Relazione Tecnica Integrata Roma: cosa controllare prima di comprare o vendere casa

Stai acquistando o vendendo un immobile a Roma? Prima della proposta, del preliminare o del rogito è importante sapere se ciò che esiste realmente nella casa corrisponde ai titoli edilizi e alla documentazione catastale.

La Relazione Tecnica Integrata Roma, spesso indicata come RTI, è una verifica tecnica preventiva che permette di individuare difformità urbanistiche, pratiche incomplete, problemi catastali e altre criticità prima che possano complicare la compravendita.

Non è un documento obbligatorio in modo generalizzato per ogni vendita immobiliare a Roma, ma può rappresentare una vera due diligence tecnica a tutela sia dell’acquirente sia del venditore.

Cos’è la Relazione Tecnica Integrata?

La Relazione Tecnica Integrata è una relazione predisposta da un tecnico abilitato che confronta:

• stato reale dell’immobile;
• titoli edilizi;
• elaborati depositati presso il Comune;
• eventuali pratiche edilizie successive;
• documentazione catastale.

A seconda dell’incarico, la verifica può comprendere sopralluogo, rilievo, accesso agli atti, ricostruzione dello stato legittimo, controllo catastale e analisi delle eventuali difformità.

Una RTI completa non dovrebbe limitarsi a scrivere “conforme” o “non conforme”. Deve spiegare quali documenti sono stati controllati, cosa è stato rilevato e quali eventuali criticità sono emerse.

Quando conviene richiedere una RTI?

Il momento migliore è prima di assumere impegni economici importanti.

Per il venditore è utile effettuare la verifica prima di mettere casa sul mercato o comunque prima di accettare una proposta.

Per l’acquirente, quando possibile, è opportuno controllare l’immobile prima della proposta irrevocabile o almeno prima del contratto preliminare.

Aspettare pochi giorni prima del rogito può essere rischioso. Se emerge una difformità possono infatti servire:

• accesso agli atti;
• pratica edilizia;
• aggiornamento catastale;
• ulteriori verifiche tecniche;
• eventuale regolarizzazione.

Tutte attività che possono richiedere tempo.

La Relazione Tecnica Integrata è obbligatoria a Roma?

No. Non esiste un obbligo generalizzato che imponga la RTI in ogni compravendita immobiliare a Roma.

La domanda più utile, però, è un’altra:

conviene acquistare o vendere un immobile senza averne verificato prima la situazione urbanistica?

Quando la storia edilizia non è chiara, sono presenti vecchi lavori oppure mancano documenti, una verifica preventiva può evitare problemi decisamente più costosi della relazione stessa.

Catasto conforme significa casa regolare?

No.

È uno degli errori più frequenti nelle compravendite.

La planimetria catastale può essere perfettamente uguale alla casa e, allo stesso tempo, le modifiche rappresentate potrebbero non risultare nei titoli edilizi depositati presso Roma Capitale.

Può verificarsi anche il caso opposto: situazione urbanistica corretta ma planimetria catastale da aggiornare.

Per questo una Relazione Tecnica Integrata Roma deve confrontare almeno tre elementi:

stato dei luoghi + documentazione edilizia + documentazione catastale.

Il solo Catasto non sostituisce la verifica urbanistica.

Stato legittimo dell’immobile: il controllo fondamentale

Un passaggio centrale riguarda la ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile, disciplinato dall’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001.

Il tecnico può dover analizzare:

• titolo edilizio originario;
• licenza o concessione edilizia;
• permesso di costruire;
• varianti;
• DIA;
• SCIA;
• CILA;
• condoni;
• sanatorie;
• titoli edilizi successivi.

A Roma questa ricostruzione può essere particolarmente delicata negli edifici datati o interessati da numerose trasformazioni nel corso degli anni.

La verifica non deve quindi limitarsi a fotografare la situazione attuale: bisogna ricostruire come l’immobile è arrivato legittimamente allo stato in cui si trova oggi.

Accesso agli atti a Roma: perché è spesso indispensabile

Non sempre il proprietario possiede tutta la documentazione edilizia.

Può mancare il progetto originario, una variante, una vecchia concessione oppure una pratica presentata molti anni prima.

Per questo può essere necessario effettuare l’accesso agli atti presso Roma Capitale.

Il portale SIPRE consente l’accesso alla documentazione amministrativa degli archivi edilizi e, quando disponibile, permette di recuperare fascicoli progettuali, licenze, concessioni, varianti e altri elaborati utili.

L’assenza immediata di un documento non significa automaticamente che la casa sia abusiva: occorre ricostruire la situazione utilizzando tutti gli elementi effettivamente disponibili.

Notaio, banca e geometra: chi controlla cosa?

Le rispettive funzioni non devono essere confuse.

La perizia bancaria non deve essere considerata automaticamente una due diligence urbanistica completa.

Allo stesso modo, il notaio svolge verifiche essenziali per la compravendita, ma il confronto tecnico tra stato reale, progetto e titoli edilizi richiede normalmente l’intervento di un professionista tecnico.

Quali difformità emergono più spesso?

Durante le verifiche possono emergere, ad esempio:

• tramezzi spostati;
• secondo bagno;
• cucina trasferita;
• porte aperte o chiuse;
• veranda;
• balcone chiuso;
• soppalco;
• cambio di destinazione d’uso;
• cantina o soffitta utilizzata diversamente;
• pratica edilizia non conclusa;
• planimetria catastale aggiornata senza corrispondente pratica comunale;
• vecchio condono ancora pendente.

