Affrancazione Roma: procedura semplificata SIAT, costi, tempi e vincoli

L’affrancazione a Roma è la procedura che consente, nei casi previsti, di rimuovere il vincolo relativo al prezzo massimo di cessione e al canone massimo di locazione gravante su determinati immobili realizzati nei Piani di Zona PEEP di Roma Capitale.

La materia è stata modificata più volte negli ultimi anni. Oggi le nuove istanze vengono gestite tramite SIAT Roma per affrancazione e trasformazione; la procedura semplificata richiede l’intervento di un professionista abilitato e i precedenti €100 di diritti di istruttoria non sono più dovuti per questa modalità.

Prima di presentare una pratica è però necessario stabilire se il vincolo esiste ancora. In alcune specifiche fattispecie Roma Capitale ha infatti riconosciuto la cessazione dei vincoli convenzionali dopo 20 anni, mentre in altri casi l’affrancazione rimane necessaria.

Per questo l’analisi corretta deve partire dalla convenzione, dal diritto sull’area, dalla data del primo trasferimento, dagli eventuali atti di trasformazione e dalla disciplina applicabile al singolo immobile.

Affrancazione Roma: risposta rapida

Che cos’è l’affrancazione del prezzo massimo di cessione?

Roma Capitale definisce l’affrancazione come la procedura finalizzata alla rimozione del vincolo relativo al prezzo massimo di cessione e locazione degli immobili realizzati nei Piani di Zona, mediante il pagamento del corrispettivo previsto dalla normativa.

Il riferimento nazionale principale è l’art. 31, comma 49-bis, della Legge 448/1998, successivamente modificato, mentre a Roma il procedimento è disciplinato anche dalle deliberazioni capitoline che hanno definito modalità operative, criteri di calcolo e procedura semplificata.

La pagina istituzionale di riferimento è il servizio Affrancazione dei prezzi massimi di cessione di Roma Capitale.

L’affrancazione non modifica automaticamente la proprietà del terreno. Se l’immobile è ancora in diritto di superficie, occorre verificare separatamente la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà.

Quando serve l’affrancazione a Roma?

La procedura può essere utilizzata, ricorrendone i presupposti, dai proprietari di alloggi realizzati su aree comprese nei Piani di Zona del I e II PEEP, sia su aree originariamente concesse in diritto di superficie sia su aree cedute in proprietà.

Roma Capitale indica come requisito temporale il decorso di cinque anni dal primo atto di trasferimento, cioè dal trasferimento intervenuto tra il soggetto che aveva sottoscritto la convenzione con il Comune e il primo assegnatario o acquirente dell’alloggio.

La normativa consente inoltre, in determinate condizioni, di presentare l’istanza anche a soggetti che abbiano interesse alla rimozione del vincolo pur non essendo più proprietari dell’immobile.

Prima della domanda verifico normalmente:

• il Piano di Zona;
• la convenzione originaria;
• il diritto sull’area;
• la data della convenzione;
• la data del primo trasferimento;
• eventuali convenzioni successive;
• eventuale trasformazione del diritto di superficie;
• persistenza o cessazione del prezzo massimo di cessione;
• eventuali precedenti pratiche di affrancazione;
• quota millesimale dell’unità immobiliare.

Quando l’affrancazione non serve?

Non tutti gli immobili realizzati nei Piani di Zona devono essere necessariamente affrancati.

Con la Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 10 del 1° febbraio 2022, Roma Capitale ha recepito gli effetti della sentenza della Corte Costituzionale n. 210/2021 in materia di cessazione dei vincoli convenzionali.

Roma Capitale riconosce, nelle specifiche fattispecie disciplinate dalla deliberazione, la cessazione dopo 20 anni del vincolo del prezzo massimo di cessione e del canone di locazione per immobili in diritto di proprietà o trasformati dal diritto di superficie in proprietà.

La disciplina ufficiale è consultabile nella sezione Cessazione dei vincoli convenzionali di Roma Capitale.

