Pratica edilizia in sanatoria Roma: CILA, SCIA, costi e Salva Casa
La pratica edilizia in sanatoria a Roma serve a regolarizzare, quando la legge lo consente, opere realizzate senza il necessario titolo edilizio oppure in difformità rispetto a un titolo precedentemente presentato o rilasciato.
Dal 2024 la disciplina delle difformità edilizie è cambiata profondamente con il cosiddetto Decreto Salva Casa, convertito nella Legge 24 luglio 2024 n. 105.
Oggi non è più corretto parlare genericamente di “sanatoria” senza prima distinguere tra:
- CILA tardiva, comunemente chiamata CILA in sanatoria a Roma;
- SCIA in sanatoria;
- Permesso di Costruire in sanatoria;
- accertamento di conformità con doppia conformità tradizionale ex art. 36;
- accertamento di conformità con conformità semplificata ex art. 36-bis;
- tolleranze costruttive ed esecutive, che in determinati casi non costituiscono una violazione da sanare.
La procedura corretta dipende sempre dalla natura delle opere, dall’epoca in cui sono state realizzate, dallo stato legittimo dell’immobile, dalla disciplina urbanistica e dalla presenza di eventuali vincoli.
In breve: non esiste una pratica universale per sanare qualsiasi abuso edilizio. Prima bisogna stabilire esattamente quale difformità esiste e quale titolo sarebbe stato necessario per realizzare legittimamente l’intervento.
Cos’è una pratica edilizia in sanatoria?
Con l’espressione pratica edilizia in sanatoria vengono comunemente indicate diverse procedure attraverso le quali si tenta di regolarizzare opere già realizzate.
È però importante utilizzare i termini correttamente.
Una diversa distribuzione interna realizzata senza CILA non viene trattata nello stesso modo di una modifica strutturale, di una parziale difformità da un Permesso di Costruire o di una nuova volumetria.
Per questo il tecnico deve prima determinare:
- lo stato legittimo dell’immobile;
- quali opere sono state effettivamente realizzate;
- quando sono state realizzate;
- quale titolo edilizio sarebbe stato necessario;
- se le opere rientrano nelle tolleranze;
- se esistono i requisiti per la regolarizzazione;
- quale procedimento deve essere utilizzato.
Solo successivamente si può stabilire se occorra una CILA tardiva, una SCIA in sanatoria, un Permesso di Costruire in sanatoria oppure il ripristino dello stato legittimo.
CILA in sanatoria e SCIA in sanatoria: qual è la differenza?
La distinzione dipende soprattutto dalla categoria dell’intervento edilizio.
CILA tardiva o “CILA in sanatoria”
La cosiddetta CILA in sanatoria è più correttamente una CILA tardiva, disciplinata dall’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001.
Riguarda interventi che rientrano nel regime della CILA e che sono stati realizzati senza presentare preventivamente la comunicazione.
Possono rientrare, quando ne ricorrono i presupposti:
- spostamento di tramezzi;
- modifica della distribuzione interna;
- apertura o chiusura di porte interne;
- diversa configurazione di bagno, cucina o altri ambienti;
- frazionamenti o accorpamenti rientranti nel regime CILA;
- altre opere di manutenzione straordinaria non strutturale.
Una caratteristica fondamentale è che gli interventi soggetti a CILA non devono interessare le parti strutturali dell’edificio.
SCIA in sanatoria
La SCIA in sanatoria riguarda invece interventi che ricadono nel regime della Segnalazione Certificata di Inizio Attività e che sono stati eseguiti senza il necessario titolo oppure in difformità da quello presentato.
A seconda della situazione possono rientrare:
- interventi sulle parti strutturali;
- determinate modifiche dei prospetti;
- interventi di ristrutturazione edilizia;
- opere eseguite in assenza della SCIA prescritta;
- opere eseguite in difformità dalla SCIA;
- parziali difformità da precedenti titoli edilizi;
- variazioni essenziali nei casi previsti dall’art. 36-bis.
