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Come si può sanare casa? Le pratiche per sistemare difformità ed i loro costi

come si può sanare casa
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Come si può sanare casa? E la domanda che spesso i miei clienti mi rivolgono per sapere se la difformità del loro appartamento è sistemabile o no. La risposta è che per la maggior parte delle volte le irregolarità di casa sono sanabili. In questo articolo descriveremo quali sono le difformità più comuni, quali quelle sanabili, quali no a quale costo ed i tempi.

Le difformità di casa più comuni: muri interni spostati, angoli cottura, secondo bagno

Ovviamente come detto più volte, ci si accorge ti tali problematiche quando si è deciso di vendere casa. Spesso neanche quando è stato già pubblicato l’annuncio di vendita si scopre delle irregolarità. Infatti il problema per lo più delle volte viene scoperto o dal perito della banca, che deve rilasciare il mutuo o dal notaio prima del rogito. In quel caso ci sarà la corsa a trovare un tecnico  per sanare una difformità ed evitare una lunga causa o la perdita dell’acquirente.

La difformità più comune che mi chiedono di sanare è la cosiddetta diversa distribuzione spazi interni, che altro non è una ristrutturazione interne mai autorizzata. Infatti non tutti sanno che anche lo spostamenti dei muri interni ha bisogno di una comunicazione al Comune. E’ molto comune nelle moderne ristrutturazioni di casa l’idea per esempio di trasformare il soggiorno in soggiorno con angolo cottura. Pensando ci vuole poco e cosi nella vecchia cucina creo una cameretta per la bambina. Altro esempio viste l’esigenze delle famiglie e creare un secondo bagno, magari in quel ripostiglio di 2,00 metri quadri. E bene tutti questi lavori dovrebbero essere comunicati al Comune di appartenenza. Questi lavori, purché non riguardino parti strutturali, fortunatamente sono tutti sanabili rispettando i requisiti di igiene del Comune. Operando io a Roma descrivo alcune norme da rispettare:

  • camere non inferiori a 9,00 metri quadri
  • soggiorno e angolo cottura non inferiore a 14,00 metri quadri
  • bagno senza finestra con aereazione forzata
  • finestre apribili almeno di 1/8 della superficie calpestabile

quelle sopra sono solo alcune, che è ovvio non essendo dei tecnici magari alla maggior parte delle persone sono arabo.

Come sanare casa? La cila per sanare muri interni spostati, angoli cottura, secondo bagno

Tutte le difformità sopra descritte, ribadisco che non comportano modifiche su parti strutturali, sono sanabili con la comunicazione inizio lavori a sanatoria o meglio conosciuta  come CILA. Con tale pratica edilizia è possibile infatti regolarizzare i lavori di ristrutturazione mai comunicati, anche se avvenuti molti anni prima. La nota dolente è la sanzione amministrativa che ad oggi è fissata in € 1.000,00 in tutta Italia. La comunicazione a sanatoria nella maggior parte delle città è presentabile attraverso piattaforme telematiche gestite dai comuni, con l’incarico affidato ad un tecnico asseveratore, il quale con la sua esperienza verifica il rispetto dei requisiti richiesti dai regolamenti edilizi.

Quanto costa la cila a sanatoria per sanare casa?

Il costo della cila a sanatoria oltre l’ammenda, riguarda appunto il compenso del tecnico i diritti di istruttoria comunali e quelli catastali. In linea di massima si può dire che con un costo totale tra i 2.000,00/ 2.500,00 € riuscirete a regolarizzare casa in tempi brevi.

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    Le difformità di casa meno comuni: le modifiche sulle facciate

    Se la difformità da sanare a casa non riguarda la parte interna, ma bensì la facciata, come può essere una finestra più larga o mancante. La sanatoria della casa è sempre fattibile(nella maggior parte dei casi), ma con qualche accorgimento maggiore. Infatti quando si parla di esterno di una casa oltre ai regolamenti edilizi bisogna verificare se la stessa non ricade in una zona particolare. Ogni comune ha delle zone vincolate o di particolare interesse, se devi sanare una finestra e rientra nella fascia di zona protetta devi prima richiedere il parere all’ufficio che detiene il vincolo. E solo successivamente puoi presentare la pratica edilizia al comune.

    Come sanare casa se ci sono difformità sulla facciata?

    La pratica in questione si chiama SCIA, acronimo di segnalazione certificata inizio attività. Come in tutte le pratiche, ma maggiormente nella scia, e fondamentale avere il progetto di edificazione. Tale aspetto è importante per il tecnico, in quanto con il progetto può verificare al meglio la preesistenza urbanistica e preparare la scia in sanatoria senza incappare in qualche errore. Da poco per esempio a Roma anche questo tipo di pratiche sono presentabili telematicamente attraverso la piattaforma chiamata SUET.

    Quanto costa la scia a sanatoria per sanare casa?

    Il costo della scia a sanatoria oltre l’ammenda che si aggira intorno ai 1.500,00 € ma varia da comune a comune, riguarda appunto il compenso del tecnico i diritti di istruttoria comunali e quelli catastali. In linea di massima si può dire che con un costo totale tra i 3.500,00/ 5.000,00 € riuscirete a regolarizzare casa. I tempi a differenza della cila saranno più lunghi ma comunque risolverete la problematica.

    Come sanare casa a livello catastale?

    A seguito della presentazione delle pratiche di cui sopra, dovete presentare la nuova piantina al catasto. Infatti ormai è argomento risaputo per regolarizzare casa con difformità la fase finale è la variazione catastale. In tutti i costi sopra menzionati era considerata anche il deposito della planimetria catastale aggiornata.

    Cosa non è possibile sanare?

    Nella classificazione degli abusi edilizi, sicuramente i più gravi sono quelli non sanabili, che non si possono regolarizzare pagando una sanzione amministrativa. Questo perché gli abusi insanabili non rispettano il requisito della doppia conformità urbanistica (conformità alla normativa attuale e a quella vigente al momento dell’esecuzione dell’opera).

    Per regolarizzare un abuso non sanabile non è sufficiente pagare una multa, al contrario si deve procedere con “il ripristino dello stato dei luoghi”, ovvero la demolizione.

    Quali sono gli abusi non sanabili? Sicuramente i più gravi sono la costruzione di un edificio senza permesso di costruire o licenza comunale.

    In alcuni casi, nonostante l’insanabilità dell’abuso, il Comune può decidere di non procedere alla demolizione coatta applicando, invece, una sanzione economica. Questo accade quando, a seguito di una attenta valutazione tecnica, si riscontra che demolire le parti abusive potrebbe compromettere la stabilità dell’intero edificio.

    In tale ipotesi, l’ordine di demolizione viene sostituito con una sanzione pari al doppio del costo di abbattimento.