Spese detraibili ristrutturazione 2026 a Roma: quali lavori e costi si possono scaricare

Quali spese si possono detrarre quando si ristruttura casa nel 2026? Questa è una domanda diversa da “quanto è il Bonus Ristrutturazione?” e merita una risposta precisa. Nel 2026 non basta infatti sostenere una spesa per la propria casa perché questa diventi automaticamente detraibile: bisogna verificare la natura dell’intervento, la categoria edilizia delle opere, il soggetto che sostiene il costo, la documentazione e le modalità di pagamento.

Per le singole abitazioni, il Bonus Ristrutturazione riguarda principalmente gli interventi di:

• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia;
• ulteriori interventi espressamente individuati dall’articolo 16-bis del TUIR.

La manutenzione ordinaria su una singola abitazione, invece, non è autonomamente detraibile; può diventare rilevante quando è necessaria al completamento di un intervento agevolabile più ampio. Per le parti comuni degli edifici residenziali sono invece ammessi anche interventi di manutenzione ordinaria.

Per conoscere aliquote, limite massimo e requisiti dell’agevolazione puoi consultare la guida principale al Bonus Ristrutturazione Roma 2026.

Questa pagina si concentra invece su una domanda più pratica:

cosa posso effettivamente portare in detrazione quando ristrutturo casa?

Spese detraibili ristrutturazione 2026: tabella rapida

L’Agenzia delle Entrate conferma che nel 2026 gli interventi di recupero del patrimonio edilizio continuano a comprendere manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.

Quanto si detrae nel 2026?

Questa pagina non vuole competere con la guida dedicata alle aliquote, ma è necessario chiarire il dato essenziale.

Per le spese sostenute nel 2026 il Bonus Ristrutturazione prevede:

• 50% quando l’intervento riguarda l’abitazione principale e sono rispettate le specifiche condizioni relative al proprietario o titolare di un diritto reale;
• 36% negli altri casi ammessi;
• massimo 96.000 euro per unità immobiliare in entrambi i casi;
• detrazione normalmente suddivisa in 10 quote annuali di pari importo.

Il precedente limite di 48.000 euro non è quindi il massimale da utilizzare per le spese sostenute nel 2026.

Per tutti i dettagli sulle percentuali consulta:

Bonus Ristrutturazione Roma 2026: 50%, 36%, requisiti e CILA

Quali lavori sono detraibili in un appartamento a Roma?

Per una singola unità immobiliare residenziale, gli interventi principali sono quelli riconducibili alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del DPR 380/2001.

In particolare:

Manutenzione straordinaria

Comprende opere e modifiche finalizzate al rinnovamento e alla sostituzione di parti degli edifici e alla realizzazione o integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici, nei limiti stabiliti dalla normativa edilizia.

Tra gli esempi indicati dall’Agenzia delle Entrate troviamo:

• installazione di ascensori e scale di sicurezza;
• realizzazione e integrazione dei servizi igienico-sanitari;
• sostituzione di infissi con modifica di materiale o tipologia;
• rifacimento di scale e rampe;
• realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate;
• sostituzione di tramezzi interni;
• determinate aperture e chiusure interne.

A Roma molti interventi interni di manutenzione straordinaria non strutturale vengono gestiti mediante CILA, da valutare in funzione delle opere effettivamente previste.

Spostare i tramezzi è detraibile?

Sì, quando l’intervento è correttamente qualificato e rientra nella manutenzione straordinaria.

La sostituzione o modifica dei tramezzi interni è espressamente riportata dall’Agenzia delle Entrate tra gli esempi di manutenzione straordinaria.

Un caso tipico a Roma è la ristrutturazione di un appartamento nella quale vengono:

• demoliti alcuni divisori;
• realizzati nuovi tramezzi;
• spostate porte interne;
• ridisegnati bagno e cucina;
• adeguati gli impianti alla nuova distribuzione.

In una situazione di questo tipo è importante coordinare inquadramento edilizio, pratica CILA, fatture e pagamenti.

Approfondisci: manutenzione straordinaria a Roma.

Rifacimento bagno: è detraibile?

La risposta corretta è:

dipende dalle opere eseguite.

