Bonus ristrutturazione Roma 2026: 50%, 36%, lavori ammessi e CILA

Il Bonus ristrutturazione Roma 2026 consente di recuperare tramite detrazione IRPEF una parte delle spese sostenute per determinati interventi di recupero del patrimonio edilizio.

Nel 2026 la regola fondamentale è questa:

• 50% di detrazione, fino a 96.000 euro di spesa, per gli interventi sull’abitazione principale quando la spesa è sostenuta dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento e ricorrono gli altri requisiti;
• 36% di detrazione, sempre entro il limite di 96.000 euro, negli altri casi ammessi;
• recupero della detrazione normalmente in 10 quote annuali di pari importo.

Il riferimento principale è l’articolo 16-bis del DPR 917/1986 – TUIR, mentre le aliquote applicabili nel 2026 sono state confermate dalla Legge di Bilancio 2026.

Per chi deve ristrutturare un appartamento a Roma, il punto importante non è solamente conoscere la percentuale: bisogna verificare quali lavori sono realmente detraibili, quale titolo edilizio serve e come devono essere effettuati i pagamenti.

Bonus ristrutturazione Roma 2026 in breve

Fonte ufficiale: Agenzia delle Entrate – Ristrutturazioni edilizie.

Bonus ristrutturazione 50% nel 2026: chi ne ha diritto?

Questo è uno dei punti che genera più confusione.

Nel linguaggio comune si parla spesso di “bonus prima casa 50%”, ma fiscalmente è più corretto parlare di abitazione principale.

Per le spese sostenute nel 2026, l’aliquota maggiorata del 50% richiede che il contribuente sia titolare, al momento previsto dalla normativa, di:

• proprietà;
• nuda proprietà;
• proprietà superficiaria;
• usufrutto;
• uso;
• abitazione;

e che l’immobile sia adibito ad abitazione principale.

La maggiorazione al 50% non si applica automaticamente al semplice locatario, comodatario o familiare convivente.

Questi soggetti possono comunque, in presenza degli altri requisiti, beneficiare della detrazione ordinaria prevista per gli altri casi, che nel 2026 è pari al 36%.

E se la casa diventa abitazione principale dopo i lavori?

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, quando l’immobile non è ancora abitazione principale all’inizio dei lavori, l’aliquota maggiorata può spettare se l’unità viene adibita ad abitazione principale al termine dei lavori, rispettando le condizioni previste.

Questo è particolarmente frequente a Roma quando viene acquistato un appartamento da ristrutturare prima del trasferimento della residenza e dell’effettivo utilizzo come dimora abituale.

Quanto si può recuperare nel 2026?

Il limite massimo di spesa agevolabile è 96.000 euro per unità immobiliare.

Esempio con aliquota 50%

Spesa agevolabile:

80.000 €

Detrazione:

80.000 × 50% = 40.000 €

Ripartizione ordinaria:

4.000 € all’anno per 10 anni

Esempio con aliquota 36%

Sulla stessa spesa:

80.000 × 36% = 28.800 €

Ripartizione:

2.880 € all’anno per 10 anni

Se si raggiunge il tetto massimo di 96.000 euro, la detrazione teorica massima è quindi:

• 48.000 € con aliquota 50%;
• 34.560 € con aliquota 36%.

Il beneficio effettivamente utilizzabile deve comunque essere valutato rispetto alla situazione fiscale del contribuente.

Quali lavori rientrano nel Bonus ristrutturazione 2026?

Per le singole unità immobiliari residenziali sono agevolabili, in linea generale:

• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia;
• altri specifici interventi previsti dall’articolo 16-bis del TUIR.

La semplice manutenzione ordinaria della singola abitazione, invece, non è autonomamente sufficiente per ottenere la detrazione. Per le parti comuni condominiali la disciplina è più ampia e comprende anche determinati interventi di manutenzione ordinaria.

Esempi frequenti in un appartamento a Roma

In presenza del corretto inquadramento edilizio e fiscale possono rientrare interventi come:

• spostamento o realizzazione di tramezzi;
• modifica della distribuzione interna;
• realizzazione o modifica di servizi igienici;
• interventi sugli impianti;
• frazionamento o accorpamento di unità immobiliari nei casi previsti;
• realizzazione di opere finalizzate all’eliminazione delle barriere architettoniche;
• determinati interventi di sicurezza;
• alcuni interventi di risparmio energetico;
• installazione di impianti fotovoltaici nei casi ammessi.

