Quanto tempo ci vuole per sanare un abuso edilizio a Roma?

Quanto tempo ci vuole per sanare un abuso edilizio?

La risposta corretta è: dipende dal tipo di difformità e dalla procedura necessaria per regolarizzarla.

Per sanare un abuso edilizio non esiste un unico termine valido in ogni caso: occorre distinguere il tempo di preparazione dal procedimento comunale.

Le principali tempistiche per la sanatoria edilizia sono:

Ma questi sono termini del procedimento amministrativo, non necessariamente il tempo totale necessario per regolarizzare l’immobile.

Prima del deposito possono infatti servire accesso agli atti, sopralluogo, rilievo, ricostruzione dello stato legittimo e verifiche urbanistiche. Dopo la pratica possono inoltre essere necessari aggiornamento catastale, adempimenti strutturali o altri atti.

Risposta rapida: una situazione semplice può essere regolarizzata in alcune settimane; una sanatoria che richiede accertamento di conformità, recupero dei precedenti edilizi, verifiche strutturali o paesaggistiche può richiedere diversi mesi. I 30, 45 o 60 giorni previsti dalla normativa non coincidono automaticamente con la durata complessiva dell’incarico.

Prima dei tempi: quale difformità bisogna regolarizzare?

Prima di stimare la durata bisogna capire se ciò che è stato rilevato costituisce realmente un abuso.

Una parete spostata, una finestra modificata, una veranda, un cambio di destinazione d’uso o un ampliamento non seguono necessariamente la stessa procedura.

In alcuni casi la difformità può addirittura rientrare nelle tolleranze previste dal D.P.R. 380/2001 e non richiedere una sanatoria vera e propria.

Il percorso corretto è quindi:

documenti → stato legittimo → rilievo → individuazione della difformità → verifica della sanabilità → scelta della procedura → stima dei tempi.

Per approfondire la classificazione delle diverse difformità puoi consultare come sanare un abuso edilizio a Roma.

I tre tempi che determinano quanto dura davvero una sanatoria

Per stimare quanto tempo occorre per sanare un abuso edilizio a Roma conviene separare tre fasi, indicando quali documenti sono già disponibili e quali devono essere recuperati.

1. Tempo necessario per ricostruire la situazione urbanistica

Prima di depositare una sanatoria bisogna conoscere lo stato legittimo dell’immobile.

Non è sufficiente prendere la planimetria catastale e confrontarla con la casa.

Devono essere verificati, secondo il caso:

• licenza edilizia;
• concessione edilizia;
• Permesso di Costruire;
• eventuali varianti;
• DIA;
• SCIA;
• CILA;
• condoni;
• precedenti sanatorie;
• elaborati grafici depositati;
• eventuali titoli successivi.

Se questi documenti non sono disponibili può essere necessario effettuare un accesso agli atti a Roma.

Questa fase può incidere più della pratica stessa sui tempi complessivi.

Un immobile con precedenti completi può essere analizzato più rapidamente. Per un edificio con fascicoli cartacei o pratiche mancanti, la ricerca può richiedere settimane e talvolta mesi: non è un termine garantito per ogni archivio. Se esiste una vecchia domanda di condono ancora aperta, serve verificare quello specifico fascicolo; non si applicano automaticamente i 30, 45 o 60 giorni delle nuove procedure.

Per capire perché questa verifica viene prima della sanatoria è disponibile anche l’approfondimento sullo stato legittimo dell’immobile a Roma.

2. Tempo necessario al tecnico per verificare la sanabilità

Una volta acquisiti i precedenti, il tecnico deve confrontarli con lo stato reale dell’immobile.

Normalmente sono necessari:

• sopralluogo;
• rilievo;
• restituzione grafica;
• confronto con i titoli edilizi;
• classificazione delle difformità;
• verifica urbanistica;
• verifica della disciplina edilizia;
• controllo degli eventuali vincoli;
• individuazione del procedimento corretto;
• predisposizione degli elaborati;
• calcolo delle eventuali sanzioni e degli oneri applicabili.

Questa attività non ha un termine amministrativo fissato dalla legge.

