Frazionamento Roma e Fusione Roma: dividere o unire casa, permessi e costi
Se stai valutando un frazionamento Roma o una fusione Roma, sei in ottima compagnia: a Roma dividere un appartamento in due unità più piccole spesso aumenta la commerciabilità e può creare reddito da locazione. Al contrario, la fusione Roma, cioè l’accorpamento Roma di due unità contigue, è la scelta tipica di chi vuole più spazio, o vuole ridurre alcuni costi fissi legati a una seconda unità, o semplicemente avviare una locazione turistica con scia commerciale.
La parte “edile” è solo metà del lavoro. L’altra metà è burocrazia fatta bene: titolo edilizio corretto, rispetto delle regole urbanistiche del PRG, presentazione su SUET Roma, chiusura lavori e variazione catastale DOCFA. Se sbagli un passaggio, te ne accorgi quando devi vendere, quando fai un mutuo o quando arriva una perizia.
Qui trovi una guida operativa, pratica, con le regole che contano davvero e i riferimenti ufficiali di Roma Capitale.
Che differenza c’è tra frazionamento Roma e fusione Roma
Cos’è il frazionamento Roma
Il frazionamento Roma è la trasformazione di una unità immobiliare in due o più unità autonome, ciascuna con accesso, servizi e impianti propri. Esempio classico: un appartamento da 100 metri quadrati diventa due bilocali.
Cos’è la fusione Roma
La fusione Roma, detta anche accorpamento Roma, è l’unione di due o più unità immobiliari in una sola. Esempio: due appartamenti adiacenti sullo stesso piano diventano una sola abitazione più grande.
Entrambe le operazioni hanno sempre due livelli:
Urbanistica edilizia presso il Comune
Catasto presso Agenzia delle Entrate con DOCFA
Prima regola: a Roma prima urbanistica, poi Catasto
Molti fanno l’errore opposto: aggiornano il Catasto “per sistemare” e pensano di aver risolto. No. Il Catasto fotografa, non legalizza. Il percorso corretto è:
progetto e titolo edilizio al Comune
esecuzione lavori
fine lavori
aggiornamento catastale con DOCFA
Quale pratica serve a Roma per frazionare casa Roma o per unire casa a Roma
Inquadramento generale: manutenzione straordinaria dopo Sblocca Italia
Dopo le semplificazioni dello Sblocca Italia, il frazionamento e l’accorpamento, se restano nel perimetro indicato dalla norma, rientrano spesso nella manutenzione straordinaria. Questa impostazione è richiamata anche da documenti di approfondimento del Notariato, che evidenziano l’inclusione di frazionamento e accorpamento nella definizione di manutenzione straordinaria, a certe condizioni.
Quando basta la CILA frazionamento Roma
In linea pratica, la CILA frazionamento Roma è utilizzata quando:
le opere sono interne
non tocchi strutture portanti
non modifichi la volumetria complessiva
mantieni la destinazione d’uso (NO cambio di destinazione di uso)
La presentazione avviene tramite SUET Roma, lo Sportello Unico per l’Edilizia Telematico.
Quando serve la SCIA frazionamento Roma
Serve la SCIA frazionamento Roma quando l’intervento:
coinvolge strutture portanti o elementi strutturali
richiede progetto strutturale e adempimenti specifici
esce dal perimetro delle opere interne “semplici”
In generale, se devi demolire o aprire su un muro portante per ricavare accessi o redistribuzioni importanti, ragiona già in ottica SCIA.
Requisiti minimi da rispettare: la regola dei 45 mq a Roma
Qui Roma è più restrittiva di molti altri Comuni.
Per gli interventi di frazionamento Roma finalizzati a creare nuove unità residenziali, le Norme Tecniche di Attuazione del PRG prevedono un limite minimo di 45 mq di SUL per singola abitazione in più contesti urbanistici.
Tradotto senza giri di parole:
se da un appartamento vuoi ricavare due unità, entrambe devono rispettare il minimo
se non ci stai con le superfici, il frazionamento residenziale può non essere ammissibile
Per la fusione Roma, invece, questa barriera non esiste: unire è quasi sempre più semplice, fermo restando il rispetto dei requisiti igienico sanitari.
