Come si presenta una variazione catastale DOCFA: guida, costi e tempi

Se la planimetria catastale non rispecchia più lo stato reale dell’immobile, prima o poi ti si pianta davanti un problema: vendita, mutuo, successione, perizia, lavori. La soluzione corretta, dal lato Catasto Fabbricati, è la variazione catastale con procedura DOCFA, presentata da un tecnico abilitato.

In questa guida trovi cosa serve davvero: quando è obbligatoria, chi può presentarla, come si compila, quanto costa e quanto ci mette ad essere registrata.

Risposta rapida

• Cos’è: aggiornamento dei dati catastali e della planimetria tramite dichiarazione DOCFA.

• Chi la presenta: tecnico abilitato con accesso ai servizi telematici Sister.

• Costo fisso Catasto: 70,00 euro per ogni unità immobiliare urbana oggetto di autonomo censimento.

• Tempi medi: spesso pochi giorni lavorativi, ma dipende da controlli, carichi e correttezza formale della pratica.

• Cosa ottieni: ricevuta di protocollazione, esito e planimetria aggiornata consultabile in area riservata per i soggetti aventi diritto.

Glossario essenziale

• DOCFA: software e procedura per la presentazione degli atti di aggiornamento del Catasto Fabbricati.

• UIU: Unità Immobiliare Urbana, in pratica l’unità censita con un subalterno.

• Sister: piattaforma telematica usata da professionisti e intermediari per servizi catastali, inclusa la presentazione di DOCFA.

• Variazione per diversa distribuzione spazi interni: causale tipica quando cambiano tramezzi, porte o layout interno, senza creare nuove unità.

Perché aggiornare la planimetria catastale

Una planimetria difforme non è una “seccatura”: è una causa frequente di blocco nelle trattative e nelle verifiche tecniche. A Catasto, la planimetria è un documento grafico ufficiale collegato all’identificazione dell’immobile.

Attenzione però a un punto fondamentale: il DOCFA aggiorna il Catasto, non sana e non certifica la regolarità urbanistico-edilizia. La regolarità edilizia dipende dai titoli comunali e dallo stato legittimo; il Catasto registra, non autorizza.

Quando è obbligatoria la variazione catastale DOCFA

La variazione catastale è normalmente necessaria quando cambia ciò che in planimetria deve risultare diverso, ad esempio:

• spostamento o demolizione di tramezzi

• modifica della distribuzione interna dei locali

• fusione o frazionamento di unità

• cambio di destinazione d’uso interna che incide sulla rappresentazione e sui dati dichiarati

• ampliamenti, chiusure di verande, recuperi che modificano sagoma o consistenza

Di norma non serve per manutenzione ordinaria e lavori puramente estetici che non cambiano la rappresentazione planimetrica.

Se stai vendendo, ricorda che negli atti immobiliari è richiesta una dichiarazione di conformità catastale, collegata alle norme introdotte dal D.L. 78/2010 e prassi collegata: in sostanza, i dati catastali devono essere coerenti con lo stato di fatto dichiarato.

Chi può presentare una variazione catastale

La presentazione degli atti DOCFA avviene per via telematica tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate. Dal punto di vista operativo, se ne occupa un tecnico abilitato che predispone e trasmette l’atto, come un geometra.

In pratica, il proprietario non “carica” un DOCFA da solo: incarica un professionista che esegue rilievo, redige grafici e compila i quadri.

Cosa serve prima di aprire DOCFA

Documenti e dati indispensabili

• dati identificativi: Comune, foglio, particella, subalterno

• visura catastale aggiornata

• planimetria catastale attuale, se disponibile

• dati anagrafici e titolarità del dichiarante

• indirizzo completo, piano, interno, scala

• rilievo dello stato di fatto dell’immobile

Planimetria: cosa deve rispettare

Per una variazione catastale DOCFA la planimetria catastale deve essere leggibile, completa e coerente con quanto dichiari nei quadri e nei modelli. Se planimetria e dati non coincidono, aumentano i rischi di rigetto DOCFA o richiesta di correzione, con tempi più lunghi.

In pratica, una planimetria DOCFA corretta deve rispettare questi punti:

• Formato compatibile con la presentazione telematica, file pulito e stabile.

• Contenuti minimi chiari: perimetro dell’UIU, vani e destinazioni, porte e accessi, pertinenze e spazi esclusivi.

• Orientamento con Nord presente su ogni scheda, posizionato esternamente al disegno.

• Poligoni corretti quando richiesti: polilinee chiuse, senza sovrapposizioni, coerenti con le superfici dichiarate.

