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Come sanare un abuso edilizio ereditato?

Quando si acquista una casa o la si eredita, o magari quando ci si mette a ristrutturare un immobile, capita spesso di accorgersi che ci sono stati lavori non regolarmente autorizzati, un po’ come se l’edificio avesse qualche “vizio di costruzione”.

L’abuso edilizio si verifica quando si realizzano lavori senza rispettare le autorizzazioni previste dalla legge. Ma non c’è da preoccuparsi, è possibile rimediare a questa situazione. Mi spiego meglio: è fattibile risolvere un abuso edilizio presentando una richiesta formale, chiamata “domanda in sanatoria”, che altro non è se non una specie di autorizzazione retroattiva per mettere a posto la situazione edilizia un po’ sottosopra. Esaminiamo attentamente la procedura per regolarizzare un abuso edilizio ereditato.

Cosa si intende per abuso edilizio?

In sostanza, parliamo di una violazione delle regole edilizie e urbanistiche che si verifica ogni volta che la costruzione effettiva si discosta da quanto originariamente autorizzato.

Come sanare un abuso edilizio ereditato? 
Come sanare un abuso edilizio ereditato?

Si tratta di interventi avviati senza le necessarie autorizzazioni amministrative richieste dalla normativa, e questo comporta la possibilità di ricevere sanzioni, anche di natura penale. Esistono diverse tipologie di abusi edilizi, classificate in base alla loro gravità:

  1. Interventi senza il titolo abilitativo necessario: si verificano quando le opere vengono realizzate prima dell’ottenimento del titolo abilitativo o dopo la sua annullamento.
  2. Gli interventi in totale difformità dal titolo abilitativo: si presentano quando le caratteristiche tipologiche, planivolumetriche e di utilizzo dell’edificio sono completamente diverse da quanto autorizzato.
  3. Interventi in parziale difformità dal titolo: rappresentano abusi edilizi di lieve entità, parzialmente conformi alle prescrizioni del titolo abilitativo.
  4. Gli interventi con variazioni essenziali: si verificano quando le modifiche realizzate non rispettano i criteri previsti dalla legge. L’essenzialità si manifesta quando si verifica almeno una delle seguenti condizioni:
    • Cambio della destinazione d’uso comportante variazioni degli standard previsti dal decreto ministeriale 1444 del 2 aprile 1968;
    • Aumento consistente di cubatura o superficie di solaio rispetto al progetto approvato;
    • Modifiche sostanziali dei parametri urbanistico-edilizi o della localizzazione dell’edificio;
    • Mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio consentito;
    • Violazione delle norme antisismiche vigenti (a meno che non riguardi procedimenti procedurali).

In questo contesto, è importante comprendere come affrontare e sanare un abuso edilizio ereditato.

Come sanare un abuso edilizio?

Per risolvere un abuso edilizio, esistono due opzioni principali:

  1. Condono Edilizio: Nel caso in cui si abbia compiuto un intervento edilizio senza il necessario titolo abilitativo e che non rispetti la normativa vigente, è possibile ricorrere al condono edilizio. Questa procedura offre l’opportunità di regolarizzare la situazione durante specifici periodi temporali definiti da leggi speciali. In pratica, si tratta di una finestra temporale in cui è consentito ottenere la concessione per abusi edilizi realizzati entro una data prestabilita.
  2. Sanatoria Edilizia: La sanatoria edilizia è un’altra soluzione per regolarizzare interventi edilizi. Questa opzione è aperta in qualsiasi momento e consente di regolarizzare lavori edilizi che avrebbero potuto essere realizzati ma non sono in possesso del titolo abilitativo. In pratica, offre una via per mettere a posto situazioni in cui l’intervento edilizio era legittimo, ma mancava la documentazione adeguata. Includerebbe anche casi di come sanare un abuso edilizio ereditato.

Come sanare un abuso edilizio ereditato?

Per risolvere un problema di abuso edilizio ereditato, è importante comprendere che, secondo la consolidata interpretazione della legge, la responsabilità dell’abuso si estende a chiunque detenga la proprietà, indipendentemente da chi lo ha effettivamente commesso. Questa responsabilità persiste anche in caso di eredità del bene.

