Verifica affrancazione Roma: stato pratica SIAT, integrazioni ed esito

Se hai già presentato una domanda di affrancazione a Roma, il modo corretto per verificarne lo stato dipende soprattutto da quando e con quale procedura è stata presentata la pratica.

Dal 10 giugno 2023 tutte le nuove istanze di affrancazione e trasformazione, sia ordinarie sia semplificate, vengono presentate attraverso il SIAT – Sistema Informativo Affrancazioni e Trasformazioni di Roma Capitale.

Attraverso SIAT gli utenti abilitati possono presentare la pratica, controllarne lo stato di lavorazione, trasmettere eventuali integrazioni richieste dagli uffici ed acquisire l’esito del procedimento.

Roma Capitale mantiene inoltre specifici servizi di consultazione dello Stato di attuazione delle istanze di affrancazione, particolarmente utili per le pratiche presentate con le precedenti modalità.

Il primo dato da recuperare è quindi il numero di protocollo della pratica.

Per capire invece quando serve rimuovere il vincolo, quali sono costi e requisiti e come funziona l’intero procedimento puoi consultare Affrancazione Roma: procedura semplificata, costi e tempi.

Come verificare subito una pratica di affrancazione a Roma

Il canale da utilizzare dipende dalla pratica SIAT:

La procedura da utilizzare dipende quindi dalla storia amministrativa della domanda.

Verifica affrancazione tramite SIAT

Per le nuove pratiche il punto di riferimento è il SIAT Roma Capitale.

Roma Capitale specifica che la piattaforma permette agli utenti abilitati di:

• presentare le istanze;
• monitorarne lo stato di lavorazione;
• fornire eventuali integrazioni;
• acquisire l’esito;
• effettuare i pagamenti relativi alla pratica.

Dal 10 giugno 2023 tutte le nuove istanze di affrancazione e trasformazione devono essere presentate esclusivamente tramite SIAT, sia nella modalità ordinaria sia in quella semplificata.

Per conoscere accesso, procedure, pagamenti, rateizzazione e funzionamento della piattaforma consulta SIAT Roma: affrancazione e trasformazione online.

Per accedere alle informazioni istituzionali puoi invece consultare direttamente il SIAT – Sistema Informativo Affrancazioni e Trasformazioni di Roma Capitale.

Come verificare una vecchia pratica di affrancazione

Non tutte le pratiche presenti oggi negli archivi di Roma Capitale sono nate sul SIAT.

Per questo Roma Capitale mantiene ancora una pagina istituzionale dedicata allo Stato di attuazione delle istanze di affrancazione, dalla quale è possibile verificare le modalità disponibili per la consultazione delle pratiche storiche.

Questo è particolarmente utile quando si sta ricostruendo una domanda presentata prima della gestione integralmente telematica tramite SIAT.

Per effettuare correttamente la ricerca è opportuno disporre del numero di protocollo dell’istanza.

Quale numero di protocollo serve?

Prima di effettuare qualsiasi verifica consiglio di recuperare almeno:

• numero di protocollo;
• anno di presentazione;
• nominativo del richiedente;
• immobile interessato;
• Piano di Zona;
• eventuale professionista incaricato;
• eventuali ricevute di pagamento;
• copia della domanda presentata.

Se esiste una vecchia pratica ma non è disponibile il protocollo, conviene prima ricostruire documentalmente gli estremi della domanda.

Non è invece corretto concludere automaticamente che una pratica sia “persa” soltanto perché non appare immediatamente in una ricerca online.

La pratica non compare: cosa devo fare?

Se una domanda non viene individuata immediatamente, bisogna distinguere diverse possibilità.

1. Verificare che il canale di ricerca sia corretto

Una domanda storica ordinaria può essere stata presentata con modalità differenti rispetto a una nuova istanza SIAT.

2. Controllare protocollo e anno

Un errore nell’identificazione della pratica può impedire di ottenere un risultato utile.

3. Verificare se esiste una pratica successiva

Può essere stata presentata una procedura semplificata successiva richiamando una precedente domanda ordinaria.

4. Controllare la documentazione disponibile

Ricevute PEC, protocolli, relazioni tecniche, comunicazioni comunali e pagamenti permettono spesso di ricostruire la storia della pratica.

5. Utilizzare i canali istituzionali

Quando la verifica online non è sufficiente è opportuno rivolgersi al Servizio Affrancazioni – Trasformazioni – Prezzi Massimi di Cessione di Roma Capitale, evitando di basarsi su vecchie indicazioni relative a sportelli o procedure non più attuali.

Posso avere contemporaneamente una pratica ordinaria e una semplificata?

No.