Non è quindi corretto stabilire il titolo semplicemente sulla base del nome dell’opera.
Una “finestra”, una “tettoia”, una “veranda” o un “frazionamento” possono richiedere procedimenti diversi a seconda delle caratteristiche concrete dell’intervento.
CILA tardiva e accertamento di conformità non sono la stessa cosa
Questo è un punto particolarmente importante.
La CILA tardiva ex art. 6-bis non coincide tecnicamente con l’accertamento di conformità disciplinato dagli articoli 36 e 36-bis del D.P.R. 380/2001.
L’accertamento di conformità riguarda infatti specifiche fattispecie edilizie per le quali la legge richiede una vera verifica di sanabilità.
La CILA tardiva segue invece il regime specifico previsto dall’art. 6-bis.
Per questo non è corretto utilizzare indistintamente le espressioni:
CILA in sanatoria = SCIA in sanatoria = accertamento di conformità.
Sono procedure differenti.
Cosa cambia con il Decreto Salva Casa
Il Decreto Salva Casa ha modificato significativamente il sistema della regolarizzazione edilizia.
Una delle novità principali è l’introduzione dell’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001.
Prima della riforma il concetto di doppia conformità veniva applicato in maniera molto più rigida.
Oggi bisogna distinguere tra art. 36 e art. 36-bis.
Art. 36: la doppia conformità tradizionale
Per gli interventi rientranti nell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 continua a essere richiesta la cosiddetta doppia conformità tradizionale.
L’intervento deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia:
- vigente al momento in cui è stato realizzato;
- vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria.
Se questa condizione non viene soddisfatta, l’accertamento di conformità ex art. 36 non può essere ottenuto.
Art. 36-bis: la conformità semplificata
Per alcune fattispecie il Salva Casa ha introdotto un criterio differente.
L’art. 36-bis riguarda, in particolare:
- parziali difformità dal Permesso di Costruire;
- parziali difformità dalla SCIA alternativa;
- variazioni essenziali;
- interventi eseguiti senza SCIA;
- interventi eseguiti in difformità dalla SCIA.
In questi casi l’intervento deve essere:
conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della sanatoria
e
conforme ai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’opera.
Questo sistema viene comunemente definito conformità semplificata o conformità asimmetrica.
Non significa però che qualsiasi abuso possa essere sanato.
Tabella: CILA tardiva, art. 36 e art. 36-bis
| Situazione | Regime da verificare |
|---|---|
| Opere interne non strutturali eseguite senza CILA | CILA tardiva – art. 6-bis |
| Assenza/totale difformità nelle fattispecie dell’art. 36 | Doppia conformità tradizionale |
| Parziale difformità | Art. 36-bis, se ne ricorrono i requisiti |
| Assenza o difformità dalla SCIA | Art. 36-bis |
| Variazione essenziale | Art. 36-bis, nei casi previsti |
| Difformità rientrante nelle tolleranze | Verifica art. 34-bis prima di parlare di sanatoria |
Prima della sanatoria bisogna verificare le tolleranze costruttive
Non tutte le differenze tra progetto e stato reale dell’immobile costituiscono necessariamente un abuso da sanare.
L’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 disciplina le tolleranze costruttive ed esecutive.
Il Decreto Salva Casa ha inoltre ampliato, per determinate opere realizzate entro il 24 maggio 2024, i limiti percentuali applicabili alle tolleranze costruttive.
Prima di presentare una pratica in sanatoria è quindi necessario verificare se la difformità:
- costituisca effettivamente una violazione;
- rientri in una tolleranza costruttiva;
- rientri in una tolleranza esecutiva;
- debba invece essere regolarizzata attraverso un titolo edilizio.
Presentare una sanatoria quando l’opera rientra già nelle tolleranze può essere tecnicamente sbagliato.
Stato legittimo dell’immobile: la verifica più importante
Prima di sanare bisogna stabilire rispetto a quale stato autorizzato l’immobile risulta difforme.
