Affitti brevi Roma 2026: cosa cambia dopo il 23 luglio

Il 23 luglio 2026 l’Assemblea Capitolina ha approvato le nuove Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale di Roma. L’aggiornamento interessa numerosi articoli del PRG e punta anche a tutelare la funzione residenziale nelle zone sottoposte a maggiore pressione turistica.

La novità può incidere su case vacanza, affittacamere, guest house, bed and breakfast e altri alloggi destinati all’ospitalità. Tuttavia, parlare genericamente di divieto degli affitti brevi sarebbe scorretto.

Le nuove regole riguardano soprattutto la fattibilità urbanistica di cambi di destinazione d’uso e frazionamenti finalizzati alla creazione di nuove abitazioni ad uso ricettivo, con particolare attenzione alla Città Storica e al perimetro UNESCO.

Prima di acquistare, dividere o trasformare un immobile per avviare un’attività turistica, occorre quindi verificare la disciplina applicabile al singolo edificio.

Gli affitti brevi sono vietati a Roma?

No. Dai documenti tecnici pubblicati non emerge un divieto generale di affittare per pochi giorni un appartamento già legittimamente residenziale.

Il punto riguarda principalmente le trasformazioni necessarie per creare nuove unità ad uso ricettivo. In alcune zone di Roma possono essere limitati o esclusi:

• il cambio d’uso da una funzione non residenziale;
• il frazionamento in più unità ricettive;
• determinate trasformazioni nella Città Storica;
• interventi contrari alla tutela della residenzialità;
• operazioni incompatibili con il tessuto del PRG o con i vincoli.

Per gli affitti brevi Roma 2026 non basta quindi controllare CIN, CIR e adempimenti turistici. Prima viene la verifica urbanistica dell’immobile.

Cosa ha approvato Roma Capitale il 23 luglio 2026?

L’Assemblea Capitolina ha approvato definitivamente l’aggiornamento delle NTA del PRG, lo strumento che disciplina le trasformazioni edilizie e urbanistiche della città.

Le Norme Tecniche stabiliscono, tra le altre cose:

• quali destinazioni d’uso sono ammesse;
• quando si può modificare la funzione di un immobile;
• quali frazionamenti sono consentiti;
• quali tutele si applicano nella Città Storica;
• quali condizioni devono essere rispettate per i nuovi usi ricettivi.

L’approvazione conclude il percorso politico-amministrativo della variante. Prima di depositare una pratica è comunque necessario verificare il testo coordinato vigente, la data di efficacia e le eventuali disposizioni transitorie applicabili.

Cosa sono le abitazioni ad uso ricettivo?

Nei materiali tecnici della variante compare la sottocategoria delle abitazioni ad uso ricettivo. Vi rientrano alloggi turistici e attività extralberghiere svolte in appartamento, come:

• bed and breakfast;
• guest house;
• affittacamere;
• case e appartamenti per vacanze;
• alloggi ad uso turistico;
• eventuali dipendenze previste dalla normativa.

Questa classificazione distingue l’abitazione ordinaria dall’uso residenziale orientato all’ospitalità turistica.

Un immobile accatastato come abitazione non è automaticamente utilizzabile per qualsiasi attività ricettiva. Devono essere verificati PRG, stato legittimo, requisiti edilizi, normativa regionale, vincoli e regolamento condominiale.

Cosa cambia nel Centro Storico e nel perimetro UNESCO?

Le misure più rilevanti riguardano la Città Storica, dove Roma Capitale vuole contenere la riduzione delle abitazioni destinate ai residenti.

Secondo la disciplina tecnica pubblicata durante l’iter della variante, nel perimetro UNESCO sono previste limitazioni ai cambi di destinazione da funzioni non residenziali verso abitazioni ad uso ricettivo.

Trasformare un ufficio, un negozio, un laboratorio o un’altra unità non residenziale in una nuova attività ricettiva potrebbe quindi non essere ammesso, anche quando il passaggio verso una normale abitazione risulterebbe astrattamente possibile.

