Come sanare un immobile acquistato all’asta a Roma: art. 40, costi e 120 giorni

Risposta breve: un immobile all’asta con abusi, che viene acquistato non diventa automaticamente regolare. Se sono presenti abusi edilizi, bisogna stabilire se ricorrono i presupposti del condono speciale previsto dall’art. 40, comma 6, della Legge 47/1985, se è possibile utilizzare una sanatoria ordinaria ai sensi del D.P.R. 380/2001 oppure se occorre ripristinare lo stato autorizzato. Quando si applica l’art. 40, il termine di 120 giorni deve essere verificato immediatamente sul decreto e sull’atto di trasferimento.

Il prezzo conveniente di un’asta può nascondere difformità urbanistiche, ampliamenti, verande, soppalchi, cambi di destinazione d’uso o vecchie domande di condono ancora pendenti. La perizia del Tribunale è il punto di partenza, ma non sostituisce la verifica dei titoli edilizi e non vincola l’amministrazione comunale.

Per questo, prima dell’offerta, è utile eseguire una verifica tecnica dell’immobile all’asta a Roma. Se l’aggiudicazione è già avvenuta, invece, la priorità è classificare le difformità e non perdere eventuali termini di legge.

Da ricordare: “immobile venduto all’asta” e “immobile urbanisticamente regolare” non sono sinonimi. L’aggiudicazione trasferisce la proprietà, ma non cancella gli abusi.

Si può sanare un immobile acquistato all’asta?

Sì, in alcuni casi, ma non esiste una risposta valida per tutti gli immobili. La soluzione dipende dalla data e dalla natura delle opere, dai titoli edilizi disponibili, dai vincoli, dalla disciplina applicabile e dalle condizioni specifiche della procedura esecutiva.

I principali scenari da verificare sono questi:

Questa classificazione è essenziale: presentare una pratica con il nome sbagliato o confidare genericamente nei “120 giorni dell’asta” può far perdere tempo prezioso.

Che cosa permette davvero l’art. 40 della Legge 47/1985

L’art. 40 non è un nuovo condono e non rende sanabile qualsiasi abuso. La norma, consultabile nella pubblicazione ufficiale della Legge 47/1985, consente all’aggiudicatario di presentare una domanda entro una finestra speciale quando l’immobile proviene da una procedura esecutiva e ricorrono i presupposti previsti.

In concreto bisogna verificare almeno:

• che l’opera sia astrattamente condonabile secondo la disciplina applicabile;
• la data di realizzazione e ultimazione dell’abuso;
• le condizioni collegate alla procedura esecutiva e alle ragioni di credito;
• l’eventuale presenza di vincoli paesaggistici, archeologici, storico-artistici, idrogeologici o di altra natura;
• l’esistenza di domande di condono precedenti, pagamenti, integrazioni oppure provvedimenti repressivi;
• la corrispondenza tra opere reali, documentazione giudiziaria, titoli edilizi e dati catastali.

Se una sola condizione decisiva manca, la domanda può non essere accoglibile. Per approfondire il funzionamento delle pratiche pregresse è disponibile anche la guida sul condono edilizio a Roma.

Da quando decorrono i 120 giorni dell’art. 40?

Il termine ordinario decorre dalla data dell’atto di trasferimento dell’immobile. Su questo punto è intervenuto il Consiglio di Stato, Sezione II, con la sentenza 3 giugno 2026, n. 4395.

La decisione chiarisce che un inizio successivo del termine è ammesso soltanto in via eccezionale, quando l’abuso era oggettivamente non conoscibile. Non bastano la mancata conoscenza soggettiva, la difficile percepibilità o la buona fede dell’aggiudicatario. Inoltre, chi invoca lo slittamento deve provare l’oggettiva impossibilità di conoscere l’abuso.

È possibile leggere la sintesi ufficiale nella pagina della Giustizia Amministrativa dedicata alla sentenza n. 4395/2026.

