Aprire un B&B a Roma: SCIA, costi, requisiti e permessi per avviare un Bed and Breakfast

Aprire B&B a Roma può essere un’attività interessante, ma non è un passaggio automatico. Non basta pubblicare l’annuncio su Airbnb, Booking o altri portali. Prima bisogna verificare che l’immobile sia idoneo dal punto di vista urbanistico, edilizio, catastale, igienico-sanitario e funzionale.

In sintesi, per aprire un Bed and Breakfast a Roma servono:

• un immobile con destinazione abitativa compatibile;
• il rispetto dei requisiti previsti dalla normativa regionale del Lazio;
• la residenza del titolare o del gestore nella struttura;
• una camera riservata al titolare o gestore, non conteggiata nella capacità ricettiva;
• la presentazione della SCIA telematica al SUAR di Roma Capitale;
• la documentazione tecnica asseverata da un professionista abilitato;
• il pagamento dei diritti di istruttoria comunali;
• l’ottenimento dei codici identificativi richiesti, tra cui CIR e CIN;
• la gestione degli adempimenti successivi: Alloggiati Web, flussi turistici, contributo di soggiorno e obblighi fiscali.

Il punto più importante è questo: prima di iniziare la pratica, conviene far controllare l’appartamento. Una planimetria catastale non aggiornata, una diversa distribuzione interna, una camera troppo piccola o una difformità edilizia possono bloccare l’apertura o creare problemi in fase di controllo.

Cos’è un B&B a Roma

Il Bed and Breakfast è una struttura ricettiva extralberghiera situata in un immobile abitativo, nella quale vengono offerti alloggio e prima colazione.

Nel Lazio il B&B deve essere dotato di soggiorno con cucina o angolo cottura e può avere un numero massimo di camere destinate agli ospiti, nel rispetto delle superfici minime e della capacità ricettiva ammessa.

A Roma il B&B non va confuso con:

• casa vacanze;
• alloggio per uso turistico;
• affittacamere o guest house;
• locazione breve;
• struttura alberghiera.

La differenza non è solo terminologica. Cambiano i requisiti, la procedura amministrativa, la presenza o meno del titolare nell’immobile, i servizi consentiti e gli obblighi gestionali.

Serve la residenza per aprire un B&B a Roma?

Sì. Per aprire un B&B a Roma il titolare o il gestore deve avere la residenza nella struttura.

Inoltre deve riservarsi una camera da letto all’interno dell’appartamento. Questa camera non può essere destinata agli ospiti e non deve essere conteggiata nella capacità ricettiva del B&B.

Questo significa che non è corretto trasformare un intero appartamento in B&B se il titolare non ci vive. In quel caso bisogna valutare un’altra formula ricettiva, come casa vacanze, alloggio turistico o affittacamere, in base al caso concreto.

Esempio pratico: se hai un appartamento con tre camere da letto e vuoi usarle tutte per gli ospiti, probabilmente il B&B non è la soluzione corretta, perché una camera deve rimanere riservata al titolare o gestore residente.

Quante camere può avere un B&B a Roma?

Un B&B nel Lazio può arrivare fino a quattro camere destinate agli ospiti, con un massimo complessivo di otto posti letto, sempre nel rispetto delle metrature minime previste.

Attenzione però: il numero massimo teorico non significa che ogni appartamento possa automaticamente ospitare quattro camere e otto posti letto. Bisogna verificare:

• superficie delle camere;
• distribuzione interna;
• presenza del soggiorno o vano comune;
• cucina o angolo cottura;
• numero e dotazione dei bagni;
• requisiti igienico-sanitari;
• conformità urbanistica e catastale;
• eventuali vincoli condominiali.

Un appartamento piccolo può non essere idoneo anche se dispone di più stanze. Al contrario, un immobile ben distribuito può risultare adatto, purché ogni ambiente rispetti i requisiti minimi.

Scarica il regolamento per conoscere le dimnesioni minime per aprire casa vacanze, locazione turistica breve, affittacamere a Roma.

Requisiti strutturali per aprire un B&B a Roma

Prima di presentare la SCIA al SUAR, l’immobile deve essere verificato con attenzione.

I principali requisiti da controllare sono:

Conformità urbanistica ed edilizia

Lo stato reale dell’appartamento deve corrispondere ai titoli edilizi depositati presso il Comune. Se negli anni sono stati spostati tramezzi, aperte porte, chiusi balconi, ricavati bagni o modificata la distribuzione interna senza pratica edilizia, la situazione va regolarizzata prima di aprire l’attività.