Il tecnico deve quindi ricostruire lo stato legittimo attraverso la documentazione disponibile.
Possono essere rilevanti:
- licenza edilizia;
- concessione edilizia;
- Permesso di Costruire;
- DIA;
- SCIA;
- CILA;
- varianti;
- condoni edilizi;
- precedenti sanatorie;
- elaborati grafici;
- documentazione storica ammessa dalla normativa.
Quando i documenti non sono disponibili è normalmente necessario effettuare un accesso agli atti presso Roma Capitale.
La planimetria catastale dimostra lo stato legittimo?
No, non automaticamente.
Il Catasto ha una funzione prevalentemente fiscale e la planimetria catastale non sostituisce i titoli edilizi.
Una planimetria catastale identica allo stato dei luoghi non dimostra, da sola, che l’immobile sia urbanisticamente regolare.
Questa distinzione è fondamentale quando si acquista o si vende un immobile.
Quali piccoli abusi si possono regolarizzare?
Non esiste un elenco automatico.
In molti casi possono essere oggetto di verifica, ad esempio:
- tramezzi spostati;
- porte interne aperte o chiuse;
- diversa distribuzione degli ambienti;
- bagno collocato diversamente;
- frazionamenti realizzati senza corretta pratica;
- aperture modificate;
- interventi eseguiti in parziale difformità;
- opere strutturali realizzate senza il corretto titolo.
Ma la possibilità di regolarizzazione dipende sempre dalla disciplina applicabile.
La dimensione ridotta dell’opera non significa automaticamente che l’abuso sia sanabile.
Quali abusi non possono essere sanati?
Una difformità non può essere regolarizzata semplicemente pagando una sanzione.
Possono risultare non sanabili, in funzione del caso:
- opere incompatibili con la disciplina urbanistica;
- aumenti di superficie o volume non ammessi;
- destinazioni d’uso urbanisticamente non consentite;
- opere che violano vincoli non superabili;
- interventi privi dei requisiti richiesti dagli artt. 36 o 36-bis;
- trasformazioni incompatibili con norme tecniche o di settore;
- opere per le quali non sia possibile ottenere gli atti di assenso necessari.
In questi casi può essere necessario procedere alla rimozione delle opere oppure al ripristino dello stato legittimo.
Salva Casa significa che oggi si può sanare tutto?
No.
Il Decreto Salva Casa non è un condono edilizio.
Ha semplificato la regolarizzazione di determinate difformità, ha modificato lo stato legittimo, le tolleranze, i cambi di destinazione d’uso e l’accertamento di conformità, ma non ha introdotto una sanatoria generalizzata.
Una veranda, un ampliamento, una nuova stanza o un cambio d’uso non diventano automaticamente regolari perché esiste il Salva Casa.
La sanabilità deve sempre essere verificata sul caso concreto.
Pratica edilizia in sanatoria e PRG di Roma
A Roma la verifica non può essere effettuata soltanto sul D.P.R. 380/2001.
Devono essere controllate anche le disposizioni urbanistiche applicabili all’immobile.
Tra gli elementi da verificare possono rientrare:
- PRG di Roma;
- Norme Tecniche di Attuazione;
- tessuto urbanistico;
- destinazioni d’uso;
- Carta per la Qualità;
- Rete Ecologica;
- eventuali piani particolareggiati;
- strumenti attuativi;
- vincoli archeologici;
- vincoli paesaggistici;
- tutela storico-architettonica;
- Regolamento Edilizio di Roma Capitale.
Una difformità tecnicamente compatibile con il Testo Unico potrebbe quindi incontrare ulteriori limitazioni derivanti dalla disciplina locale o dai vincoli presenti sull’immobile.
Immobile nella Carta per la Qualità: posso fare la sanatoria?
Dipende dall’intervento.
L’inserimento nella Carta per la Qualità di Roma non significa automaticamente che qualsiasi difformità sia insanabile.
Può però comportare:
- verifiche aggiuntive;
- pareri;
- limitazioni agli interventi;
- necessità di coinvolgere uffici o amministrazioni competenti.