In un appartamento semplice, con documentazione completa e difformità interne chiaramente identificabili, la preparazione può essere relativamente rapida.

In un immobile complesso, vincolato o con numerose trasformazioni stratificate nel tempo, la fase preliminare può richiedere molto più tempo.

3. Tempo del procedimento amministrativo

Il termine amministrativo si calcola dalla presentazione della specifica pratica, tenendo conto della sua completezza e degli atti successivi. Una bozza salvata nel SUET non equivale a una domanda trasmessa: occorre conservare ricevuta e protocollo.

Ed è qui che bisogna distinguere tra CILA tardiva, SCIA in sanatoria, art. 36 e art. 36-bis.

Roma Capitale pubblica espressamente i termini dei procedimenti di regolarizzazione e prevede la presentazione delle pratiche edilizie tramite SUET. Procedimento ufficiale di regolarizzazione di Roma Capitale

Quanto tempo serve per una CILA tardiva?

La cosiddetta CILA tardiva, spesso chiamata impropriamente anche “CILA in sanatoria”, riguarda gli interventi che appartenevano effettivamente al regime della CILA ma sono stati eseguiti senza la preventiva comunicazione prevista dall’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001.

Il punto importante, parlando di tempi, è questo:

la CILA non segue lo stesso procedimento autorizzativo di un Permesso di Costruire in sanatoria.

Non bisogna quindi aspettare 45 o 60 giorni perché il Comune rilasci un permesso.

La parte più importante del tempo è normalmente quella precedente al deposito:

• verifica dei precedenti;
• rilievo;
• controllo della sanabilità;
• predisposizione della pratica;
• pagamento della sanzione prevista;
• deposito.

Questo non significa però che qualunque modifica interna possa essere “sanata subito con una CILA”.

Prima bisogna verificare che le opere appartengano realmente a questo regime.

Per gli aspetti procedurali consulta la guida dedicata a come sanare un abuso edilizio interno a Roma.

Quanto tempo serve per una SCIA in sanatoria?

Dopo le modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa assume particolare importanza l’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001.

Per le SCIA in sanatoria rientranti nel nuovo art. 36-bis si applica il termine previsto dall’art. 19, comma 6-bis, della Legge 241/1990: 30 giorni.

Il termine riguarda il procedimento della SCIA in sanatoria; non è una promessa di conclusione dell’intero incarico in un mese. Restano da verificare presupposti, pagamenti, eventuali prescrizioni e sospensioni.

Questo non significa però che dal giorno del sopralluogo siano sufficienti sempre 30 giorni.

Al termine amministrativo bisogna aggiungere il tempo necessario per:

• recuperare la documentazione;
• effettuare il rilievo;
• verificare lo stato legittimo;
• dimostrare, quando necessario, l’epoca di realizzazione;
• predisporre elaborati e asseverazioni;
• verificare eventuali aspetti strutturali;
• determinare sanzioni e oblazioni.

Per questo motivo è più corretto parlare di 30 giorni dal deposito della SCIA, tenendo conto delle vicende del procedimento, non di “30 giorni dal momento in cui scopro l’abuso”.

Permesso in sanatoria art. 36-bis: 45 giorni

Per il Permesso di Costruire in sanatoria previsto dall’art. 36-bis, il responsabile dell’ufficio comunale si pronuncia entro 45 giorni.

Decorso questo termine, nelle condizioni previste dalla norma, la richiesta si intende accolta.

Il solo conteggio sul calendario non basta per dichiarare l’immobile regolare. Il tecnico deve verificare la documentazione trasmessa, le comunicazioni comunali, gli eventuali pagamenti e l’adempimento delle condizioni previste.

Le Linee guida del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti chiariscono le novità introdotte dall’art. 36-bis e il superamento della tradizionale doppia conformità limitatamente alle fattispecie disciplinate dalla nuova disposizione. Linee guida del MIT sul Decreto Salva Casa

Roma Capitale indica anch’essa 45 giorni per il procedimento ex art. 36-bis.