Il semplice intervento estetico consistente esclusivamente, ad esempio, nella sostituzione di:

• piastrelle;
• sanitari;
• rubinetteria;
• pavimento;
• tinteggiatura;

non deve essere automaticamente considerato una manutenzione straordinaria agevolabile sulla singola abitazione.

Diverso è il caso di un intervento che comporta, ad esempio:

• modifica sostanziale dell’impianto idrico;
• realizzazione o integrazione dei servizi igienici;
• modifica della distribuzione interna;
• spostamento di pareti;
• intervento complessivo qualificabile come manutenzione straordinaria.

La distinzione deriva proprio dalla categoria edilizia dell’intervento. L’Agenzia comprende la realizzazione e integrazione dei servizi igienico-sanitari tra gli esempi di manutenzione straordinaria.

Pavimenti, pittura e finiture sono detraibili?

Presi singolarmente, normalmente non costituiscono manutenzione straordinaria su una singola abitazione.

Pavimenti, rivestimenti e tinteggiature sono tipicamente opere di manutenzione ordinaria.

Ma questo non significa che siano sempre escluse.

Quando sono opere necessarie per completare un intervento di categoria superiore, devono essere valutate all’interno della ristrutturazione complessiva.

Un esempio:

demolizione tramezzi → nuova distribuzione → rifacimento impianti → nuovi massetti → nuovo pavimento.

In questo caso il pavimento non è un intervento isolato di semplice abbellimento, ma può rappresentare una lavorazione consequenziale necessaria al completamento dell’intervento complessivo.

L’Agenzia riconosce nella propria prassi il principio secondo cui determinate opere di completamento possono essere assorbite dall’intervento di categoria superiore al quale sono strettamente correlate.

Rifacimento impianto elettrico e idraulico

Gli interventi sugli impianti possono rientrare nelle spese agevolabili quando sono correttamente inseriti in un intervento ammesso.

È fondamentale però distinguere tra:

• semplice riparazione;
• manutenzione dell’impianto esistente;
• rifacimento o integrazione dell’impianto;
• modifica necessaria per la nuova distribuzione dell’immobile.

La classificazione dell’opera concreta incide sia sulla pratica edilizia sia sulla possibilità di utilizzare la detrazione.

Restauro e risanamento conservativo

Sono interventi finalizzati a conservare l’immobile e garantirne la funzionalità attraverso opere compatibili con i suoi elementi tipologici, formali e strutturali.

L’Agenzia distingue interventi di restauro e risanamento conservativo da manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia proprio in base alla natura e all’incidenza delle opere.

Possono assumere particolare importanza nel patrimonio edilizio romano, soprattutto per immobili e fabbricati con caratteristiche storiche o tipologiche da preservare.

Ristrutturazione edilizia

La ristrutturazione edilizia rappresenta una categoria più incisiva e comprende interventi rivolti alla trasformazione dell’organismo edilizio mediante un insieme sistematico di opere.

L’Agenzia riporta tra gli esempi:

• modifica della facciata;
• realizzazione di mansarde o balconi;
• trasformazione di soffitte;
• determinate trasformazioni di balconi in verande;
• apertura di nuove porte e finestre;
• determinati interventi di demolizione e ricostruzione.

Il corretto titolo edilizio deve naturalmente essere individuato sulla base dell’intervento concreto.

Per gli interventi che esulano dalla semplice CILA puoi consultare l’approfondimento sulla SCIA edilizia a Roma.

Manutenzione ordinaria: quando non è detraibile?

Sulla singola unità immobiliare la manutenzione ordinaria non dà normalmente diritto, autonomamente, alla detrazione prevista per il recupero del patrimonio edilizio.

Tra gli esempi di manutenzione ordinaria indicati dall’Agenzia troviamo interventi come:

• sostituzione di pavimenti;
• riparazioni ordinarie degli impianti;
• tinteggiatura;
• sostituzione di finiture;
• determinati interventi su rivestimenti.

E nel condominio?

La regola cambia.

Per le parti comuni degli edifici residenziali, anche gli interventi di manutenzione ordinaria possono rientrare nella detrazione.

Questa distinzione è fondamentale:

pittura delle pareti del proprio appartamento
→ normalmente non detraibile autonomamente;

lavori di manutenzione ordinaria sulle parti comuni condominiali
→ possono essere agevolabili secondo le condizioni previste.

Chi può detrarre le spese di ristrutturazione?