La Carta per la Qualità deve quindi essere verificata prima di presentare la pratica.
Sanatoria su immobile vincolato
Quando l’immobile è interessato da un vincolo paesaggistico o culturale, il procedimento può diventare significativamente più complesso.
L’art. 36-bis prevede una particolare disciplina per l’accertamento della compatibilità paesaggistica nelle fattispecie indicate dalla norma.
Questo non equivale a dire che qualsiasi abuso realizzato su un immobile vincolato sia oggi sanabile.
Devono essere verificati:
- tipo di vincolo;
- data dell’intervento;
- natura della difformità;
- amministrazione competente;
- disciplina urbanistica;
- possibilità di ottenere il relativo atto di assenso.
Cosa succede se la difformità riguarda le strutture?
In presenza di opere strutturali è necessaria una verifica ulteriore.
Oltre alla conformità urbanistico-edilizia bisogna considerare:
- normativa antisismica;
- Norme Tecniche per le Costruzioni;
- epoca di realizzazione;
- eventuali depositi precedenti;
- autorizzazioni sismiche;
- controlli regionali;
- eventuale necessità di interventi di adeguamento.
Nel Lazio la disciplina dell’accertamento di conformità prevede specifici adempimenti per le opere ricadenti nelle zone sismiche.
Una difformità strutturale non può quindi essere trattata come una semplice diversa disposizione interna.
Come si presenta una pratica edilizia in sanatoria a Roma?
Roma Capitale gestisce oggi le principali procedure edilizie attraverso il SUET – Sportello Unico per l’Edilizia Telematico.
Le CILA vengono presentate telematicamente sul SUET da diversi anni.
Dal 1° aprile 2022 anche le SCIA ex art. 22 e le istanze di Permesso di Costruire vengono trasmesse attraverso la piattaforma.
Dal 27 ottobre 2025 Roma Capitale ha inoltre attivato sul SUET la procedura relativa alla SCIA alternativa al Permesso di Costruire ex art. 23.
Il tecnico incaricato deve essere accreditato sulla piattaforma e predispone la pratica con la documentazione richiesta.
Quali documenti servono?
La documentazione cambia a seconda della tipologia di sanatoria.
Normalmente possono essere necessari:
- documento del proprietario o avente titolo;
- incarico al professionista;
- documentazione dei titoli edilizi precedenti;
- rilievo dell’immobile;
- relazione tecnica asseverata;
- stato legittimo;
- stato attuale;
- tavola comparativa delle difformità;
- documentazione fotografica;
- documentazione relativa all’epoca dell’intervento;
- ricevuta dei diritti comunali;
- calcolo della sanzione;
- eventuale contributo di costruzione;
- documentazione strutturale;
- autorizzazioni o nulla osta;
- documentazione relativa a vincoli;
- eventuale documentazione paesaggistica.
Non tutte le pratiche richiedono tutti questi documenti.
Quanto costa una pratica edilizia in sanatoria a Roma?
Il costo deve essere suddiviso in diverse componenti.
In genere occorre considerare:
- diritti di segreteria di Roma Capitale;
- sanzione amministrativa o oblazione;
- eventuale contributo di costruzione;
- eventuali oneri urbanistici;
- eventuali pratiche strutturali;
- eventuali procedure paesaggistiche;
- eventuale aggiornamento catastale;
- onorario professionale.
Non esiste quindi un prezzo unico della sanatoria.
Diritti comunali CILA e SCIA a Roma
Secondo il tariffario attualmente applicato da Roma Capitale per CILA, SCIA art. 22 e SCIA in accertamento di conformità:
| Superficie lorda del progetto | Diritti comunali |
| fino a 200 m² | € 291,24 |
| fino a 500 m² | € 349,24 |
| fino a 1.000 m² | € 697,24 |
| oltre 1.000 m² | € 1.045,24 |
Gli importi devono essere verificati al momento della presentazione perché il tariffario comunale può essere aggiornato.