La regola prudenziale

Non bisogna attendere di entrare nell’immobile, iniziare i lavori o scoprire una difformità già descritta nella perizia. Appena disponibile il trasferimento occorre:

1. registrare la data rilevante;
2. far controllare decreto, perizia e allegati;
3. incaricare il tecnico;
4. verificare la procedura applicabile;
5. preparare e protocollare l’istanza con margine rispetto alla scadenza.

Attenzione: esistono due riferimenti diversi ai 120 giorni

L’art. 40, comma 6, della Legge 47/1985 collega il termine all’atto di trasferimento. L’art. 46, comma 5, del D.P.R. 380/2001 prevede invece, per la distinta ipotesi del permesso in sanatoria, 120 giorni dalla notifica del decreto dell’autorità giudiziaria.

Le due disposizioni non devono essere sovrapposte. Per individuare con certezza la decorrenza applicabile bisogna leggere gli atti della procedura e inquadrare tecnicamente e, quando necessario, legalmente il caso concreto.

Art. 40, art. 36 e art. 36-bis: qual è la differenza?

Il condono straordinario e l’accertamento di conformità sono istituti diversi.

• Art. 40, comma 6, Legge 47/1985: apre, alle condizioni previste, una finestra per presentare una domanda riferita a opere che devono comunque rientrare in una disciplina di condono.
• Art. 36 D.P.R. 380/2001: riguarda l’accertamento di conformità nelle ipotesi previste dalla norma e richiede la verifica dei relativi presupposti urbanistici ed edilizi.
• Art. 36-bis D.P.R. 380/2001: disciplina specifiche ipotesi di parziali difformità e variazioni essenziali secondo il Testo Unico Edilizia vigente.
• Art. 34-bis D.P.R. 380/2001: riguarda le tolleranze costruttive ed esecutive, che non vanno confuse con una sanatoria generalizzata.
• Ripristino: resta la soluzione quando l’opera non può essere regolarizzata.

Il testo vigente dell’art. 36-bis è consultabile su Normattiva. Per un confronto operativo tra le diverse procedure consulta la guida sull’accertamento di conformità a Roma ai sensi degli artt. 36 e 36-bis.

Punto chiave: perdere la finestra speciale dell’art. 40 può impedire l’uso di quella specifica procedura, ma non consente di concludere automaticamente che ogni altra soluzione sia esclusa. Le eventuali alternative devono essere verificate una per una, senza promettere una sanatoria prima dell’esame documentale.

Procedura operativa dopo il decreto di trasferimento

1. Acquisire tutti i documenti della vendita

Servono almeno il decreto o l’atto di trasferimento, la perizia dell’esperto stimatore, le integrazioni alla perizia, l’avviso e l’ordinanza di vendita, le planimetrie e gli eventuali documenti urbanistici allegati.

2. Effettuare sopralluogo e rilievo

Lo stato reale deve essere confrontato con quanto rappresentato nella perizia e nei documenti. Una difformità non menzionata o descritta in modo sommario può modificare procedura, costi e tempi.

3. Ricostruire lo stato legittimo

Planimetria catastale e stato legittimo non sono la stessa cosa. Occorre ricostruire la sequenza dei titoli che hanno interessato l’immobile e confrontarla con lo stato attuale. La guida sullo stato legittimo dell’immobile spiega quali documenti possono assumere rilievo.

A Roma può essere necessario recuperare progetti, licenze, concessioni, pratiche edilizie o fascicoli di condono attraverso il corretto accesso agli atti amministrativi, individuando l’archivio e l’ufficio che conservano il documento.

4. Classificare ogni difformità

Per ogni opera bisogna indicare:

• che cosa è stato realizzato;
• quando è stato realizzato;
• quale titolo risulta disponibile;
• quale norma e quale procedura potrebbero applicarsi;
• se esistono vincoli o pareri necessari;
• se è sanabile, condonabile, tollerata oppure da ripristinare;
• quali costi e quali rischi residui comporta.

