Cosa succede se si compra una casa con abuso edilizio? Tutto quello che devi sapere
Cosa succede se si compra una casa con abuso edilizio? E’ un argomento complesso che richiede una valutazione attenta delle condizioni dell’immobile. Mentre alcune situazioni possono consentire la vendibilità, altre richiedono interventi per sanare gli abusi o ripristinare lo stato legittimo. In questo articolo esploreremo i criteri da considerare e le possibili soluzioni per affrontare questa situazione.
L’immobile deve essere legittimato ad esistere nel suo stato di fatto
Prima di considerare cosa succede se si compra una casa con abuso edilizio, è fondamentale verificare se l’edificio è legittimato ad esistere nella sua attuale condizione. Ciò implica che ci sia un permesso di costruire o una licenza, eventualmente accompagnati da varianti o condoni. I disegni presentati al Comune devono corrispondere alla realizzazione effettiva dell’edificio, compresi sagoma, dimensioni, altezze e volumi.
Indice:
Tipologie di abusi edilizi e la loro influenza sulla vendibilità
Nonostante un immobile possa essere legittimato nella sua esistenza, potrebbero comunque sussistere altri tipi di abusi edilizi al suo interno o esternamente. Alcuni esempi comuni includono spostamenti di muri interni senza autorizzazione, creazione di verande o taverne, controsoffittature e così via. La vendibilità di tali immobili dipende dall’entità dell’abuso. Tuttavia, nel nostro sistema giuridico non esiste un elenco chiaro di quali abusi siano considerati sostanziali o meno. In generale, si fa riferimento agli aspetti catastali e alla corretta attribuzione della rendita.
Vendita di un immobile con abuso non sanato ma con conformità catastale
È possibile vendere un immobile con abuso non sanato a condizione che sia conforme dal punto di vista catastale, ovvero che la difformità non comporti variazioni nella rendita catastale stessa. Ad esempio, lo spostamento di una porta su un muro non portante non crea problemi di agibilità né variazioni nella rendita catastale, pertanto non ne compromette la commercializzazione. Tuttavia, la creazione di una veranda a partire da un balcone potrebbe comportare problematiche.
Abusi con variazione della rendita: soluzioni possibili
Nel caso in cui gli abusi comportino una variazione della rendita catastale, un accordo tra il comune e l’acquirente non ha validità ai fini della registrazione notarile, rendendo impossibile la vendita. In queste situazioni, ci sono due opzioni disponibili: sanare l’abuso o demolire l’elemento abusivo e ripristinare lo stato legittimo dell’immobile. Nel caso di piccole difformità senza variazioni di rendita, un accordo tra le parti può essere formalizzato all’interno della proposta di acquisto o del preliminare, quando vengono definiti gli obblighi contrattuali reciproci.
Scoperta di abusi edilizi dopo la vendita: conseguenze e possibili soluzioni
Purtroppo, in molti casi gli abusi edilizi rimangono sconosciuti ai proprietari di casa e vengono scoperti solo dopo la firma del contratto di vendita. Ciò può comportare gravi ripercussioni sulla capacità del venditore di adempiere agli obblighi contrattuali, con il rischio di dover restituire il doppio dell’importo della caparra. Altre volte, gli abusi vengono scoperti dopo la stipula del rogito, poiché spesso si presta scarsa attenzione agli aspetti urbanistici durante la vendita. I doveri del venditore non decadono con la firma del contratto e possono essere oggetto di contestazione fino a 10 anni successivi. In tali situazioni, potrebbero sorgere richieste di risarcimento danni o addirittura azioni per la nullità del rogito stesso.
Risoluzione delle criticità senza ricorrere a cause legali
Fortunatamente, non tutte le situazioni di questo tipo sfociano in cause civili o penali. Spesso, con buona volontà e ragionevolezza da entrambe le parti, è possibile risolvere anche situazioni impreviste. La chiave sta nella volontà di collaborare e trovare soluzioni che soddisfino le esigenze di entrambe le parti coinvolte.
