Trasformazione diritto di superficie Roma in proprietà: SIAT, costi e Piani di Zona

La trasformazione diritto di superficie Roma in diritto di proprietà  consente ai proprietari di determinati immobili realizzati nei Piani di Zona PEEP di acquisire in piena proprietà la quota millesimale dell’area precedentemente concessa in diritto di superficie.

È una procedura diversa dall’affrancazione.

Trasformazione = passaggio dal diritto di superficie alla proprietà della corrispondente quota dell’area.

Affrancazione = rimozione dei vincoli convenzionali relativi al prezzo massimo di cessione e, quando applicabile, al canone massimo di locazione.

Confondere le due procedure può portare a scegliere una pratica non adatta alla situazione dell’immobile.

La disciplina nazionale deriva principalmente dall’art. 31, commi 45-48, della Legge 448/1998, mentre a Roma le procedure vengono gestite attraverso il SIAT – Sistema Informativo Affrancazioni e Trasformazioni.

Per capire come funziona la piattaforma puoi consultare SIAT Roma: affrancazione e trasformazione online.

Roma Capitale dedica inoltre uno specifico servizio istituzionale alla Trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà.

Trasformazione del diritto di superficie: risposta rapida

L’art. 31, comma 47, della L. 448/1998 consente ai soggetti interessati di presentare autonomamente l’istanza dopo cinque anni dalla prima assegnazione dell’unità abitativa, per le aree sulle quali il Comune abbia deliberato la trasformazione.

Che cos’è il diritto di superficie?

Nei Piani per l’Edilizia Economica e Popolare le aree possono essere state concesse dal Comune agli operatori attraverso un diritto di superficie anziché mediante cessione della piena proprietà.

L’art. 35 della Legge 865/1971 prevede che sulle aree PEEP il Comune possa concedere il diritto di superficie per la costruzione di abitazioni economiche e popolari.

Per i soggetti diversi dagli enti pubblici, la legge prevede originariamente una durata compresa tra 60 e 99 anni.

Questo significa che non è corretto affermare che ogni diritto di superficie romano abbia necessariamente durata di 99 anni: bisogna leggere la specifica convenzione.

Il proprietario dell’appartamento può quindi essere proprietario della costruzione e titolare del relativo diritto di superficie, mentre il terreno rimane appartenente a Roma Capitale secondo il regime stabilito dalla convenzione.

La trasformazione serve proprio a modificare questa situazione.

Cosa cambia dopo la trasformazione?

Con la trasformazione il proprietario acquisisce in proprietà la quota parte millesimale dell’area corrispondente alla propria unità immobiliare.

Roma Capitale descrive infatti la procedura come acquisizione in piena proprietà della quota parte millesimale dell’area del Piano di Zona precedentemente concessa in diritto di superficie.

Prima:

appartamento + diritto di superficie sull’area

Dopo il perfezionamento della trasformazione:

appartamento + piena proprietà della relativa quota dell’area

La trasformazione modifica quindi il regime giuridico del suolo.

Non deve essere confusa con una semplice variazione catastale e non avviene automaticamente con il trascorrere del tempo.

Trasformazione e affrancazione: differenza fondamentale

Questa è la distinzione più importante dell’intera materia.

L’affrancazione non serve ad acquistare il terreno.

Per la disciplina specifica della rimozione del prezzo massimo consulta Affrancazione Roma: procedura semplificata, costi e tempi.

Roma Capitale definisce infatti l’affrancazione come rimozione del vincolo relativo al prezzo massimo di cessione e locazione, mentre tratta separatamente la trasformazione del diritto di superficie.

Dopo la trasformazione devo fare anche l’affrancazione?

Non esiste una risposta unica valida per tutti gli immobili.

Bisogna verificare:

• convenzione originaria;
• data;
• eventuale convenzione sostitutiva;
• durata dei vincoli;
• trasformazione già eseguita;
• eventuale cessazione dei vincoli;
• prezzo massimo ancora applicabile;
• disciplina capitolina vigente.

Quindi non imposterei il ragionamento così:

“ho trasformato, quindi posso automaticamente vendere a qualsiasi prezzo”.

Prima bisogna verificare se esistano ancora vincoli sul prezzo massimo di cessione.

Quando il vincolo permane, deve essere valutata l’affrancazione.

Puoi approfondire anche il prezzo massimo di cessione a Roma e il relativo calcolo.

Roma Capitale gestisce anche atti congiunti di trasformazione e affrancazione, ma i due istituti restano giuridicamente distinti.

Dopo 20 anni il diritto di superficie diventa automaticamente proprietà?