La SCIA per B&B non sana eventuali abusi edilizi. Se l’immobile non è conforme, la pratica ricettiva può essere contestata.

Conformità catastale

La planimetria catastale deve rappresentare fedelmente lo stato attuale dell’appartamento. Se la planimetria non è aggiornata, è necessario procedere con la variazione catastale prima o contestualmente alla preparazione della pratica, in base al caso.

È un errore pensare che il catasto basti da solo. La conformità catastale è necessaria, ma non sostituisce la conformità urbanistica.

Categoria catastale ammessa

Per i B&B sono normalmente richieste categorie catastali abitative del gruppo A, con esclusione delle categorie non compatibili come A/10, A/6 e A/11.

Quindi un immobile accatastato come ufficio, ad esempio A/10, non può essere trattato come semplice abitazione senza le opportune verifiche e, se possibile, senza un cambio di destinazione d’uso.

Superficie delle camere

Le camere devono rispettare le superfici minime. In linea generale, per i B&B la normativa regionale prevede:

• camera singola: almeno 8 mq;
• camera doppia: almeno 14 mq;
• camere con più posti letto: incremento di superficie per ogni posto letto aggiuntivo;
• letto a castello: incremento ulteriore secondo i parametri previsti.

Le misure vanno controllate al netto dell’eventuale bagno interno.

Sala comune, soggiorno e cucina

Il B&B deve disporre di una sala comune o soggiorno utilizzabile dagli ospiti, anche come spazio per la colazione. Il soggiorno può comprendere cucina o angolo cottura.

Nel vano comune non possono essere installati posti letto, né temporanei né permanenti.

Bagni

La struttura deve avere servizi igienici adeguati agli ospiti. Il bagno comune a più camere deve avere dotazioni minime come lavabo, wc, bidet, doccia o vasca, specchio e cestino.

La quantità dei servizi deve essere coerente con il numero di posti letto e con la configurazione dell’appartamento.

Arredi minimi

Le camere devono essere arredate in modo conforme. In genere servono:

• letto completo;
• comodino o equivalente per ogni posto letto;
• sedia o equivalente;
• tavolino;
• armadio;
• specchio;
• cestino rifiuti;
• lampada da comodino;
• collegamento internet o Wi-Fi.

Non si tratta solo di comfort commerciale. Sono dotazioni che rientrano nella verifica dei requisiti minimi.

Sicurezza e dotazioni obbligatorie

La struttura deve disporre delle dotazioni richieste dalla normativa applicabile, tra cui cassetta di primo soccorso, estintore, segnaletica e sistemi di emergenza ove richiesti.

Devono inoltre essere rispettate le normative sugli impianti elettrici, idraulici, gas e riscaldamento.

SCIA per aprire un B&B a Roma

Per aprire un B&B a Roma bisogna presentare una SCIA telematica allo Sportello Unico Attività Ricettive, cioè il SUAR di Roma Capitale.

La SCIA è la Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Non è una semplice domanda informale: è una dichiarazione con valore amministrativo, corredata da documenti, asseverazioni e responsabilità del dichiarante e del tecnico.

La pratica viene trasmessa online tramite il portale di Roma Capitale. Per accedere servono le credenziali digitali abilitate, come SPID, CIE o CNS.

La documentazione può variare in base al caso, ma generalmente comprende:

• dati del titolare o gestore;
• dati dell’immobile;
• titolo di disponibilità dell’appartamento;
• planimetria;
• relazione tecnica asseverata;
• dichiarazioni sui requisiti;
• documentazione catastale;
• indicazione della capacità ricettiva;
• eventuale classificazione;
• ricevuta del pagamento dei diritti di istruttoria;
• ulteriori allegati richiesti dalla piattaforma SUAR.

La relazione tecnica deve essere redatta e firmata digitalmente da un tecnico abilitato geometra a Roma, architetto o ingegnere.

Quanto costa la SCIA per aprire un B&B a Roma?

Il costo per aprire un B&B a Roma è formato da costi comunali e costi professionali.

Diritti di istruttoria SUAR

Per l’avvio di strutture ricettive extralberghiere, i diritti di istruttoria comunali sono generalmente:

• €300,00 per strutture entro 250 mq;
• €720,00 per strutture da 251 mq a 500 mq;
• €1.200,00 per strutture oltre 501 mq.