La valutazione deve considerare:

• ubicazione esatta;
• perimetro UNESCO;
• componente e tessuto del PRG;
• destinazione urbanistica attuale;
• destinazione richiesta;
• titoli edilizi precedenti;
• presenza di vincoli;
• disciplina vigente al momento della pratica.

Si può frazionare un appartamento per creare più case vacanza?

Non sempre.

Nei tessuti storici T1, T2 e T3, i materiali tecnici prevedono limitazioni ai frazionamenti destinati alla creazione di abitazioni ad uso ricettivo. L’obiettivo è evitare che grandi abitazioni vengano trasformate sistematicamente in più unità turistiche.

Un appartamento di ampie dimensioni nel Centro Storico potrebbe essere tecnicamente divisibile dal punto di vista distributivo, ma il frazionamento in più case vacanza potrebbe non essere urbanisticamente consentito.

Prima di progettare l’intervento bisogna verificare:

1. tessuto urbanistico;
2. destinazione d’uso legittima;
3. possibilità di frazionamento;
4. utilizzo previsto per le nuove unità;
5. requisiti igienico-sanitari;
6. accessi, impianti e scarichi;
7. vincoli storici o paesaggistici;
8. regolamento condominiale.

Si può trasformare un ufficio in casa vacanza?

Dipende dall’ubicazione e dalla disciplina del PRG.

Fuori dalle aree sottoposte a limitazioni, il cambio d’uso può essere valutato controllando compatibilità urbanistica, titolo edilizio, requisiti abitativi, eventuali oneri e caratteristiche del fabbricato.

Nel perimetro UNESCO e nei tessuti interessati dalle nuove disposizioni, la trasformazione verso un’abitazione ad uso ricettivo può invece risultare esclusa o limitata.

Non basta che l’immobile sia accatastato A/10, abbia dimensioni adeguate o non incontri opposizioni condominiali. La fattibilità dipende prima di tutto dalla disciplina urbanistica.

Locazione breve, alloggio turistico e casa vacanze non sono la stessa cosa

Il termine “affitti brevi” viene spesso utilizzato per attività differenti.

La locazione breve a Roma è un contratto di durata limitata, soggetto alla disciplina delle locazioni e fiscale. La casa vacanze è invece una struttura extralberghiera disciplinata dalla normativa regionale. Anche l’alloggio per uso turistico ha propri adempimenti.

Le differenze possono riguardare:

• servizi forniti agli ospiti;
• attività imprenditoriale o non imprenditoriale;
• numero di immobili gestiti;
• comunicazione o SCIA al SUAP;
• iscrizione nella banca dati regionale;
• obbligo di CIR e CIN;
• comunicazione degli ospiti e dei flussi;
• requisiti tecnici e amministrativi.

Le nuove NTA riguardano principalmente il profilo urbanistico. Gli altri obblighi devono essere verificati in base alla forma di ospitalità scelta.

Le attività già esistenti devono chiudere?

Non automaticamente.

Le attività esistenti devono essere distinte dai nuovi interventi. Per ogni immobile occorre controllare:

• data e modalità di avvio;
• titolo, SCIA o comunicazione presentata;
• destinazione d’uso legittima;
• lavori eventualmente realizzati;
• conformità urbanistica e catastale;
• validità di CIR e CIN;
• rispetto della disciplina regionale;
• eventuali disposizioni transitorie.

Una struttura già avviata non va automaticamente considerata irregolare per effetto dell’approvazione delle nuove NTA. Ampliamenti, frazionamenti, trasferimenti o modifiche sostanziali possono però richiedere una nuova valutazione.

Quali controlli fare prima di investire

Chi vuole acquistare un immobile per gli affitti brevi Roma 2026 non dovrebbe basare l’investimento soltanto sui ricavi stimati dalle piattaforme.