Non utilizzerei quindi mai come regola generale:

“Sono trascorsi 20 anni, quindi non devo più fare l’affrancazione”.

Bisogna prima verificare se l’immobile rientra effettivamente nella fattispecie prevista dalla Deliberazione 10/2022.

Immobile ancora in diritto di superficie

Se l’immobile è ancora in diritto di superficie, non bisogna confondere il decorso di venti anni con l’automatica trasformazione in piena proprietà.

Il diritto di superficie non diventa automaticamente proprietà dopo venti anni.

Occorre verificare separatamente la procedura di trasformazione del diritto di superficie in proprietà.

Affrancazione e trasformazione: qual è la differenza?

L’affrancazione quindi non serve ad acquistare il terreno.

Analogamente, la trasformazione non deve essere automaticamente considerata sufficiente a eliminare qualsiasi vincolo relativo al prezzo di vendita.

Quando l’immobile è interessato da entrambe le problematiche occorre verificare distintamente:

• diritto sull’area;
• eventuale trasformazione;
• permanenza del prezzo massimo;
• eventuale affrancazione.

Prezzo massimo di cessione e affrancazione

Il prezzo massimo di cessione è il limite economico al quale l’immobile può essere venduto quando il vincolo convenzionale è ancora efficace.

Il corrispettivo di affrancazione è invece la somma necessaria per procedere alla rimozione del vincolo.

Sono quindi due valori completamente differenti.

Per capire come viene ricostruito il limite di vendita puoi consultare la guida sul prezzo massimo di cessione a Roma.

Procedura ordinaria e procedura semplificata

Roma Capitale mantiene due modalità di presentazione dell’affrancazione:

• procedura ordinaria;
• procedura semplificata asseverata.

Procedura ordinaria

La procedura ordinaria può essere presentata dal cittadino tramite SIAT secondo le modalità previste dalla piattaforma.

Per questa modalità rimangono dovuti €100 di diritti di istruttoria.

Procedura semplificata asseverata

La procedura semplificata è stata introdotta da Roma Capitale con la Deliberazione di Giunta Capitolina n. 103/2020.

Il cittadino affida l’incarico a un professionista abilitato, che predispone la Relazione Tecnica Asseverata assumendosi la responsabilità delle verifiche e dei dati dichiarati.

Roma Capitale specifica che la relazione viene redatta ai sensi del D.P.R. 445/2000 ed è finalizzata anche alla determinazione del corrispettivo di affrancazione.

La procedura ufficiale è descritta nella sezione Procedura semplificata in autocertificazione di Roma Capitale.

Quanto costano i diritti di istruttoria?

Con la Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 113 dell’8 giugno 2023 sono stati aboliti i precedenti €100 di diritti per l’affrancazione presentata con procedura semplificata.

Roma Capitale conferma questa distinzione nelle proprie FAQ ufficiali sull’affrancazione.

I diritti di istruttoria non devono essere confusi con il corrispettivo dovuto per eliminare il vincolo.

SIAT Roma: dove si presenta l’affrancazione?

Dal 10 giugno 2023 tutte le nuove istanze di affrancazione e trasformazione, sia ordinarie sia semplificate, devono essere presentate tramite SIAT.

La piattaforma consente di:

• presentare l’istanza;
• monitorare lo stato della pratica;
• gestire eventuali integrazioni;
• effettuare i pagamenti;
• acquisire l’esito.

Roma Capitale specifica che per le nuove istanze non deve più essere utilizzata la precedente modalità ordinaria tramite PEC. La PEC rimane prevista per specifiche integrazioni relative alle pratiche presentate prima del passaggio esclusivo al SIAT.

Per il funzionamento operativo consulta SIAT Roma: affrancazione e trasformazione online.

Fonte istituzionale: SIAT – Sistema Informativo Affrancazioni e Trasformazioni di Roma Capitale.

Quali documenti servono per l’affrancazione?