No.

Questa è una delle informazioni da correggere rispetto alla precedente versione di questa pagina.

Il trascorrere di venti anni non trasforma automaticamente un diritto di superficie in piena proprietà.

I riferimenti temporali di 20 anni che si incontrano nella disciplina dell’edilizia convenzionata riguardano particolari convenzioni, durata o cessazione di determinati vincoli in specifiche fattispecie.

Non devono essere confusi con la trasformazione del diritto reale sull’area.

Per diventare proprietario della quota di terreno, quando l’immobile è ancora in diritto di superficie, deve essere effettuata la specifica procedura di trasformazione, se il Piano di Zona rientra tra quelli ammessi.

Quando posso chiedere la trasformazione?

La disciplina nazionale oggi consente ai soggetti interessati di presentare l’istanza trascorsi cinque anni dalla data della prima assegnazione dell’unità abitativa, indipendentemente dalla data della convenzione.

Il requisito deve però essere accompagnato da un’altra condizione essenziale:

il Piano di Zona deve essere compreso tra quelli per i quali Roma Capitale ha deliberato la trasformazione.

L’art. 31, comma 47, prevede inoltre che, relativamente alle aree dichiarate trasformabili, il Comune trasmetta entro 90 giorni dalla ricezione dell’istanza le proprie determinazioni sul corrispettivo e sulla procedura.

Questo termine riguarda la fase amministrativa prevista dalla norma e non significa necessariamente che entro 90 giorni siano conclusi anche atto notarile e trascrizione.

Deve partecipare tutto il condominio?

La normativa nazionale considera i singoli proprietari degli alloggi e delle relative pertinenze, in relazione alla quota millesimale corrispondente.

Roma Capitale prepara infatti la Determinazione Dirigenziale necessaria alla cessione in proprietà della quota parte millesimale dell’area relativa alla singola pratica.

Quindi la trasformazione non deve essere presentata necessariamente come una scelta che può essere effettuata soltanto se tutti i condomini aderiscono contemporaneamente.

La quota millesimale assume però un ruolo determinante nel procedimento e nel calcolo.

Se la documentazione condominiale è assente o presenta incongruenze può essere necessario verificarla prima della pratica.

Per approfondire consulta Tabelle millesimali a Roma: verifica e redazione.

Quali Piani di Zona sono trasformabili a Roma?

L’elenco si è ampliato significativamente negli ultimi anni.

Roma Capitale indica oggi 40 Piani di Zona risultanti dal gruppo storico e dalle successive deliberazioni del 2023, 2024 e 2025.

Piani di Zona già trasformabili

17 Piani aggiunti con D.A.C. 111/2023

4 Piani aggiunti con D.A.C. 43/2024

5 Piani aggiunti con D.A.C. 117/2025

L’elenco aggiornato con le delibere e gli incontri pubblici è disponibile nella sezione istituzionale di Roma Capitale dedicata alla trasformazione dei Piani di Zona.

Poiché Roma Capitale può approvare ulteriori Piani, prima di predisporre una pratica verifico sempre l’elenco istituzionale vigente al momento dell’incarico.

Come si presenta la trasformazione?

Oggi le nuove istanze vengono presentate tramite SIAT.

Dal 10 giugno 2023, Roma Capitale prevede che tutte le nuove pratiche di affrancazione e trasformazione, sia ordinarie sia semplificate, vengano depositate esclusivamente tramite il sistema telematico.

Il SIAT permette di:

• presentare l’istanza;
• monitorarne la lavorazione;
• ricevere e gestire integrazioni;
• effettuare i pagamenti;
• acquisire l’esito.

Per la gestione operativa consulta SIAT Roma: affrancazione e trasformazione online.

Fonte istituzionale: SIAT – Roma Capitale.

Procedura ordinaria o procedura semplificata?

Roma Capitale prevede entrambe.

Procedura ordinaria

Può essere presentata dal cittadino attraverso SIAT secondo le modalità previste dalla piattaforma.

Per la procedura ordinaria sono dovuti €100 di diritti di istruttoria.

Procedura semplificata

La D.G.C. 432/2022 ha introdotto una procedura semplificata per la trasformazione.

La pratica viene presentata attraverso SIAT da un professionista abilitato.

Dal 6 aprile 2023, i tecnici del settore edilizio già abilitati al SUET possono utilizzare SIAT anche per le trasformazioni semplificate.

La D.A.C. 113/2023 ha inoltre eliminato i precedenti €100 di diritti di istruttoria per la procedura semplificata.

I diritti di istruttoria non devono essere confusi con il corrispettivo di trasformazione.