Roma Capitale chiarisce nelle proprie FAQ della procedura di affrancazione che chi ha già presentato una domanda ordinaria ancora non conclusa può accedere alla procedura semplificata prevista, richiamando gli estremi della precedente istanza.

Le due domande non devono però essere considerate come due procedimenti autonomi destinati a proseguire contemporaneamente.

Se durante una verifica risultano una vecchia ordinaria e una successiva semplificata, bisogna quindi ricostruire quale procedimento sia effettivamente attivo.

Questo evita anche di interpretare come “ferma” una domanda che è stata in realtà sostituita o assorbita da una procedura successiva.

Quali sono le principali fasi da controllare?

Una verifica efficace non consiste soltanto nel chiedere:

“La pratica è stata approvata?”

È più utile capire in quale fase si trova realmente il procedimento.

Il percorso può essere schematizzato così:

presentazione → verifica della pratica → eventuale integrazione → determinazione del corrispettivo → pagamento → Determinazione Dirigenziale → fase notarile → stipula → trascrizione.

A seconda del caso alcune attività possono svolgersi con modalità differenti, ma questa sequenza aiuta a individuare dove si è effettivamente fermato il procedimento.

Pratica presentata: cosa devo controllare?

Dopo il deposito bisogna verificare innanzitutto che l’istanza risulti correttamente acquisita.

Controllerei:

protocollo;

tipo di procedimento: ordinario o semplificato;

richiedente;

immobile e Piano di Zona;

eventuale precedente pratica collegata.

Nella procedura semplificata assume inoltre particolare importanza la correttezza della documentazione e della Relazione Tecnica Asseverata predisposta dal professionista.

Cosa significa una richiesta di integrazione?

Una richiesta di integrazione non equivale al rigetto della pratica.

Può essere necessario chiarire o integrare, ad esempio:

• documenti relativi alla proprietà;
• convenzione;
• dati catastali;
• quote millesimali;
• documentazione dell’intervento;
• dati della precedente pratica;
• calcolo del corrispettivo;
• dichiarazioni;
• documenti del richiedente.

Per le pratiche nate sul SIAT, la piattaforma consente di gestire le integrazioni richieste dagli uffici.

Il principio operativo da ricordare è:

nuova pratica SIAT → gestione tramite SIAT

pratica storica → verificare il canale previsto per quella specifica istanza

Per capire meglio il funzionamento della piattaforma consulta SIAT Roma: affrancazione e trasformazione online.

Come verificare il pagamento dell’affrancazione

La presenza di una pratica non significa necessariamente che il corrispettivo sia già stato pagato.

Bisogna distinguere:

diritti di istruttoria;

corrispettivo di affrancazione;

eventuale rateizzazione;

eventuali somme ancora necessarie al perfezionamento della procedura.

Per le nuove istanze Roma Capitale prevede che i pagamenti siano gestiti attraverso SIAT.

Per la procedura semplificata i precedenti €100 di diritti di istruttoria sono stati eliminati dalla disciplina capitolina vigente, mentre restano previsti per la procedura ordinaria.

Il corrispettivo di affrancazione può inoltre essere rateizzato, ricorrendone le condizioni, fino a 36 rate mensili, con rata minima prevista dalla disciplina applicabile.

Per costi, requisiti e procedura completa consulta Affrancazione Roma: procedura semplificata, costi e tempi.

Prezzo massimo e corrispettivo di affrancazione non sono la stessa cosa

Durante la verifica della pratica è importante non confondere:

prezzo massimo di cessione dell’alloggio

e

corrispettivo da pagare per eliminare il vincolo.

Il primo rappresenta il limite convenzionale applicabile alla vendita quando il vincolo è ancora efficace.

Il secondo è invece la somma determinata per procedere alla rimozione del vincolo attraverso l’affrancazione.

Per approfondire questa distinzione consulta Prezzo massimo di cessione Roma .

Quanto tempo deve impiegare l’affrancazione?

Non utilizzerei più indicazioni generiche come:

“3 o 4 anni per la procedura ordinaria”

oppure:

“8 mesi o un anno per la semplificata”.

Sono stime storiche che non dovrebbero essere presentate come tempi attuali standard.

La disciplina nazionale ha previsto un termine di 90 giorni per la risposta dell’Amministrazione nell’ambito del procedimento di affrancazione.

Questo dato deve però essere interpretato correttamente.

I 90 giorni non significano necessariamente:

“entro 90 giorni avrò concluso anche l’atto notarile”.

Il tempo complessivo può essere influenzato da:

• completezza iniziale del fascicolo;
• necessità di integrazioni;
• pagamenti;
• predisposizione della Determinazione Dirigenziale;
• coordinamento con il notaio;
• stipula;
• trascrizione.