Per le modifiche successive alla struttura, come variazione della capacità ricettiva, ristrutturazione o modifica dei servizi, gli importi sono inferiori e dipendono dalla superficie e dalla tipologia di modifica.

Sono previsti anche importi specifici per modifiche societarie, cambi di titolarità, variazioni di gestione e cessazione attività.

Costo del tecnico per aprire un B&B a Roma

Oltre ai diritti comunali, bisogna considerare il compenso del tecnico incaricato.

Il costo del professionista dipende da:

• stato dell’immobile;
• necessità di sopralluogo;
• verifica urbanistica;
• verifica catastale;
• eventuale aggiornamento planimetrico;
• complessità della relazione tecnica;
• presenza di difformità;
• urgenza della pratica.

Per una pratica ordinaria, il costo tecnico può partire da alcune centinaia di euro e salire se sono necessarie verifiche, correzioni catastali, pratiche edilizie o sanatorie.

Un preventivo serio non dovrebbe limitarsi alla “compilazione della SCIA”. Prima va controllato se l’immobile è realmente apribile.

Tempi per aprire un B&B a Roma

In linea generale, la SCIA consente di avviare l’attività dalla data di presentazione, salvo casi particolari in cui siano necessari pareri, autorizzazioni o procedimenti condizionati.

Questo non significa che il Comune non possa controllare. Gli enti competenti possono effettuare verifiche anche dopo l’avvio dell’attività. Se emergono irregolarità, possono essere richieste integrazioni, modifiche o, nei casi peggiori, la sospensione dell’attività.

Per questo conviene preparare la pratica con attenzione, evitando dichiarazioni superficiali.

I tempi reali dipendono da tre fattori:

1. condizioni dell’immobile;
2. disponibilità dei documenti;
3. eventuali difformità da sistemare prima dell’invio.

Se l’appartamento è già conforme e la documentazione è completa, i tempi possono essere rapidi. Se invece ci sono problemi urbanistici o catastali, la fase preliminare può richiedere più tempo.

Documenti da controllare prima della SCIA

Prima di aprire un B&B a Roma conviene preparare almeno questa documentazione:

• atto di proprietà o contratto che dimostri la disponibilità dell’immobile;
• documento di identità del titolare;
• codice fiscale o partita IVA, se prevista;
• visura catastale aggiornata;
• planimetria catastale aggiornata;
• titoli edilizi dell’immobile;
• eventuale certificato di agibilità o documentazione equivalente;
• dichiarazioni di conformità degli impianti;
• regolamento condominiale;
• autorizzazione del proprietario, se l’immobile non è di proprietà del gestore;
• documentazione tecnica per la relazione asseverata.

La verifica del regolamento condominiale è fondamentale. Un regolamento contrattuale può contenere limitazioni all’uso ricettivo dell’immobile. Prima di investire soldi nella pratica, è meglio leggerlo con attenzione.

Serve il cambio di destinazione d’uso?

In linea generale, l’utilizzo dell’appartamento come B&B non comporta cambio di destinazione d’uso urbanistica, purché l’immobile resti nell’ambito abitativo e siano rispettate le condizioni previste dalla normativa.

Questo però non significa che ogni immobile sia automaticamente idoneo. Bisogna comunque verificare:

• destinazione urbanistica;
• categoria catastale;
• conformità edilizia;
• requisiti igienico-sanitari;
• eventuali vincoli;
• compatibilità condominiale.

Se l’immobile è un ufficio, un locale commerciale, un seminterrato non abitabile o un’unità con difformità, il discorso cambia.

B&B, affittacamere, casa vacanze o alloggio turistico: quale scegliere?

Molti proprietari partono dicendo: “Voglio aprire un B&B”. Ma spesso, dopo la verifica, scoprono che la formula più adatta è un’altra.

Quando conviene il B&B

Il B&B è indicato se:

• il titolare vive realmente nell’appartamento;
• c’è una camera riservata al titolare;
• si vuole offrire anche la prima colazione;
• l’immobile ha camere idonee e spazi comuni;
• l’attività è compatibile con la gestione personale.

Quando conviene l’affittacamere

L’affittacamere o guest house può essere più adatto se:

• si vuole svolgere l’attività in forma più organizzata;
• non si vuole impostare l’attività come B&B familiare;
• si dispone di più camere;
• si vuole valutare una gestione imprenditoriale;
• l’immobile consente una diversa organizzazione degli spazi.