Non tutte le difformità hanno la stessa rilevanza.

Alcune possono rientrare nelle tolleranze previste dalla normativa, altre possono essere regolarizzabili, mentre altre richiedono accertamenti più approfonditi o il ripristino dello stato autorizzato.

Cosa succede se la RTI trova una difformità?

Una difformità non significa automaticamente che la casa non possa essere venduta.

Prima bisogna comprenderne natura e rilevanza.

Gli scenari possono essere:

1. nessuna criticità significativa;
2. scostamento rientrante nelle tolleranze applicabili;
3. difformità regolarizzabile;
4. situazione che richiede ulteriori accertamenti;
5. necessità di ripristinare lo stato autorizzato.

Individuare il problema prima del rogito permette a venditore e acquirente di conoscere costi, tempi e possibili soluzioni prima di assumere decisioni definitive.

Caso pratico: Catasto corretto, Comune diverso

Un appartamento a Roma presenta una planimetria catastale perfettamente coincidente con lo stato attuale.

Sembra tutto regolare.

Durante l’accesso agli atti viene però recuperato l’ultimo elaborato comunale, nel quale risultano:

• cucina in posizione diversa;
• un solo bagno anziché due;
• tramezzi differenti.

Il Catasto rappresenta quindi la situazione attuale, ma la posizione urbanistica necessita di approfondimento.

Con una Relazione Tecnica Integrata il problema viene individuato prima del rogito, consentendo di verificare se esistano titoli successivi, se le modifiche rientrino nelle tolleranze o se occorra una pratica di regolarizzazione.

Immobili ante 1967: sono automaticamente regolari?

No.

La definizione “ante 1967” non significa che qualsiasi immobile costruito prima di tale data sia automaticamente regolare.

Anche un edificio molto datato può aver subito successivamente:

• ampliamenti;
• frazionamenti;
• modifiche interne;
• cambi di destinazione;
• sopraelevazioni.

La verifica deve quindi considerare sia l’origine dell’edificio sia le trasformazioni intervenute nel tempo.

RTI per successioni e donazioni

La verifica è utile anche per gli immobili ereditati o ricevuti in donazione.

Gli attuali proprietari spesso non conoscono le modifiche effettuate negli anni precedenti.

Prima di vendere o ristrutturare è quindi opportuno verificare titoli edilizi, eventuali condoni, situazione catastale e stato dei luoghi.

Quanto costa una Relazione Tecnica Integrata a Roma?

Non esiste un costo standard.

Il preventivo dipende da:

• tipologia e superficie dell’immobile;
• documentazione disponibile;
• necessità di accesso agli atti;
• numero delle pratiche da ricostruire;
• complessità del sopralluogo;
• presenza di condoni o sanatorie;
• eventuali difformità.

Un preventivo chiaro dovrebbe specificare se comprende sopralluogo, accesso agli atti, verifica urbanistica, controllo catastale e relazione finale.

Quanto tempo richiede?

Dipende soprattutto dalla documentazione.

Se tutti gli atti sono già disponibili, la verifica può essere relativamente rapida. Quando invece occorre recuperare fascicoli vecchi, varianti o condoni, i tempi possono aumentare.

Per questo non conviene iniziare la verifica a ridosso della data del rogito.

Checklist prima del rogito

Prima di comprare o vendere casa verifica:

• titolo edilizio originario;
• pratiche edilizie successive;
• stato legittimo;
• visura e planimetria catastale;
• condoni e sanatorie;
• eventuale agibilità;
• pertinenze;
• difformità interne;
• pratiche ancora aperte;
• parti comuni, quando rilevanti;
• eventuali vincoli;
• APE.

Domande frequenti

La RTI è obbligatoria a Roma?

No, non esiste un obbligo generalizzato. È però una verifica preventiva molto utile.

Chi può redigere la Relazione Tecnica Integrata?

Un tecnico abilitato, come geometra a Roma, architetto o ingegnere, nell’ambito delle rispettive competenze.

La planimetria catastale basta?

No. Deve essere confrontata con i titoli edilizi e con lo stato reale dell’immobile.

La perizia della banca sostituisce la RTI?

No. Le due attività hanno finalità differenti.

Serve sempre l’accesso agli atti?

Non sempre, ma è spesso necessario quando i documenti disponibili non permettono di ricostruire con certezza la storia edilizia.

Se emerge una difformità posso vendere?

Dipende dalla natura della difformità e dalle possibili soluzioni tecniche.

Quando conviene fare la RTI?

Quando possibile, prima della proposta o del preliminare e comunque con adeguato anticipo rispetto al rogito.

Conclusione

La Relazione Tecnica Integrata Roma è soprattutto uno strumento di prevenzione.

Permette di verificare la situazione urbanistica e catastale dell’immobile prima che eventuali problemi emergano durante la richiesta di mutuo, il preliminare o il rogito.

Una verifica professionale non si limita alla planimetria catastale: ricostruisce lo stato legittimo, confronta i titoli edilizi con lo stato reale e, quando necessario, utilizza l’accesso agli atti per individuare eventuali criticità.

Il Geom. Luigi Cireddu assiste proprietari, venditori e acquirenti a Roma nella verifica urbanistica e catastale degli immobili, nell’accesso agli atti e nella valutazione delle eventuali difformità prima della compravendita.