Per questo è più utile controllare la fase effettiva della pratica che affidarsi a una stima generica espressa in mesi o anni.

Sono passati 90 giorni: il vincolo è automaticamente eliminato?

No.

Il decorso del termine amministrativo non deve essere interpretato come se il vincolo del prezzo massimo scomparisse automaticamente senza completare la procedura prevista.

L’affrancazione richiede la corretta definizione del procedimento e la relativa formalizzazione.

Quindi:

90 giorni ≠ immobile automaticamente affrancato

e:

protocollo della domanda ≠ rimozione del vincolo.

Quando la vendita è imminente bisogna verificare lo stato effettivo della procedura e non soltanto la data di presentazione.

Posso chiedere l’urgenza della pratica?

La possibilità di ottenere una priorità non va considerata automatica.

Roma Capitale disciplina le procedure e le eventuali priorità secondo specifici criteri e documentazione.

Non utilizzerei quindi la formula:

“vendo casa, quindi basta chiedere l’urgenza”.

In presenza di una compravendita in corso bisogna verificare il procedimento applicabile, lo stato della pratica e gli eventuali presupposti previsti dall’Amministrazione.

Le indicazioni aggiornate devono essere verificate nelle FAQ della procedura di affrancazione e presso il Servizio Affrancazioni – Trasformazioni – Prezzi Massimi di Cessione.

Cos’è la Determinazione Dirigenziale?

La Determinazione Dirigenziale rappresenta un passaggio fondamentale verso la conclusione amministrativa del procedimento.

Per le pratiche gestite attraverso SIAT, gli atti vengono messi a disposizione secondo le modalità previste dall’Amministrazione e devono essere verificati all’interno del flusso della specifica pratica.

Quando la Determinazione viene emessa è quindi necessario controllare:

• esito della pratica;
• eventuali importi ancora dovuti;
• dati dell’immobile;
• soggetto richiedente;
• notaio eventualmente indicato;
• successiva fase di stipula.

L’emissione della Determinazione non deve essere confusa con la completa conclusione della formalizzazione dell’affrancazione.

Dopo la Determinazione la pratica è conclusa?

Non necessariamente.

Quando è prevista la formalizzazione notarile, dopo l’esito amministrativo bisogna completare la successiva fase.

La sequenza da ricordare è:

esito amministrativo → Determinazione Dirigenziale → notaio → stipula → trascrizione

Questo è particolarmente importante quando l’affrancazione viene effettuata in vista di una compravendita.

Se la pratica è collegata anche alla trasformazione del diritto sull’area, consulta Trasformazione del diritto di superficie in proprietà a Roma.

Affrancazione e vendita della casa

Se l’immobile deve essere venduto, la verifica della pratica dovrebbe essere effettuata con sufficiente anticipo rispetto al rogito.

Controllerei almeno:

stato della pratica;

eventuali integrazioni mancanti;

corrispettivo;

pagamenti;

Determinazione Dirigenziale;

notaio indicato;

atto di affrancazione;

trascrizione.

La verifica dell’affrancazione non sostituisce inoltre i normali controlli tecnici sull’immobile.

Un appartamento può essere correttamente affrancato ma presentare comunque problemi urbanistici o catastali.

Per una compravendita è quindi opportuno coordinare il controllo con la conformità urbanistica e catastale e, quando necessario, con una Relazione Tecnica Integrata a Roma.

In questo modo vengono tenuti distinti ma coordinati:

vincoli convenzionali → regolarità urbanistica → situazione catastale → documentazione per il rogito.

Affrancazione o trasformazione: cosa sto verificando?

È frequente che proprietari e acquirenti confondano le due procedure.

Affrancazione

Riguarda la rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione e degli altri vincoli eliminabili mediante il procedimento previsto.

Trasformazione

Riguarda invece il passaggio dal diritto di superficie al diritto di piena proprietà.

Una pratica SIAT può quindi riguardare:

• affrancazione;
• trasformazione;
• oppure una situazione nella quale devono essere valutati entrambi i procedimenti.

Per approfondire consulta Trasformazione del diritto di superficie in proprietà a Roma.

Caso pratico 1 – Vecchia domanda ordinaria

Un proprietario ha presentato molti anni fa una domanda ordinaria ma non ricorda a che punto sia.

Il controllo corretto consiste nel:

recuperare protocollo → consultare lo stato → verificare documentazione → controllare eventuali comunicazioni → valutare se mantenere il procedimento oppure utilizzare la procedura semplificata applicabile.

Non presenterei automaticamente una nuova domanda senza prima verificare quella esistente.

