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Planimetria non conforme dopo rogito responsabile

Uno dei problemi più delicati che può emergere durante una compravendita immobiliare è la scoperta di una Planimetria non conforme dopo rogito responsabile. Questa situazione si verifica quando, dopo la firma del rogito notarile, ci si accorge che la planimetria catastale non rispecchia esattamente lo stato reale dell’immobile. La scoperta di tale difformità, che può riguardare sia modifiche interne che esterne, può avere serie conseguenze, sia legali che economiche, per tutte le parti coinvolte.

Planimetria non conforme dopo rogito responsabile
Planimetria non conforme dopo rogito responsabile – La scoperta di una difformità può invalidare l’atto di compravendita, ma può essere risolta con l’intervento di un tecnico abilitato per l’aggiornamento catastale.

In questo articolo vedremo in dettaglio cosa significa scoprire una planimetria non conforme dopo la firma del rogito, chi è responsabile per la difformità e quali soluzioni concrete si possono adottare per affrontare il problema. Approfondiremo anche i rischi legati a una mancata regolarizzazione e gli strumenti disponibili per prevenire questa spiacevole situazione.

Che cos’è una planimetria non conforme?

Per comprendere appieno il significato di Planimetria non conforme dopo rogito responsabile, è necessario partire dalla distinzione tra planimetria catastale e planimetria comunale.

La planimetria catastale è il documento che rappresenta la disposizione interna dell’immobile come registrato presso il Catasto, e viene utilizzato principalmente per determinare i dati fiscali dell’immobile (come la rendita catastale e la classe). Non dimostra la regolarità edilizia, ma solo una rappresentazione di come si presenta l’immobile.

La planimetria comunale, invece, è il documento depositato presso il Comune e legato alle autorizzazioni edilizie, che certifica la conformità dell’immobile alle normative urbanistiche. È questa planimetria che certifica la regolarità dell’immobile dal punto di vista edilizio.

Quando queste due planimetrie non coincidono, significa che vi è una difformità, ovvero che lo stato effettivo dell’immobile non corrisponde a quanto dichiarato e autorizzato dagli enti pubblici. Se tale difformità viene scoperta solo dopo il rogito notarile, si parla appunto di Planimetria non conforme dopo rogito responsabile.

Esempi di planimetria non conforme

Una Planimetria non conforme dopo rogito responsabile può derivare da molteplici situazioni. Alcuni esempi concreti includono:

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  1. Modifiche interne non dichiarate: Ad esempio, durante una ristrutturazione, il proprietario potrebbe aver spostato o demolito pareti interne per creare un open space, un nuovo bagno o una camera da letto. Se queste modifiche non sono state segnalate al Catasto e al Comune, la planimetria catastale risulterà diversa da quella comunale.
  2. Opere esterne non autorizzate: Una difformità più grave può riguardare ampliamenti non autorizzati, come la costruzione di una veranda o l’aggiunta di una finestra, che non sono stati registrati presso il Comune e il Catasto. In questo caso, non solo si tratta di difformità catastale, ma anche di abuso edilizio, che richiede una sanatoria.
  3. Errori materiali o grafici: In alcuni casi, la difformità può essere dovuta a semplici errori materiali. Ad esempio, nella planimetria catastale potrebbe essere stato indicato un numero errato di finestre, oppure ci potrebbe essere un errore nell’indicazione dell’altezza interna dell’immobile. Questi errori possono sembrare di poco conto, ma devono comunque essere corretti per garantire la conformità.

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Planimetria non conforme dopo rogito: chi è responsabile?

La domanda centrale è: chi è il responsabile in caso di Planimetria non conforme dopo rogito responsabile? Esistono diversi attori coinvolti nella compravendita di un immobile, e ciascuno di essi può avere delle responsabilità.

1. Il venditore

La legge stabilisce che il venditore è responsabile della consegna di un immobile conforme dal punto di vista urbanistico e catastale. Questo significa che il venditore deve assicurarsi che la planimetria catastale rispecchi fedelmente lo stato di fatto dell’immobile e che eventuali modifiche interne o esterne siano state regolarizzate.

Se dopo la vendita si scopre una Planimetria non conforme dopo rogito responsabile, il venditore può essere chiamato a risarcire l’acquirente per i costi necessari alla regolarizzazione dell’immobile. In alcuni casi, l’acquirente può anche richiedere l’annullamento del contratto di vendita.

2. Il notaio

Dal 2010, il notaio ha l’obbligo di verificare la conformità catastale dell’immobile prima di procedere alla firma del rogito. Tuttavia, il controllo del notaio è limitato alla corrispondenza tra lo stato dell’immobile e la planimetria catastale, e non include la verifica della conformità urbanistica, che è invece di competenza del Comune.

Se il notaio non effettua correttamente questa verifica e l’immobile risulta difforme dopo il rogito, anche il notaio può essere ritenuto parzialmente responsabile e potrebbe essere coinvolto in una causa legale.

3. L’acquirente

L’acquirente ha il diritto di ricevere un immobile conforme, ma ha anche il dovere di verificare che la proprietà sia regolare prima di procedere all’acquisto. È consigliabile richiedere una consulenza tecnica, affidandosi a un geometra o un architetto, per verificare che non vi siano difformità catastali o urbanistiche prima di firmare il rogito. In alcuni casi, l’acquirente potrebbe essere parzialmente responsabile se ha ignorato segnali di potenziali difformità o se ha accettato consapevolmente un immobile non conforme.