Quanto costa la CILA tardiva?
L’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001 prevede, per la mancata comunicazione di inizio lavori asseverata, una sanzione pari a:
€ 1.000.
Quando la comunicazione viene presentata spontaneamente mentre l’intervento è ancora in corso, la sanzione è ridotta di due terzi.
La sanzione ridotta è quindi pari a circa:
€ 333,33.
A questi importi vanno aggiunti i diritti comunali e l’onorario del tecnico.
Quanto costa la SCIA in sanatoria?
La sanzione della SCIA in sanatoria non è sempre uguale.
Per le fattispecie disciplinate dalla L.R. Lazio 15/2008 relative all’assenza o difformità dalla SCIA, l’importo può essere collegato all’aumento del valore venale dell’immobile.
La disciplina regionale prevede un intervallo:
da € 1.032 a € 10.328.
Nei casi nei quali sussiste anche la conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della pratica, l’intervallo previsto è:
da € 516 a € 5.164.
Per altre fattispecie la sanzione può invece essere collegata al contributo di costruzione.
Quindi non è corretto indicare €1.000 come costo fisso di qualsiasi SCIA in sanatoria.
Quanto costa il tecnico?
Non esiste una tariffa obbligatoria unica.
Il costo professionale varia soprattutto in funzione di:
- complessità dell’immobile;
- numero dei titoli da recuperare;
- necessità di accesso agli atti;
- superficie;
- numero delle difformità;
- rilievo;
- elaborati grafici;
- vincoli;
- opere strutturali;
- calcolo delle sanzioni;
- eventuale aggiornamento catastale;
- interlocuzione con gli uffici.
Per questo un preventivo attendibile dovrebbe essere formulato dopo una verifica preliminare della documentazione, non semplicemente in base ai metri quadrati dell’appartamento.
Quanto tempo serve per una sanatoria edilizia a Roma?
Anche i tempi dipendono dal procedimento.
CILA tardiva
La CILA è una comunicazione e segue il proprio regime specifico.
Non deve essere descritta come un procedimento identico all’accertamento di conformità ex art. 36.
Permesso di Costruire in sanatoria ex art. 36
Per l’art. 36 il Comune si pronuncia entro 60 giorni.
Decorso tale termine senza provvedimento, la richiesta si intende respinta.
Permesso di Costruire ex art. 36-bis
Per il Permesso di Costruire relativo alle fattispecie dell’art. 36-bis il termine previsto dalla disciplina regionale è 45 giorni.
Decorso il termine, ricorrendone i presupposti, la richiesta si intende accolta.
SCIA in sanatoria
Per la SCIA in sanatoria la L.R. Lazio 15/2008 rinvia al termine dell’art. 19, comma 6-bis, della Legge 241/1990, cioè al regime proprio della SCIA edilizia.
Non è quindi corretto affermare che tutte le sanatorie a Roma durano 60 giorni.
La sanatoria è valida appena viene presentata?
Dipende dal titolo.
CILA, SCIA e Permesso di Costruire seguono regimi amministrativi differenti.
Inoltre il deposito telematico di una pratica non rende automaticamente legittima un’opera priva dei requisiti necessari.
La documentazione e le asseverazioni devono essere corrette e l’intervento deve possedere i presupposti richiesti dalla legge.
Per questo è rischioso considerare la semplice ricevuta SUET come prova automatica della definitiva regolarità urbanistica.
Pratica edilizia in sanatoria e Catasto
Una volta regolarizzato l’aspetto urbanistico può essere necessario aggiornare anche il Catasto.
Quando la planimetria catastale non rappresenta più correttamente lo stato dell’unità immobiliare può rendersi necessario presentare una variazione DOCFA all’Agenzia delle Entrate.
Bisogna però ricordare che:
sanatoria urbanistica e aggiornamento catastale sono due procedimenti differenti.
L’aggiornamento catastale non sana un abuso edilizio.
Allo stesso modo, una pratica edilizia non aggiorna automaticamente la planimetria catastale quando è necessario un nuovo DOCFA.