Quando conviene la casa vacanze

La casa vacanze è indicata se si vuole mettere a disposizione l’intero appartamento ai turisti, senza presenza del titolare all’interno.

Quando si parla di alloggio turistico

L’alloggio per uso turistico è una formula diversa dalle strutture ricettive extralberghiere classificate. Non consente servizi accessori tipici delle strutture ricettive e segue una procedura differente.

La scelta della tipologia è uno dei passaggi più importanti. Sbagliare categoria significa impostare male l’intera pratica.

CIR e CIN per B&B a Roma

Dopo l’avvio dell’attività, o nell’ambito degli adempimenti richiesti, bisogna gestire i codici identificativi.

Nel Lazio è previsto il CIR, Codice Identificativo Regionale. Il CIR serve per identificare la struttura a livello regionale ed è richiesto nelle attività di pubblicità, promozione e commercializzazione.

A livello nazionale è previsto anche il CIN, Codice Identificativo Nazionale, da richiedere tramite la Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo.

Il CIN deve essere esposto all’esterno dello stabile e indicato negli annunci pubblicati online e offline. Quindi va inserito anche nelle schede pubblicate su portali come Airbnb, Booking, siti personali, pagine social e materiale promozionale.

Non avere o non indicare correttamente i codici può comportare sanzioni.

Obblighi dopo l’apertura del B&B

Aprire il B&B non chiude la questione. Dopo la SCIA iniziano gli obblighi gestionali.

Comunicazione degli ospiti alla Questura

Le generalità degli ospiti devono essere comunicate tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato.

La comunicazione deve essere fatta entro 24 ore dall’arrivo. Se il soggiorno dura meno di 24 ore, i dati vanno trasmessi all’arrivo stesso.

Questo è uno degli adempimenti più importanti. Non va confuso con il check-in commerciale o con la registrazione sul portale di prenotazione.

Flussi turistici

Le strutture ricettive devono comunicare i dati relativi agli arrivi e alle presenze per finalità statistiche. Nel Lazio la gestione avviene tramite i sistemi regionali previsti.

Contributo di soggiorno

A Roma il gestore deve occuparsi anche del contributo di soggiorno, secondo le regole comunali. Bisogna riscuotere, comunicare e versare gli importi dovuti, salvo casi gestiti direttamente da piattaforme convenzionate. Anche in presenza di piattaforme che incassano il contributo, conviene verificare gli obblighi dichiarativi residui.

Prezzi e informazioni agli ospiti

La struttura deve fornire informazioni chiare agli ospiti, compresi prezzi, regole della struttura, recapiti di emergenza e dati identificativi richiesti.

Conviene aprire un B&B a Roma?

Aprire un B&B a Roma può essere conveniente, ma solo se l’immobile ha caratteristiche adatte e se la gestione è sostenibile.

Prima di partire bisogna valutare:

• zona dell’immobile;
• distanza da metro, tram, stazioni e attrazioni turistiche;
• numero reale di camere utilizzabili;
• costi di adeguamento;
• spese condominiali;
• costi di pulizia e lavanderia;
• tassazione;
• commissioni dei portali;
• contributo di soggiorno;
• concorrenza nella zona;
• stagionalità;
• tempo necessario per la gestione degli ospiti.

Un B&B in zona centrale o ben collegata può avere buone prospettive. Ma un immobile non conforme o mal distribuito può trasformarsi in un costo, non in un investimento.

La valutazione deve essere tecnica ed economica insieme. Prima si verifica se si può aprire. Poi si valuta se conviene aprire.

Errori da evitare

Gli errori più frequenti sono:

• pubblicare l’annuncio prima di avere la pratica in regola;
• confondere B&B con casa vacanze;
• non avere la residenza nell’immobile;
• usare tutte le camere per gli ospiti senza riservare una camera al titolare;
• presentare la SCIA con planimetria catastale non aggiornata;
• ignorare difformità edilizie;
• non controllare il regolamento condominiale;
• sottovalutare i costi di gestione;
• non richiedere correttamente CIR e CIN;
• dimenticare Alloggiati Web e flussi turistici.

Sono errori che possono costare caro. Nel settore ricettivo i controlli non riguardano solo il Comune, ma anche Regione, Questura, Agenzia delle Entrate, Polizia Locale e altri enti competenti.