L’Agenzia delle Entrate include espressamente manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia tra gli interventi agevolati sulle singole abitazioni.

Rifare il bagno dà diritto al Bonus Ristrutturazione?

Non sempre.

Questo è uno degli errori più frequenti.

Sostituire esclusivamente:

• sanitari;
• rubinetteria;
• rivestimenti;
• pavimenti;
• finiture;

non trasforma automaticamente un intervento di manutenzione ordinaria in una ristrutturazione fiscalmente agevolata.

Se invece il rifacimento del bagno è inserito in un intervento più ampio qualificabile come manutenzione straordinaria, ad esempio con rifacimento o modifica sostanziale degli impianti o della distribuzione interna, la situazione cambia.

Bisogna quindi valutare l’intervento nel suo complesso, non il singolo acquisto.

Rifare la cucina è detraibile?

Vale lo stesso principio.

La semplice sostituzione della cucina o delle finiture non genera automaticamente il Bonus Ristrutturazione.

Quando però la cucina viene interessata da opere edilizie e impiantistiche che rientrano in un intervento agevolabile, le relative spese devono essere valutate all’interno del progetto complessivo.

Per gli arredi esiste invece una specifica agevolazione collegata alla ristrutturazione: il Bonus Mobili 2026.

Nel 2026 il Bonus Mobili è confermato al 50% su un massimo di 5.000 euro di spesa.

Per ottenere il Bonus Ristrutturazione serve sempre la CILA?

No.

È importante separare:

diritto alla detrazione fiscale

da

titolo edilizio necessario per eseguire i lavori.

La CILA non deve essere presentata esclusivamente allo scopo di ottenere il bonus.

Se l’intervento rientra nell’edilizia libera e non richiede alcun titolo, l’Agenzia delle Entrate prevede la possibilità di documentare la data di inizio lavori mediante una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, attestando che gli interventi rientrano tra quelli agevolabili.

Se invece le opere richiedono un titolo edilizio, questo deve essere correttamente presentato.

Quando serve la CILA a Roma?

Per molte classiche ristrutturazioni interne non strutturali di un appartamento a Roma, la pratica utilizzata è la CILA – Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata.

Tra gli interventi tipici possono rientrare:

• spostamento di tramezzi;
• nuova distribuzione interna;
• apertura o chiusura di porte interne;
• modifica di bagno e cucina con opere;
• interventi impiantistici collegati alla manutenzione straordinaria.

Per approfondire consulta la guida completa sulla CILA Roma: costi, documenti e procedura.

A Roma CILA, SCIA e le principali procedure edilizie vengono gestite telematicamente tramite il SUET – Sportello Unico per l’Edilizia Telematico. Roma Capitale conferma che la trasmissione telematica della CILA tramite SUET è obbligatoria dal 2016.

Fonte istituzionale: Roma Capitale – SUET e procedure edilizie.

Bonus Ristrutturazione e CILA non sono la stessa cosa

Un errore frequente consiste nel ragionare così:

“Ho una CILA, quindi tutto quello che pago è detraibile”.

Non funziona in questo modo.

La CILA definisce il corretto inquadramento edilizio delle opere.

La normativa fiscale stabilisce invece:

• quali interventi sono agevolabili;
• quali soggetti possono detrarre;
• quale aliquota utilizzare;
• quali pagamenti effettuare;
• quali documenti conservare.

Una spesa deve quindi essere contemporaneamente coerente con l’intervento edilizio e con la disciplina fiscale.

Prima della CILA conviene controllare la regolarità urbanistica?

Sì, soprattutto quando l’intervento comporta modifiche interne.

Prima di progettare una ristrutturazione è opportuno confrontare lo stato reale dell’appartamento con la documentazione edilizia disponibile.

La verifica può riguardare:

• precedenti titoli edilizi;
• eventuali condoni;
• distribuzione interna autorizzata;
• planimetria catastale;
• eventuali difformità;
• vincoli presenti sull’immobile.

Questo consente di evitare che una nuova pratica edilizia venga impostata partendo da uno stato antecedente non correttamente ricostruito.

Per una ristrutturazione a Roma la corretta sequenza operativa è quindi:

verifica documentale → rilievo → inquadramento edilizio → progetto → eventuale CILA/SCIA → lavori → adempimenti finali.

Quali spese possono entrare nel Bonus Ristrutturazione?

Oltre alle lavorazioni vere e proprie, possono essere rilevanti anche diverse spese strettamente connesse alla realizzazione degli interventi agevolabili, secondo quanto previsto dalla disciplina fiscale.

