Come sanare un abuso edilizio interno: CILA, SCIA e Salva Casa

Per sanare un abuso edilizio interno non basta presentare automaticamente una CILA e pagare una sanzione. Prima bisogna ricostruire lo stato legittimo dell’immobile, confrontarlo con lo stato reale, capire quale intervento è stato eseguito e stabilire quale titolo edilizio sarebbe stato necessario.

In alcuni casi può essere sufficiente una CILA tardiva, comunemente chiamata CILA in sanatoria. In altri può essere necessaria una SCIA in sanatoria, un Permesso di Costruire in sanatoria oppure un accertamento di conformità ai sensi degli artt. 36 o 36-bis del DPR 380/2001.

Prima ancora di parlare di sanatoria bisogna verificare se la difformità possa rientrare nelle tolleranze costruttive o esecutive previste dalla normativa vigente.

A Roma la valutazione deve inoltre tenere conto della disciplina urbanistica locale e delle procedure telematiche di Roma Capitale tramite SUET.

Cosa si intende per abuso edilizio interno?

Nel linguaggio comune si parla di abuso edilizio interno quando all’interno di un immobile sono state eseguite opere senza la pratica edilizia necessaria oppure in difformità rispetto ai titoli precedentemente presentati o rilasciati.

Tra i casi più frequenti rientrano:

• spostamento o demolizione di tramezzi;
• diversa distribuzione delle stanze;
• realizzazione o spostamento di un bagno;
• apertura o chiusura di porte interne;
• fusione o frazionamento di ambienti;
• modifica della cucina;
• realizzazione di un soppalco;
• apertura di un vano in una parete portante;
• cambio di destinazione d’uso eseguito senza il corretto titolo.

Non tutte queste opere hanno però la stessa rilevanza edilizia.

Spostare un tramezzo non portante è molto diverso dall’intervenire su una muratura strutturale oppure dal realizzare un soppalco.

Per questo motivo la prima domanda non deve essere:

“Quanto costa la sanatoria?”

ma:

“Qual è lo stato legittimo dell’immobile e quale difformità è stata effettivamente realizzata?”

Primo controllo: verificare lo stato legittimo dell’immobile

Prima di sanare qualsiasi difformità è necessario ricostruire la storia urbanistica dell’immobile.

Lo stato legittimo, disciplinato dall’art. 9-bis del DPR 380/2001, serve a stabilire quali opere risultano legittimamente realizzate e quali modifiche siano state autorizzate nel tempo.

Il tecnico deve normalmente verificare:

• licenza edilizia originaria;
• concessione edilizia;
• Permesso di Costruire;
• eventuali DIA;
• SCIA;
• CILA;
• varianti;
• condoni edilizi;
• precedenti sanatorie;
• elaborati grafici;
• documentazione di agibilità;
• stato reale dell’immobile;
• documentazione catastale.

Per approfondire questo passaggio è utile leggere la guida sulla verifica dello stato legittimo dell’immobile a Roma. Stato legittimo immobile Roma: cosa controllare prima di CILA, lavori e rogito

Il riferimento normativo nazionale è l’art. 9-bis del DPR 380/2001, consultabile direttamente nella banca dati ufficiale Normattiva. Art. 9-bis DPR 380/2001 – Normattiva

Questa verifica è fondamentale perché la planimetria catastale non dimostra, da sola, la regolarità urbanistica dell’immobile.

Planimetria catastale e conformità urbanistica non sono la stessa cosa

Uno degli errori più frequenti consiste nel controllare soltanto la planimetria catastale.

Il Catasto ha principalmente finalità fiscali e inventariali e non sostituisce i titoli edilizi comunali.

Può quindi verificarsi una situazione apparentemente paradossale:

planimetria catastale perfettamente corrispondente alla casa, ma immobile urbanisticamente non regolare.

Ad esempio, un proprietario potrebbe aver spostato un tramezzo senza presentare la pratica edilizia necessaria e successivamente aggiornato soltanto il Catasto.

La planimetria sarebbe corretta rispetto allo stato reale, ma resterebbe da verificare la legittimità edilizia della modifica.