Requisiti igienico sanitari e rapporti aeroilluminanti
Oltre ai 45 mq, devi rispettare le regole igienico sanitarie e di abitabilità, soprattutto su:
altezze minime
ventilazione e illuminazione naturale (rapporto aereoilluminante)
Roma ha un proprio Regolamento Edilizio storico, richiamato in delibere e documenti comunali, con indicazioni sui requisiti di aerazione e luce naturale.
E nella pratica progettuale, quando frazioni, la criticità tipica è questa:
creare una seconda unità “interna” senza sufficiente luce naturale
spostare cucina e bagno lontano da colonne di scarico
ricavare camere sotto-dimensionate
Se il progetto non rispetta questi parametri, la pratica non cammina o ti obbliga a soluzioni tecniche costose.
Condominio: regolamento, opere sulle parti comuni e autorizzazioni
Se frazionare casa Roma o fare fusione Roma avviene in condominio, controlla subito tre cose:
Regolamento condominiale
Se vieta espressamente il frazionamento, devi valutare con attenzione la situazione.Parti comuni
Nuovi passaggi, modifiche su vani scala, facciate, cortili, canne fumarie, cavedi, colonne montanti: qui spesso serve delibera o comunque serve non creare pregiudizio agli altri condomini.Rumori e orari
Sembra banale, ma in condominio il cantiere è anche gestione dei rapporti.
Valuta sempre con l’amministratore di condominio la revisione delle tabelle millesimali, sia se unisci, sia se dividi.
Leggi anche posso dividere appartamento in due in un condominio?
Oneri e diritti a Roma: quanto paghi davvero al Comune
Diritti di istruttoria e segreteria su SUET
Roma pubblica importi dei diritti per le procedure edilizie, con valori che possono variare in base alla superficie. Nelle pagine istituzionali sulle procedure edilizie e nei riferimenti SUET sono presenti le fasce, ad esempio con importo 291,24 euro per determinate soglie di superficie (fino a 200 mq).
Monetizzazione parcheggi e standard urbanistici: quando scatta
Nel frazionamento Roma aumenta il carico urbanistico, perché aumentano le unità. Questo può portare alla richiesta di monetizzazione di standard e parcheggi se non reperibili. Roma Capitale ha una sezione dedicata alla monetizzazione degli standard urbanistici e parcheggi con atti e allegati tariffari.
Punto pratico:
non è automatico “sempre e comunque”
dipende dal tipo di intervento, dal tessuto urbanistico e dalle regole applicabili
va stimato prima, perché può incidere parecchio
Per la fusione Roma, di solito, questo problema è molto più raro, perché diminuiscono le unità e quindi non aumenta il carico urbanistico.
Dopo la pratica edilizia: fine lavori e variazione catastale DOCFA
Che tu faccia frazionamento Roma o fusione Roma, a fine lavori devi aggiornare il Catasto:
nuovo subalterno o nuovi subalterni
nuove planimetrie
eventuale aggiornamento consistenza e rendita
Questo si fa con DOCFA, cioè la procedura di aggiornamento catastale. Non farlo è il modo più rapido per bloccarti una vendita o un mutuo tra qualche anno.
Tabelle millesimali: cosa succede in condominio dopo un frazionamento
Dopo un frazionamento Roma in condominio, teoricamente la regola “pulita” è il ricalcolo delle tabelle millesimali perché cambiano le superfici e la ripartizione. Nella pratica, spesso:
si divide in modo proporzionale la quota dell’unità originaria tra le nuove unità
si evita il ricalcolo generale, che è costoso e spesso conflittuale
Attenzione però: se il frazionamento comporta anche un cambio di destinazione d’uso, o genera nuove esigenze su parti comuni, il tema millesimi può diventare più delicato.
Leggi anche come unire due appartamenti in un condominio
Tempi reali a Roma: quanto ci vuole
Senza venderti favole, i tempi dipendono da:
complessità progettuale e impiantistica
eventuali strutture portanti, quindi SCIA e progetto strutturale
eventuali vincoli o pareri esterni
tempi di cantiere e coordinamento impresa
tempi di aggiornamento catastale
Indicazione pratica:
un frazionamento interno semplice, senza strutture, spesso è più rapido come iter
un frazionamento con opere strutturali e impianti complessi allunga tempi e costi
Quanto costa frazionare un appartamento a Roma o fare fusione Roma
Il costo totale è la somma di quattro blocchi.