È quindi importante che preventivi, incarichi professionali, fatture e pagamenti siano coerenti con l’intervento.

Non bisogna limitarsi a conservare le fatture dell’impresa: il fascicolo della ristrutturazione deve permettere di ricostruire chiaramente l’intera operazione.

Come pagare i lavori: bonifico parlante

Per ottenere la detrazione, le spese soggette a questa modalità devono essere pagate mediante bonifico bancario o postale dedicato alle detrazioni fiscali.

Dal bonifico devono risultare:

• causale del versamento;
• codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• codice fiscale o partita IVA dell’impresa o del professionista che riceve il pagamento.

Molti istituti bancari prevedono direttamente la funzione:

“bonifico per ristrutturazioni edilizie”

o una denominazione equivalente.

Per la procedura completa consulta la guida su come compilare il bonifico parlante.

Chi deve essere intestatario di fatture e bonifici?

Questo punto deve essere pianificato prima di iniziare a pagare.

Il soggetto che intende usufruire della detrazione deve essere correttamente individuabile dalla documentazione fiscale e dai pagamenti.

Quando partecipano alle spese più persone, ad esempio coniugi o comproprietari, è opportuno organizzare in maniera coerente:

• intestazione delle fatture;
• codici fiscali indicati nei bonifici;
• effettivo sostenimento della spesa;
• quota di detrazione richiesta.

L’Agenzia delle Entrate riconosce il beneficio ai soggetti che possiedono o detengono l’immobile sulla base di un titolo idoneo e sostengono le spese, ma l’aliquota maggiorata del 50% richiede le condizioni specifiche già illustrate.

Inquilino e comodatario possono usufruire del bonus?

Sì, in presenza delle condizioni previste dalla normativa, la platea generale dei beneficiari può comprendere anche:

• inquilini;
• comodatari;
• familiari conviventi;
• conviventi more uxorio.

Ma è necessario distinguere il diritto alla detrazione dal diritto all’aliquota maggiorata del 50%.

Nel 2026, inquilino e comodatario non beneficiano automaticamente del 50% previsto per il proprietario o titolare di diritto reale sull’abitazione principale.

Attenzione ai redditi superiori a 75.000 euro

Dal 2025 è entrato in vigore anche l’articolo 16-ter del TUIR, che introduce un limite complessivo agli oneri e alle spese detraibili per i contribuenti con reddito superiore a 75.000 euro.

Il limite dipende:

• dal reddito complessivo;
• dal numero di figli fiscalmente a carico.

Pertanto, per contribuenti con redditi elevati non è sufficiente calcolare semplicemente:

spesa × 50%

o:

spesa × 36%.

Bisogna verificare anche l’eventuale applicazione del limite complessivo alle spese detraibili.

Questo aspetto è particolarmente importante quando, nello stesso anno, il contribuente possiede numerose altre spese fiscalmente detraibili.

Immobile utilizzato anche per attività professionale

Se l’abitazione viene utilizzata promiscuamente anche per:

• attività professionale;
• attività commerciale;
• arte;
• impresa;

la detrazione per gli interventi di ristrutturazione è ridotta secondo la disciplina prevista per gli immobili ad uso promiscuo. L’Agenzia delle Entrate specifica che, in questi casi, la detrazione spettante è ridotta della metà.

Serve la comunicazione ENEA per il Bonus Ristrutturazione?

Non per qualsiasi lavoro.

La comunicazione ENEA riguarda determinati interventi del Bonus Casa che comportano:

• risparmio energetico;
• utilizzo di fonti rinnovabili.

Tra gli interventi da verificare possono rientrare, ad esempio, alcune opere relative a involucro, impianti, pompe di calore, fotovoltaico e altre tecnologie energetiche.

La regola generale prevede la trasmissione entro 90 giorni dalla data di ultimazione dei lavori o del collaudo, tenendo conto delle specifiche disposizioni operative ENEA dell’anno interessato.

Per approfondire consulta la guida sulla pratica ENEA Roma.

Bonus Casa ed Ecobonus sono la stessa cosa?

No.

Questa pagina riguarda il Bonus Ristrutturazione previsto dall’articolo 16-bis del TUIR.

L’Ecobonus è un’altra agevolazione, con requisiti tecnici e disciplina specifica.