Su questo punto puoi approfondire:

Planimetria catastale difforme: rischi, controlli e soluzioni

e

Perché la conformità catastale non basta quando compri casa.

La sequenza corretta è generalmente:

verifica urbanistica → eventuale regolarizzazione edilizia → aggiornamento catastale.

Non il contrario.

Prima della sanatoria bisogna verificare le tolleranze costruttive

Non tutte le differenze tra progetto e stato reale costituiscono automaticamente una violazione edilizia.

L’art. 34-bis del DPR 380/2001 disciplina le tolleranze costruttive ed esecutive.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, la disciplina introdotta dal Salva Casa prevede limiti differenziati in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare.

In determinate condizioni le percentuali possono essere:

• 2%;
• 3%;
• 4%;
• 5%;
• fino al 6% per determinate unità immobiliari con superficie utile inferiore a 60 mq.

Il testo aggiornato dell’articolo può essere verificato direttamente su Normattiva. Art. 34-bis DPR 380/2001 – tolleranze costruttive

Attenzione però: questo non significa che qualsiasi abuso inferiore al 2%, 5% o 6% sia automaticamente regolare.

La verifica riguarda specifici parametri e deve considerare:

• data di realizzazione dell’intervento;
• superficie utile;
• tipo di difformità;
• disciplina applicabile;
• eventuali vincoli;
• aspetti strutturali;
• requisiti igienico-sanitari.

Prima di presentare una sanatoria conviene quindi verificare se la differenza costituisca realmente una violazione.

Come sanare un abuso edilizio interno: procedura in 7 passaggi

Per un immobile a Roma il percorso tecnico può essere sintetizzato in sette fasi.

1. Sopralluogo e rilievo

Il tecnico rileva lo stato reale dell’appartamento verificando:

• pareti;
• porte;
• distribuzione degli ambienti;
• bagni;
• destinazioni d’uso;
• superfici;
• altezze;
• eventuali elementi strutturali.

2. Recupero dei precedenti edilizi

Devono essere recuperate le pratiche che permettono di ricostruire lo stato legittimo dell’immobile.

Quando i documenti non sono disponibili può essere necessario effettuare un accesso agli atti.

3. Confronto tra stato autorizzato e stato reale

Gli elaborati autorizzati vengono confrontati con il rilievo eseguito nell’appartamento.

È questo confronto, e non la sola planimetria catastale, che consente di individuare la reale difformità.

4. Verifica delle tolleranze

Il tecnico controlla se alcune differenze possano rientrare nell’art. 34-bis o nelle altre fattispecie previste dalla normativa.

5. Individuazione del titolo corretto

Bisogna stabilire quale titolo sarebbe stato necessario per realizzare l’intervento:

• CILA;
• SCIA;
• SCIA alternativa;
• Permesso di Costruire;
• altro procedimento eventualmente necessario.

6. Verifica della sanabilità

Solo dopo aver classificato correttamente l’opera si può stabilire se esistano i requisiti per regolarizzarla.

Per approfondire i diversi procedimenti puoi leggere la guida specifica su come sanare un abuso edilizio a Roma.

7. Presentazione della pratica ed eventuale aggiornamento catastale

Una volta definita la situazione edilizia, si presenta la pratica corretta.

Successivamente, quando necessario, si procede con l’aggiornamento catastale tramite DOCFA.

CILA tardiva o CILA in sanatoria: quando si può utilizzare?

Per gli interventi appartenenti realmente al regime della CILA, l’art. 6-bis del DPR 380/2001 disciplina anche il caso della mancata comunicazione.

È il caso tipico di alcune opere di manutenzione straordinaria interna che non interessano le parti strutturali.

Possono rientrare, previa verifica del caso concreto:

• spostamento di tramezzi;
• demolizione di pareti non portanti;
• diversa distribuzione interna;
• modifica di porte interne;
• realizzazione o modifica di servizi igienici;
• altre opere interne riconducibili al regime CILA.

Nel linguaggio corrente viene utilizzata l’espressione CILA in sanatoria; sotto il profilo normativo il riferimento è la comunicazione prevista dall’art. 6-bis, comma 5.

