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Come sanare un abuso edilizio interno cosa devi sapere

L’abuso edilizio è un tema che può generare molta confusione, specialmente quando riguarda interventi realizzati all’interno di un edificio. La complessità normativa e burocratica rende spesso difficile capire come muoversi in questi casi, ma è essenziale affrontare il problema nel modo corretto per evitare conseguenze legali. In questo articolo approfondiremo come sanare un abuso edilizio interno, fornendo una guida dettagliata sui passaggi da seguire, i costi da considerare e i possibili scenari legali. L’obiettivo è offrire informazioni chiare e utili per chi si trova in questa situazione.

come sanare un abuso edilizio interno
Come sanare un abuso edilizio interno quello che devi sapere, costo, pratica a sanatoria e tempi.

Cosa si intende per abuso edilizio interno?

Per capire come sanare un abuso edilizio interno, è importante prima di tutto definire cosa si intende con questo termine. L’abuso edilizio interno si verifica quando vengono effettuati lavori all’interno di un immobile senza le necessarie autorizzazioni edilizie. Questo può includere interventi come la modifica della distribuzione degli spazi interni (ad esempio, abbattere o costruire pareti divisorie), la realizzazione di un soppalco o il cambio di destinazione d’uso di un locale senza che tali opere siano state precedentemente autorizzate dal comune o dalle altre autorità competenti.

In sostanza, si parla di abuso edilizio interno ogni volta che si altera l’organizzazione o la struttura interna di un immobile senza rispettare le normative urbanistiche vigenti. Anche lavori apparentemente minori possono rientrare in questa casistica, ed è fondamentale accertarsi che tutto sia in regola prima di procedere con le modifiche.

Le conseguenze di un abuso edilizio interno

Gli abusi edilizi, interni o esterni che siano, comportano diverse conseguenze legali. Nel caso in cui un abuso edilizio venga scoperto, si può incorrere in sanzioni pecuniarie, l’obbligo di ripristino dello stato originale dei luoghi e, nei casi più gravi, addirittura in provvedimenti penali. Proprio per questo, chi si trova a dover affrontare la questione è spesso preoccupato su come sanare un abuso edilizio interno in modo rapido e sicuro.

Un aspetto che rende la questione ancora più complessa è che la scoperta di un abuso edilizio interno può emergere in diverse situazioni, ad esempio durante la compravendita di un immobile, in fase di richiesta di un mutuo o in occasione di lavori di ristrutturazione più ampi. In questi contesti, l’abuso diventa immediatamente un problema da risolvere per poter procedere senza intoppi.

Come sanare un abuso edilizio interno: primo passo, la verifica della conformità

Per sanare un abuso edilizio interno, il primo passo consiste nel verificare la conformità dell’immobile con il Piano Regolatore Generale (PRG) del comune in cui si trova l’edificio. Ogni intervento edilizio deve rispettare le norme urbanistiche e catastali, e questo include anche le modifiche interne. È consigliabile rivolgersi a un tecnico abilitato, come un geometra o un architetto, per ottenere una valutazione precisa della situazione e capire se i lavori effettuati senza autorizzazione possono essere regolarizzati.

Il tecnico incaricato avrà il compito di effettuare una comparazione tra lo stato attuale dell’immobile e i progetti autorizzati presenti agli atti del comune. Se le modifiche interne non risultano conformi, sarà necessario avviare la pratica per la sanatoria dell’abuso edilizio interno.

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Le sanzioni amministrative e i costi per sanare un abuso edilizio interno

La sanatoria edilizia comporta quasi sempre il pagamento di sanzioni amministrative. Queste sanzioni variano a seconda del tipo di abuso edilizio, della sua gravità e del comune di riferimento. In genere, il pagamento delle sanzioni è un passo necessario per poter procedere con la regolarizzazione dell’abuso.

Per le opere che possono essere sanate attraverso la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) in sanatoria, la sanzione amministrativa è fissata in modo standard a 1.000 euro. A questa cifra va aggiunto l’onorario del tecnico che si occuperà della redazione e presentazione della pratica, il cui costo può variare a seconda della complessità del lavoro e della tariffa applicata dal professionista.