La documentazione deve essere verificata sulla specifica unità immobiliare e sulla convenzione applicabile.

Normalmente, per ricostruire correttamente la pratica, devono essere disponibili o reperiti:

• atto di proprietà o assegnazione;
• convenzione originaria;
• eventuali convenzioni integrative o sostitutive;
• primo atto di trasferimento;
• dati catastali dell’alloggio e delle pertinenze;
• regolamento di condominio;
• tabelle e quote millesimali;
• eventuale documentazione relativa alla trasformazione del diritto di superficie;
• eventuali precedenti domande di affrancazione;
• documentazione necessaria alla determinazione dei parametri di calcolo;
• dati e documenti del richiedente.

La disponibilità dell’atto di provenienza da sola non è sempre sufficiente: il calcolo può richiedere la ricostruzione della convenzione e della documentazione relativa all’intervento edilizio e al comparto.

Relazione Tecnica Asseverata: cosa verifica il professionista?

Nella procedura semplificata il tecnico non svolge una mera attività di compilazione del portale.

Deve ricostruire e verificare i dati necessari alla Relazione Tecnica Asseverata, tra cui, secondo la specifica pratica:

• convenzione applicabile;
• operatore o operatori interessati;
• cubatura convenzionata;
• cubatura dell’unità edilizia;
• oneri concessori rilevanti;
• quota millesimale;
• durata della convenzione;
• periodo trascorso;
• valore venale dell’area;
• coefficienti previsti dal procedimento;
• corrispettivo risultante.

Le FAQ tecniche di Roma Capitale precisano, tra l’altro, la distinzione tra cubatura convenzionata e cubatura dell’unità edilizia e indicano il valore venale delle aree determinato dalla Deliberazione A.C. 113/2023 quale riferimento per il calcolo.

Come si calcola il corrispettivo di affrancazione?

Non esiste un importo uguale per tutti gli immobili.

Il corrispettivo viene determinato utilizzando i criteri previsti dall’art. 31 della Legge 448/1998, dal D.M. MEF n. 151/2020 e dalle deliberazioni adottate da Roma Capitale.

Tra i parametri che possono incidere rientrano:

• valore venale dell’area;
• Piano di Zona;
• cubatura convenzionata;
• cubatura dell’unità edilizia;
• oneri rilevanti;
• quota millesimale dell’alloggio;
• durata della convenzione;
• tempo trascorso;
• coefficienti di aggiornamento previsti.

La Deliberazione A.C. n. 113/2023 ha aggiornato i criteri e i valori venali delle aree PEEP utilizzati anche per la determinazione del corrispettivo di affrancazione.

Simulatore Roma Capitale

Roma Capitale mette a disposizione un simulatore per una prima valutazione del corrispettivo.

Il Comune precisa però che il risultato del simulatore ha valore puramente presuntivo, mentre il calcolo con valore formale resta demandato ai tecnici competenti.

Il servizio è disponibile nella sezione Simulatore del corrispettivo di affrancazione.

Se il corrispettivo è pari a zero devo comunque fare l’affrancazione?

Sì, quando il vincolo è ancora efficace.

Roma Capitale chiarisce espressamente che, se dal calcolo il corrispettivo risulta pari a €0, la pratica deve comunque essere presentata per arrivare alla stipula della convenzione di rimozione del prezzo massimo di cessione.

È quindi necessario distinguere:

• corrispettivo pari a zero, ma vincolo ancora da rimuovere;
• vincolo già cessato per effetto della disciplina applicabile.

Sono due situazioni completamente differenti.

Quanto costa complessivamente un’affrancazione a Roma?

Il costo complessivo può comprendere:

• corrispettivo dovuto a Roma Capitale;
• eventuali €100 della procedura ordinaria;
• compenso professionale per la procedura semplificata;
• eventuali attività tecniche necessarie a ricostruire la documentazione;
• spese notarili;
• spese connesse alla stipula e alla trascrizione.