Puoi approfondire requisiti, costi e funzionamento nella guida dedicata alla CILA in sanatoria.

La norma nazionale prevede una sanzione di:

1.000 euro in caso di mancata presentazione della comunicazione.

Se la comunicazione viene effettuata spontaneamente mentre i lavori sono ancora in corso, la sanzione è ridotta di due terzi.

Il testo ufficiale può essere verificato direttamente qui: Art. 6-bis DPR 380/2001 – Normattiva

Attenzione: pagare 1.000 euro non sana qualsiasi abuso

Questo è probabilmente il punto più importante.

La sanzione prevista per l’omessa CILA non trasforma una CILA in uno strumento utilizzabile per qualsiasi opera abusiva.

Prima bisogna verificare che l’intervento appartenga realmente al regime della CILA.

Un’opera strutturale, un intervento soggetto a SCIA o Permesso di Costruire oppure una trasformazione urbanisticamente non consentita non può essere risolta semplicemente presentando una CILA e pagando 1.000 euro.

Quando la CILA non basta

Quando la difformità riguarda opere più rilevanti, il procedimento cambia.

In funzione dell’intervento possono entrare in gioco:

• SCIA in sanatoria;
• Permesso di Costruire in sanatoria;
• accertamento di conformità art. 36;
• accertamento di conformità art. 36-bis;
• adempimenti strutturali o sismici;
• autorizzazioni paesaggistiche;
• ulteriori atti di assenso.

Non esiste quindi la regola:

“opera interna = CILA”.

Un intervento può essere completamente interno all’appartamento e coinvolgere comunque strutture o trasformazioni soggette a un regime edilizio differente.

Accertamento di conformità: differenza tra art. 36 e art. 36-bis

Il Decreto Salva Casa ha modificato profondamente la disciplina della regolarizzazione edilizia.

Oggi è particolarmente importante distinguere tra art. 36 e art. 36-bis del DPR 380/2001.

Per un approfondimento specifico puoi consultare la guida sull’accertamento di conformità a Roma: differenza tra art. 36 e art. 36-bis. Accertamento di conformità a Roma: art. 36 e 36-bis

Art. 36

L’art. 36 continua a disciplinare determinate fattispecie più rilevanti, per le quali permane il requisito della conformità previsto dalla disposizione.

Art. 36-bis

L’art. 36-bis disciplina invece specifiche ipotesi di parziali difformità, assenza o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali ricomprese dalla norma.

In queste fattispecie l’intervento deve risultare:

conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

Il testo deriva dalle modifiche introdotte dal Decreto Legge 69/2024. Decreto Salva Casa e art. 36-bis – testo ufficiale Normattiva

Salva Casa: non è un condono edilizio

Il Decreto Salva Casa, convertito nella Legge 105/2024, ha ampliato e modificato alcuni strumenti di regolarizzazione.

Ma non bisogna confonderlo con un condono.

Non esiste una regola secondo cui:

“se oggi l’intervento è consentito, allora si può automaticamente sanare”.

Bisogna sempre verificare:

• tipologia dell’intervento;
• titolo originariamente necessario;
• epoca di realizzazione;
• disciplina urbanistica;
• disciplina edilizia;
• eventuali vincoli;
• presupposti previsti dall’articolo applicabile.

Per una panoramica più ampia puoi leggere anche l’approfondimento sul Piano Salva Casa e sulle difformità che possono essere regolarizzate.

Come sanare un abuso edilizio interno a Roma

A Roma le pratiche edilizie devono essere valutate non soltanto sulla base del DPR 380/2001.

Bisogna considerare anche la disciplina comunale applicabile allo specifico immobile, tra cui, quando pertinente:

• Piano Regolatore Generale di Roma;
• Norme Tecniche di Attuazione;
• tessuto urbanistico;
• Carta per la Qualità;
• destinazione d’uso;
• eventuali vincoli paesaggistici;
• vincoli culturali;
• disciplina strutturale e sismica;
• ulteriori prescrizioni applicabili all’edificio.