5. Predisporre e depositare l’istanza corretta

Roma Capitale mette a disposizione il Modello 26 per la domanda di condono ai sensi dell’art. 40, comma 6. Il modulo, da verificare nella versione e nelle modalità operative vigenti al momento del deposito, richiede tra l’altro i dati dell’immobile, il titolo di provenienza giudiziaria e la documentazione tecnica indicata.

Il modulo da solo non dimostra la condonabilità: l’istanza deve essere coerente, completa e supportata dagli elaborati necessari.

6. Conservare protocollo, pagamenti e allegati

Ricevuta di deposito, protocollo, elaborati, versamenti e comunicazioni dell’amministrazione devono essere conservati in un fascicolo completo. Questo è utile durante l’istruttoria e nelle successive verifiche tecniche, bancarie e notarili.

7. Gestire l’istruttoria e l’allineamento finale

Il Comune può richiedere chiarimenti, integrazioni, conguagli o pareri. Dopo l’esito della pratica bisogna controllare se siano necessari lavori, aggiornamenti edilizi e una variazione DOCFA. La guida sul costo dell’aggiornamento della planimetria catastale a Roma approfondisce quest’ultimo passaggio.

Quali documenti servono per la domanda art. 40 a Roma?

L’elenco definitivo dipende dall’immobile e dalle richieste dell’ufficio. In genere la verifica comprende tre gruppi di documenti.

Documenti giudiziari e del proprietario

• decreto o atto di trasferimento;
• prova della relativa data e, se rilevante, della notifica;
• perizia, integrazioni e allegati della procedura;
• documento di identità e codice fiscale dell’aggiudicatario;
• delega e incarico al tecnico;
• documenti relativi alle ragioni di credito, quando necessari alla verifica dei presupposti.

Documenti urbanistici e tecnici

• titoli edilizi e progetti reperiti;
• eventuali precedenti condoni o sanatorie;
• rilievo dello stato dei luoghi;
• elaborati grafici comparativi;
• relazione tecnica e descrizione delle opere;
• documentazione fotografica;
• dati catastali, visura e planimetria;
• eventuali documenti strutturali, paesaggistici o ulteriori pareri.

Documenti economici e amministrativi

• conteggi dell’oblazione e degli oneri;
• ricevute dei versamenti;
• diritti di istruttoria;
• integrazioni e comunicazioni dell’ufficio;
• eventuali conguagli.

Una checklist generica non sostituisce il controllo del fascicolo: due immobili nello stesso quartiere possono richiedere documenti e percorsi differenti.

La CTU dice che l’abuso è sanabile: posso fidarmi?

La perizia dell’esperto è un documento fondamentale, ma la frase “abuso sanabile” deve essere verificata criticamente. La CTU può essere stata redatta anni prima, può basarsi sui documenti allora disponibili e risponde ai quesiti formulati dal giudice. Non costituisce un provvedimento di sanatoria e non obbliga Roma Capitale a rilasciare il titolo.

Prima di utilizzare la stima del perito come base economica bisogna verificare:

• se la normativa è cambiata;
• se la pratica indicata è quella corretta;
• se i titoli citati sono completi;
• se sono presenti vincoli non approfonditi;
• se sanzioni, oneri e compensi sono ancora attuali;
• se la superficie valorizzata potrà essere mantenuta oppure dovrà essere ripristinata.

Chi non ha ancora presentato l’offerta può approfondire anche vantaggi, costi e rischi dell’acquisto di una casa all’asta.

Quanto costa sanare un immobile all’asta a Roma?

Il costo complessivo non coincide con il solo compenso del tecnico. È formato da più voci:

Gli importi tecnici sono orientativi, al netto di spese, tributi, oneri previdenziali e IVA quando dovuti. La metratura, da sola, non determina il prezzo: pesano soprattutto documenti mancanti, numero e natura delle difformità, vincoli e richieste istruttorie.

