Perché esiste il Regolamento Città Storica Roma e cosa cambia davvero

Il Regolamento Città Storica Roma nasce per mettere ordine (e stringere) su aperture, trasformazioni e “formule” commerciali in aree delicate: Città Storica e Sito UNESCO. L’obiettivo dichiarato è tutelare l’ambiente urbano e promuovere attività compatibili col contesto.

Punto chiave: non è un “consiglio” né un documento di indirizzo. È una regola operativa che incide su:

• cosa puoi aprire e dove,

• come puoi gestire il consumo sul posto,

• cosa puoi (e non puoi) fare su vetrine, facciate, insegne, impianti,

• quando scattano sanzioni e perfino chiusure.

In più, la DAC 109/2023 abroga le delibere precedenti (47/2018, 49/2019, 37/2022) e conferma la logica di controllo tecnico (commissione).

1) Prima verifica: il locale ricade nella Città Storica o nel Sito UNESCO?

Questa è la domanda che decide tutto. Il Regolamento Città Storica Roma si applica:

• alla Città Storica come definita dal PRG (Nuovo PRG 2008),

• e in modo ancora più stringente al Sito UNESCO (Centro Storico Patrimonio Mondiale UNESCO + rioni coinvolti).

Come capirlo in pratica (senza perdere giornate)

1. Individua l’indirizzo catastale e urbanistico del locale (visura + destinazione d’uso).

2. Verifica se ricadi in uno dei tessuti della Città Storica (T1–T10) e se sei dentro il perimetro UNESCO. La delibera richiama esplicitamente la classificazione dei tessuti (T1 medievale, T2 rinascimentale, ecc.).

3. Se sei in area UNESCO, controlla anche gli allegati con perimetri e strade (la delibera parla di allegati e strade di perimetro).

Se sbagli qui, puoi presentare una SCIA “formalmente corretta” ma sostanzialmente inammissibile.

2) Cosa puoi aprire: tipologie ammesse dal Regolamento Città Storica Roma

Il Regolamento Città Storica Roma distingue le tipologie di base ammesse nella Città Storica:

• Esercizi di vicinato (vendita al dettaglio fino a 250 mq).

• Medie strutture di vendita (fino a 2.500 mq) – consentite nel rispetto della normativa urbanistico-edilizia.

• Grandi strutture (oltre 2.500 mq) – sempre legate ai vincoli urbanistici.

• Laboratori artigiani (come definiti dalla L.R. Lazio 3/2015) con un vincolo pratico importante: l’attività diventa pienamente legittima dopo l’integrazione della SCIA con l’iscrizione all’Albo Imprese Artigiane in CCIAA, entro un tempo congruo e comunque max 90 giorni. Quindi: sì, puoi aprire, ma spesso la “partita” si gioca su dettagli (superfici, settore merceologico, tutela, e soprattutto area UNESCO).

3) Il tema che fa più errori: consumo sul posto (non è somministrazione)

Nel Regolamento Città Storica Roma, il consumo sul posto viene regolato in modo molto dettagliato per alimentari e artigianato alimentare.

Limite di superficie: 25% e massimo 50 mq

Se attivi consumo sul posto, la superficie interna calpestabile dedicata non può superare:

• 25% della superficie totale,

• e comunque non oltre 50 mq.

Nessun servizio assistito: è il confine che ti salva (o ti rovina)

È consentito il consumo sul posto senza servizio assistito di somministrazione, con rispetto norme igienico-sanitarie. Negli esercizi di vicinato il cliente ritira direttamente dal banco. Pagamento prima del consumo.

Se inizi a fare “servizio”, anche solo in modo mascherato, ti stai avvicinando alla somministrazione (SCIA ristorante a Roma) e ai relativi rischi.

Cosa è consentito (lista pratica)

Sono consentiti, ad esempio:

• tavoli e piani d’appoggio (mensole, penisole),

• sedute (sgabelli, panchine, sedie),

• macchine da caffè a cialde a uso autonomo del cliente (solo esercizi di vicinato),

• stoviglie/posate monouso biodegradabili o non a perdere,

• salviette monouso,

• bevande in confezione originale (solo esercizi di vicinato),

• riscaldamento del prodotto acquistato.

Cosa è escluso

Esempi di esclusioni:

• condimenti e alimenti a disposizione (olio, aceto, sale, pepe, pane, zucchero, salse),

• bevande alla spina e macchine industriali per caffè,

• preparazioni “da bar” (infusioni/macerazioni) o trattamenti e condimenti al momento,

• aumento prezzi o “quota servizio”,

• qualunque lista/menù nella zona consumo,

• e soprattutto: servizio assistito al tavolo (ordine, trasporto prodotto, ritiro stoviglie, ecc.).