Per questo una modifica apparentemente semplice, come lo spostamento di una parete, deve sempre essere valutata nel contesto urbanistico dell’immobile.

Dove si presenta una CILA o una SCIA a Roma?

Roma Capitale utilizza il SUET – Sportello Unico per l’Edilizia Telematico.

Il sistema consente a cittadini e professionisti di gestire telematicamente le principali procedure edilizie e, dal 2016, le CILA vengono trasmesse attraverso questa piattaforma. Anche le procedure SCIA sono state progressivamente integrate nel SUET.

La pagina istituzionale ufficiale di Roma Capitale è consultabile qui: Roma Capitale – Procedure edilizie tramite SUET

Il tecnico libero professionista deve inoltre essere accreditato ai servizi telematici di Roma Capitale.

Questo elemento è importante perché distingue la procedura concretamente utilizzata a Roma dalle spiegazioni generiche valide a livello nazionale.

Quanto costa sanare un abuso edilizio interno?

Non esiste un prezzo uguale per tutti.

Il costo dipende dal tipo di difformità e dal procedimento necessario.

In genere possono concorrere:

• sanzione amministrativa;
• diritti comunali;
• eventuali oneri;
• compenso professionale;
• sopralluogo e rilievo;
• accesso agli atti;
• eventuali verifiche strutturali;
• eventuale aggiornamento catastale;
• ulteriori autorizzazioni.

Nel caso dell’omessa CILA, quando l’intervento appartiene effettivamente a questo regime, la sanzione nazionale prevista dall’art. 6-bis è pari a 1.000 euro per i lavori già eseguiti.

SCIA e accertamenti di conformità hanno invece sistemi sanzionatori differenti.

Prima di fare una stima conviene quindi individuare la pratica corretta.

Per approfondire puoi leggere quanto costa una sanatoria edilizia: CILA, SCIA e costi reali.

Quanto tempo serve per una sanatoria edilizia a Roma?

Anche i tempi dipendono dal procedimento.

Una CILA tardiva non segue lo stesso iter di un accertamento di conformità.

I tempi complessivi dipendono inoltre da:

• reperimento dei precedenti edilizi;
• accesso agli atti;
• complessità dell’immobile;
• presenza di vincoli;
• necessità di integrazioni;
• procedimento applicabile;
• aggiornamento catastale successivo.

Per una panoramica aggiornata puoi consultare Tempi pratiche edilizie Roma: CILA, SCIA e sanatorie. Tempi delle pratiche edilizie e delle sanatorie a Roma

Esempi pratici: quale pratica può servire?

Questa tabella è orientativa.

La pratica corretta deve essere individuata dopo aver analizzato documentazione e stato reale dell’immobile.

Abuso edilizio interno scoperto prima di vendere casa

La compravendita è uno dei momenti nei quali emergono più frequentemente difformità mai rilevate prima.

Il problema può essere scoperto:

• dal tecnico del venditore;
• dal tecnico dell’acquirente;
• durante una due diligence;
• dal perito della banca;
• confrontando planimetria e stato reale;
• durante il recupero dei precedenti edilizi.

In questi casi è consigliabile non aspettare gli ultimi giorni prima del rogito.

Bisogna verificare subito:

1. stato legittimo;
2. tipo di difformità;
3. eventuale sanabilità;
4. pratica necessaria;
5. tempi;
6. costi;
7. aggiornamento catastale.

La presenza di una difformità urbanistica e la validità civilistica della compravendita sono questioni differenti, ma nella pratica un’irregolarità può provocare problemi con acquirente, banca, perizia e futura commerciabilità dell’immobile.

Per approfondire: vendere casa con abuso edilizio e mutuo: cosa verificare.

E se l’abuso è stato realizzato dal precedente proprietario?

È una situazione molto comune.

L’acquisto dell’immobile non rende automaticamente regolare un’opera precedentemente realizzata senza titolo.

Sul piano penale la responsabilità è personale, ma sul piano urbanistico-amministrativo la presenza della difformità continua a incidere sull’immobile.

Se hai acquistato una casa e hai scoperto successivamente il problema, leggi l’approfondimento su abuso edilizio commesso dal precedente proprietario.