Ho già una vecchia domanda ordinaria: posso passare alla semplificata?

Sì, nei termini previsti da Roma Capitale.

La pagina istituzionale specifica che la procedura semplificata è accessibile anche a chi abbia già presentato una precedente richiesta ordinaria.

In questo caso è possibile annullare l’istanza precedente e utilizzare SIAT – Trasformazioni Semplificate.

Roma Capitale chiarisce inoltre che il richiedente può mantenere il regime originario quando questo risulti economicamente più favorevole rispetto al nuovo sistema.

Quindi non presenterei una seconda pratica senza prima verificare:

vecchio protocollo → stato → regime economico → convenienza → eventuale nuova semplificata.

Quali documenti servono?

La documentazione deve essere verificata sulla specifica unità immobiliare e sulla procedura utilizzata.

Normalmente il tecnico deve poter ricostruire almeno:

• atto di provenienza;
• convenzione originaria;
• eventuali convenzioni integrative;
• dati catastali dell’alloggio e delle pertinenze;
• documentazione del Piano di Zona;
• quota millesimale;
• tabelle millesimali;
• dati del proprietario;
• eventuali precedenti pratiche di trasformazione o affrancazione;
• eventuali comunicazioni già ricevute da Roma Capitale.

La fase documentale è determinante perché la trasformazione riguarda una quota reale dell’area e non soltanto un dato amministrativo.

Quanto costa trasformare il diritto di superficie in proprietà?

Non esiste un importo fisso valido per tutti gli immobili di Roma.

Il costo complessivo può comprendere:

corrispettivo di trasformazione + eventuali diritti della procedura + compenso tecnico nella semplificata + spese notarili e di trascrizione.

Il corrispettivo dipende dai parametri previsti dalla normativa e dagli atti di Roma Capitale, compresa la quota riferibile alla singola unità.

L’art. 31 della Legge 448/1998 disciplina la determinazione del corrispettivo per la cessione dell’area in proprietà; la normativa è stata modificata, da ultimo per gli aspetti qui rilevanti, anche dalla Legge 51/2022, che ha eliminato i precedenti tetti economici di €5.000 e €10.000.

Quindi non utilizzerei oggi formule del tipo:

“trasformare costa al massimo €5.000 oppure €10.000”.

Non sono più limiti vigenti.

Simulatore di Roma Capitale: il costo è definitivo?

No.

Roma Capitale mette a disposizione un simulatore per ottenere una prima valutazione del corrispettivo di trasformazione.

Il Comune precisa però che il risultato ha valore puramente presuntivo.

La determinazione con valore formale rimane a carico dei tecnici competenti.

Questo significa che il simulatore è utile per una prima stima, ma non sostituisce la verifica di:

Piano di Zona → convenzione → intervento → quota millesimale → documentazione → criteri di calcolo.

Fonte: Roma Capitale – simulatore corrispettivo di trasformazione.

Perché la quota millesimale è importante?

La trasformazione avviene in relazione alla quota millesimale corrispondente alla singola proprietà.

La legge stessa collega la trasformazione dei singoli alloggi e delle relative pertinenze alla rispettiva quota millesimale.

Per questo una tabella millesimale errata, incompleta o non coerente con la documentazione dell’intervento può incidere sulla procedura.

Quando necessario deve essere verificata prima dell’asseverazione.

Approfondisci su tabelle millesimali a Roma.

Quanto tempo richiede la trasformazione?

L’art. 31, comma 47, della Legge 448/1998, come modificato nel 2022, stabilisce che per le aree sulle quali il Comune abbia deliberato la trasformazione, l’Amministrazione debba trasmettere entro 90 giorni dalla ricezione dell’istanza le proprie determinazioni in ordine al corrispettivo dovuto e alla procedura.

Questo non significa però:

90 giorni = atto definitivamente trascritto.

Al tempo dell’istruttoria amministrativa possono aggiungersi:

• eventuali integrazioni;
• pagamento;
• predisposizione della Determinazione Dirigenziale;
• coordinamento con il notaio;
• stipula;
• trascrizione.

Per questo, soprattutto in vista di una vendita, conviene avviare la verifica con sufficiente anticipo.

Cosa succede dopo l’approvazione della pratica?

Quando l’istruttoria arriva a conclusione, Roma Capitale predispone la Determinazione Dirigenziale di autorizzazione alla stipula.

Per le pratiche elaborate tramite SIAT le Determinazioni vengono oggi emesse in forma individuale.

Roma Capitale specifica che:

• vengono comunicate agli interessati;
• possono essere consultate tramite SIAT;
• vengono trasmesse automaticamente al notaio indicato dal richiedente.