Non è quindi corretto indicare un prezzo fisso valido per qualsiasi appartamento.

Allo stesso modo, non sono più applicabili come tetti generali i vecchi limiti di €5.000 e €10.000 introdotti in una precedente versione della normativa sul corrispettivo e successivamente eliminati.

Il corrispettivo può essere rateizzato?

Sì.

Roma Capitale consente il pagamento del corrispettivo di affrancazione in un massimo di 36 rate mensili, con importo minimo di €50 per ciascuna rata.

La convenzione integrativa può essere sottoscritta dopo il pagamento della prima quota. Le somme residue, maggiorate degli interessi legali, devono essere assistite dalla garanzia fideiussoria prevista dal D.M. MEF n. 151/2020.

Roma Capitale pubblica anche la relativa modulistica nella sezione Rateizzazione del corrispettivo di affrancazione.

Quanto tempo richiede l’affrancazione a Roma?

La Legge 108/2021 ha stabilito in 90 giorni il termine relativo al procedimento amministrativo di affrancazione.

Questo dato non deve però essere interpretato come:

“entro 90 giorni avrò necessariamente anche l’atto notarile stipulato e trascritto”.

Il tempo effettivamente necessario può dipendere da:

• completezza della pratica;
• eventuali richieste di integrazione;
• pagamenti;
• eventuale rateizzazione;
• emissione della Determinazione Dirigenziale;
• coordinamento con il notaio;
• stipula;
• trascrizione.

Se esiste già una domanda puoi approfondire nella guida su come verificare lo stato di una pratica di affrancazione a Roma.

Ho già presentato una vecchia domanda ordinaria: posso passare alla semplificata?

Sì.

Roma Capitale consente a chi abbia una precedente domanda ordinaria ancora non conclusa di presentare una nuova istanza con Procedura Semplificata Asseverata, specificando nel SIAT gli estremi della precedente pratica.

Le due domande però non possono coesistere.

Prima di presentare la nuova pratica è quindi opportuno verificare:

• protocollo precedente;
• stato dell’istanza;
• documentazione già acquisita;
• pagamenti effettuati;
• eventuali comunicazioni ricevute.

Cosa succede dopo l’approvazione dell’affrancazione?

Per le pratiche elaborate attraverso SIAT, le Determinazioni Dirigenziali relative all’autorizzazione all’affrancazione vengono oggi emesse individualmente.

Roma Capitale precisa che tali Determinazioni:

• vengono comunicate agli interessati;
• sono consultabili tramite SIAT con identità digitale;
• vengono trasmesse automaticamente ai notai precedentemente indicati dai richiedenti.

Successivamente il notaio incaricato deve coordinarsi con l’Ufficio Convenzioni per la formalizzazione della stipula dell’atto pubblico.

La sequenza completa può quindi essere sintetizzata così:

verifica → calcolo → relazione asseverata → SIAT → istruttoria → eventuali integrazioni → pagamento → Determinazione Dirigenziale → notaio → stipula → trascrizione.

Affrancazione e vendita dell’immobile

Il problema del prezzo massimo emerge spesso quando il proprietario decide di vendere.

In presenza di un immobile realizzato in edilizia convenzionata non attenderei la fase immediatamente precedente al rogito per verificare la situazione.

Il controllo dovrebbe partire da:

1. atto di provenienza;
2. convenzione;
3. Piano di Zona;
4. diritto di superficie o proprietà;
5. eventuale trasformazione;
6. permanenza o cessazione dei vincoli;
7. prezzo massimo applicabile;
8. eventuale pratica di affrancazione già presentata.

Solo dopo questi controlli è possibile stabilire se l’immobile sia ancora soggetto al limite convenzionale oppure se possa essere venduto a prezzo libero.

Errori frequenti nell’affrancazione a Roma

Confondere affrancazione e trasformazione

L’affrancazione elimina il vincolo economico; la trasformazione modifica il diritto sull’area.