Leggi anche come sanare un abuso edilizio interno
La vendita di immobili con abusi edilizi: le implicazioni legali da considerare
Introduzione: La vendita di una casa con abuso edilizio non sanato può essere un argomento complesso e delicato. Tuttavia, è importante comprendere che ci sono situazioni in cui è possibile vendere un immobile con difformità urbanistiche, a condizione che siano di entità limitata e non influiscano sulla rendita catastale. Inoltre, è fondamentale che l’acquirente sia informato in modo chiaro e formale sulla presenza dell’abuso edilizio fin dalle prime fasi della trattativa. In questo articolo, esploreremo i punti chiave in merito a questa tematica, basandoci sulle indicazioni fornite dal Consiglio Nazionale del Notariato e dalla Suprema Corte di Cassazione.
Le difformità urbanistiche limitate non ostacolano la vendita dell’immobile
In determinate circostanze, è possibile procedere alla vendita di una casa con abuso edilizio non sanato, a patto che le difformità urbanistiche siano di piccola entità e non comportino variazioni rilevanti sulla rendita catastale. Ciò implica che se gli abusi edilizi sono considerati minori o non sostanziali, la proprietà può essere venduta regolarmente, anche se il permesso di costruire o la licenza non sono stati sanzionati. È importante consultare un esperto legale per valutare la natura e l’entità delle difformità urbanistiche prima di procedere con la vendita.
L’importanza di informare chiaramente l’acquirente sull’abuso edilizio
Indipendentemente dalla possibilità di vendere una casa con abuso edilizio non sanato, è fondamentale che l’acquirente sia adeguatamente informato sulla presenza di tali difformità fin dalle prime fasi della trattativa. Il venditore ha l’obbligo di divulgare in modo chiaro e formale l’esistenza dell’abuso edilizio, garantendo che l’acquirente abbia piena consapevolezza delle eventuali conseguenze legali, finanziarie o strutturali associate alla proprietà. Questa trasparenza è cruciale per evitare futuri problemi e controversie legali.
Responsabilità nella vendita di una casa con abuso edilizio: Chi è coinvolto?
Il ruolo del notaio: è importante capire che il notaio non ha il compito di verificare l’aspetto urbanistico dell’immobile. Durante l’atto di compravendita, spetta al venditore dichiarare che l’immobile non ha subito modifiche e che è conforme alle normative catastali. Pertanto, se il venditore fa queste dichiarazioni senza aver effettuato i dovuti controlli con l’ausilio di un tecnico, potrebbe commettere un falso in atto pubblico, con conseguenze sia civili che penali.
Il ruolo dell’agenzia immobiliare: L’agenzia immobiliare ha due responsabilità fondamentali:
- Esercitare la dovuta diligenza: L’agenzia immobiliare deve agire con prudenza e cautela nel svolgimento delle proprie attività.
- Garantire una trasparente informazione: L’agenzia immobiliare deve fornire tutte le informazioni pertinenti in modo chiaro e trasparente agli acquirenti.
Tuttavia, l’agenzia immobiliare non possiede le competenze tecniche necessarie per effettuare verifiche urbanistiche, in quanto questo rientra nel campo di competenza di geometri ed architetti.
È importante sottolineare che la responsabilità dell’agenzia immobiliare si estende solo nel caso in cui essa taccia situazioni conoscibili al fine di concludere la vendita, ad esempio, dopo aver letto l’atto di provenienza. Inoltre, la responsabilità dell’agenzia si limita al proprio operato, il che significa che il danno risarcibile è limitato alla provvigione ottenuta. Tuttavia, se l’agenzia immobiliare ha violato i principi sopra menzionati, può perdere la provvigione, ma ciò non si applica in tutti gli altri casi, anche se la vendita non viene completata con un atto notarile.
