformazioni edilizie importanti. Anche in questo caso, vale il principio che il Decreto Salva Casa non vale per abusi gravi.

La sentenza del Consiglio di Stato: caso emblematico

Il caso concreto: abuso giudicato e demolizione ordinata

Nel 2014, un immobile romano veniva colpito da un’ordinanza di demolizione per opere eseguite senza titolo. Dopo varie vicende legali e il rigetto del ricorso da parte del TAR e del Consiglio di Stato, il proprietario tentava di usare il DL 69/2024 per ottenere una sanatoria ai sensi dell’art. 34-bis.

Il rifiuto della Corte: nessuna retroattività

La sentenza n. 4382/2025 del Consiglio di Stato ha respinto la richiesta chiarendo che:

La nuova disciplina delle tolleranze costruttive non è applicabile al giudizio in corso.

In sostanza, il Decreto Salva Casa non vale per abusi gravi e non può essere utilizzato per sanare situazioni già passate in giudicato. Non è retroattivo e non si applica a opere già oggetto di sentenze definitive.

Il principio del diniego tacito

Nessun obbligo di risposta da parte del Comune

Altro aspetto chiarito dalla sentenza è che, se un’istanza di regolarizzazione è manifestamente infondata perché riferita a un abuso grave, il Comune non è tenuto a rispondere in modo espresso.

Il silenzio dell’amministrazione equivale a provvedimento tacito di diniego.

Conferma anche dalla Corte Costituzionale (sent. 42/2023): dopo 60 giorni senza risposta, l’istanza si considera rigettata. Questo è un passaggio fondamentale per comprendere come si interpretano oggi le richieste di accertamento di conformità.

Novità su edilizia e urbanistica con la legge 12 Lazio del 205,  recupero sottotetti, cambi d’uso seminterrati, aumenti di volumetria.

Il Decreto Salva Casa non vale per abusi gravi: i casi esclusi

Abusi edilizi gravi non sanabili

Riassumiamo quali interventi non rientrano nell’ambito del Decreto Salva Casa:

• Nuove costruzioni senza permesso
• Ampliamenti strutturali non autorizzati
• Interventi in aree vincolate senza autorizzazione
• Opere già giudicate e passate in giudicato
• Modifiche rilevanti senza titolo abilitativo

Tutti questi casi sono esclusi. Chi presenta istanze sulla base del decreto per situazioni gravi, rischia un diniego certo.

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Sanatoria solo per difformità minime

Al contrario, le irregolarità che possono essere sanate con il Decreto Salva Casa sono:

• Modeste variazioni interne
• Spostamenti di tramezzi
• Diversa disposizione di vani
• Differenze minime su altezze e volumetrie (entro il 2%)

Si tratta di interventi compatibili con titoli abilitativi esistenti, mai di opere abusive in toto. Ribadiamo: il Decreto Salva Casa non vale per abusi gravi.

Effetti sulla compravendita immobiliare

Blocco del mercato per abusi non sanabili

Molti proprietari confidavano nel decreto per sbloccare compravendite ferme. In realtà, se l’immobile presenta un abuso grave, il decreto non aiuta.

Prima di procedere alla vendita, è essenziale una verifica tecnica accurata per distinguere tra irregolarità minori (sanabili) e violazioni sostanziali (non sanabili).

Cosa fare in caso di abuso non sanabile

Se ti trovi in una situazione di abuso grave, le soluzioni possibili sono limitate:

• Procedere alla demolizione volontaria delle opere abusive
• Ricorrere a strumenti alternativi (come accertamento tardivo di conformità, se possibile)
• Valutare l’alienazione del bene con prezzo ribassato in base al valore reale

FAQ – Domande frequenti sul Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa è un condono?

No. È uno strumento tecnico per regolarizzare piccole difformità. Il Decreto Salva Casa non vale per abusi gravi.

Posso sanare una veranda costruita abusivamente?

Dipende. Se si tratta di una struttura leggera e compatibile con la SCIA, forse sì. Se è una nuova costruzione, no.

Vale per interventi del passato?

No. Non ha effetto retroattivo su abusi già giudicati o oggetto di sentenze passate in giudicato.

Se il Comune non risponde alla mia domanda?

Dopo 60 giorni senza risposta, si considera diniego tacito, come da sentenza Corte Cost. 42/2023.

Cosa rischio se continuo a usare un immobile con abuso grave?

Sanzioni, ordine di demolizione e possibile confisca. Non sanabile con il Decreto Salva Casa.

Limiti reali del Decreto Salva Casa: cosa si può davvero sanare

Il Decreto Salva Casa non vale per abusi gravi, né è pensato per sanare il passato. È un’opportunità concreta solo per difformità lievi, marginali, e spesso legate ad errori materiali o piccole variazioni non strutturali.

Chi intende usarlo come strumento salvifico per sanare opere abusive importanti commette un errore tecnico e legale. Le pronunce della giurisprudenza sono chiare: non c’è spazio per interpretazioni estensive. Il consiglio è sempre lo stesso: affidarsi a un tecnico esperto prima di intraprendere qualsiasi procedura di sanatoria.