• Coerenza totale tra grafico, causale, relazione tecnica, ubicazione, identificativi catastali e consistenza.

Se vuoi evitare rigetti, la regola è semplice: la planimetria catastale deve “raccontare” esattamente la stessa cosa che dichiari nel DOCFA per aggiornamento planimetria catastale.

Come si presenta una variazione catastale DOCFA: procedura passo passo

Questa è la sequenza operativa più usata per variazione catastale DOCFA legata a modifica o aggiornamento della planimetria catastale, ad esempio per diversa distribuzione degli spazi interni. La logica è sempre la stessa: rilievo corretto, elaborati coerenti, quadri compilati senza incongruenze, controllo formale, firma e invio telematico tramite i canali previsti.

Prima di iniziare: dati e materiali che devi avere pronti

• Identificativi catastali completi: Comune, foglio, particella, subalterno

• Indirizzo e dati di ubicazione: via, numero civico, scala, piano, interno

• Visura aggiornata e planimetria presente in atti, se disponibile

• Rilievo dello stato di fatto, con misure e verifica accessi e pertinenze

• Planimetria aggiornata pronta per l’allegazione, leggibile e coerente con lo stato reale

Step 1: sopralluogo e rilievo

Obiettivo: trasformare lo stato reale in un disegno catastale senza zone grigie.

Cosa fa il tecnico:

• Verifica la distribuzione interna reale e la confronta con quanto risulta in Catasto

• Misura i vani, controlla spessori e posizioni di tramezzi, porte, aperture e accessi

• Identifica con precisione l’unità immobiliare e le eventuali pertinenze collegate

• Raccoglie elementi utili alla descrizione in relazione tecnica

Controlli pratici che evitano problemi dopo:

• Accesso, scala, piano, interno e confini dell’unità coerenti con la situazione reale

• Verifica di balconi, terrazzi, corti o superfici scoperte pertinenti, perché incidono sulla rappresentazione e sulle superfici

Step 2: predisposizione elaborati

Obiettivo: produrre una planimetria aggiornata pronta per DOCFA e coerente con ciò che dichiarerai nei quadri.

Elaborati tipici:

• Planimetria aggiornata dell’unità immobiliare

• Eventuali elaborati aggiuntivi richiesti dal caso specifico, ad esempio quando cambiano subalterni o configurazioni condominiali

Coerenza obbligatoria:

• Destinazione dei locali, consistenza e rappresentazione grafica devono raccontare la stessa storia

• Nessuna discrepanza tra disegno e dati che andrai a inserire in quadro U e nei modelli 1N

Step 3: apertura pratica e impostazioni iniziali

Obiettivo: impostare correttamente la dichiarazione di variazione e collegarla all’unità giusta.

In DOCFA si esegue:

• Creazione di una nuova dichiarazione di variazione

• Selezione della tipologia di aggiornamento e dell’unità immobiliare oggetto di modifica

• Inserimento dei dati base del documento per far sì che quadri e modelli siano coerenti tra loro

Errore tipico da evitare:

• Creare la pratica su identificativi non perfettamente allineati a visura e toponomastica, perché i controlli formali poi bloccano tutto.

Step 4: Quadro B, causale e unità interessate

Obiettivo: dichiarare in modo corretto che cosa stai facendo e su quante unità.

Nel quadro B si imposta:

• Numero di unità immobiliari interessate dalla variazione

• Unità derivate e tipo dichiarazione in base al caso

• Causale corretta della variazione

Esempio tipico:

• Variazione planimetrica per diversa distribuzione spazi interni quando hai spostato tramezzi e modificato la disposizione interna senza creare una nuova unità

Perché qui si sbaglia spesso:

• La causale errata è uno dei motivi più frequenti di rigetto o richiesta di correzione, perché non torna con planimetria e relazione.

Step 5: Quadro U, ubicazione e classamento

Obiettivo: allineare dati anagrafici, identificativi catastali e classamento dell’unità immobiliare.

Nel quadro U si inseriscono e si verificano:

• Indirizzo completo e dati toponomastici: via, civico, piano, scala, interno

• Identificativi catastali: foglio, particella, subalterno

• Dati di classamento: zona censuaria, categoria, classe, consistenza e rendita, se presente

Punto chiave:

• Anche se la modifica è solo distributiva, spesso il classamento resta invariato, ma i campi del quadro U devono essere compilati e coerenti con modelli e allegati, altrimenti scattano errori formali.