Cosa succede se si compra una casa con abuso edilizio? Rivalsa e possibilità di azione legale
È possibile intraprendere azioni legali e rivalere i costi e le conseguenze derivanti dalla vendita su chi ha originariamente venduto l’immobile. Tuttavia, occorre tenere presente che esistono casi in cui l’azione legale potrebbe essere preclusa a causa della prescrizione. In ogni caso, il principio fondamentale rimane lo stesso: il venditore è responsabile per ciò che vende.
Generalmente, più recente è l’acquisto dell’immobile, più facile sarà intraprendere un’azione legale, soprattutto se il venditore originale è ancora in vita.
Caso particolare degli immobili ereditati
Nel caso di immobili ereditati, la successione e la voltura catastale non prevedono verifiche tecniche specifiche e ciò comporta, nel 100% dei casi, la trasmissione degli abusi edilizi. Al fine di evitare problemi, è consigliabile effettuare un’attenta ispezione dell’immobile appena ereditato.
Gli immobili ereditati non seguono regole diverse rispetto alla vendita di una casa con abuso edilizio non sanato, come descritto nell’articolo. Tuttavia, è importante sottolineare che gli immobili ereditati presentano spesso una casistica problematica. Questi immobili sono generalmente stati costruiti molti anni fa, in un contesto immobiliare meno attento rispetto a quello attuale (anche se l’attuale contesto non è perfetto).
Scoprire abusi edilizi non sanati
Per scoprire la presenza di abusi edilizi non sanati, è necessario seguire un processo chiamato accertamento di conformità urbanistica. Questo processo può essere suddiviso in tre fasi fondamentali: accesso agli atti presso il Comune, rilievo tecnico dello stato dei luoghi e confronto tra stato legittimo e stato di fatto. Se si riscontrano discordanze tra i documenti trovati e lo stato dei luoghi che superano le tolleranze di legge, ciò potrebbe indicare la presenza di un abuso edilizio.
Importanza della due diligence immobiliare
La due diligence immobiliare è un processo fondamentale che non deve essere considerato come una perdita di tempo o denaro. Al contrario, rappresenta il miglior investimento per proteggere i tuoi risparmi e la tua tranquillità. A partire dal 2017, in Emilia Romagna e in altre regioni, è stato introdotto un protocollo d’intesa tra il Notariato e gli ordini professionali che consiglia l’inclusione dell’accertamento di conformità urbanistica come pratica non obbligatoria. Tuttavia, sarebbe ancora più utile se le verifiche venissero effettuate prima della stipula del contratto preliminare anziché solo in vista della stipula del rogito.
Abusi edilizi minori: Difformità comuni
Molti immobili in Italia presentano difformità urbanistiche minori, che non comportano variazioni nella rendita catastale. Queste difformità includono, ad esempio, porte spostate su muri non portanti, muri divisori abbattuti in parte o totalmente, e controsoffittature in ambienti accessori come ingressi e servizi. Circa il 70% degli immobili nel paese presenta queste difformità, spesso senza che i proprietari ne siano a conoscenza.
Abusi edilizi sostanziali: Implicazioni più gravi
Gli abusi edilizi sostanziali si verificano quando c’è una variazione nella rendita catastale rispetto allo stato legittimo dell’immobile. Questi abusi possono influire sulla vendita di una casa poiché possono comportare differenze nell’oggetto contrattuale. Gli esempi includono l’aumento di superficie, variazioni di sagoma e cubatura, variazioni della destinazione d’uso, cambiamenti delle altezze interne e interventi sulle strutture portanti. In alcuni casi estremi, quando un’intera proprietà è stata costruita senza licenza o in violazione delle norme dopo il 1967, l’unica soluzione è la demolizione. Tuttavia, per gli immobili costruiti prima del 1967 e privi di titoli abilitativi, potrebbe esserci la possibilità di una regolarizzazione.