La detrazione non è riservata esclusivamente al proprietario.

Possono rientrare tra i beneficiari, se sostengono effettivamente le spese e rispettano le relative condizioni:

• proprietario;
• nudo proprietario;
• titolare di usufrutto, uso, abitazione o superficie;
• locatario;
• comodatario;
• determinati soci di cooperative;
• familiare convivente;
• componente dell’unione civile;
• convivente more uxorio nei casi previsti.

Bisogna però distinguere questa platea generale dalla possibilità di utilizzare l’aliquota maggiorata del 50% nel 2026.

Per il 50% sull’abitazione principale sono richieste condizioni più restrittive relative al diritto posseduto sull’immobile. Il semplice locatario o comodatario, pur potendo in determinate condizioni beneficiare della detrazione, non accede automaticamente all’aliquota maggiorata.

Per questa distinzione rimando alla guida principale sul Bonus Ristrutturazione Roma 2026.

Il familiare convivente può detrarre?

In presenza delle condizioni previste, anche il familiare convivente del possessore o detentore può beneficiare dell’agevolazione quando sostiene effettivamente le spese.

È però essenziale costruire correttamente la documentazione:

• fatture;
• pagamenti;
• titolo sull’immobile;
• eventuale consenso;
• prova dei requisiti richiesti.

Non conviene decidere l’intestatario delle fatture quando i lavori sono già terminati.

Posso detrarre i lavori se li eseguo personalmente?

Chi esegue direttamente i lavori può, nei casi ammessi dalla normativa, beneficiare della detrazione per le spese agevolabili effettivamente sostenute, ad esempio per i materiali utilizzati, nel rispetto delle altre condizioni.

Naturalmente non esiste una fattura per la propria manodopera: la detrazione riguarda i costi documentabili sostenuti.

IVA al 10% nella ristrutturazione

La detrazione IRPEF e l’IVA agevolata al 10% sono due agevolazioni differenti.

Per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sulle unità immobiliari abitative, l’Agenzia delle Entrate prevede l’IVA ridotta al 10% sulle prestazioni di servizi, con specifiche regole per i beni forniti nell’ambito dell’intervento.

Non bisogna quindi confondere:

detrazione fiscale
con
aliquota IVA applicata in fattura.

Possono operare contemporaneamente, ma seguono discipline diverse.

IVA 10% e beni significativi: come funziona?

Particolare attenzione va prestata ai cosiddetti beni significativi.

Tra quelli individuati dalla normativa rientrano:

• ascensori e montacarichi;
• infissi esterni e interni;
• caldaie;
• videocitofoni;
• apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
• sanitari e rubinetteria;
• impianti di sicurezza.

Per gli interventi di manutenzione, quando tali beni vengono forniti dall’appaltatore, l’IVA al 10% sulla componente del bene significativo è soggetta al particolare meccanismo previsto dalla normativa.

Esempio

Costo complessivo dell’intervento:

10.000 €

Prestazione lavorativa:

4.000 €

Bene significativo:

6.000 €

L’Agenzia utilizza proprio questo esempio per spiegare che l’IVA agevolata non può essere applicata indiscriminatamente a tutto il valore del bene significativo.

Se compro direttamente i materiali ho sempre IVA 10%?

No.

Per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, l’Agenzia precisa che l’IVA agevolata al 10% non si applica automaticamente:

• ai materiali o beni forniti da un soggetto diverso da chi esegue i lavori;
• ai materiali o beni acquistati direttamente dal committente;
• alle prestazioni professionali.

Occorre inoltre distinguere queste regole da quelle specifiche applicabili agli interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, per i quali la disciplina IVA presenta caratteristiche differenti.

Parcella del geometra o dell’architetto: attenzione a non confondere IVA e detrazione

La prestazione professionale del tecnico non beneficia dell’IVA ridotta al 10% prevista per le prestazioni edilizie di manutenzione.

Questo è però un tema diverso dalla possibilità che una spesa tecnica, quando strettamente connessa all’intervento agevolabile e richiesta per la sua realizzazione, possa concorrere alle spese collegate alla ristrutturazione.

È quindi importante distinguere:

aliquota IVA della fattura del professionista

da

eventuale rilevanza della spesa nell’ambito dell’intervento fiscalmente agevolato.

Serve sempre una CILA per poter detrarre i lavori?

