Doppia conformità nella SCIA in sanatoria a Roma: cosa vale oggi

Per ottenere un accertamento di conformità  Roma tramite SCIA in sanatoria, l’intervento deve rispettare il principio della doppia conformità, previsto dall’art. 36 del DPR 380/2001:

• conforme alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti alla data del lavoro abusivo
• conforme alle norme vigenti oggi, al momento della richiesta di sanatoria

Se anche una sola delle due condizioni non è soddisfatta, l’intervento è non sanabile e si deve procedere con la rimozione o il ripristino.

Novità introdotte dal Decreto “Salva Casa”

Dal 2024 è attivo anche l’art. 36-bis:
per alcune parziali difformità (tolleranze costruttive, piccole variazioni interne, difformità minori) è possibile una sanatoria semplificata, con istruttoria più rapida e senza applicare la doppia conformità “rigida”.

Questo può essere utile quando:

• le opere interne sono minime

• non c’è aumento di carico urbanistico

• gli impianti e le strutture restano invariati

Per le opere interne non strutturali, resta applicabile anche la CILA in sanatoria, con costi e tempi generalmente inferiori rispetto alla SCIA in sanatoria.

CILA in sanatoria e SCIA in sanatoria a Roma: differenze, requisiti e costi aggiornati

Nell’ambito della regolarizzazione edilizia a Roma è fondamentale distinguere tra CILA in sanatoria e SCIA in sanatoria, due procedure previste dal DPR 380/2001 e aggiornate anche dalle nuove disposizioni nazionali sulla sanatoria delle parziali difformità (Legge 105/2024, cd. Decreto Salva Casa).

CILA in sanatoria Roma

La CILA in sanatoria a Roma si utilizza per interventi interni non strutturali, come lo spostamento di tramezzi, modifiche agli impianti o piccole variazioni distributive che non incidono su struttura e prospetti dell’edificio.

A Roma la pratica è interamente telematica tramite SUET e comporta:

È sempre obbligatoria l’asseverazione di un tecnico abilitato che attesti conformità urbanistica e stato dei luoghi tramite elaborati grafici.

SCIA in sanatoria Roma

La SCIA in sanatoria è necessaria quando l’abuso riguarda:

• opere strutturali

• modifiche ai prospetti

• cambi di destinazione d’uso urbanisticamente compatibili

• interventi di ristrutturazione edilizia che richiedono titolo abilitativo superiore

Questa procedura rientra nell’accertamento di conformità e richiede il rispetto della doppia conformità (art. 36 DPR 380/2001) oppure, nei casi previsti, la conformità semplificata introdotta con l’art. 36-bis.

Costi aggiornati a Roma:

La SCIA in sanatoria ha controlli più stringenti e tempi istruttori di 60 giorni con possibile diniego espresso.

Perché è importante scegliere la procedura corretta

Capire se serve una CILA in sanatoria o una SCIA in sanatoria è decisivo per evitare:

• rigetto dell’istanza

• sanzioni più elevate

• perdita di tempo e denaro

• rischi sulla commerciabilità dell’immobile

In entrambi i casi, la pratica deve dimostrare che le opere siano ammissibili secondo le norme urbanistiche del Comune di Roma.

Quali abusi edilizi non sono sanabili a Roma

Nell’ambito dell’accertamento di conformità a Roma, esistono interventi che non possono essere regolarizzati, neppure tramite SCIA in sanatoria o CILA in sanatoria, perché considerati abusi sostanziali secondo il DPR 380/2001 e le norme urbanistiche locali.

