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Come leggere una planimetria catastale

Come leggere una planimetria catastale è un’abilità fondamentale per coloro che sono coinvolti nel settore immobiliare, nell’edilizia, nell’urbanistica e nella gestione del territorio. Una planimetria catastale rappresenta una mappa dettagliata di una determinata area geografica, che può comprendere terreni, edifici, confini e altri elementi rilevanti.

La planimetria catastale fornisce informazioni essenziali sulle dimensioni, la forma e la disposizione degli immobili all’interno di un determinato territorio. Questi documenti sono spesso utilizzati per la pianificazione urbanistica, per l’individuazione delle proprietà, per la valutazione immobiliare e per il rilascio di autorizzazioni edilizie.

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Nella seguente guida, esploreremo i principali elementi e simboli presenti in una planimetria catastale e forniremo una panoramica dei concetti chiave da tenere in considerazione durante la lettura e l’interpretazione di questi documenti. Imparare a leggere una planimetria catastale richiede un po’ di pratica e familiarità con i diversi simboli e convenzioni utilizzate, ma una volta acquisite le competenze necessarie, diventerà più semplice comprendere le informazioni rappresentate e utilizzarle efficacemente per le finalità specifiche.

Cosa è una planimetria catastale?

La planimetria catastale è un disegno che rappresenta, solitamente in scala 1:200, un’unità immobiliare come un appartamento, un ufficio, un negozio, un laboratorio, un deposito, un box, un magazzino, ecc. Questo disegno mostra il perimetro dell’unità immobiliare, la suddivisione interna degli spazi, le eventuali pertinenze esclusive come il giardino o la cantina, le parti comuni, le informazioni sulle unità immobiliari confinanti e gli affacci, nonché l’orientamento rispetto al Nord.

La planimetria catastale è obbligatoria nei seguenti casi:

  1. Compravendita di un immobile: È necessaria per documentare e descrivere in modo preciso l’immobile oggetto della transazione.
  2. Stipula di un mutuo per la casa: Le istituzioni finanziarie richiedono la planimetria catastale per valutare l’immobile come garanzia per il prestito.
  3. Stipula di un contratto d’affitto: La planimetria catastale aiuta a definire e specificare gli spazi locati, fornendo un quadro chiaro della disposizione dell’unità immobiliare.
  4. Presentazione di pratiche e certificazioni edilizie: La planimetria catastale viene richiesta per ottenere autorizzazioni o certificazioni relative a interventi edilizi, come la realizzazione di opere o la modifica degli spazi.

Questi sono solo alcuni dei casi in cui la planimetria catastale è necessaria. Essa svolge un ruolo fondamentale nella documentazione, nella valutazione e nella gestione degli immobili, offrendo una rappresentazione accurata della loro struttura e configurazione.

Nota: Dal 2020 è obbligatorio dividere le cantina dall’appartamento se presenti sulla stessa planimetria, leggi il nostro articolo di approfondimento obbligo scorporo cantina al catasto.

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Importanza della lettura corretta della planimetria catastale

Hai finalmente acquistato la casa dei tuoi sogni e sei pieno di felicità. L’agenzia immobiliare ti ha fornito tutti i documenti necessari, comprese le visure ipotecarie e catastali, i titoli abilitativi e la tanto misteriosa planimetria catastale.

Ma come puoi utilizzare questa planimetria senza alcuna misura? La risposta è più semplice di quanto pensi: le planimetrie catastali sono in scala!

Prima di addentrarci nell’argomento, diamo un’occhiata a cosa si intende esattamente per “scala”.

La “scala” è un metodo di rappresentazione che consente di ridurre o ingrandire un oggetto esistente sulla carta. Nell’edilizia, nell’architettura e nell’arredamento, si utilizzano principalmente scale di riduzione. Il foglio su cui viene disegnato l’oggetto è generalmente molto più piccolo rispetto alle dimensioni reali.

Quindi, per far sì che l’oggetto rientri nel foglio, è necessario ridurlo proporzionalmente. La scala che utilizziamo non fa altro che dividere una misura reale per un numero o fattore.

Ecco un esempio:

SCALA 1:100

Se abbiamo una scala 1:100, significa che 1 centimetro misurato sulla planimetria corrisponde a 100 centimetri (1 metro) nella realtà.