Si può vendere una casa con una difformità edilizia?
La risposta dipende dalla natura della difformità e dalla situazione documentale dell’immobile.
Non è corretto affermare che qualsiasi difformità blocchi automaticamente il rogito.
Esistono però situazioni nelle quali una difformità può:
- creare problemi durante la due diligence;
- generare richieste dell’acquirente;
- influire sull’accesso al mutuo;
- rendere necessario un intervento di regolarizzazione;
- determinare responsabilità contrattuali;
- incidere sulla commerciabilità concreta dell’immobile.
Prima della vendita è quindi opportuno verificare separatamente:
- stato urbanistico;
- stato catastale;
- titoli edilizi;
- eventuali condoni;
- agibilità, quando rilevante;
- difformità esistenti;
- possibilità di sanatoria.
Leggi anche si può rogitare con una sanatoria in corso?
Posso sanare dopo il preliminare ma prima del rogito?
In linea generale una regolarizzazione può essere avviata anche durante una compravendita, ma la possibilità concreta dipende dal tipo di difformità e dagli accordi contrattuali.
Prima di promettere tempi o risultati è opportuno verificare:
- se l’opera sia realmente sanabile;
- quale titolo sia necessario;
- eventuali vincoli;
- eventuali aspetti strutturali;
- tempi dell’Amministrazione;
- necessità di aggiornamento catastale.
Non bisognerebbe quindi assumere impegni di vendita basandosi soltanto sulla previsione che “basterà fare una CILA”.
CILA, SCIA o ripristino? Esempi pratici
Esempio 1 – Tramezzo spostato
Un appartamento presenta una distribuzione interna diversa da quella autorizzata, senza interessamento strutturale.
Prima si verificano stato legittimo e tolleranze.
Se l’intervento ricade effettivamente nel regime CILA può essere valutata la CILA tardiva.
Esempio 2 – Apertura su muro strutturale
È stata realizzata un’apertura su una parete portante.
Non è sufficiente una CILA.
Devono essere verificati:
- titolo edilizio;
- sanabilità urbanistica;
- aspetti strutturali;
- normativa sismica.
Può essere necessario un procedimento di SCIA in sanatoria e la relativa regolarizzazione strutturale.
Esempio 3 – Finestra diversa dal progetto
La posizione o la dimensione di una finestra non coincide con il titolo edilizio.
Bisogna verificare:
- epoca della modifica;
- prospetto;
- distanze;
- eventuale vincolo;
- Carta per la Qualità;
- disciplina urbanistica;
- titolo necessario.
Non è possibile stabilire automaticamente che basti una CILA.
Esempio 4 – Aumento di volume
È stato realizzato un ambiente chiuso che incrementa volume o superficie.
La situazione è più complessa.
Occorre stabilire se l’incremento sia urbanisticamente ammissibile e se rientri in una fattispecie effettivamente sanabile.
Il semplice pagamento di una sanzione non è sufficiente.
Procedura corretta prima di presentare una sanatoria
Una verifica professionale dovrebbe seguire questo ordine:
- sopralluogo dell’immobile;
- rilievo metrico e fotografico;
- accesso agli atti;
- ricostruzione dello stato legittimo;
- confronto stato autorizzato/stato attuale;
- verifica delle tolleranze;
- datazione delle difformità;
- classificazione degli interventi;
- individuazione del titolo necessario;
- verifica art. 36 o 36-bis, quando applicabili;
- verifica PRG e disciplina comunale;
- controllo dei vincoli;
- verifica strutturale;
- calcolo di sanzioni, diritti e oneri;
- presentazione tramite SUET;
- eventuale aggiornamento catastale.
Questo approccio riduce il rischio di presentare una pratica errata o relativa a un intervento che non possiede i requisiti per essere regolarizzato. A Roma la sanabilità deve essere verificata anche rispetto alle Norme Tecniche di Attuazione del PRG di Roma e alla disciplina urbanistica applicabile allo specifico immobile.