La questione dell’agibilità
L’agibilità, rilasciata dal Comune, è un elemento importante per la vendita di una casa. È basata su principi di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico del fabbricato. La conformità urbanistica e catastale dell’immobile e l’efficienza statica sono aspetti chiave per ottenere l’agibilità. Abusi edilizi non minori, come interventi su muri portanti o aumenti di superficie (ad esempio, soppalchi), possono invalidare l’agibilità dell’immobile.
Una casa non agibile può essere venduta a condizione che il compratore sia informato della situazione fin dall’inizio delle trattative e che la circostanza sia formalmente presa in considerazione per la determinazione del prezzo. Tuttavia, se si intende sanare o ripristinare abusi edilizi non minori, diventa essenziale richiedere o aggiornare l’agibilità. In caso contrario, ci si espone a seri problemi legali, che possono portare addirittura alla nullità del rogito.
Conformità catastale e corrispondenza urbanistica
La conformità catastale riguarda la conformità dell’immobile secondo i dati registrati nel catasto. La corrispondenza urbanistica, invece, si riferisce alla conformità dell’immobile secondo le norme urbanistiche vigenti. Entrambi i requisiti devono essere soddisfatti per la vendita dell’immobile.
Prassi passate e abusi edilizi
In passato, era comune correggere solo la planimetria catastale senza sanare l’immobile presso l’ente comunale. Ciò ha portato a molte vendite di case con abusi edilizi, di cui gli attuali proprietari sono responsabili. La planimetria catastale non conforme allo stato reale dell’immobile può rendere l’immobile invendibile, mentre l’aggiornamento catastale non elimina l’abuso edilizio.
Sanare una difformità catastale
Dopo aver corretto gli abusi edilizi sull’immobile, la difformità catastale può essere sanata tramite l’aggiornamento catastale. Questa pratica viene effettuata da un tecnico abilitato attraverso la presentazione di una nuova planimetria catastale tramite il sistema DOCFA dell’Agenzia del Territorio. L’aggiornamento catastale ha un costo medio di circa 500€ ed è consigliabile basarsi sulla precedente sanatoria urbanistica per garantire la sua utilità.
Tempo necessario e costi associati
Il tempo richiesto per la vendita di una casa con abuso edilizio dipende dalla gravità dell’abuso e dalle eventuali questioni legali correlate. Per abusi minori, il processo potrebbe richiedere circa 20 giorni, mentre per abusi gravi e contenziosi, potrebbero volerci anni. I tempi possono essere influenzati anche dalla efficienza degli uffici comunali e dei professionisti coinvolti. Oltre ai costi classici della vendita di un immobile, la vendita di un immobile con abuso edilizio comporterà spese aggiuntive legate al coinvolgimento di un tecnico, agli oneri comunali, all’aggiornamento catastale e, se necessario, all’ottenimento dell’agibilità. Inoltre, potrebbero esserci danni che l’acquirente può richiedere e costi associati alla demolizione di abusi non sanabili.
Tassazione
I costi sostenuti per la sanatoria, il ripristino e le attività correlate possono essere detraibili per il calcolo della plusvalenza, a condizione che siano fatturati in modo dimostrabile. Restano comunque in vigore altre tasse tradizionali associate alla vendita di un immobile, come la compensazione dell’imposta di registro nel caso di vendita della prima casa entro 5 anni.
Valutazione e vendita di una casa con abuso edilizio non sanato: Guida pratica e rischi da considerare
Quando ci si trova di fronte a una valutazione di una casa con abuso edilizio non sanato, è fondamentale distinguere tra diverse categorie. In primo luogo, vi sono gli abusi sanabili, che possono essere regolarizzati mediante l’apposita procedura di sanatoria. In questo caso, il valore dell’immobile corrisponderà al prezzo standard, al quale si sottrarranno i costi necessari per la sanatoria, che saranno a carico del proprietario. Al momento del rogito notarile, la casa sarà regolare e venduta al suo pieno valore.