Un preventivo attendibile può essere formulato solo dopo la lettura degli atti e un primo inquadramento tecnico. Una cifra contenuta nella CTU deve essere trattata come stima, non come costo garantito.

Quanto tempo serve a Roma?

Bisogna distinguere il tempo necessario per presentare correttamente la domanda dal tempo necessario al Comune per definirla.

Se la documentazione è disponibile, sopralluogo, rilievo, controllo dei titoli e predisposizione degli elaborati possono richiedere alcune settimane. Non conviene però programmare il deposito a ridosso del centoventesimo giorno: documenti mancanti, accessi agli atti e integrazioni possono rallentare la preparazione.

L’istruttoria comunale può durare molto più a lungo e dipende dalla completezza del fascicolo, dai vincoli, dai pareri, dai conguagli e dal procedimento applicabile.

Novità Roma Capitale 2026 sulle pratiche semplificate

Il 17 aprile 2026 Roma Capitale ha comunicato l’approvazione di modifiche al regolamento per lo snellimento delle procedure di condono. La comunicazione prevede, per le pratiche semplificate asseverate interessate, controlli sostanziali concentrati in particolare su aree vincolate o casi dubbi, una fase sostanziale ridotta da 180 a 120 giorni e, per una parte delle pratiche, la chiusura dopo il controllo formale in 60 giorni.

La notizia ufficiale di Roma Capitale sulla procedura semplificata va letta con due cautele:

1. non introduce un nuovo condono e non amplia le opere sanabili;
2. i 60 o 120 giorni dell’istruttoria comunale non sono i 120 giorni entro i quali l’aggiudicatario deve presentare la domanda prevista dall’art. 40.

Prima del deposito occorre verificare modalità operative, modulistica e canale effettivamente vigenti in quel momento.

Domanda di condono pendente, rivendita e mutuo

Una domanda presentata non equivale a una concessione in sanatoria rilasciata. È quindi necessario distinguere:

• regolarità urbanistico-edilizia, che dipende dal titolo e dall’esito del procedimento;
• regolarità catastale, che riguarda dati e rappresentazione in Catasto;
• circolazione giuridica dell’immobile, che richiede l’esame della documentazione e delle dichiarazioni previste dalla legge;
• finanziabilità, che dipende anche dalle valutazioni della banca e del perito incaricato;
• accettabilità notarile del caso concreto, da verificare con il notaio scelto per il successivo atto.

La presenza di una domanda completa, protocollata e corredata dai versamenti può avere rilievo documentale, ma non cancella l’abuso e non garantisce né il rilascio del titolo, né un mutuo, né una futura compravendita senza approfondimenti.

Esempio operativo: veranda difforme in un appartamento aggiudicato

Immaginiamo un appartamento a Roma con una veranda indicata nella CTU come “presumibilmente sanabile”. La planimetria catastale rappresenta la veranda, ma il progetto edilizio reperito non la contiene.

Non è sufficiente aggiornare il Catasto, perché la planimetria catastale non legittima l’opera. Prima di scegliere la procedura bisogna verificare:

1. quando la veranda è stata realizzata;
2. se esistono titoli, varianti o vecchie domande di condono;
3. se l’edificio o l’area sono vincolati;
4. se ricorrono le condizioni dell’art. 40;
5. se è applicabile una sanatoria ordinaria;
6. se l’opera può essere mantenuta integralmente o soltanto in parte;
7. quali oneri, sanzioni, lavori e aggiornamenti saranno necessari;
8. quale valore residuo avrà l’immobile in caso di ripristino.

Solo dopo questi controlli è possibile passare da una possibilità descritta in perizia a un inquadramento tecnico attendibile. L’esempio è illustrativo: ogni immobile deve essere valutato sulla propria documentazione.