Considerare sempre necessari 20 anni

Il decorso dei venti anni riguarda specifiche fattispecie di cessazione dei vincoli e non costituisce una regola generale valida per qualsiasi immobile in diritto di superficie.

Considerare €100 un costo obbligatorio della semplificata

I €100 sono stati aboliti per la procedura semplificata dalla Deliberazione A.C. 113/2023.

Pensare che il corrispettivo non sia rateizzabile

La rateizzazione è prevista fino a 36 rate mensili alle condizioni stabilite.

Considerare il simulatore un calcolo definitivo

Roma Capitale specifica che il risultato del simulatore ha valore presuntivo.

Non presentare la pratica perché il corrispettivo è zero

Quando il vincolo permane, anche un corrispettivo pari a zero richiede il perfezionamento della procedura.

Presentare una nuova pratica senza controllare quella precedente

Prima di aprire una nuova istanza è opportuno verificare l’eventuale procedimento già esistente.

FAQ sull’affrancazione a Roma

Che cos’è l’affrancazione?

È la procedura che consente di rimuovere il vincolo relativo al prezzo massimo di cessione e, quando previsto, al canone massimo di locazione degli immobili interessati dalla disciplina convenzionale.

Dopo quanti anni posso chiedere l’affrancazione?

Roma Capitale indica che possono accedere alla procedura i soggetti aventi titolo trascorsi cinque anni dal primo atto di trasferimento dell’alloggio.

La procedura semplificata richiede un tecnico?

Sì. Il professionista abilitato redige la Relazione Tecnica Asseverata sotto la propria responsabilità.

Dove si presenta l’affrancazione?

Le nuove istanze, ordinarie e semplificate, vengono presentate tramite SIAT.

Quanto costano i diritti della procedura semplificata?

€0. I precedenti €100 sono stati aboliti per la modalità semplificata.

Quanto costano i diritti della procedura ordinaria?

€100.

Posso rateizzare il corrispettivo?

Sì, fino a 36 rate mensili con rata minima di €50 e le ulteriori condizioni previste dalla disciplina vigente.

Se il corrispettivo è zero devo fare comunque l’affrancazione?

Sì, se il vincolo è ancora efficace. Roma Capitale chiarisce che la pratica deve comunque essere presentata per perfezionare la rimozione del vincolo.

Dopo 20 anni non serve più affrancare?

Non sempre. Roma Capitale riconosce specifiche ipotesi di cessazione dei vincoli dopo venti anni in diritto di proprietà, ma occorre verificare che l’immobile rientri effettivamente nella disciplina prevista dalla Deliberazione 10/2022.

Affrancazione e trasformazione sono la stessa cosa?

No. L’affrancazione riguarda il vincolo sul prezzo; la trasformazione riguarda il passaggio dal diritto di superficie alla piena proprietà dell’area.

Posso passare da una vecchia procedura ordinaria alla semplificata?

Sì. Roma Capitale consente di presentare la procedura semplificata richiamando gli estremi della precedente domanda ordinaria; le due istanze non possono però coesistere.

Quanto dura la procedura?

La normativa prevede un termine amministrativo di 90 giorni. Il completamento complessivo può richiedere anche le successive fasi di pagamento, Determinazione Dirigenziale, stipula notarile e trascrizione.

Come verifico una pratica già presentata?

Per le pratiche SIAT lo stato può essere monitorato attraverso la piattaforma. Per approfondire consulta Verifica affrancazione Roma.

Fonti normative e istituzionali

• Roma Capitale – Affrancazione dei prezzi massimi di cessione
• Roma Capitale – FAQ procedura delle affrancazioni
• Roma Capitale – FAQ determinazione del calcolo di affrancazione
• Roma Capitale – Procedura semplificata in autocertificazione
• Roma Capitale – Cessazione dei vincoli convenzionali
• Roma Capitale – SIAT
• Roma Capitale – Determinazioni e stipula delle convenzioni