Considerare la mancanza di agibilità e i costi di ripristino
Nel caso in cui la casa non abbia ottenuto l’agibilità prima del rogito, è importante calcolare il prezzo considerando i costi per ottenere il certificato di agibilità. È consigliabile consultare un perito per determinare l’importo corretto. La valutazione in presenza di abusi insanabili è un’altra questione. In questi casi, gli abusi devono essere demoliti, e quindi si dovrà valutare l’immobile in base al suo stato dopo l’intervento di ripristino allo stato legittimo.
Suggerimenti per la vendita di una casa con abuso edilizio non sanato
Per vendere correttamente una casa con un abuso edilizio non sanato, è consigliabile seguire alcuni passaggi importanti:
- Non firmare proposte d’acquisto fino a quando la situazione non sia chiara.
- Prenditi il tempo necessario per valutare i contratti proposti.
- Incarica un tecnico per avviare la procedura di sanatoria, se possibile.
- Se il contratto è già firmato, prova a negoziare con l’acquirente.
È fondamentale accertarsi, tramite il proprio tecnico, che la casa sia esente da difformità urbanistiche e catastali prima di firmare una proposta o un contratto preliminare. Inoltre, l’immobile dovrebbe essere dotato di agibilità. Se si firma una proposta, si assumono gli obblighi temporali indicati, il che può essere rischioso quando i tempi per la sanatoria superano i termini del contratto.
Rischi legati alla vendita di una casa con abuso edilizio non sanato
I rischi connessi alla vendita di una casa con abuso edilizio non sanato si dividono in due categorie principali: danni civili e penali, che possono portare a perdite economiche. Uno dei rischi più comuni è l’inadempienza contrattuale, per cui l’acquirente potrebbe richiedere un risarcimento economico, imporre al precedente proprietario di regolarizzare l’abuso edilizio assumendosi i costi e le sanzioni correlate, oppure ottenere una riduzione del prezzo. In alcuni casi, le case senza agibilità possono subire svalutazioni del 25% o più.
Strategie per limitare i rischi nella vendita di una casa con abuso edilizio non sanato
Se non si è a conoscenza della situazione, è consigliabile evitare di accettare proposte o firmare accordi senza essere informati. In alternativa, si può chiedere che il contratto contenga una clausola sospensiva relativa agli abusi, specificando che la proposta non sarà vincolante se entro un determinato periodo il venditore non presenta la certificazione di conformità urbanistica, catastale e di agibilità dell’immobile.
Cosa succede se si compra una casa con abuso edilizio non sanato dopo l’accettazione della proposta
In caso si sia già accettata una proposta d’acquisto, è importante incontrarsi immediatamente con l’acquirente e, se presente, l’agenzia immobiliare, al fine di rinegoziare i termini temporali della proposta in base alle necessità per la sanatoria. Un’altra opzione, che richiede un accordo tra le parti, è stipulare un contratto con sanatoria aperta e successivo cambio di intestazione dopo il rogito, con le opere necessarie a carico dell’acquirente. Tuttavia, questa soluzione è applicabile solo se esiste una conformità catastale. Si consiglia di attendere la correzione delle difformità catastali prima che l’acquirente richieda un mutuo presso una banca, per evitare complicazioni e ritardi nella pratica.
Cosa succede se si compra una casa con abuso edilizio non sanabile
Se non è possibile sanare l’abuso edilizio, la situazione diventa più complessa. Le eventuali demolizioni comportano variazioni nel contratto rispetto all’immobile originale e influiscono sul suo valore. In questa situazione, si hanno due possibilità: l’acquirente accetta la variazione fisica (e la relativa regolarizzazione) ottenendo uno sconto, oppure si è inadempienti. È importante evitare di arrivare a queste situazioni, in quanto comportano perdite finanziarie significative, inclusa la restituzione del doppio della caparra confirmatoria ricevuta e il risarcimento dei danni aggiuntivi.