Viceversa, se misuriamo 10 metri nella realtà, corrisponderanno a 0,1 metri (10 centimetri) sulla planimetria.

SCALA 1:50

Se abbiamo una scala 1:50, 1 centimetro misurato sulla planimetria equivale a 50 centimetri nella realtà (0,5 metri).

Viceversa, se misuriamo 10 metri nella realtà, corrisponderanno a 0,2 metri (20 centimetri) sulla planimetria.

Le planimetrie catastali di solito hanno una scala di 1:100 o 1:200.

Ora tocca a noi: misuriamo la nostra planimetria catastale.

Prendi la planimetria e inizia a prendere delle misure. Supponiamo che il muro misurato abbia una lunghezza di 5 centimetri sulla carta e la scala di rappresentazione sia 1:200.

Per ottenere la misura reale del muro, eseguiamo la seguente moltiplicazione:

Misura sulla planimetria × valore della scala = misura reale

Nel nostro esempio: 5 cm × 200 = 1000 cm (che corrispondono a 10 metri).

Abbiamo appena imparato come leggere correttamente un disegno in scala.

Ricorda sempre di verificare che il tuo disegno sia effettivamente in scala prima di iniziare a convertire le misure.

Elementi di base della planimetria catastale

Per comprendere e leggere una planimetria catastale, è utile suddividerla in diverse sezioni per analizzare le informazioni in modo strutturato. Questa suddivisione ci permette di esaminare le informazioni generali, la scalatura, i dati richiesti e il grafico rappresentativo dell’unità immobiliare.

Nella prima sezione, posizionata nella parte superiore della planimetria, troviamo diverse informazioni di base, come il numero della pratica catastale, la data di approvazione, il comune in cui si trova l’unità immobiliare, le indicazioni toponomastiche e gli identificativi catastali dell’unità immobiliare. In questa sezione, sono presenti anche i dati del tecnico che ha presentato la pratica Docfa.

La seconda sezione, posizionata nella parte inferiore della planimetria, contiene i dati relativi alla richiesta attraverso cui si è ottenuta la planimetria. Qui vengono riportate informazioni come la data e il numero della richiesta, il codice fiscale del tecnico richiedente, i dettagli grafici, il numero totale di planimetrie richieste e i formati di acquisizione e stampa desiderati.

La terza sezione certifica lo stato della planimetria in una specifica data. Questa sezione fornisce informazioni sullo stato di validità della planimetria al momento della sua redazione.

Le informazioni sulla scalatura sono presentate in una sezione dedicata. Qui vengono indicati i valori di scala utilizzati nella planimetria, che consentono di ricavare le misure reali dai disegni. Ad esempio, una scala comune utilizzata è 1:200, il che significa che un centimetro sulla planimetria corrisponde a due metri nella realtà.

Infine, la sezione più evidente e importante è il grafico rappresentativo dell’unità immobiliare. Qui vengono graficamente rappresentati l’unità immobiliare stessa, la disposizione dei locali principali, le altezze dei locali, le unità immobiliari confinanti, le parti comuni e gli affacci, indicando la direzione (solitamente verso uno spazio interno o una via).

La suddivisione di una planimetria catastale in queste sezioni permette di analizzarla in modo accurato e ottenere informazioni dettagliate sull’unità immobiliare rappresentata.

Leggi il nostro approfondimento su come sanare planimetria catasto

Confronto tra planimetria catastale e stato attuale

Prima di procedere con il rogito di un immobile, come anche in caso di donazione e divisioni, è compito del notaio verificare se lo stato effettivo dell’immobile è conforme ai dati catastali. Tale verifica riguarda principalmente gli intestatari, la toponomastica e la planimetria. La conformità deve essere esplicitamente dichiarata all’interno dell’atto da parte del venditore, e la planimetria catastale deve essere allegata al rogito.

Le conseguenze di una dichiarazione falsa sono significative e possono portare alla nullità dell’atto. La normativa consente di avvalersi dell’assistenza di un tecnico abilitato che può redigere un attestato di conformità, attestando la corrispondenza tra lo stato effettivo dell’immobile e i dati catastali. In questo modo, la responsabilità della dichiarazione ricade sul tecnico e non sul venditore o sul notaio.