Dopo l’approvazione della Determinazione, il notaio incaricato deve coordinarsi con l’Ufficio Convenzioni per perfezionare l’atto pubblico.

Quindi:

SIAT → istruttoria → pagamento → Determinazione Dirigenziale → notaio → stipula → trascrizione

è il percorso da considerare nel suo complesso.

Posso fare trasformazione e affrancazione insieme?

È possibile che una stessa situazione immobiliare richieda di affrontare entrambi gli aspetti.

Roma Capitale contempla anche atti congiunti di affrancazione e trasformazione.

Questo non significa però che le due procedure siano intercambiabili.

Prima bisogna stabilire separatamente:

1. Qual è il diritto sull’area?

Se è ancora diritto di superficie, si valuta la trasformazione.

2. Esiste ancora il prezzo massimo di cessione?

Se il vincolo permane, si valuta l’affrancazione.

3. Esistono condizioni di cessazione dei vincoli?

Devono essere verificate sulla specifica convenzione.

Per il secondo punto consulta Affrancazione Roma: procedura semplificata, costi e tempi.

Trasformazione e prezzo massimo di cessione

Il prezzo massimo di cessione è un vincolo economico diverso dal diritto reale sull’area.

Non utilizzerei quindi la formula:

“trasformando in proprietà il prezzo massimo viene sempre automaticamente eliminato”.

La situazione deve essere verificata in base alla convenzione e agli eventuali atti successivi.

Prima di una vendita è opportuno distinguere:

diritto sull’area → trasformazione

da:

vincolo sul prezzo → cessazione o affrancazione

Per approfondire consulta Prezzo massimo di cessione Roma: calcolo ed esempio.

Vendere una casa ancora in diritto di superficie

Quando un appartamento in Piano di Zona deve essere venduto, non partirei direttamente dalla domanda:

“quanto vale?”

Prima verificherei:

1. Piano di Zona;
2. convenzione originaria;
3. diritto attuale sull’area;
4. eventuale trasformazione precedente;
5. durata e vincoli della convenzione;
6. prezzo massimo di cessione;
7. eventuale affrancazione;
8. situazione urbanistica e catastale dell’alloggio.

Il fatto che l’immobile sia in diritto di superficie non significa automaticamente che sia incommerciabile, ma diritto sull’area e vincoli convenzionali devono essere conosciuti prima del rogito.

La verifica PEEP deve inoltre rimanere distinta dai controlli urbanistici e catastali.

Per una compravendita puoi approfondire la conformità urbanistica e catastale a Roma e la Relazione Tecnica Integrata a Roma.

Caso pratico 1 – Appartamento ancora in diritto di superficie

Dall’atto di provenienza emerge che l’alloggio è inserito in un Piano di Zona e che il terreno è ancora di proprietà di Roma Capitale.

Il primo controllo è verificare se quel Piano rientri tra i Piani trasformabili.

Se sì e ricorrono gli ulteriori requisiti, può essere predisposta la pratica di trasformazione.

Il tecnico determina il corrispettivo secondo la procedura applicabile e presenta la pratica tramite SIAT.

Caso pratico 2 – Proprietario che vuole vendere a prezzo libero

L’immobile è ancora in diritto di superficie e dalla convenzione emerge anche un vincolo relativo al prezzo massimo di vendita.

Sono due problemi differenti.

Bisogna verificare:

trasformazione del diritto sull’area

e

eventuale affrancazione del prezzo massimo.

Non è corretto utilizzare una delle due procedure come sostituto automatico dell’altra.

Caso pratico 3 – Vecchia domanda ordinaria

Il proprietario aveva già presentato anni fa una domanda di trasformazione.

Prima di presentarne una nuova bisogna verificare:

• protocollo;
• stato della pratica;
• criteri economici applicabili;
• eventuale convenienza del regime originario;
• possibilità di passare alla procedura semplificata SIAT.

Roma Capitale consente il passaggio alla semplificata, con annullamento della precedente istanza, ma consente anche di mantenere il regime originario quando economicamente più favorevole.

Caso pratico 4 – Solo un condomino vuole trasformare

Un proprietario vuole acquisire la piena proprietà della quota di terreno relativa al proprio appartamento, mentre altri condomini non intendono procedere.

La normativa consente di considerare la singola proprietà e la relativa quota millesimale.

La documentazione deve quindi identificare correttamente l’unità, le pertinenze e la quota dell’area.