1) Costi lavori edili e impianti
Nel frazionamento Roma la voce impianti pesa più che in tante ristrutturazioni normali, perché crei:
secondo bagno o secondo blocco servizi
seconda cucina o predisposizione
nuovi contatori o sotto-contatori, dove richiesto
nuove linee elettriche, idriche e scarichi
Nella fusione Roma spesso paghi meno impianti, ma paghi demolizioni, ripristini e redistribuzioni.
2) Costi tecnici
Comprendono normalmente:
sopralluogo e rilievo
progetto e elaborati
presentazione pratica su SUET Roma
direzione lavori, se prevista
coordinamento con catasto e DOCFA
eventuale strutturista, se serve SCIA
3) Diritti e oneri comunali
Qui rientrano:
diritti di istruttoria e segreteria su SUET, con fasce e importi pubblicati
eventuale monetizzazione parcheggi e standard, se dovuta
4) Catasto
La variazione catastale è un costo tecnico e amministrativo a parte. Non è una formalità: va fatta bene, perché i nuovi subalterni e la nuova rappresentazione devono essere coerenti.
Leggi il nostro approfondimento sulla fusione delle unità immobiliari
Errori tipici che ti fanno buttare soldi
Progettare due unità sotto 45 mq di SUL e sperare che passi
A Roma spesso non passa, perché la regola è esplicita nelle NTA del PRG.Ignorare gli scarichi e le colonne impiantistiche
Il “secondo bagno” lontano dalla colonna porta soluzioni costose o tecnicamente discutibili.Presentare CILA quando ci sono strutture
Se tocchi portanti, il discorso cambia. Inquadra bene subito.Dimenticare la monetizzazione
Se scatta, ti cambia il budget.Saltare il DOCFA
Poi arrivi alla vendita e ti blocchi.
Checklist rapida: frazionamento Roma o fusione Roma senza sorprese
Verifica urbanistica: PRG, tessuto, vincoli
Verifica requisito minimo 45 mq SUL per nuove unità residenziali
Verifica requisiti igienico sanitari e aeroilluminanti
Verifica condominio: regolamento e parti comuni
Scegli titolo edilizio: CILA a Roma o SCIA a Roma
Presenta su SUET Roma
Esegui lavori
Fine lavori
Variazione catastale DOCFA e nuovi subalterni
FAQ- Frazionamento Roma e Fusione Roma
Posso fare un frazionamento Roma con una semplice CILA?
Spesso sì, se sono opere interne e non tocchi strutture. Se intervieni su portanti o elementi strutturali, di solito serve SCIA.
Qual è la superficie minima per ogni appartamento dopo un frazionamento a Roma?
Per le nuove unità residenziali, a Roma è previsto un minimo di 45 mq di SUL in base alle NTA del PRG.
Per la fusione Roma ci sono oneri come per il frazionamento?
In genere la fusione crea meno problemi di carico urbanistico. Il frazionamento può invece comportare monetizzazione standard e parcheggi se dovuta.
Devo aggiornare il Catasto dopo frazionamento Roma o fusione Roma?
Sì. Serve la variazione catastale DOCFA con nuovi subalterni e nuove planimetrie.
Tutto si fa online?
Per molte pratiche edilizie a Roma la gestione passa da SUET Roma.
Conclusione
Se vuoi frazionare casa Roma o fare fusione Roma, la parola chiave non è “quanto costa”, ma “è fattibile e regolare”. A Roma devi tenere insieme tre pilastri:
PRG e regole urbanistiche, incluso il minimo 45 mq SUL per unità residenziale nei frazionamenti
requisiti igienico sanitari e aeroilluminanti
pratica SUET e chiusura Catasto con DOCFA
Scritto da: Luigi Cireddu
Geometra a Roma · Iscritto al Collegio dei Geometri di Roma n. 10447
Mi occupo di pratiche edilizie, catasto, urbanistica e sicurezza nei cantieri. Condivido guide operative e soluzioni pratiche per aiutare privati e professionisti a gestire le pratiche in modo chiaro e senza perdite di tempo.