Inoltre, oltre al costo delle sanzioni e delle parcelle tecniche, bisogna considerare eventuali spese aggiuntive come le imposte catastali o diritti comunali. Ogni comune, infatti, può applicare tasse o oneri amministrativi differenti.

Se l’abuso non può essere sanato tramite la CILA in sanatoria, sarà necessario presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in sanatoria o un accertamento di conformità, procedure più complesse e costose, di cui parleremo più avanti.

Il ruolo della CILA nella sanatoria degli abusi edilizi interni

Quando si parla di come sanare un abuso edilizio interno, un termine che emerge frequentemente è la CILA, ovvero la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata. Questo strumento viene utilizzato per sanare abusi edilizi minori, come quelli legati a modifiche interne che non hanno comportato un aumento di volumetria o modifiche strutturali.

La CILA può essere presentata in sanatoria per regolarizzare lavori già effettuati, ma è importante che le opere abusive siano conformi alle normative urbanistiche e alle regole antisismiche. Nel caso in cui le modifiche interne non rispettino questi criteri, sarà necessario procedere con altre modalità di sanatoria.

Come detto, la sanzione per la CILA in sanatoria è fissata a 1.000 euro, e va aggiunta la parcella del tecnico incaricato. Questa procedura è generalmente più semplice rispetto ad altre modalità di regolarizzazione e consente di risolvere situazioni di abusi edilizi interni di entità minore, come la modifica della distribuzione interna senza interventi strutturali.

Presentare una CILA in sanatoria è un passaggio fondamentale per chi vuole sanare un abuso edilizio interno, poiché rappresenta una soluzione rapida e, spesso, meno onerosa rispetto ad altre opzioni.

Leggi di più sulla comunicazione inizio lavori

Quando è necessario il Permesso di Costruire in sanatoria

Non sempre la CILA è sufficiente per sanare un abuso edilizio interno. In alcuni casi, soprattutto quando l’abuso ha comportato modifiche strutturali, come la demolizione o la costruzione di pareti portanti, sarà necessario ottenere un Permesso di Costruire in sanatoria.

Il Permesso di Costruire in sanatoria è un’autorizzazione più complessa rispetto alla CILA e comporta tempi più lunghi e costi superiori. Questa soluzione è prevista per gli interventi che hanno modificato l’assetto strutturale dell’edificio o che hanno comportato un aumento di volumetria non autorizzato. Anche in questo caso, la conformità urbanistica e antisismica è un requisito imprescindibile per poter procedere con la sanatoria.

È dunque fondamentale, nel capire come sanare un abuso edilizio interno, determinare con precisione quale tipo di abuso è stato commesso e quale procedura è necessaria per regolarizzarlo.

La SCIA in sanatoria: quando è necessaria

Come accennato, non tutti gli abusi edilizi interni possono essere sanati tramite la CILA in sanatoria. Quando si tratta di interventi più rilevanti o di opere che hanno comportato una modifica delle caratteristiche strutturali dell’edificio, è necessaria la SCIA in sanatoria.

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in sanatoria è lo strumento utilizzato per sanare abusi edilizi più complessi rispetto a quelli che rientrano nelle competenze della CILA. È adatta a regolarizzare opere che coinvolgono elementi strutturali o modificano la destinazione d’uso di porzioni significative dell’immobile. Ad esempio, la realizzazione di una nuova apertura in una parete portante, o qualsiasi modifica al prospetto dell’edificio, rientrano tra le casistiche che richiedono la presentazione di una SCIA.

La SCIA in sanatoria prevede, oltre alla presentazione della pratica, il pagamento di sanzioni più elevate rispetto alla CILA e, a seconda del comune, potrebbe essere necessaria l’integrazione di ulteriore documentazione tecnica. L’onorario del professionista è generalmente più alto rispetto a quello richiesto per una CILA in sanatoria, in quanto la complessità dell’intervento e la documentazione necessaria sono maggiori.