Regola spesso ignorata: niente occupazione di suolo pubblico

Chi effettua consumo sul posto non può ottenere occupazione di suolo pubblico (OSP) ai sensi del regolamento canone patrimoniale richiamato dalla delibera.

Coordinamento con la norma regionale

Il Regolamento richiama anche il quadro regionale (L.R. 22/2019 e Reg. Reg. Lazio 10/2022) e il tema “consumo sul posto negli esercizi di vicinato” è disciplinato anche lì.

4) Decoro: le prescrizioni che ti fanno prendere verbali “senza appello”

Qui il Regolamento Città Storica Roma è molto concreto. Alcuni esempi pratici:

• Vetrine: non possono diventare magazzino/stoccaggio.

• Alcolici: niente esposizione in vetrina; frigoriferi alcolici non vicino ingresso e non visibili dall’esterno.

• Facciata, infissi e serramenti: non puoi rimuovere infissi esterni o modificare prospetti esterni se non con idoneo titolo edilizio, ove necessario.

• Stop pannelli luminosi e schermi visibili dalla strada (salvo eccezioni indicate).

• No carrelli/contenitori fuori e attenzione allo smaltimento rifiuti e alla pulizia nelle pertinenze.

• Diffusione sonora: se autorizzata, solo all’interno con porte/finestre chiuse.

E sì: il Regolamento arriva a disciplinare anche i locali sfitti (pulizia serrande, oscuramento vetrine “decoroso”, divieto volantini, ecc.).

5) Attività vietate: controlla questa lista prima di firmare il contratto

Nel Regolamento Città Storica Roma esiste un elenco esplicito di attività incompatibili (in vari tessuti e in particolare nell’UNESCO). Alcuni esempi:

• sexy shop,

• compro-oro,

• sale videogiochi/biliardi e giochi ex art. 110 TULPS,

• laboratori “friggitoria” (cottura finale prevalente con friggitrice),

• lavanderie self-service sopra certe capacità,

• vendita con distributori automatici (salve eccezioni particolari),

• autolavaggi, ecc.

Tradotto: se il tuo business “assomiglia” a una di queste categorie, non ragionare “poi vediamo”: qui il rischio è strutturale.

6) Area UNESCO: regole speciali (molto più dure)

Nel Regolamento Città Storica Roma, nell’area UNESCO aprire si può, ma a condizioni minime.

Alimentari: soglia minima 100 mq e stop a certe formule

L’apertura di vendita al dettaglio alimentare è consentita solo se:

• superficie vendita non inferiore a 100 mq su un unico livello,

• niente sportello ATM,

• niente abbinamenti tipo money change / phone center / internet point / money transfer.

Laboratorio artigianale alimentare: soglia minima e obbligo iscrizione

Per laboratorio artigianale alimentare:

• superficie non inferiore a 80 mq su un unico livello (con regole operative collegate),

• iscrizione Albo comunicata al SUAP entro 90 giorni dalla SCIA, altrimenti l’attività può essere considerata non tutelata.

Se vuoi anche consumo sul posto in UNESCO: requisiti aggiuntivi

Oltre alle regole del Titolo sul consumo sul posto, servono:

• servizio igienico di cortesia dedicato (almeno lavabo + wc) disponibile e pubblicizzato,

• insonorizzazione con relazione tecnica asseverata da tecnico competente in acustica e rispetto limiti acustici.

Questa parte è uno dei punti più sottovalutati: se non la progetti bene, ti giochi l’operatività.

7) Norme transitorie: divieti temporanei (che impattano davvero)

Il Regolamento Città Storica Roma prevede, in certe aree (UNESCO + perimetri indicati + territori di Municipi I, II e XV lungo determinate strade), un blocco temporaneo:

• divieto di apertura (anche tramite trasferimento) di vicinato alimentare e medie strutture alimentari e vendita souvenir per 3 anni dalla data di esecutività;

• divieto di apertura di laboratori artigianali alimentari fino al 31 dicembre 2023 (misura transitoria storica).

Se stai programmando un investimento adesso: questa sezione va letta con la mappa davanti, perché il “dove” cambia tutto.

8) Progetti di qualità: la deroga esiste, ma non è un jolly

Il Regolamento Città Storica Roma prevede la possibilità di presentare proposte commerciali di elevata qualità per deroghe eccezionali:

• istruttoria con Commissione Tecnica,

• valutazione della Giunta Capitolina,

• controlli biennali sugli standard,

• rischio revoca del titolo se gli standard non vengono rispettati.