Conseguenze legali ed economiche di una planimetria non conforme

Una Planimetria non conforme dopo rogito responsabile può avere conseguenze serie, sia dal punto di vista legale che economico.

  1. Annullamento del rogito: In base alla normativa vigente, un rogito notarile stipulato su un immobile con planimetria non conforme può essere considerato nullo. Questo significa che, in alcuni casi, l’acquirente può richiedere l’annullamento della compravendita, ottenendo la restituzione del prezzo pagato.
  2. Risarcimento dei danni: Se l’acquirente scopre la Planimetria non conforme dopo rogito responsabile, può richiedere al venditore un risarcimento per i costi di regolarizzazione. Questi costi possono includere le spese per la sanatoria edilizia, l’aggiornamento della planimetria catastale e il pagamento di eventuali sanzioni.
  3. Difficoltà di rivendita: Un immobile con planimetria non conforme è più difficile da vendere. La difformità deve essere regolarizzata prima della vendita, altrimenti il nuovo acquirente potrebbe rifiutare di firmare il contratto o richiedere una riduzione del prezzo. In alcuni casi, un immobile non conforme può essere venduto solo a un prezzo significativamente inferiore rispetto al suo valore di mercato.

Come regolarizzare una planimetria non conforme

Se scopri una Planimetria non conforme dopo rogito responsabile, la prima cosa da fare è affidarti a un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere. Il tecnico analizzerà la situazione e ti indicherà la strada migliore per regolarizzare la difformità.

1. Sanatoria edilizia

Se la difformità riguarda lavori non autorizzati, come modifiche interne o ampliamenti, sarà necessario presentare una sanatoria edilizia al Comune. Questo può essere fatto tramite una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) in sanatoria, o, per opere più complesse, una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in sanatoria.

La presentazione della sanatoria comporta il pagamento di una sanzione, il cui importo varia in base al tipo di intervento da regolarizzare. Ad esempio, per una semplice ristrutturazione interna non dichiarata, la sanzione può essere di 1.000 €, mentre per ampliamenti non autorizzati o modifiche strutturali, le sanzioni possono essere molto più elevate.

2. Aggiornamento della planimetria catastale

Una volta regolarizzata la situazione urbanistica, sarà necessario aggiornare la planimetria catastale tramite la procedura DOCFA (Documento Catasto Fabbricati). Questo passaggio è essenziale per allineare la planimetria catastale con lo stato di fatto dell’immobile e garantire la conformità dell’immobile sia dal punto di vista fiscale che urbanistico.

Prevenire una planimetria non conforme dopo rogito

La prevenzione è il modo migliore per evitare di scoprire una Planimetria non conforme dopo rogito responsabile. Ecco alcuni suggerimenti utili:

  1. Verifica preventiva: Prima di firmare il rogito, assicurati di richiedere una verifica tecnica accurata della planimetria catastale e urbanistica da parte di un tecnico abilitato. Questo ti permetterà di individuare eventuali difformità prima dell’acquisto.
  2. Richiedere l’accesso agli atti comunali: Oltre alla verifica catastale, puoi richiedere l’accesso agli atti comunali per verificare che non vi siano abusi edilizi o difformità non dichiarate nell’immobile.
  3. Collaborare con professionisti: Durante tutto il processo di compravendita, è fondamentale affidarsi a tecnici esperti e notai competenti, in grado di individuare eventuali problemi e di garantirti una compravendita sicura e senza sorprese.

Planimetria non conforme dopo rogito e responsabilità del notaio

In alcuni casi, la scoperta di una Planimetria non conforme dopo rogito responsabile può essere attribuita a una negligenza del notaio. Come menzionato, il notaio ha l’obbligo di verificare che la planimetria catastale sia conforme allo stato di fatto dell’immobile prima della firma del rogito. Se il notaio non svolge adeguatamente questo controllo e la difformità emerge solo successivamente, l’acquirente può intentare un’azione legale contro il notaio per richiedere un risarcimento.

Casi di giurisprudenza

In Italia, esistono diversi casi di giurisprudenza in cui acquirenti hanno ottenuto risarcimenti significativi per difformità catastali non rilevate prima del rogito. In uno di questi casi, un acquirente ha scoperto una difformità significativa nella planimetria dell’immobile solo dopo la firma del rogito. Il giudice ha stabilito che la responsabilità era condivisa tra il venditore, che non aveva regolarizzato l’immobile, e il notaio, che non aveva effettuato un controllo accurato della conformità catastale.

Conclusione: affrontare e prevenire una Planimetria non conforme dopo rogito responsabile

La scoperta di una Planimetria non conforme dopo rogito responsabile può sembrare un ostacolo insormontabile, ma con l’aiuto di professionisti qualificati e con una gestione tempestiva della situazione, è possibile risolvere il problema in modo efficace. La chiave è agire rapidamente per regolarizzare l’immobile, evitando così possibili conseguenze legali o economiche più gravi.

Prevenire è sempre la soluzione migliore: affidarsi a tecnici esperti, richiedere verifiche dettagliate prima del rogito e assicurarsi che tutte le planimetrie siano aggiornate e conformi è il modo migliore per evitare spiacevoli sorprese e vivere serenamente la propria compravendita.

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