L’accertamento di conformità: modifiche introdotte dalla legge “Piano Salva Casa”

Un’altra procedura utilizzata per sanare gli abusi edilizi interni è l’accertamento di conformità. Prima della legge “Piano Salva Casa” di Matteo Salvini, per regolarizzare un abuso edilizio era necessario rispettare il principio della doppia conformità, secondo cui l’opera abusiva doveva essere conforme sia alla normativa vigente al momento della sua realizzazione sia a quella attuale.

Tuttavia, con l’introduzione della legge “Piano Salva Casa”, questo vincolo è stato parzialmente superato. La normativa, infatti, permette ora di sanare abusi edilizi anche se non rispettano la normativa vigente all’epoca della loro realizzazione, purché siano conformi alle norme attuali. Questo rappresenta un importante cambiamento che ha semplificato il processo di sanatoria, riducendo gli ostacoli burocratici per i proprietari di immobili con abusi edilizi preesistenti.

Con l’accertamento di conformità, quindi, il tecnico incaricato dovrà verificare che l’intervento abusivo rispetti almeno le normative urbanistiche e strutturali attuali, consentendo così di sanare l’abuso edilizio interno senza dover dimostrare la conformità pregressa.

Questa modifica normativa è stata introdotta per agevolare i proprietari immobiliari che si trovavano in situazioni particolarmente complesse e per incentivare la regolarizzazione del patrimonio edilizio esistente, evitando lunghe e costose cause legali.

Leggi anche il nostro approfondimento sul Piano Salva Casa

Come sanare un abuso edilizio interno durante una compravendita

Uno dei momenti in cui emerge più frequentemente la necessità di sanare un abuso edilizio interno è durante la compravendita di un immobile. In queste situazioni, l’abuso edilizio rappresenta un ostacolo per la conclusione della vendita, poiché l’immobile non è conforme ai dati catastali e urbanistici.

In caso di abuso edilizio, il venditore è tenuto a regolarizzare la situazione prima della stipula del rogito notarile. È quindi necessario avviare la procedura di sanatoria, che può richiedere diversi mesi a seconda della complessità dell’abuso. Per evitare ritardi e complicazioni, è sempre consigliabile verificare la conformità dell’immobile con largo anticipo rispetto alla messa in vendita.

Se il venditore non provvede a sanare l’abuso edilizio interno, l’acquirente può decidere di acquistare l’immobile comunque, ma ciò comporta il rischio di dover affrontare successivamente le conseguenze legali e finanziarie dell’abuso.

La prescrizione degli abusi edilizi interni

Un altro aspetto interessante da considerare è il tema della prescrizione degli abusi edilizi. In alcuni casi, potrebbe sembrare che un abuso edilizio interno non sia più perseguibile dopo un certo periodo di tempo. Tuttavia, è importante sottolineare che la prescrizione degli abusi edilizi riguarda solo l’aspetto penale, mentre la sanatoria urbanistica e catastale resta sempre obbligatoria.

In altre parole, anche se un abuso edilizio interno è avvenuto molti anni fa e non è più perseguibile dal punto di vista penale, sarà comunque necessario sanare l’abuso edilizio interno per regolarizzare l’immobile e renderlo conforme alle normative vigenti.

Come sanare un abuso edilizio interno considerazioni finali

Sapere come sanare un abuso edilizio interno è una procedura che richiede attenzione, competenza e, soprattutto, la volontà di agire nel rispetto della normativa vigente. Che si tratti di un piccolo intervento interno o di modifiche più importanti, è sempre consigliabile affidarsi a un professionista del settore che possa guidarvi attraverso il processo.

Affrontare la questione con tempestività è essenziale per evitare problemi legali e finanziari, soprattutto se si prevede di vendere o ristrutturare l’immobile. Sapere come sanare un abuso edilizio interno permette di affrontare la situazione con maggiore consapevolezza e di evitare spiacevoli sorprese lungo il percorso.

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