Caso pratico 2 – Pratica SIAT con integrazione

Il tecnico ha presentato la procedura semplificata tramite SIAT e l’Ufficio richiede un chiarimento sulla quota millesimale.

La pratica non è necessariamente respinta.

Occorre verificare la richiesta, controllare la documentazione disponibile e trasmettere l’integrazione attraverso il canale previsto dalla procedura.

Il controllo dello stato permette quindi di individuare precisamente cosa impedisce al procedimento di proseguire.

Caso pratico 3 – Determina emessa ma atto non stipulato

Il proprietario verifica che la Determinazione Dirigenziale sia stata emessa.

Questo non significa che possa ignorare la successiva formalizzazione.

Bisogna controllare il rapporto con il notaio incaricato, la stipula e la relativa trascrizione.

Caso pratico 4 – Vendita imminente

Un proprietario ha già trovato l’acquirente ma scopre che la pratica di affrancazione non è ancora conclusa.

Prima di fissare definitivamente il rogito bisogna individuare la fase del procedimento:

integrazione? pagamento? Determinazione? notaio? stipula?

Solo dopo questa verifica è possibile capire realisticamente cosa manca alla conclusione.

È inoltre opportuno controllare separatamente la conformità urbanistica e catastale dell’immobile.

FAQ verifica affrancazione Roma

Dove verifico una nuova pratica di affrancazione?

Le nuove istanze vengono gestite tramite SIAT Roma: affrancazione e trasformazione online, che consente agli utenti abilitati di monitorare la lavorazione e gestire le fasi previste dal procedimento.

Posso ancora verificare una vecchia pratica online?

Sì. Roma Capitale mantiene servizi dedicati allo Stato di attuazione delle istanze di affrancazione.

Cosa serve per la ricerca?

È opportuno disporre almeno del numero di protocollo e dell’anno della domanda.

Se la pratica non compare significa che il Comune l’ha persa?

No. Non è una conclusione che può essere tratta soltanto da una ricerca online senza esito. Bisogna verificare protocollo, anno, tipo di procedimento, eventuale pratica successiva e documentazione disponibile.

Posso avere insieme ordinaria e semplificata?

Le due procedure non devono essere gestite come due domande autonome contemporaneamente pendenti. Una precedente istanza va verificata prima di attivare il percorso successivo.

Posso passare da una vecchia ordinaria alla semplificata?

Roma Capitale contempla il passaggio alla procedura semplificata secondo le condizioni indicate nelle FAQ della procedura di affrancazione.

Quanto dura la pratica?

Non utilizzerei stime standard di 8 mesi, un anno o 3-4 anni. Il procedimento ha termini normativi, ma il tempo complessivo fino alla completa formalizzazione può dipendere anche da integrazioni, pagamenti, Determinazione e fase notarile.

Dopo 90 giorni il vincolo è cancellato?

No. Il decorso del termine non equivale alla rimozione automatica del vincolo.

Come so se è stata emessa la Determinazione?

Per le pratiche gestite tramite SIAT è necessario controllare l’esito e la documentazione resa disponibile nell’ambito del procedimento.

Dopo la Determinazione cosa manca?

Quando previsto, bisogna completare la fase notarile, la stipula e la relativa trascrizione.

Prezzo massimo e affrancazione sono la stessa cosa?

No. Il prezzo massimo è il limite convenzionale di vendita; l’affrancazione è la procedura attraverso cui il vincolo può essere rimosso quando ricorrono i requisiti. Per approfondire consulta Prezzo massimo di cessione Roma.

Come verifico professionalmente una pratica di affrancazione

Quando devo controllare una pratica già presentata non mi limito alla schermata che indica lo stato.

Ricostruisco:

protocollo → tipo di procedura → documentazione → eventuale istanza precedente → integrazioni → calcolo → pagamenti → Determinazione Dirigenziale → notaio → stipula → trascrizione.

Questo permette di capire non soltanto a che punto è la pratica, ma soprattutto cosa manca concretamente per arrivare alla conclusione.

Per approfondire le diverse fasi puoi consultare:

• Affrancazione Roma: procedura semplificata, costi e tempi
• SIAT Roma: affrancazione e trasformazione online
• Prezzo massimo di cessione Roma 
• Trasformazione del diritto di superficie in proprietà a Roma

Fonti normative e istituzionali

Per l’aggiornamento della guida sono stati utilizzati principalmente i servizi e le informazioni ufficiali pubblicati da Roma Capitale:

• SIAT – Sistema Informativo Affrancazioni e Trasformazioni di Roma Capitale
• Stato di attuazione delle istanze di affrancazione
• FAQ della procedura di affrancazione
• Servizio Affrancazioni – Trasformazioni – Prezzi Massimi di Cessione