In particolare, non è possibile sanare gli interventi che:

• contrastano con le destinazioni urbanistiche previste dal PRG di Roma (Piano Regolatore Generale) e dai relativi strumenti attuativi

• risultano in contrasto permanente con la pianificazione vigente e con quella del momento in cui l’abuso è stato realizzato (mancanza della doppia conformità)

• comportano nuove volumetrie oltre i limiti consentiti o incrementi non autorizzabili di superficie lorda

• sono realizzati su aree inedificabili, come suoli agricoli privi di diritti edificatori, zone sottoposte a vincoli paesaggistici o idrogeologici senza i necessari nulla osta

In questi casi il Comune deve applicare le sanzioni previste dal Testo Unico Edilizia, che possono includere:

• Demolizione e ripristino dello stato dei luoghi

• Sanzioni pecuniarie proporzionate alla gravità della violazione e alla zona urbanistica

• Eventuale comunicazione ad ASL, Soprintendenza o ad altri enti di tutela se coinvolti

Quando un abuso non è sanabile, non è possibile ottenere l’accertamento di conformità, né completare la regolarizzazione tramite il portale SUET di Roma Capitale, indipendentemente da opere, pagamenti o richieste successive.

Differenze tra Accertamento di Conformità e Condono Edilizio a Roma

Quando si parla di regolarizzazione edilizia a Roma, è fondamentale distinguere tra:

• Accertamento di conformità (CILA o SCIA in sanatoria)

• Condono edilizio

Sono due strumenti completamente diversi, spesso confusi, ma con regole e limiti opposti.

Accertamento di conformità (CILA/SCIA in sanatoria Roma)

È disciplinato dall’art. 36 del DPR 380/2001 e, per alcuni casi, dal nuovo art. 36-bis introdotto con il Decreto Salva Casa (DL 69/2024 conv. L. 105/2024).

Consente la sanatoria di abusi edilizi solo se l’intervento edilizio rispetta la doppia conformità:

1. conforme quando è stato realizzato

2. conforme alle norme attuali al momento della richiesta

Si applica quindi ai cosiddetti abusi formali, ovvero opere che sarebbero potute essere autorizzate tramite titolo edilizio (SCIA o Permesso di Costruire), ma:

• non è stato presentato alcun titolo

• oppure l’opera è in parziale o totale difformità dal titolo rilasciato

A Roma la pratica si presenta obbligatoriamente online tramite SUET – Sportello Unico Edilizia Telematico.

Leggi il nostro articolo per sapere come sanare le opere strutturali applicando il decreto salva casa

Condono edilizio

Il condono edilizio è una misura straordinaria prevista da leggi speciali nazionali (1985 – 1994 – 2003).
Permette di sanare anche abusi sostanziali (es. aumenti di volumetria), ma solo se rientranti nei requisiti specifici della legge sul condono.

Oggi non è possibile richiedere un nuovo condono: non è aperta alcuna finestra normativa né a Roma né in Italia.

Ulteriore limite: il condono non è ammesso in aree sottoposte a particolari vincoli (paesaggistico, storico-artistico, idrogeologico, centro storico consolidato, ecc.).

Come ottenere l’accertamento di conformità a Roma (SCIA/CILA in sanatoria)

Per regolarizzare un abuso edilizio nel Comune di Roma, la SCIA in sanatoria o la CILA in sanatoria devono essere presentate esclusivamente online tramite SUET – Sportello Unico Edilizia Telematico.
La pratica è valida solo se rispetta i requisiti previsti dal DPR 380/2001 (art. 36 e 36-bis) e dalle Norme Tecniche di Attuazione del PRG di Roma.

Chi può richiederlo

• Proprietario attuale dell’immobile

• Autore dell’abuso edilizio, se diverso dal proprietario

Sono entrambi responsabili ai fini della regolarizzazione.

Documenti e asseverazioni obbligatorie

La richiesta deve essere predisposta da un tecnico abilitato, che assevera:

• doppia conformità (al momento dei lavori e oggi), se applicabile

• elaborati grafici ante e post operam, firmati digitalmente

• rilievo fotografico aggiornato

• computo metrico per la stima degli oneri e contributo di costruzione

• eventuali nulla osta per vincoli urbanistici e paesaggistici (Centro Storico, Soprintendenza, Ente Parco, vincoli idrogeologici, ecc.)