Errori da evitare

Gli errori che riscontro più frequentemente nella materia sono:

confondere affrancazione e trasformazione;

pensare che dopo 20 anni il diritto di superficie diventi automaticamente proprietà;

credere che tutti i Piani di Zona siano trasformabili;

utilizzare un vecchio elenco fermo al 2023;

considerare €5.000/€10.000 ancora come tetti di costo;

confondere il corrispettivo di trasformazione con il prezzo massimo dell’alloggio;

pensare che il simulatore comunale produca il calcolo definitivo;

ignorare la quota millesimale;

presentare una nuova pratica senza verificare una precedente ordinaria;

considerare la trasformazione automaticamente sufficiente per eliminare ogni vincolo di vendita.

FAQ trasformazione diritto di superficie Roma

Che cosa significa trasformare il diritto di superficie?

Significa acquisire in proprietà la quota parte millesimale dell’area precedentemente concessa in diritto di superficie.

Dopo quanti anni posso presentare la richiesta?

La disciplina nazionale consente l’iniziativa dei soggetti interessati trascorsi cinque anni dalla prima assegnazione dell’unità abitativa, purché l’area rientri tra quelle dichiarate trasformabili.

Tutti i Piani di Zona di Roma sono trasformabili?

No. Roma Capitale deve aver deliberato la trasformazione del Piano di Zona interessato.

Quanti Piani risultano oggi nell’elenco?

Sulla base degli elenchi pubblicati da Roma Capitale e degli ampliamenti del 2023, 2024 e 2025, risultano 40 Piani di Zona trasformabili.

Devo aspettare che trasformino tutti i condomini?

La disciplina riguarda i singoli proprietari per la relativa quota millesimale dell’area.

Dove si presenta la domanda?

Le nuove istanze vengono presentate attraverso SIAT.

Posso presentarla da solo?

La procedura ordinaria può essere utilizzata dal cittadino secondo le modalità SIAT. La procedura semplificata richiede invece il professionista abilitato.

Quanto costano i diritti?

La procedura semplificata non prevede più i precedenti €100 di diritti; la procedura ordinaria li mantiene.

Quanto costa il terreno?

Non esiste un prezzo unico. Il corrispettivo viene determinato in funzione dei parametri previsti per il Piano di Zona e per la specifica proprietà.

Il simulatore comunale dà il costo esatto?

No. Roma Capitale specifica che il risultato è presuntivo e che il calcolo con valore formale resta di competenza tecnica.

Il Comune deve rispondere entro 90 giorni?

Per le aree dichiarate trasformabili, l’art. 31, comma 47, prevede la trasmissione delle determinazioni sul corrispettivo e sulla procedura entro 90 giorni dalla ricezione dell’istanza.

Entro 90 giorni avrò anche l’atto notarile?

Non necessariamente. Dopo l’istruttoria possono restare pagamento, Determinazione Dirigenziale, notaio, stipula e trascrizione.

Trasformazione e affrancazione sono la stessa cosa?

No. La trasformazione modifica il diritto sul terreno; l’affrancazione rimuove determinati vincoli economici della convenzione.

Trasformando posso sempre vendere a prezzo libero?

Non automaticamente. Bisogna verificare separatamente la permanenza del prezzo massimo e l’eventuale necessità di affrancazione.

Posso fare trasformazione e affrancazione insieme?

La situazione può essere coordinata e Roma Capitale gestisce anche atti congiunti, ma i due procedimenti devono essere verificati separatamente.

Come verifico una trasformazione del diritto di superficie a Roma

Prima di presentare una pratica non parto dal SIAT.

Ricostruisco:

atto di provenienza → Piano di Zona → convenzione → diritto sull’area → data della prima assegnazione → Piano trasformabile → quota millesimale → eventuale vecchia pratica → prezzo massimo → eventuale affrancazione → corrispettivo → SIAT.

Solo dopo questi controlli è possibile capire se la trasformazione sia realmente applicabile e quale procedimento utilizzare.

Per approfondire consulta:

• SIAT Roma: affrancazione e trasformazione online
• Affrancazione Roma: procedura semplificata, costi e tempi
• Prezzo massimo di cessione Roma
• Verifica affrancazione Roma

Fonti normative e istituzionali

Per l’aggiornamento della guida sono stati utilizzati principalmente:

Roma Capitale – Trasformazione del diritto di superficie in proprietà

Roma Capitale – Procedura semplificata di trasformazione

Roma Capitale – Diritti di istruttoria

Roma Capitale – Determinazioni e stipula

Roma Capitale – SIAT

Roma Capitale – Piani di Zona trasformabili e D.A.C. 111/2023, 43/2024 e 117/2025

Normattiva – art. 35 Legge 865/1971