Gli errori più costosi dopo un acquisto all’asta

1. Pensare che il decreto sani l’abuso. Il trasferimento non sostituisce il titolo edilizio.
2. Confondere art. 40 e sanatoria ordinaria. Presupposti e decorrenza dei termini non sono gli stessi.
3. Aspettare la consegna delle chiavi per iniziare. Il termine può essere già in corso.
4. Affidarsi soltanto alla CTU. La perizia va aggiornata e confrontata con gli atti comunali.
5. Considerare la planimetria catastale come prova urbanistica. Catasto e titoli edilizi hanno funzioni diverse.
6. Ignorare vincoli, ordini e pratiche pendenti. Possono cambiare completamente la soluzione.
7. Depositare un modulo incompleto. Una domanda formalmente presentata ma tecnicamente carente può generare richieste, ritardi o un esito negativo.
8. Dare per certo lo slittamento dei 120 giorni. Dopo la sentenza n. 4395/2026 l’eccezione richiede l’oggettiva non conoscibilità e deve essere provata.

Domande frequenti su immobile all’asta con abusi a Roma

L’asta cancella gli abusi edilizi?

No. L’aggiudicazione e il decreto di trasferimento non costituiscono una sanatoria. L’abuso deve essere condonato, sanato con la procedura corretta oppure ripristinato.

Dopo l’asta ho sempre 120 giorni per sanare?

No. I 120 giorni ricorrono in specifiche disposizioni, con presupposti differenti. L’art. 40 riguarda una particolare finestra per il condono; l’art. 46, comma 5, riguarda la distinta ipotesi del permesso in sanatoria. Nessuno dei due rende sanabile qualsiasi abuso.

Da quale giorno partono i 120 giorni dell’art. 40?

In via ordinaria dalla data dell’atto di trasferimento. Il Consiglio di Stato n. 4395/2026 ammette una decorrenza successiva solo eccezionalmente, se l’abuso era oggettivamente non conoscibile e l’interessato riesce a provarlo.

Se scopro l’abuso dopo, il termine riparte automaticamente?

No. La conoscenza soggettiva tardiva o la buona fede non sono sufficienti. Serve una situazione di oggettiva non conoscibilità, da valutare e dimostrare nel caso concreto.

Se perdo il termine dell’art. 40 non posso fare più nulla?

Si perde la possibilità di utilizzare quella specifica finestra, se applicabile. Non è però corretto concludere senza verifiche che ogni alternativa sia esclusa: possono dover essere esaminati artt. 36 e 36-bis, tolleranze, altre fattispecie o il ripristino.

La CTU garantisce che il Comune accetterà la pratica?

No. La CTU è una base tecnica importante, ma non è un titolo edilizio e non vincola il Comune. La sua valutazione deve essere verificata sui documenti e sulla normativa vigente.

Quale modulo si usa a Roma per l’art. 40?

Roma Capitale pubblica il Modello 26 per la domanda ai sensi dell’art. 40, comma 6, della Legge 47/1985. Prima dell’uso bisogna controllare che versione, allegati e modalità di deposito siano ancora quelli vigenti.

Quanto costa la pratica?

Il totale comprende compenso tecnico, diritti, oblazione, oneri o sanzioni, eventuali consulenze specialistiche, lavori e aggiornamento catastale. Un costo attendibile richiede almeno l’esame della perizia e un primo inquadramento dell’immobile.

Quanto tempo impiega Roma Capitale a definire il condono?

Non esiste una durata uguale per tutti i fascicoli. Completezza, vincoli, pareri, pagamenti e richieste di integrazione incidono sui tempi. Le novità comunali del 2026 sulle pratiche semplificate non devono essere confuse con il termine entro cui presentare la domanda dopo l’asta.

Hai già ricevuto il decreto di trasferimento?

Il primo obiettivo non è compilare subito un modulo, ma capire quale procedura sia giuridicamente e tecnicamente utilizzabile. Per una valutazione sono utili decreto, CTU completa di allegati, planimetria catastale, fotografie e qualsiasi titolo o pratica già disponibile.

Puoi richiedere una valutazione tecnica e un preventivo scritto indicando indirizzo dell’immobile, data del trasferimento, difformità riportate nella perizia e documenti disponibili.