FAQ sulla pratica edilizia in sanatoria a Roma
Qual è la differenza tra CILA in sanatoria e SCIA in sanatoria?
La CILA tardiva riguarda interventi rientranti nell’art. 6-bis, normalmente privi di interessamento strutturale. La SCIA in sanatoria riguarda invece interventi assoggettati al regime SCIA e può rientrare nelle fattispecie dell’art. 36-bis.
La CILA in sanatoria costa sempre €1.000?
La sanzione nazionale per la mancata CILA è pari a €1.000 quando i lavori sono già eseguiti. A questa cifra vanno aggiunti i diritti comunali e l’onorario professionale.
Quanto costa la CILA in corso d’opera?
La sanzione di €1.000 viene ridotta di due terzi quando la CILA a Roma viene presentata spontaneamente durante l’esecuzione dei lavori, arrivando quindi a circa €333,33.
Quanto costa una SCIA in sanatoria a Roma?
Non esiste una cifra unica. Oltre ai diritti comunali, la sanzione varia in base alla fattispecie e può essere collegata all’aumento del valore venale o al contributo di costruzione.
Serve ancora la doppia conformità?
Sì, ma bisogna distinguere. L’art. 36 mantiene la doppia conformità tradizionale, mentre l’art. 36-bis utilizza il nuovo sistema di conformità semplificata nelle fattispecie previste.
Che cosa significa conformità semplificata?
Significa che, nei casi disciplinati dall’art. 36-bis, l’intervento deve essere conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della sanatoria e ai requisiti della disciplina edilizia vigente quando è stato realizzato.
Il Salva Casa è un condono?
No. Non permette di regolarizzare automaticamente qualsiasi abuso edilizio.
Le tolleranze costruttive devono essere sanate?
Non necessariamente. Se una difformità rientra realmente nelle tolleranze previste dall’art. 34-bis deve essere trattata secondo quella disciplina e non automaticamente come abuso da sanare.
Il Catasto può dimostrare che la casa è regolare?
La planimetria catastale, da sola, non sostituisce la verifica dei titoli edilizi.
Una pratica DOCFA sana una difformità urbanistica?
No. Il DOCFA aggiorna la situazione catastale, ma non costituisce una sanatoria urbanistico-edilizia.
Una difformità impedisce sempre di vendere casa?
No. Gli effetti dipendono dal tipo di difformità e dalla situazione dell’immobile. È comunque consigliabile verificare la regolarità prima della compravendita.
Come sapere se un abuso è sanabile?
È necessario ricostruire lo stato legittimo, individuare la difformità, stabilirne l’epoca e verificare normativa urbanistica, edilizia, vincoli, eventuali strutture e procedimento applicabile.
Conclusioni
La pratica edilizia in sanatoria a Roma non può più essere affrontata utilizzando la semplice distinzione “piccolo abuso = CILA, abuso più grande = SCIA”.
Il quadro attuale richiede di distinguere tra:
- CILA tardiva ex art. 6-bis;
- tolleranze ex art. 34-bis;
- casi particolari ex art. 34-ter;
- accertamento di conformità ex art. 36;
- conformità semplificata ex art. 36-bis;
- SCIA in sanatoria;
- Permesso di Costruire in sanatoria;
- eventuali procedimenti strutturali e paesaggistici.
Il primo passaggio corretto è sempre la ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile.
Solo dopo aver confrontato i titoli edilizi con lo stato reale dei luoghi è possibile stabilire se la difformità sia una tolleranza, un’opera sanabile oppure un intervento da rimuovere.
Pagare una sanzione non rende automaticamente sanabile un abuso edilizio.
Scritto da: Luigi Cireddu
Geometra a Roma · Iscritto al Collegio dei Geometri di Roma n. 10447
Mi occupo di pratiche edilizie, catasto, urbanistica e sicurezza nei cantieri. Condivido guide operative e soluzioni pratiche per aiutare privati e professionisti a gestire le pratiche in modo chiaro e senza perdite di tempo.