Errori formali tipici collegati al quadro U:

• Foglio non impostato o con caratteri non ammessi

• Subalterno non numerico o uguale a zero

• Incongruenze tra quadro U e dati presenti nel modello 1N

Step 6: relazione tecnica

Obiettivo: spiegare in poche righe cosa è cambiato e perché stai presentando la variazione.

Una relazione efficace deve indicare:

• Quali modifiche sono state eseguite e come incidono sulla planimetria

• Motivo della presentazione della variazione catastale

• Titolo o evento che ha generato la modifica, se esiste e se rilevante ai fini descrittivi

• Dichiarazione di coerenza tra stato di fatto e planimetria allegata

Regola pratica:

• Poche righe, precise e verificabili. Se scrivi generico, aumenti il rischio di rilievi e richieste di chiarimenti.

Step 7: inserimento planimetria e poligoni

Obiettivo: allegare correttamente la planimetria e determinare le superfici con metodo coerente.

Operazioni:

• Allegazione della planimetria aggiornata

• Compilazione dei poligoni per il calcolo delle superfici quando previsto

Perché i poligoni sono decisivi:

• I poligoni definiscono superfici omogenee utili alla determinazione della superficie catastale e includono anche le superfici scoperte pertinenti.

• Nel modello 1N parte II i dati vengono integrati con le superfici acquisite tramite metodo dei poligoni e con i dati necessari al calcolo della consistenza in metri quadri secondo le norme tecniche di riferimento.

Controlli pratici prima di andare avanti:

• Polilinee chiuse e senza sovrapposizioni

• Coerenza tra superfici risultanti e descrizione dell’unità

• Nessuna contraddizione tra grafico, poligoni e dati dichiarati nei modelli

Step 8: Quadri 1N e 1N seconda parte

Obiettivo: completare le informazioni descrittive utili alla definizione dell’unità e alla coerenza complessiva della dichiarazione.

In questi modelli si raccolgono:

• Dati descrittivi dell’unità e del fabbricato

• Caratteristiche e dotazioni, compresi elementi utili alla valutazione catastale

• Dati connessi alle superfici e alla consistenza quando applicabile, anche tramite acquisizione con poligoni

Errore tipico da evitare:

• Spunte incoerenti o dati “messi per abitudine”. Se quadro U, 1N e planimetria non sono allineati, il controllo formale segnala incongruenze.

Step 9: controlli, export, firma e invio telematico

Obiettivo: superare i controlli, generare il file corretto e trasmetterlo nel modo previsto.

Prima dell’invio:

• Esecuzione del controllo formale in DOCFA e correzione degli errori segnalati

• Generazione del file di trasmissione prodotto dal software

• Firma digitale del documento secondo le modalità previste

• Invio telematico tramite i servizi dedicati, con accesso e abilitazione richiesti es.: SISTER

Cosa ottieni dopo l’invio:

• Protocollo e ricevuta di presentazione

• Esito della verifica e, in caso positivo, registrazione dell’aggiornamento in banca dati

• In caso di errori, richiesta di correzione con motivazioni spesso legate a incongruenze su identificativi e quadri, tipicamente quadro U e modelli 1N

Tempi DOCFA: quanto ci mette e cosa può bloccare la pratica

Dopo l’invio:

1. protocollazione

2. verifica formale e tecnica

3. esito: accettazione o richiesta di correzioni

Nella pratica quotidiana, molte variazioni residenziali scorrono veloci se la pratica è pulita. I tempi si allungano quando:

• planimetria poco chiara

• causale incoerente

• dati catastali o indirizzo non corrispondono

• incongruenze tra consistenza dichiarata e rappresentazione

• mancano informazioni nella relazione

Regola semplice: una pratica fatta bene prima, costa meno dopo.

Quanto costa presentare una variazione catastale DOCFA

Tributi Catasto

L’Agenzia delle Entrate indica un costo di 70,00 euro per ogni immobile oggetto di autonomo censimento derivato da dichiarazione DOCFA.

Parcella del tecnico

La parcella varia in base a:

• dimensioni dell’immobile

• complessità della restituzione grafica

• urgenza

• necessità di accesso agli atti o verifiche aggiuntive

• eventuali correzioni post-rigetto

In molti casi semplici, il costo della variazione catastale sta in un range “normale” da attività tecnica standard, ma è sbagliato sparare un prezzo unico: il mercato è pieno di preventivi che includono tutto e altri che escludono metà del lavoro. Volendo dare un’idea realista il costo di una variazione catastale parte da € 300,00 a salire.

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