Indipendentemente dalla situazione, per correggere un abuso edilizio, è necessario presentare una richiesta di sanatoria al Comune entro 90 giorni dalla scoperta dell’infrazione. Il Comune ha a disposizione 60 giorni per valutare e decidere sull’istanza. Per ottenere l’approvazione della sanatoria, è fondamentale garantire la doppia conformità:

  1. L’intervento deve essere in linea con le normative urbanistiche ed edilizie in vigore al momento della sua realizzazione.
  2. L’immobile deve rispettare le normative edilizie e urbanistiche attuali al momento della presentazione della richiesta di sanatoria.
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In questo modo, è possibile affrontare in modo efficace e conforme la questione dell’abuso edilizio ereditato.

Quali sono gli interventi edilizi che possono essere regolarizzati?

Gli interventi edilizi regolarizzabili sono quelli che non entrano in conflitto con il piano urbanistico del Comune in cui si trova l’edificio. È ammessa una tolleranza del 2% sulla superficie o sul volume totale per tutte le modifiche che non comportano alterazioni significative alla disposizione generale degli spazi. In tali situazioni, non è necessario intervenire con correzioni.

Tra le modifiche regolarizzabili rientrano:

  • la realizzazione di tettoie su terrazzi o in giardino;
  • l’installazione di nuove porte e finestre;
  • la rimozione di tramezzi.

Quando l’abuso non è sanabile?

Per avviare il processo di regolarizzazione, è indispensabile richiedere una sanatoria o un permesso di costruire in sanatoria, o presentare una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) in ritardo. La pratica più comune è ottenere una concessione edilizia in sanatoria (permesso di costruire in sanatoria), una forma specifica di autorizzazione introdotta appositamente per semplificare le procedure di regolarizzazione.

Basta presentare la domanda e iniziare i lavori di adeguamento entro un anno dall’approvazione. È da tenere presente che il costo per sanare un intervento edilizio irregolare in questo modo comprende una multa, il cui importo varia in base alla natura della modifica non autorizzata.

Parlando in termini più informali, quando ci troviamo di fronte a abusi edilizi, ci sono alcuni casi in cui la situazione è un po’ complicata. Mi riferisco a quegli abusi che non rispettano le regole sia quando sono iniziati i lavori di costruzione, sia quando viene presentata la richiesta di sanatoria. In sostanza, se l’edificio non è a norma sia con le regole dell’epoca dei mattoni che volano, sia con quelle al momento della “presa in considerazione ufficiale”, potremmo trovarci in una situazione abbastanza intricata. In questi casi, l’unica strada che si prospetta è quella di abbattere l’opera abusivo.

Quando si prescrive un abuso edilizio?

Quando si tratta di abusi edilizi, una delle domande più comuni è se tali violazioni possano andare in prescrizione nel tempo. Per capire questo aspetto, dobbiamo considerare i termini che regolano il decorso del periodo di prescrizione per il reato penale di abuso edilizio.

In primo luogo, se un abuso edilizio viene compiuto, il periodo di prescrizione è di 4 anni dal momento in cui l’abuso è stato completato. Tuttavia, questo periodo può essere interrotto da atti specifici, come ad esempio l’assenza di un processo penale o il fatto che nessuno si sia accorto dell’abuso.

D’altro canto, se viene emesso un atto interruttivo, come un decreto di citazione a giudizio o una richiesta di archiviazione, il periodo di prescrizione si estende a 5 anni. È importante sottolineare che nel caso di illeciti amministrativi, non esiste alcuna prescrizione. Questo significa che l’ordinanza di demolizione di un’opera abusiva può essere emessa in qualsiasi momento, senza limiti temporali.

Quanto costa sanare un abuso edilizio ereditato?

Capita spesso che mi chiedano quanto possa costare risolvere una situazione di abuso edilizio. Beh, dipende molto dalla tipologia di intervento che bisogna fare e dalla documentazione da preparare. Oltre alla multa, ci sono i compensi per il professionista incaricato di redigere e presentare tutta la documentazione necessaria. Ad esempio, se dovessi spiegare come sanare un abuso edilizio ereditato, sarebbe fondamentale tener conto di vari fattori.

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