Se l’intervento riguarda soprattutto infissi, isolamento, pompe di calore o riqualificazione energetica, consulta l’approfondimento dedicato ai lavori che rientrano nell’Ecobonus.

Nel 2026 anche l’Ecobonus utilizza il sistema 50%/36% nei casi previsti, ma non deve essere confuso con il Bonus Ristrutturazione.

Caldaia a condensazione: attenzione dal 2025

Dal 2025 è stata esclusa dalla detrazione la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.

Pertanto, una normale caldaia a condensazione fossile installata nel 2026 non deve essere inserita automaticamente tra le spese agevolabili del Bonus Ristrutturazione.

È una modifica importante perché molte guide online continuano a riportare le regole valide fino al 2024.

Bonus Mobili collegato alla ristrutturazione

Chi realizza un intervento di recupero edilizio che possiede i requisiti può valutare anche il Bonus Mobili ed Elettrodomestici 2026.

Nel 2026 prevede:

• detrazione del 50%;
• massimo 5.000 euro di spesa;
• mobili ed elettrodomestici nuovi;
• specifico collegamento temporale con l’intervento di recupero edilizio.

Per non sovrapporre le due agevolazioni, tutti i dettagli sono nella guida specifica sul Bonus Mobili 2026.

Serve aggiornare la planimetria catastale a fine lavori?

Solo quando le modifiche effettuate hanno rilevanza catastale.

Non esiste una regola secondo cui qualsiasi Bonus Ristrutturazione richieda automaticamente un DOCFA.

Se però la ristrutturazione modifica la distribuzione interna o altri elementi catastalmente rilevanti, a fine lavori deve essere valutato l’aggiornamento catastale.

Puoi approfondire nella guida sulla modifica della planimetria catastale a Roma.

Il Catasto, inoltre, non sostituisce la regolarità urbanistico-edilizia: i due piani devono essere verificati separatamente.

Fine lavori: cosa controllare

Una ristrutturazione non dovrebbe terminare semplicemente con l’uscita dell’impresa dal cantiere.

Prima di considerare concluso l’intervento è opportuno verificare:

• corrispondenza tra progetto e opere realizzate;
• eventuali varianti;
• documentazione degli impianti;
• eventuale comunicazione ENEA;
• eventuale aggiornamento catastale;
• documentazione fiscale;
• eventuale comunicazione di fine lavori.

Consulta la guida sulla comunicazione di fine lavori.

Documenti da conservare per il Bonus Ristrutturazione

In base al caso concreto è opportuno conservare:

• fatture;
• ricevute dei bonifici;
• titolo edilizio, se richiesto;
• eventuale dichiarazione sostitutiva per lavori che non richiedono titolo;
• documentazione catastale pertinente;
• eventuale consenso del proprietario;
• documentazione condominiale;
• eventuale comunicazione ASL;
• eventuale ricevuta ENEA;
• documentazione tecnica collegata ai lavori.

L’Agenzia delle Entrate indica espressamente la necessità di conservare le abilitazioni amministrative richieste dalla normativa edilizia o, quando non previste, la dichiarazione sostitutiva relativa all’inizio e alla natura dei lavori.

Comunicazione ASL: serve sempre?

No.

La comunicazione preventiva all’ASL deve essere effettuata quando prevista dalla normativa sulla sicurezza nei cantieri.

Non è un adempimento automaticamente obbligatorio per qualsiasi piccola ristrutturazione.

Quando è dovuta, deve però essere correttamente gestita e conservata tra la documentazione dell’intervento.

Sconto in fattura e cessione del credito nel 2026

Per i normali nuovi interventi di recupero del patrimonio edilizio, in linea generale non è più possibile scegliere liberamente sconto in fattura o cessione del credito.

L’Agenzia delle Entrate segnala nel 2026 soltanto specifiche eccezioni previste dalla normativa, tra cui determinate fattispecie relative alle aree colpite da eventi sismici.

Per la normale ristrutturazione di un appartamento a Roma, quindi, il meccanismo da considerare è ordinariamente la detrazione IRPEF diretta.

Bonus Ristrutturazione 2026 e 2027: cosa cambia?

Secondo la disciplina attualmente vigente:

Le aliquote 2027 sono quindi inferiori rispetto a quelle applicabili alle spese sostenute nel 2026, salvo future modifiche normative.

Esempio pratico: ristrutturazione appartamento a Roma nel 2026

Un proprietario acquista un appartamento a Roma e vuole:

• demolire alcuni tramezzi;
• realizzare una nuova distribuzione;
• rifare bagno e cucina;
• rifare gli impianti;
• sostituire alcuni componenti;
• acquistare mobili a fine intervento.