No.

La CILA deve essere presentata quando è richiesta dalla normativa edilizia per le opere effettivamente realizzate.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che, se per l’intervento non è prevista alcuna abilitazione amministrativa, il contribuente può conservare una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà nella quale indicare la data di inizio dei lavori e attestare che le opere rientrano tra quelle agevolabili.

Quindi:

lavoro soggetto a CILA
→ deve essere correttamente presentata;

lavoro in edilizia libera
→ non si presenta una CILA soltanto per creare artificiosamente un presupposto fiscale.

Per gli interventi interni a Roma consulta la guida alla CILA Roma.

Come devono essere pagate le spese?

Per le spese del Bonus Ristrutturazione soggette a questa modalità, il pagamento deve avvenire attraverso bonifico bancario o postale dal quale risultino:

• causale del versamento;
• codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• codice fiscale o partita IVA del destinatario del pagamento.

Per evitare errori puoi utilizzare l’approfondimento dedicato:

Come compilare il bonifico parlante per la ristrutturazione

Quali documenti devo conservare?

A seconda del caso concreto, l’Agenzia richiede di conservare documenti quali:

• abilitazioni amministrative richieste per i lavori;
• dichiarazione sostitutiva quando non è previsto un titolo edilizio;
• fatture;
• ricevute dei bonifici;
• eventuale comunicazione ASL;
• documentazione condominiale;
• dati catastali;
• ulteriore documentazione richiesta dal tipo di intervento.

Il principio pratico è che deve essere possibile ricostruire con chiarezza:

immobile → intervento → titolo edilizio → soggetto beneficiario → fattura → pagamento.

Quando serve la comunicazione ENEA?

Non qualsiasi ristrutturazione richiede ENEA.

Per alcuni interventi del Bonus Casa che comportano risparmio energetico o utilizzo di fonti rinnovabili, i dati devono essere trasmessi telematicamente a ENEA entro i termini previsti.

Per il Bonus Casa l’Agenzia precisa inoltre che la mancata o tardiva trasmissione di questa specifica comunicazione ENEA non determina, di per sé, la perdita del diritto alla detrazione, richiamando la risoluzione 46/2019.

Per la procedura operativa consulta:

Pratica ENEA Roma: tempi e documentazione

Infissi: Bonus Ristrutturazione o Ecobonus?

La sostituzione degli infissi può avere differenti inquadramenti a seconda del tipo di intervento e delle caratteristiche tecniche.

Non conviene quindi inserire in questa pagina una seconda guida completa all’Ecobonus.

Se l’obiettivo dell’intervento è principalmente energetico, consulta direttamente:

Ecobonus 2026: quali lavori rientrano e quali aliquote si applicano

Caldaia a condensazione: è ancora detraibile nel 2026?

Dal 2025 sono escluse dalla detrazione le spese per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.

Le vecchie guide secondo cui basta installare una caldaia a condensazione per accedere automaticamente alla detrazione non devono quindi essere utilizzate per le spese sostenute nel 2026.

Bonus Mobili 2026: collegamento con i lavori

Il Bonus Mobili è un’agevolazione separata e non deve occupare una parte eccessiva di questa pagina.

Nel 2026:

• detrazione 50%;
• massimo 5.000 euro di spesa;
• l’intervento edilizio presupposto deve essere iniziato a partire dal 1° gennaio 2025 per gli acquisti effettuati nel 2026.

Per tutti i requisiti:

Bonus Mobili 2026: come funziona

Esempio pratico: cosa detrarre in una ristrutturazione a Roma

Immaginiamo un appartamento nel quale vengono eseguiti:

• demolizione di tramezzi;
• nuova distribuzione interna;
• rifacimento completo del bagno;
• modifica dell’impianto elettrico;
• modifica dell’impianto idrico;
• nuovi pavimenti;
• tinteggiatura;
• acquisto di mobili.

Non bisogna analizzare ogni voce come se fosse un lavoro indipendente.

Tramezzi

Fanno parte dell’intervento di manutenzione straordinaria, se correttamente inquadrati.

Bagno

Va valutato all’interno dell’intervento complessivo e delle modifiche impiantistiche ed edilizie eseguite.

Impianti

Possono concorrere all’intervento agevolabile quando rientrano nelle opere ammesse.