Anche in questo caso il primo passaggio resta la ricostruzione dello stato legittimo.

Un abuso edilizio interno si prescrive?

Bisogna distinguere il profilo penale da quello urbanistico-amministrativo.

Il semplice trascorrere del tempo non rende automaticamente legittima un’opera abusiva.

Anche quando eventuali conseguenze penali siano prescritte, questo non equivale alla regolarizzazione urbanistica dell’intervento.

Un’opera realizzata venti o trent’anni fa deve quindi comunque essere analizzata per capire se:

• era già legittima;
• possa rientrare nelle tolleranze;
• possa essere sanata;
• debba essere ripristinata.

La frase:

“È stato fatto tanti anni fa, quindi ormai è regolare”

non è tecnicamente corretta.

Cosa succede se l’abuso interno non è sanabile?

Non tutte le opere possono essere regolarizzate.

Se non esistono i requisiti previsti dalla normativa, il tecnico non può asseverare una pratica soltanto perché l’intervento è piccolo o risale a molti anni fa.

In questi casi deve essere valutato il ripristino dello stato legittimo, oltre agli eventuali ulteriori adempimenti necessari.

Per questo è importante effettuare la verifica prima di presentare qualsiasi pratica.

Una pratica sbagliata non risolve il problema e può rendere più complessa la gestione successiva dell’immobile.

FAQ: come sanare un abuso edilizio interno

Quanto costa sanare un tramezzo spostato?

Se la modifica appartiene effettivamente al regime CILA e i lavori sono già conclusi, la sanzione prevista dall’art. 6-bis per l’omessa comunicazione è di 1.000 euro. Devono poi essere aggiunti diritti comunali, compenso tecnico ed eventuale aggiornamento catastale.

Basta una CILA per sanare qualsiasi abuso interno?

No. La CILA riguarda soltanto gli interventi appartenenti al relativo regime. Opere strutturali o trasformazioni più rilevanti possono richiedere altri procedimenti.

Il Salva Casa permette di sanare tutti gli abusi interni?

No. Il Salva Casa ha modificato e semplificato alcune fattispecie, ma non è un condono generalizzato.

Se la planimetria catastale è corretta, la casa è regolare?

Non necessariamente. La planimetria catastale deve essere confrontata con i titoli edilizi e con lo stato legittimo dell’immobile.

Posso sanare un abuso realizzato dal vecchio proprietario?

La possibilità dipende dalle caratteristiche dell’intervento e dalla disciplina applicabile, non da chi materialmente lo abbia realizzato.

Un abuso interno di vent’anni fa è prescritto?

Il trascorrere del tempo non rende automaticamente regolare l’opera sotto il profilo urbanistico.

Dove si presenta una CILA in sanatoria a Roma?

Le CILA vengono gestite telematicamente attraverso il SUET di Roma Capitale.

Prima devo aggiornare il Catasto o presentare la sanatoria?

In presenza di una vera irregolarità edilizia bisogna normalmente verificare e definire prima la situazione urbanistica e successivamente aggiornare il Catasto, se necessario.

Conclusioni: come sanare correttamente un abuso edilizio interno

Per capire come sanare un abuso edilizio interno a Roma bisogna evitare soluzioni automatiche.

Il percorso corretto è:

stato legittimo → rilievo → confronto con i titoli → tolleranze → classificazione dell’opera → verifica della sanabilità → pratica edilizia → eventuale aggiornamento catastale.

Una CILA tardiva può essere la soluzione per determinate modifiche interne, ma non è lo strumento adatto a qualsiasi difformità.

Per interventi più rilevanti possono essere necessari SCIA, Permesso di Costruire o accertamento di conformità ai sensi degli artt. 36 o 36-bis del DPR 380/2001.

A Roma è inoltre necessario verificare la disciplina urbanistica applicabile allo specifico immobile e utilizzare correttamente le procedure telematiche di Roma Capitale.

Effettuare questi controlli prima di vendere, acquistare o ristrutturare consente di sapere con maggiore precisione se l’opera è sanabile, quale pratica serve, quanto può costare e quali tempi possono essere necessari.