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Pratica edilizia: tutto quello che c’è da sapere

La pratica edilizia serve per realizzare interventi di costruzione, demolizione o ristrutturazione di un immobile. Per esempio quando si decide di fare dei lavori in casa (la ristrutturazione), magari con l’intenzione di venderla. Infatti ristrutturare casa non è un passo semplice, soprattutto perché nella fase di progettazione si devono rispettare tanti vincoli normativi, urbanistici e catastali.

Oggi vedremo insieme le principali fasi di una pratica edilizia e come si fa.

Pratica edilizia: tutto quello che ce da sapere
pratica edilizia: tutto quello che ce da sapere

In cosa consiste una pratica edilizia

La pratica edilizia, come detto serve per dare il via alla ristrutturazione di casa, ma quante pratiche edilizie esistono? E cosa le differenzia tra loro?

Le principali pratiche edilizie sono:

  • il permesso di costruire che sostituisce la licenza edilizia e la concessione edilizia;
  • segnalazione certificata inizio attività che va a sostituire la denuncia di inizio attività;
  • la comunicazione di inizio lavori asseverata.
  • la comunicazione inizio lavori 

Ogni pratica edilizia segue però gli stessi step per essere approvata dal comune, questi consistono:

  • verifica urbanistica della zona oggetto dei lavori e studio del relativo piano regolatore per studio vincoli e limitazioni urbanistiche;
  • valutazione della reale possibilità di effettuare il lavoro come si desidera nel rispetto della normativa comunale (cosiddetta fattibilità);
  • a seguito di questi due passaggi è possibile realizzare delle analisi tecniche tramite asseverazioni al fine di ottenere l’autorizzazione per procedere con i lavori.

Come presentare la pratica edilizia

Ovviamente per portare a termine una pratica edilizia devi incaricare un tecnico abilitato. Infatti il tecnico è quella professione che ti da una mano, con il suo supporto, ed è figura necessaria per realizzare i tuoi lavori sia se in casa che non senza rischiare di commettere degli errori in fase di progettazione, ma soprattutto in fase di realizzazione. I documenti inoltre variano da intervento a intervento e consultare un geometra esperto in pratiche edilizie permette di conoscere quelli strettamente necessari alla realizzazione dell’intervento.

Gli Sportelli Digitali sono stati introdotti per effettuare l’invio telematico delle pratiche edilizie.

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Pratica edilizia per manutenzione ordinaria

Una parte degli interventi di ristrutturazione non necessitano di una pratica. Gli interventi di edilizia libera che ricadono all’interno di questo ambito sono:

  • manutenzione ordinaria con opere di rinnovamento o sostituzione delle finiture degli edifici;
  • l’installazione delle pompe di calore;
  • l’eliminazione di barriere architettoniche;
  • le opere di ricerca nel sottosuolo;
  • i movimenti di terra riguardanti i terreni agricoli;
  • le serre mobili stagionali;
  • le opere di pavimentazione di esterni.

Le opere di edilizia libera devono rispettare le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e le normative del settore. È sempre consigliato affidarsi ad un professionista per realizzare questo genere di interventi.

La manutenzione straordinaria

La manutenzione straordinaria può coinvolgere o meno anche le parti strutturali di un edificio, non comportano aumento di volumetria e non vanno a modificare la destinazione di uso dell’immobile. Le pratiche edilizie hanno dei costi da sostenere in base alla tipologia di intervento edilizio si vuole realizzare, ed è per questo che sentirai parlare di pratiche edilizie onerose e pratiche edilizie non onerose.

La CILA è una comunicazione asseverata da un tecnico, riguardante interventi di ristrutturazione di edilizia libera ed è necessaria inviare una comunicazione al comune. Nel caso di un immobile con più comproprietari sarà necessario trovare un accordo fra tutti i soggetti per procedere con l’intervento.

Gli interventi che fanno uso della CILA sono:

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  • il rifacimento di fognature esistenti;
  • il riordino di alcuni spazi interni all’abitazione, la tipica ristrutturazione di casa;
  • fusione di unità immobiliari
  • il frazionamento delle unità immobiliari.

La SCIA riguarda interventi di manutenzione straordinaria su parti strutturali. Una volta comunicata la pratica al Comune, è possibile procedere con i lavori di ristrutturazione.

Gli interventi di ristrutturazione soggetti a SCIA sono gli interventi riguardanti elementi strutturali dell’abitazione per cui occorre avvalersi di un ingegnere

La differenza sostanziale delle pratiche onerose è il pagamento di un contributo. Il pagamento del contributo è necessario per effettuare lavori e viene calcolato dal tecnico abilitato sulla base del computo metrico estimativo dei lavori da eseguire.

Le tipologie sono due:

  • la SCIA alternativa al permesso di costruire, ha un tempo di attesa di 60 giorni prima di avviare i lavori;
  • Il permesso di costruire oneroso richiede un tempo più lungo che varia da 60 a 120 giorni.

La SCIA alternativa al permesso di costruire è onerosa quando comporta una cambio della destinazione d’uso e una variazione della volumetria come possono essere le nuove costruzioni e le ristrutturazioni a livello urbanistico.

I costi e le sanzioni

Nel caso di mancato invio della CILA o della SCIA è prevista una sanzione pari a 1.000€. In questo caso le due pratiche edilizie si definiscono a sanatoria e quindi avremo:

  • CILA a sanatoria
  • SCIA in sanatoria o anche accertamento di conformità

Nel caso di incremento di volumi e superfici sarà necessario pagare una doppia sanzione per gli oneri di urbanizzazione. Ricordiamo che nella fase di vendita di una casa è necessario garantire da parte venditrice la conformità urbanistica e catastale dell’immobile pena la nullità dell’atto.

Il catasto e la pratica edilizia

Dopo la presentazione della pratica edilizia, va obbligatoriamente presentata anche la variazione catastale, ma non sempre. Infatti se la ristrutturazione di casa non ha comportato mutamenti di vani o cambio di destinazione d’uso non è necessaria. Se invece nella pratica edilizia, sia essa CILA o SCIA, gli elaborati grafici indicano:

  • spostamento di muri interni
  • cambi di destinazione d’uso
  • modifiche sui prospetti
  • ampliamenti
  • frazionamenti
  • fusioni

è necessario, anzi obbligatorio presentare la variazione con modifica della planimetria catastale. Ricordiamo che l’obbligo sta nel fatto che entro 30 giorni dalla comunicazione di fine lavori della pratica edilizia deve essere depositata la nuova piantina catastale. Se non viene fatto il catasto per la tardiva comunicazione della variazione applica delle sanzioni amministrative.

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