Cosa controllare in fase di compravendita

È consigliabile verificare la conformità catastale già durante la fase del compromesso, al fine di evitare ritardi dovuti a eventuali difformità. Talvolta, infatti, possono essere necessari alcuni mesi per l’aggiornamento dei documenti.

Oltre alla situazione ipotecaria, sia il venditore che l’acquirente devono effettuare una serie di verifiche riguardanti la documentazione urbanistica-edilizia e catastale dell’immobile.

  1. Stato urbanistico-edilizio: È importante accertarsi che l’immobile possieda una “legittimità urbanistica”, confermata da una licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire. È fondamentale che lo stato effettivo dell’immobile sia conforme all’ultimo progetto edilizio presentato e registrato presso il comune. In caso contrario, gli interventi realizzati potrebbero essere considerati “abusivi o irregolari”, ovvero non conformi alle norme che disciplinano gli interventi edilizi (T.U. DPR 380/01). È importante sottolineare che se le modifiche apportate all’immobile non rispettano le norme edilizie, potrebbe non essere possibile sanare l’irregolarità o l’abuso, e quindi sarà necessario procedere al “ripristino dello stato legittimato”. In alcuni casi, i proprietari potrebbero aver ereditato una situazione irregolare dal precedente rogito.
  2. Stato catastale: È possibile che, dal punto di vista urbanistico-edilizio, l’immobile sia regolare, ma lo stato effettivo non corrisponda alla planimetria catastale. La soluzione di questo problema solitamente comporta una “variazione” presso gli uffici catastali, ed è di norma un processo agevole. La variazione catastale può essere giustificata come “esatta rappresentazione grafica”, “diversa distribuzione interna” o altre “causali”. È importante comprendere che il disegno catastale non costituisce una prova legale. Ciò che viene rappresentato nella planimetria catastale non è un’autorizzazione né una legittimazione edilizia, mentre i documenti amministrativi del comune (licenza, concessione, permesso di costruire, DIA, CIL, ecc.) depositati e protocollati rappresentano ciò che è stato regolarmente dichiarato e autorizzato. Pertanto, è necessario verificare prima la regolarità urbanistica-amministrativa e successivamente quella catastale.

Leggi anche quali sono le lievi difformità catastali Agenzia Entrate

Introduzione alle difformità catastali

Le difformità catastali si riferiscono a discrepanze grafiche tra la planimetria catastale e lo stato reale dell’immobile. Queste differenze indicano che la planimetria catastale non è conforme e possono causare complicazioni in diverse situazioni.

 Implicazioni delle difformità catastali

Le difformità catastali possono causare problemi durante la compravendita di immobili, l’accesso al credito e la ristrutturazione edilizia. Pertanto, è importante regolarizzare l’immobile per evitare tali complicazioni.

Conformità edilizia e urbanistica

La conformità urbanistica riguarda lo stato legittimo edilizio dell’immobile e viene determinata dal primo titolo autorizzato, come la licenza edilizia o il permesso di costruire. La conformità edilizia coinvolge anche documenti come il progetto edilizio e eventuali condoni edilizi.

Limiti della conformità catastale

È fondamentale comprendere che il catasto ha una funzione principalmente fiscale e non edilizia o autorizzativa. La conformità catastale da sola non garantisce la conformità edilizia dell’immobile. Pertanto, è necessario valutare sia la conformità catastale che quella edilizia e urbanistica.

Come leggere planimetria casa: sanare le difformità catastali

Nel caso in cui si riscontrino difformità dalla planimetria catastale o dai documenti edilizi, è possibile procedere all’aggiornamento della planimetria catastale tramite la procedura telematica DOCFA presso l’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, è importante comprendere che la sanatoria delle difformità va oltre la semplice conformità catastale e coinvolge anche le pratiche edilizie attualmente in vigore. Vi invitiamo a leggere un nostro apprendimento su come non basta la conformità catastale per acquistare casa.

Costi e procedure per la regolarizzazione catastale

Il costo per sistemare una planimetria dipende dalle difformità riscontrate e dalle azioni necessarie per la regolarizzazione. È necessario considerare anche i costi professionali, i diritti di segreteria comunale e altri costi associati alla pratica edilizia. È consigliabile ottenere una consulenza dettagliata per valutare tempi, costi e fattibilità.