Prima della proposta di acquisto conviene verificare:

• stato legittimo dell’immobile;
• titoli edilizi e planimetrie comunali;
• conformità catastale;
• destinazione d’uso;
• tessuto del PRG;
• inclusione nel perimetro UNESCO;
• Carta per la Qualità e altri vincoli;
• possibilità di cambio d’uso;
• possibilità di frazionamento;
• requisiti minimi degli ambienti;
• agibilità;
• regolamento condominiale;
• lavori e costi necessari;
• procedura regionale per avviare l’attività.

Un immobile apparentemente redditizio può risultare inadatto al progetto previsto.

Cosa controlla il geometra

La verifica tecnica può comprendere:

• accesso agli atti;
• ricostruzione dello stato legittimo;
• analisi del PRG;
• individuazione del tessuto urbanistico;
• verifica del perimetro UNESCO;
• controllo dei vincoli;
• sopralluogo e rilievo;
• confronto tra stato reale e titoli;
• fattibilità del cambio d’uso;
• possibilità di frazionamento;
• verifica dei requisiti igienico-sanitari;
• stima delle opere e delle pratiche necessarie.

Il risultato dovrebbe essere una relazione di fattibilità chiara, da ottenere prima dell’acquisto o dell’inizio dei lavori.

Errori da evitare

Gli errori più frequenti sono:

• pensare che residenziale significhi sempre ricettivo;
• acquistare prima di verificare il PRG;
• confondere catasto e urbanistica;
• frazionare senza controllare il tessuto storico;
• ritenere sufficiente il consenso del condominio;
• avviare l’attività senza verificare SUAP, CIR e CIN;
• affidarsi soltanto alle informazioni dell’agenzia;
• iniziare lavori senza controllare i vincoli;
• presentare una pratica senza ricostruire lo stato legittimo.

Conclusione

Le NTA approvate il 23 luglio 2026 non introducono un divieto generalizzato degli affitti brevi a Roma. Rendono però più rigorosa la valutazione delle trasformazioni verso abitazioni ad uso ricettivo, soprattutto nella Città Storica e nel perimetro UNESCO.

Per gli affitti brevi Roma 2026, la domanda corretta non è soltanto “quanto posso guadagnare?”, ma “questo immobile può essere legittimamente utilizzato per il progetto previsto?”.

Prima di acquistare, frazionare o cambiare destinazione d’uso occorre verificare PRG, titoli edilizi, stato dei luoghi, vincoli e normativa regionale.

Il Geometra Luigi Cireddu assiste proprietari e investitori a Roma nella verifica urbanistica, nell’accesso agli atti, nella ricostruzione dello stato legittimo e nella valutazione di cambi d’uso e frazionamenti destinati all’ospitalità turistica.

Domande frequenti

Dal 23 luglio 2026 Airbnb è vietato a Roma?

No. Non emerge un divieto generale di utilizzare piattaforme per le locazioni brevi. Le nuove regole incidono soprattutto su cambi d’uso, frazionamenti e nuove abitazioni ad uso ricettivo in determinate zone.

Posso aprire una casa vacanze nel Centro Storico?

Dipende dall’immobile, dal tessuto del PRG, dalla destinazione attuale e dai lavori previsti. Serve una verifica urbanistica preventiva.

Posso dividere un appartamento in due alloggi turistici?

Non sempre. Nei tessuti storici interessati dalle limitazioni, il frazionamento finalizzato all’uso ricettivo può non essere consentito.

Il CIN basta per essere in regola?

No. Il CIN non sostituisce conformità urbanistica, requisiti edilizi, iscrizione regionale e altri adempimenti necessari.

Serve un geometra prima di acquistare?

È consigliabile quando l’acquisto è finalizzato a casa vacanze, affittacamere, frazionamento o cambio d’uso. La verifica preventiva riduce il rischio di acquistare un immobile non adatto.