La gestione corretta non consiste semplicemente nel “fare una CILA”.

1. Verifica dello stato dell’immobile

Si controllano documentazione edilizia e stato di fatto.

2. Rilievo e progetto

Il tecnico definisce stato ante operam e progetto.

3. Titolo edilizio

Se l’intervento rientra nella manutenzione straordinaria non strutturale viene valutata la CILA Roma.

4. Individuazione delle spese detraibili

Prima dei pagamenti si distingue ciò che può rientrare nel Bonus Ristrutturazione dalle altre spese.

5. Fatture e bonifici

I documenti devono essere intestati e pagati correttamente.

6. Eventuale ENEA

Se vengono realizzati interventi con rilevanza energetica, viene verificato l’obbligo di comunicazione.

7. Fine lavori

Si controllano chiusura amministrativa, documenti degli impianti ed eventuale aggiornamento catastale.

Questo approccio riduce il rischio di dover ricostruire a posteriori una documentazione fiscale e tecnica incoerente.

FAQ Bonus ristrutturazione Roma 2026

Quanto è il Bonus Ristrutturazione nel 2026?

La detrazione è del 50% per l’abitazione principale quando ricorrono le condizioni previste e del 36% negli altri casi ammessi, entro il limite massimo di 96.000 euro per unità immobiliare.

Il 50% vale per tutte le prime case?

No. Per ottenere l’aliquota maggiorata è necessario verificare sia l’utilizzo dell’immobile come abitazione principale sia il diritto posseduto dal contribuente sull’immobile.

Un inquilino può avere il Bonus Ristrutturazione?

Può rientrare tra i soggetti ammessi se sostiene correttamente le spese e possiede i requisiti previsti, ma non beneficia automaticamente dell’aliquota maggiorata del 50%.

Il limite è ancora 96.000 euro nel 2026?

Sì. Il limite massimo di spesa agevolabile previsto per il 2026 è 96.000 euro per unità immobiliare.

Serve sempre una CILA?

No. La pratica edilizia dipende dalle opere realizzate. Se il lavoro è in edilizia libera, non va presentata una CILA soltanto per ottenere il bonus.

Per spostare i tramezzi a Roma serve la CILA?

La redistribuzione interna non strutturale rientra tipicamente tra le opere gestite tramite CILA, da verificare rispetto al progetto concreto. A Roma la CILA viene trasmessa telematicamente attraverso il SUET.

Il rifacimento del bagno è sempre detraibile?

No. Dipende dalla natura complessiva dell’intervento. La semplice manutenzione ordinaria della singola abitazione non è autonomamente agevolata come manutenzione straordinaria.

Serve il bonifico parlante?

Per le spese del Bonus Ristrutturazione soggette a tale modalità deve essere utilizzato il bonifico previsto per le detrazioni fiscali, contenente causale, codice fiscale del beneficiario e dati fiscali del destinatario.

Serve ENEA?

Solo per determinati interventi del Bonus Casa che comportano risparmio energetico o utilizzo di fonti rinnovabili.

Posso utilizzare anche il Bonus Mobili nel 2026?

Sì, se l’intervento di recupero edilizio possiede i requisiti richiesti. Il Bonus Mobili 2026 prevede il 50% su un massimo di 5.000 euro di spesa.

Nel 2027 il Bonus Ristrutturazione scende?

Secondo la normativa attualmente vigente, nel 2027 sono previste aliquote del 36% per l’abitazione principale nei casi previsti e del 30% negli altri casi.

Bonus ristrutturazione Roma 2026: conclusioni

Il Bonus ristrutturazione Roma 2026 permette ancora di ottenere una detrazione fiscale importante, ma il 50% non è più un’aliquota generalizzata per qualsiasi immobile o contribuente.

Per le spese sostenute nel 2026:

• 50% per l’abitazione principale quando sono rispettati i requisiti previsti;
• 36% negli altri casi ammessi;
• 96.000 euro di limite massimo di spesa;
• detrazione normalmente ripartita in 10 anni.

Per una ristrutturazione a Roma è consigliabile impostare correttamente l’intervento prima dell’inizio dei lavori e soprattutto prima dei pagamenti:

verifica urbanistica → progetto → pratica edilizia → corretta classificazione delle spese → fatture e bonifici → eventuale ENEA → fine lavori → eventuale aggiornamento catastale.