Pavimenti e pittura

Se sono opere necessarie al completamento della manutenzione straordinaria, devono essere considerate nel contesto dell’intervento complessivo e non come semplice manutenzione estetica isolata.

Mobili

Seguono invece le specifiche regole del Bonus Mobili.

Questo è il motivo per cui, prima di iniziare i lavori, conviene predisporre un quadro delle lavorazioni e delle spese anziché stabilire la detraibilità solo dopo aver ricevuto tutte le fatture.

FAQ – Spese detraibili ristrutturazione 2026

Quali lavori sono detraibili nel 2026?

Sulle singole abitazioni sono principalmente agevolati manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e gli ulteriori interventi previsti dall’articolo 16-bis del TUIR.

La manutenzione ordinaria è detraibile?

Sulla singola abitazione, in linea generale, non autonomamente. Sulle parti comuni condominiali può invece rientrare nell’agevolazione.

Il rifacimento del bagno è detraibile?

Dipende dalla natura delle opere. La sola sostituzione estetica di finiture e sanitari non equivale automaticamente a manutenzione straordinaria; un intervento più articolato sui servizi igienici, impianti o distribuzione può invece rientrare tra le opere agevolate.

Spostare i tramezzi è detraibile?

Può rientrare nella manutenzione straordinaria. L’Agenzia include la sostituzione dei tramezzi interni tra gli esempi di questa categoria.

I pavimenti sono detraibili?

La semplice sostituzione dei pavimenti di una singola abitazione è normalmente manutenzione ordinaria. Possono però assumere rilevanza quando costituiscono opere necessarie e strettamente correlate a un intervento agevolabile più ampio.

Serve sempre la CILA?

No. Serve quando l’intervento edilizio la richiede. Se non è previsto un titolo abilitativo, l’Agenzia ammette la dichiarazione sostitutiva con data di inizio lavori e attestazione della natura agevolabile dell’intervento.

L’IVA è sempre al 10%?

No. L’IVA agevolata dipende dal tipo di intervento, dal soggetto che fornisce i beni e dalla presenza di beni significativi. Materiali acquistati direttamente dal committente e prestazioni professionali, ad esempio, non beneficiano automaticamente dell’IVA al 10% prevista per la manutenzione.

Qual è il limite di spesa nel 2026?

Per le spese sostenute nel 2026 il limite previsto dal regime temporaneo è 96.000 euro per unità immobiliare, sia per l’aliquota 50% nei casi previsti sia per il 36% negli altri casi ammessi.

I materiali sono detraibili?

Devono essere riferibili a un intervento agevolabile e correttamente documentati. Non va però confusa la possibilità fiscale di considerare la spesa con l’applicazione dell’IVA al 10%, che segue regole differenti.

Bonus Mobili: i lavori devono iniziare nel 2026?

No. Per gli acquisti effettuati nel 2026 l’intervento che dà diritto al Bonus Mobili deve essere iniziato a partire dal 1° gennaio 2025.

Conclusioni: prima classificare i lavori, poi calcolare la detrazione

Per capire quali spese sono detraibili nella ristrutturazione 2026 non basta leggere la descrizione riportata sulla fattura.

Occorre prima individuare correttamente:

1. la categoria dell’intervento;
2. le opere principali;
3. le opere di completamento;
4. il titolo edilizio eventualmente necessario;
5. il soggetto che sostiene la spesa;
6. le modalità di pagamento;
7. gli eventuali adempimenti ENEA;
8. la documentazione da conservare.

Per un appartamento a Roma, la sequenza più prudente è:

verifica dell’immobile → definizione dei lavori → inquadramento edilizio → CILA/SCIA se necessaria → quadro delle spese → fatture e bonifici → lavori → adempimenti finali.

Se invece cerchi le aliquote 50% e 36%, il limite di 96.000 euro e i requisiti dell’abitazione principale, consulta la pagina dedicata:

Bonus Ristrutturazione Roma 2026: guida completa

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate – Ristrutturazioni edilizie
• Agenzia delle Entrate – Guida Ristrutturazioni edilizie 2026
• Agenzia delle Entrate – Modalità e adempimenti
• Agenzia delle Entrate – IVA su manutenzione ordinaria e straordinaria
• Agenzia delle Entrate – IVA su restauro, risanamento e ristrutturazione