Quanto costa davvero aprire un B&B a Roma?

Per avere un’idea realistica, devi sommare:

• diritti di istruttoria SUAR;
• compenso del tecnico;
• eventuale aggiornamento catastale;
• eventuale pratica edilizia CILA a Roma o SCIA a Roma;
• eventuale sanatoria;
• adeguamenti interni;
• arredi;
• dotazioni di sicurezza;
• biancheria;
• pulizie iniziali;
• fotografie e annuncio;
• gestione fiscale e amministrativa.

Il costo della sola SCIA commerciale non rappresenta il costo totale dell’apertura. È solo una parte del budget.

Per un appartamento già conforme e ben organizzato, l’apertura può essere relativamente semplice. Per un immobile con difformità, lavori interni o documentazione incompleta, il costo può aumentare sensibilmente.

Procedura pratica per aprire un B&B a Roma

Ecco la sequenza consigliata:

1. verifica preliminare dell’immobile;
2. controllo urbanistico e catastale;
3. verifica delle superfici delle camere;
4. controllo del regolamento condominiale;
5. valutazione della tipologia corretta: B&B, casa vacanze, affittacamere o alloggio turistico;
6. predisposizione della documentazione;
7. redazione della relazione tecnica asseverata;
8. pagamento dei diritti di istruttoria;
9. invio della SCIA telematica al SUAR;
10. richiesta o gestione dei codici identificativi;
11. attivazione degli adempimenti per ospiti, flussi e contributo di soggiorno;
12. pubblicazione degli annunci solo con dati corretti e codici obbligatori.

Domande frequenti su aprire B&B a Roma

Quanto costa la SCIA per aprire un B&B a Roma?

I diritti di istruttoria SUAR a Roma partono da €300,00 per strutture entro 250 mq. A questi vanno aggiunti i costi del tecnico e gli eventuali costi per sistemare planimetrie, pratiche edilizie, conformità o adeguamenti.

Posso aprire un B&B a Roma senza residenza?

No. Per il B&B è richiesta la residenza del titolare o gestore nella struttura. Inoltre deve esserci una camera riservata al titolare, non destinata agli ospiti.

Quante camere può avere un B&B a Roma?

Il B&B può avere fino a quattro camere destinate agli ospiti, con un massimo complessivo di otto posti letto, ma solo se l’immobile rispetta le superfici minime e tutti i requisiti previsti.

Serve il cambio di destinazione d’uso per aprire un B&B?

In linea generale no, se l’immobile è abitativo e resta conforme alla normativa. Tuttavia bisogna verificare caso per caso la destinazione urbanistica, la categoria catastale e la conformità edilizia.

Posso aprire un B&B in condominio?

Sì, ma bisogna controllare il regolamento condominiale, soprattutto se è di natura contrattuale. Alcuni regolamenti possono contenere limitazioni alle attività ricettive.

Meglio aprire B&B o casa vacanze?

Dipende. Il B&B richiede la residenza del titolare nella struttura e la colazione. La casa vacanze è più adatta quando si vuole destinare l’intero appartamento agli ospiti senza presenza del gestore.

Serve un tecnico per la SCIA B&B a Roma?

Sì, la pratica richiede una relazione tecnica asseverata e la verifica dei requisiti dell’immobile. Un tecnico abilitato controlla conformità urbanistica, catastale, superfici e documentazione.

Posso iniziare subito dopo la SCIA?

In genere l’attività decorre dalla presentazione della SCIA, salvo casi particolari o procedimenti condizionati. I controlli possono comunque arrivare dopo, quindi la pratica deve essere corretta fin dall’inizio.

Conclusione

Aprire un B&B a Roma è possibile, ma va fatto con metodo. Il primo passo non è l’annuncio online, ma la verifica tecnica dell’immobile.

Bisogna controllare conformità urbanistica, catasto, requisiti delle camere, residenza del titolare, regolamento condominiale, costi SUAR, documentazione per la SCIA e adempimenti successivi.

Un appartamento apparentemente adatto può non essere conforme. Al contrario, un immobile ben verificato può diventare una struttura ricettiva regolare e redditizia.

Se devi aprire un B&B a Roma, il consiglio pratico è semplice: fai verificare l’immobile prima di avviare la pratica. Ti evita perdite di tempo, costi inutili e problemi con il Comune o con gli enti di controllo.