Come leggere una planimetria catastale le dichiarazioni durante la vendita di un immobile

È possibile vendere un immobile dichiarando che lo stato dei luoghi corrisponde alla realtà, anche se ci sono lievi difformità catastali di scarsa rilevanza. Tuttavia, è fondamentale comprendere che queste difformità riguardano solo la parte catastale e che l’aspetto edilizio e urbanistico deve essere completamente regolarizzato.

 Importanza della consulenza professionale

Per garantire la corretta regolarizzazione di un immobile, è consigliabile cercare una consulenza professionale che possa valutare le differenze, i costi e i tempi necessari per la regolarizzazione completa sia a livello catastale che edilizio e urbanistico. Un esperto in materia può fornire le informazioni e le indicazioni necessarie per affrontare efficacemente la situazione.

 Possibili cause delle non conformità catastali

Affinché un immobile possa essere oggetto di compravendita, è necessario che la planimetria catastale sia conforme allo stato effettivo dell’immobile. Nel caso in cui ci siano difformità, queste devono essere corrette prima del rogito notarile per evitare sanzioni pecuniarie o impedimenti alla transazione.

Le difformità che richiedono un intervento di variazione catastale per aggiornare la planimetria registrata al catasto includono:

  1. Difformità rilevanti: Si riferiscono a ristrutturazioni che comportano cambiamenti significativi nella disposizione e nel numero delle stanze. La legge richiede che tali modifiche vengano comunicate al Catasto entro 30 giorni dalla fine dei lavori o tramite il “ravvedimento operoso”, che comporta il pagamento di una sanzione pecuniaria.
  2. Modifiche abusive: Si riferiscono a modifiche apportate alla planimetria senza informare il Comune o presentare una richiesta di aggiornamento. Questa situazione crea una non conformità sia dal punto di vista urbanistico che catastale. Per risolvere il problema, è necessario presentare una richiesta di sanatoria al Comune e successivamente avviare la procedura di variazione catastale presso l’Agenzia delle Entrate.
  3. Difformità urbanistiche: Si riferiscono a ristrutturazioni effettuate senza un permesso edilizio rilasciato dal Comune, ma con l’aggiornamento della planimetria catastale. In questo caso, è necessario richiedere una sanatoria al Comune.

Per gestire queste situazioni, è consigliabile rivolgersi a un professionista qualificato, come un geometra, un ingegnere o un architetto. Questo professionista si occuperà di aggiornare la planimetria catastale in base allo stato reale dell’immobile e di compilare e presentare il documento Docfa presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente per la zona.

Dopo aver seguito questa procedura, il Catasto provvederà ad aggiornare la planimetria catastale in modo da renderla conforme allo stato effettivo dell’immobile.

Quali sono le lievi difformità catastali?

Secondo la legge, è possibile vendere immobili con una dichiarazione da parte del venditore, che si assume la responsabilità civile e penale di dichiarare che lo stato dei luoghi corrisponde effettivamente alla realtà.

Tuttavia, è importante notare che non è possibile vendere un immobile che presenti abusi o difformità, anche se la dichiarazione viene fornita. È fondamentale distinguere tra difformità catastali e difformità edilizie. L’Agenzia delle Entrate (precedentemente nota come Agenzia del Territorio) ha chiarito nella Circolare n° 2/2010 che, nel caso di difformità di “scarsa rilevanza” tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale, ad esempio spostamenti di porte o tramezzi, non è obbligatorio presentare una dichiarazione di variazione catastale poiché tali interventi non influiscono sulla rendita catastale.

Tuttavia, nel caso in cui la planimetria catastale non rappresenti accuratamente lo stato effettivo dei luoghi, il proprietario è tenuto a presentare una variazione catastale adeguata con una nuova planimetria. È importante leggere la circolare n° 2/2010 completa per avere una comprensione approfondita. È fondamentale tenere presente che queste considerazioni riguardano esclusivamente gli aspetti catastali. Come già menzionato, per ottenere una regolarizzazione completa di un immobile, sia gli aspetti edilizi che quelli urbanistici devono essere adeguati.

Pertanto, anche se un venditore può vendere un immobile “formalmente” corretto, potrebbe comunque essere considerato responsabile dal punto di vista civile e penale per gli aspetti edilizi e urbanistici “sostanziali”. Spero di aver spiegato come leggere planimetria casa, in modo da non incorrere in errori portando ad avere una piantina non conforme.

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