Per gli interventi rientranti nel nuovo art. 36-bis, il tecnico deve individuare le parziali difformità o le tolleranze costruttive oggi sanabili con procedura semplificata.

Tempi e modalità di risposta del Comune

• L’istruttoria del SUE Roma Capitale dura 60 giorni

• In assenza di risposta → silenzio-diniego (rigetto automatico)

Questo è un punto chiave:
al contrario del Permesso di Costruire, nella SCIA in sanatoria non si applica il silenzio-assenso.

Nel corso dei 60 giorni:

• eventuali atti repressivi sull’abuso sono sospesi

• il Comune può richiedere integrazioni documentali

Trascorsa l’istruttoria, il Comune può:

• approvare la sanatoria

• respingere la richiesta con provvedimento motivato

• far decorrere il silenzio-diniego (contestabile entro 60 giorni)

Scarica anche la dichiarazione stato legittimo immobile in word e leggi le novità introdotte.

Sanatoria in corso d’opera (SCIA in sanatoria mentre i lavori sono aperti)

Se l’intervento non è ancora concluso:

• non si applica la verifica della doppia conformità

• si paga una sanzione fissa di € 516,00

• il Comune può bloccare i lavori entro 30 giorni se riscontra irregolarità

La SCIA può essere ripresentata con adeguamenti tecnici per renderla conforme.

Procedimento e termini di istruttoria

Nota operativa: durante l’istruttoria, eventuali provvedimenti repressivi restano sospesi per 60 giorni.

In caso di modeste difformità inferiori al 2% (altezza/superficie), non si procede alla contestazione.

Quanto costa l’accertamento di conformità a Roma

Il costo della SCIA in sanatoria varia in base all’abuso edilizio e alla zona urbanistica.

Componenti attualmente previste:

Per CILA in sanatoria Roma:

L’importo totale per un accertamento di conformità a Roma può quindi variare da poche migliaia di euro sino a cifre maggiori, soprattutto in presenza di opere strutturali o cambio d’uso.

Consigli pratici per evitare il rigetto dell’accertamento di conformità a Roma

Per ottenere un accertamento di conformità a Roma senza blocchi o rigetti da parte del Comune, è indispensabile impostare correttamente la pratica di SCIA in sanatoria o CILA in sanatoria fin dall’inizio.
Roma Capitale applica procedure e tempistiche stringenti tramite il SUET (Sportello Unico Edilizia Telematico).

1. Verifica preventiva della doppia conformità

L’abuso è sanabile solo se conforme:

• al momento dei lavori

• alle norme urbanistiche e edilizie attuali

Questa condizione è obbligatoria per l’accertamento di conformità (art. 36 DPR 380/2001).

Senza doppia conformità → respinta la SCIA in sanatoria, con costi e contenziosi.

2. Valutare la nuova sanatoria semplificata (art. 36-bis)

Dal 2024-2025, il Decreto Salva Casa consente la regolarizzazione semplificata di:

• parziali difformità

• tolleranze costruttive (ex art. 34-bis)

• varianti minori ora non più rilevanti urbanisticamente

Se rientri in questi casi → iter più rapido e rischio rifiuto ridotto.

3. Elaborati e asseverazioni tecniche impeccabili

Il tecnico abilitato (architetto/ingegnere/geometra) deve allegare:

• ante operam e post operam del fabbricato

• relazione tecnica asseverata

• eventuale computo metrico per il calcolo degli oneri

• rilievo fotografico aggiornato

• pareri vincolanti se l’immobile si trova in centri storici o aree tutelate

Una qualsiasi incoerenza documentale è causa diretta di diniego.

4. Monitoraggio continuo dell’istruttoria SUET

Il Comune di Roma ha 60 giorni per esprimersi.
Trascorso il termine, vale il silenzio-diniego (rigetto automatico).

Diverso dal PdC: nella SCIA in sanatoria non esiste silenzio-assenso.

È essenziale controllare notifiche e richieste di integrazione nel fascicolo SUET.

Costi pratiche edilizie in sanatoria a Roma