In pratica: è una strada seria, da costruire con un dossier forte (concept, inserimento urbano, qualità, impatti). Non è la scorciatoia.

9) Come “autorizzare” davvero: iter pratico (SCIA SUAP + edilizia se serve)

Qui ti do l’approccio operativo da usare sul campo, coerente col Regolamento Città Storica Roma.

Step 1 — Due diligence normativa sul locale

• Inquadramento: Città Storica sì/no; UNESCO sì/no.

• Tessuto (T1–T6 ecc.) e presenza di vincoli specifici.

• Verifica attività vietate e attività tutelate.

Step 2 — Inquadramento dell’attività (categoria e superfici)

• Vicinato / media / laboratorio.

• Se laboratorio: pianifica subito tempi e prova per iscrizione CCIAA/Albo entro 90 giorni.

Step 3 — Layout interno “a prova di contestazione” (soprattutto se alimentare)

Se prevedi consumo sul posto:

• calcola 25% e max 50 mq (planimetria con aree evidenziate),

• separa area consumo da area vendita/lavorazione, cestini e materiali lavabili,

• elimina in progetto tutto ciò che è escluso (menù, condimenti a vista, servizio, ecc.).

• ricordati: niente OSP collegata al consumo sul posto.

Step 4 — Verifica decoro e facciata (qui serve spesso pratica edilizia)

Se tocchi vetrine, serramenti, prospetti, impianti visibili:

• il Regolamento richiede titolo edilizio (SCIA a Roma, CILA a Roma) ove necessario e impone limiti netti su schermi/pannelli.

Quindi: non confondere SCIA commerciale con “posso fare lavori”. Sono piani diversi.

Step 5 — Presentazione SCIA al SUAP (e integrazioni)

• Presenti SCIA SUAP con allegati tecnici e dichiarazioni.

• Se laboratorio: integri con iscrizione Albo Imprese Artigiane/CCIAA entro 90 giorni (e invio documentazione).

• In UNESCO con consumo sul posto: aggiungi requisiti bagno cortesia + relazione acustica

10) Sanzioni: quando si va oltre la multa

Il Regolamento Città Storica Roma non si limita alla sanzione amministrativa “classica”. In tema decoro e mala movida, indica chiusure minime e recidiva:

• violazioni su orari, divieti alcolici, vendita a minori possono portare a chiusura minima 30 giorni e, in caso di recidiva, chiusura definitiva.

Questo è il punto che molti sottovalutano quando “adattano” un minimarket a mini-bar di fatto.

FAQ sul Regolamento Città Storica Roma

Il Regolamento Città Storica Roma vale solo per il centro dentro le mura?

No. La definizione richiama la Città Storica del PRG (anche espansioni consolidate e vari tessuti).

Posso fare consumo sul posto in un negozio alimentare a Roma centro?

Sì, ma nel Regolamento Città Storica Roma ci sono limiti (25% e 50 mq) e divieti precisi (niente servizio assistito, niente menù, ecc.).

Se metto due tavolini fuori, è consumo sul posto?

No: fuori entri nel tema OSP. E chi fa consumo sul posto, secondo il Regolamento, non può ottenere occupazione di suolo pubblico per quella formula.

In area UNESCO posso aprire un minimarket piccolo (tipo 40–60 mq)?

Nel Regolamento Città Storica Roma la vendita alimentare in UNESCO è consentita solo con superficie vendita almeno 100 mq su un unico livello e con divieti su ATM e servizi tipo money transfer.

Posso aprire un laboratorio alimentare in UNESCO?

Sì, ma con requisiti minimi di superficie e con obbligo di iscrizione/comunicazione entro 90 giorni; e se vuoi consumo sul posto servono anche bagno di cortesia e insonorizzazione certificata.

Posso cambiare vetrina e aprire “tutto” sulla strada?

Attenzione: il Regolamento vieta modifiche ai prospetti e rimozione infissi/serramenti senza titolo edilizio ove necessario.

Quali attività sono proprio vietate?

C’è un elenco nel Regolamento (es. sexy shop, compro-oro, sale giochi, friggitorie prevalenti, ecc.).

Esiste una deroga se il progetto è di qualità?

Sì, con procedura eccezionale, Commissione Tecnica e valutazione della Giunta; e verifiche biennali con rischio revoca.

Conclusione operativa

Se devi lavorare in Città Storica o UNESCO, il Regolamento Città Storica Roma non si affronta “a sensazione”. Serve un percorso tecnico: inquadramento area, verifica tessuti e divieti, layout interno coerente (soprattutto sul consumo sul posto), controllo decoro e facciata, SCIA SUAP con allegati giusti, e – dove richiesto – pratica edilizia separata.