Accertamento di conformità art. 36: 60 giorni

L’art. 36 disciplina gli interventi eseguiti senza permesso di costruire o in totale difformità, nonché i casi previsti per la SCIA alternativa al permesso. Richiede la conformità urbanistica ed edilizia sia al momento delle opere sia al momento della domanda.

In questo caso l’Amministrazione si pronuncia entro 60 giorni.

Decorso inutilmente il termine, la domanda si intende respinta.

Si tratta quindi di un regime molto diverso dall’art. 36-bis.

In sintesi:

art. 36 → 60 giorni → silenzio-rigetto

art. 36-bis, Permesso → 45 giorni → silenzio-assenso nei casi previsti

art. 36-bis, SCIA → 30 giorni

Per approfondire requisiti, differenze e campo di applicazione delle due norme consulta la guida specifica sull’accertamento di conformità a Roma, art. 36 e 36-bis.

Il riferimento normativo nazionale resta il D.P.R. 380/2001 su Normattiva.

Attenzione: 30, 45 e 60 giorni non significano automaticamente pratica conclusa

Questa distinzione è fondamentale.

Per sapere quando una sanatoria è conclusa vanno conservati protocollo, elaborati, asseverazioni, ricevute di pagamento, eventuali pareri e provvedimenti. Per le procedure dell’art. 36-bis, comma 6, il privato può chiedere al Comune l’attestazione del decorso dei termini e della formazione del titolo.

Se l’attestazione richiesta non viene rilasciata entro dieci giorni, la norma prevede la possibilità di agire contro il silenzio dell’amministrazione. Quei dieci giorni riguardano la risposta alla richiesta di attestazione: non sono un nuovo termine generale per sanare un abuso edilizio.

Esempio

Supponiamo di scoprire una difformità prima della vendita di un appartamento.

Prima di poter depositare l’eventuale sanatoria potrebbe essere necessario:

1. richiedere i precedenti edilizi;
2. ottenere gli elaborati;
3. effettuare il sopralluogo;
4. ricostruire lo stato legittimo;
5. individuare quando è stata realizzata la modifica;
6. verificare il PRG e la normativa edilizia;
7. controllare eventuali vincoli;
8. predisporre la pratica.

Se questa fase richiede un mese e il procedimento successivo ne richiede un altro, il tempo complessivo non sarà “30 giorni”.

Per questo, quando c’è una compravendita, programmare il rogito basandosi esclusivamente sul termine normativo può essere rischioso.

Cosa può allungare i tempi della sanatoria?

I fattori che incidono maggiormente sono:

Precedenti edilizi mancanti

Se non si conosce il progetto legittimo, non è possibile stabilire correttamente quale sia la difformità.

Fascicoli edilizi molto vecchi

Gli immobili romani possono avere una storia edilizia articolata, con licenze, varianti e pratiche depositate decenni fa.

Richieste di integrazione

Una pratica incompleta può generare richieste istruttorie.

Nell’art. 36-bis una richiesta istruttoria motivata e puntuale, formulata entro il termine, lo interrompe: il termine ricomincia per intero dalla ricezione degli elementi richiesti. La sospensione, invece, arresta il conteggio per la causa prevista. Il tecnico deve distinguere i due effetti leggendo la comunicazione dell’ufficio.

Vincolo paesaggistico

Quando deve essere definito un procedimento di compatibilità paesaggistica, i termini dell’art. 36-bis sono sospesi secondo quanto previsto dalla norma.

La Regione Lazio indica 180 giorni complessivi dalla richiesta comunale per il parere di compatibilità, con 90 giorni per il parere della Soprintendenza: non sono automaticamente 180 più 90 giorni. Vanno considerate le eventuali integrazioni. L’istanza segue il SUE comunale; l’invio diretto dell’interessato alla Regione non sostituisce questo passaggio.

Per approfondire il tema è disponibile la guida sulla sanatoria paesaggistica con il Salva Casa a Roma.

Opere strutturali

Se la difformità interessa strutture o sicurezza sismica occorrono gli accertamenti pertinenti e gli eventuali adempimenti presso il Genio Civile. Inoltre, l’art. 36-bis consente di subordinare la sanatoria a interventi prescritti: anche progettazione, esecuzione e prova del loro completamento incidono sulla durata effettiva.

Difformità catastale

Dopo la regolarizzazione urbanistica può essere necessario aggiornare la planimetria catastale.

Il Catasto, tuttavia, deve venire dopo la verifica urbanistica: un DOCFA non sana un abuso edilizio.

Quanto dura quindi una sanatoria nella pratica?

Una stima seria deve distinguere il caso concreto.

Caso semplice: opere interne e documentazione completa

Se la modifica appartiene realmente al regime CILA, i precedenti sono disponibili e non esistono problematiche urbanistiche, strutturali o vincolistiche, la fase tecnica può essere relativamente breve.

SCIA in sanatoria ex art. 36-bis

Alla preparazione tecnica bisogna aggiungere il termine di riferimento di 30 giorni dal deposito, considerando eventuali interruzioni o sospensioni.

Permesso in sanatoria ex art. 36-bis

Alla preparazione bisogna aggiungere il procedimento di 45 giorni, salvo interruzioni, sospensioni o ulteriori procedimenti necessari.

Accertamento ex art. 36

Il termine comunale è di 60 giorni, al quale deve essere aggiunto tutto il lavoro necessario prima del deposito.

Immobile vincolato o situazione complessa

La durata può aumentare fino a diversi mesi quando occorrono:

• autorizzazioni;
• compatibilità paesaggistica;
• verifiche strutturali;
• integrazioni;
• recupero di vecchi fascicoli;
• ricostruzione complessa dello stato legittimo.

Per una panoramica dei tempi anche delle altre procedure puoi consultare tempi delle pratiche edilizie a Roma: CILA, SCIA, sanatorie e accesso agli atti.

Dove si presenta una sanatoria edilizia a Roma?

Roma Capitale utilizza il SUET – Sportello Unico per l’Edilizia Telematico per la presentazione delle procedure edilizie telematiche.

Roma Capitale specifica che le procedure SCIA e le domande di Permesso di Costruire sono gestite tramite SUET, insieme alle successive comunicazioni previste dal procedimento. SUET – Procedure edilizie di Roma Capitale

Per seguire la pratica occorre monitorare il fascicolo SUET e le comunicazioni indirizzate al tecnico, rispondendo alle integrazioni entro i termini indicati. La Regione Lazio, per il procedimento paesaggistico, richiede il riscontro tramite il SUE: un invio al destinatario sbagliato può compromettere il percorso.

Caricare rapidamente una pratica sbagliata non fa risparmiare tempo.

Può invece generare integrazioni, dinieghi o ulteriori problemi nella ricostruzione della regolarità dell’immobile.

Posso sanare un abuso pochi giorni prima del rogito?

A volte è possibile gestire rapidamente una difformità semplice.

Non è però corretto garantire in anticipo che qualsiasi abuso possa essere risolto pochi giorni prima della compravendita.

Il rischio dipende da:

• natura della difformità;
• documentazione disponibile;
• procedura necessaria;
• eventuali vincoli;
• strutture;
• necessità di un provvedimento comunale;
• aggiornamento catastale finale.

Quando esiste già una data di rogito, avvia la verifica subito e comunica al tecnico scadenze del preliminare, mutuo e documenti richiesti dal notaio. Eventuali proroghe o condizioni contrattuali vanno concordate con i professionisti coinvolti, senza presentare una domanda ancora pendente come sanatoria già ottenuta.

Il tempo perso più frequentemente non è quello necessario a compilare la pratica, ma quello necessario a scoprire quale pratica sia realmente corretta.

Sanatoria e aggiornamento catastale: quale viene prima?

La verifica urbanistico-edilizia stabilisce se e come la difformità possa essere regolarizzata.

L’eventuale aggiornamento catastale va coordinato con la pratica edilizia e con i termini dichiarativi applicabili al caso. Non sostituisce il titolo necessario.

Questo ordine è importante:

verifica dello stato legittimo → procedimento edilizio appropriato → coordinamento con gli adempimenti catastali dovuti.

Una planimetria catastale aggiornata allo stato abusivo non trasforma lo stato dell’immobile in uno stato urbanisticamente legittimo.

Quanto costa la sanatoria?

Il costo è una questione diversa dai tempi e dipende dal procedimento applicabile.

Possono concorrere:

• sanzione o oblazione;
• diritti comunali;
• eventuali oneri;
• rilievo;
• accesso agli atti;
• pratica tecnica;
• eventuali verifiche strutturali;
• eventuale procedimento paesaggistico;
• aggiornamento catastale.

Per conoscere le singole voci di spesa e preparare un preventivo consulta la guida su quanto costa una sanatoria edilizia.

FAQ sui tempi per sanare un abuso edilizio

Quanto tempo ci vuole per una sanatoria edilizia?

Dipende dalla procedura. Ad oggi i principali termini da considerare sono 30 giorni per la SCIA ex art. 36-bis, 45 giorni per il Permesso ex art. 36-bis e 60 giorni per l’accertamento ex art. 36. A questi va aggiunto il tempo necessario per le verifiche e la preparazione della pratica.

Posso sanare un abuso in una settimana?

È possibile completare rapidamente la parte tecnica solo nei casi più semplici, con documentazione completa e procedimento compatibile. Non esiste però una regola per cui qualsiasi abuso possa essere sanato in sette giorni.

Quanto dura una CILA tardiva?

La CILA tardiva non richiede l’attesa del rilascio di un Permesso di Costruire. Il tempo dipende soprattutto dalle verifiche preliminari e dalla preparazione della documentazione.

Quanto dura una SCIA in sanatoria?

Per la SCIA presentata ai sensi dell’art. 36-bis trova applicazione il termine di 30 giorni previsto dall’art. 19, comma 6-bis, della Legge 241/1990.

Quanto dura il Permesso di Costruire in sanatoria?

Per l’art. 36 il termine è 60 giorni. Per il Permesso previsto dall’art. 36-bis il termine è invece 45 giorni.

Cosa succede se il Comune non risponde entro 60 giorni?

Per l’accertamento di conformità ex art. 36, decorso il termine previsto la richiesta si intende rifiutata.

Cosa succede se il Comune non risponde entro 45 giorni nell’art. 36-bis?

Per il Permesso di Costruire in sanatoria ex art. 36-bis, decorso il termine la richiesta si intende accolta nei casi e in presenza dei presupposti previsti dalla normativa.

Una richiesta di integrazione allunga i tempi?

Sì. Nell’art. 36-bis la richiesta istruttoria motivata e puntuale interrompe il termine, che ricomincia per intero dalla ricezione degli elementi richiesti. Non va confusa con una sospensione del conteggio.

Un vincolo paesaggistico aumenta i tempi?

Sì, quando occorre la compatibilità paesaggistica dell’art. 36-bis. I termini edilizi sono sospesi fino alla sua definizione; il percorso comprende il parere dell’autorità competente e quello della Soprintendenza, oltre alle eventuali integrazioni.

Il Decreto Salva Casa significa che oggi qualsiasi abuso si sana più velocemente?

No. Il Decreto Salva Casa ha modificato diversi istituti e introdotto l’art. 36-bis, ma non costituisce un condono generalizzato e non rende automaticamente sanabile qualsiasi opera.

Stimare i tempi per sanare un abuso edilizio a Roma

Per conoscere la durata reale di una sanatoria non basta leggere il numero di giorni indicato dalla legge.

Occorre sommare:

tempo per recuperare i documenti + tempo per verificare lo stato legittimo + tempo per classificare l’abuso + tempo per predisporre la pratica + termine amministrativo + eventuali adempimenti successivi.

È questa la differenza tra termine legale della procedura e tempo effettivamente necessario per regolarizzare un immobile.

Per una valutazione dell’immobile a Roma, contatta lo studio indicando zona, tipo di modifica, epoca presunta delle opere e scadenza della vendita, se prevista.

Prepara i titoli edilizi disponibili, gli elaborati comunali, la planimetria catastale ed eventuali comunicazioni ricevute dal Comune. Su questa base si possono definire verifiche necessarie, attività comprese nell’incarico e una stima dei tempi con le relative condizioni.