Decreto Salva Casa e abusi gravi: cosa si può regolarizzare

Il Decreto Salva Casa non consente di regolarizzare automaticamente gli abusi gravi. Le opere realizzate senza permesso di costruire o in totale difformità, quando ricadono nell’articolo 36 del DPR 380/2001, restano soggette alla doppia conformità urbanistica ed edilizia. L’articolo 36-bis riguarda invece specifiche parziali difformità, interventi soggetti a SCIA e variazioni essenziali.

Essere esclusi dalla procedura semplificata non significa, da solo, essere sempre insanabili. Occorre individuare il titolo necessario, la categoria della violazione, l’epoca dei lavori e le norme applicabili. Per un immobile a Roma, la verifica parte dai progetti comunali e dal rilievo, non dalla sola planimetria catastale.

Perché il Salva Casa non è un condono per gli abusi gravi

Il DL 69/2024, convertito nella legge 105/2024, modifica il Testo unico dell’edilizia. Introduce e aggiorna strumenti ordinari di regolarizzazione, ma non autorizza qualsiasi costruzione pagando una somma. Il termine “abusi gravi” è una descrizione corrente: la pratica deve utilizzare le categorie giuridiche previste dalla legge.

La domanda utile è quindi: questa difformità rientra nell’articolo 36, nel 36-bis, nelle tolleranze o in un altro procedimento? La risposta cambia i requisiti, i documenti e gli effetti del silenzio amministrativo. Le linee di indirizzo del Ministero delle Infrastrutture distinguono espressamente questi ambiti.

Abusi gravi: differenza tra articolo 36 e articolo 36-bis

La tabella orienta la lettura del testo coordinato del Salva Casa pubblicato in Gazzetta Ufficiale. Non sostituisce la classificazione dell’intervento. In particolare, SCIA ordinaria e SCIA alternativa al permesso di costruire non sono intercambiabili.

Quali opere restano fuori dalla sanatoria semplificata

Una nuova costruzione interamente priva del permesso richiesto non diventa una parziale difformità soltanto perché si trova nello stesso lotto di un edificio autorizzato. Anche un ampliamento deve essere valutato per consistenza, autonomia, rapporto con il progetto e regime edilizio: non basta definirlo “piccolo”.

Per gli abusi gravi riconducibili all’articolo 36, la sola conformità alle regole attuali non è sufficiente. Se manca la conformità richiesta all’epoca della realizzazione, il percorso ordinario non può essere presentato come una soluzione certa. Un successivo piano urbanistico favorevole non elimina automaticamente questa condizione.

Neppure tutte le opere chiamate genericamente “strutturali” sono escluse a priori dal Salva Casa. Il coinvolgimento delle strutture impone verifiche e adempimenti specifici; la possibilità di regolarizzare dipende dalla fattispecie edilizia e dalla disciplina sismica. L’approfondimento dedicato è la guida alla sanatoria strutturale Salva Casa.

Le tolleranze non cancellano gli abusi gravi

Le tolleranze costruttive dell’articolo 34-bis riguardano scostamenti rispetto alle misure previste dal titolo. Non consentono di aggiungere liberamente superficie o volume. Il regime ordinario del 2% va distinto dalle percentuali graduate previste per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, legate alla superficie utile dell’unità immobiliare.

Prima del calcolo servono il parametro autorizzato, la misura rilevata, la data e la verifica delle condizioni applicabili. Non è corretto trasformare il 2%, o una diversa soglia, in un “bonus di cubatura”. Per formule ed esempi rimando alla pagina sulle tolleranze costruttive e il loro calcolo.

Vincolo paesaggistico e sicurezza: verifiche separate

Un immobile vincolato non è automaticamente escluso da ogni possibilità di regolarizzazione. Tuttavia, la conformità edilizia non assorbe quella paesaggistica e il vincolo può incidere anche sulla qualificazione della violazione. Occorre conoscere il tipo di tutela, la sua decorrenza e le opere interessate.

L’articolo 36-bis, comma 4, prevede uno specifico accertamento di compatibilità paesaggistica per le fattispecie ammesse, anche in presenza di superfici utili o volumi. Non estende questa possibilità a qualunque abuso. Per l’iter locale consulta la sanatoria paesaggistica Salva Casa a Roma.

La documentazione strutturale richiede un esame autonomo. La pratica edilizia, il pagamento dell’oblazione o l’aggiornamento catastale non certificano da soli la sicurezza dell’edificio e non sostituiscono gli atti degli enti competenti.

Il Salva Casa può riguardare lavori del passato?

Sì: affermare che il Salva Casa “non vale per opere passate” è scorretto. Gli strumenti di regolarizzazione riguardano proprio interventi già eseguiti. Alcune disposizioni hanno limiti temporali propri, come le tolleranze speciali; altre richiedono la ricostruzione della data per verificare i requisiti edilizi.

Un ordine di demolizione, un diniego o una sentenza richiedono invece l’esame del singolo fascicolo. L’entrata in vigore di una nuova norma non annulla automaticamente i provvedimenti precedenti e non riapre qualsiasi controversia. Il tecnico verifica la fattibilità; in presenza di contenzioso, il legale valuta giudicato, termini e conseguenze processuali.

Per gli abusi gravi già contestati è quindi necessario leggere integralmente gli atti ricevuti. Presentare una domanda generica o ripetere una richiesta già respinta non equivale a sospendere l’obbligo di ripristino.

Se il Comune non risponde: i termini non sono uguali

• Articolo 36: sulla domanda di permesso in sanatoria il termine è di 60 giorni; il silenzio ha valore di rifiuto.
• Permesso in sanatoria dell’articolo 36-bis: il termine ordinario è di 45 giorni e la norma prevede l’accoglimento per decorso del termine, nel rispetto dei presupposti applicabili.
• SCIA in sanatoria: opera il termine di controllo previsto dall’articolo 19, comma 6-bis, della legge 241/1990, pari a 30 giorni.

Richieste istruttorie e procedimenti paesaggistici possono incidere sul decorso dei termini. Non basta contare i giorni dal pagamento o dall’invio di una pratica incompleta. Prima di dichiarare conclusa la regolarizzazione occorre verificare documentazione, protocollo, eventuali condizioni e comunicazioni dell’ufficio.

Esempi pratici: come evitare una classificazione sbagliata

Fabbricato autonomo costruito senza permesso

In questo esempio ipotetico l’opera non è una semplice modifica del progetto esistente. Va verificato il regime dell’articolo 36 e la doppia conformità. L’articolo 36-bis non può essere scelto soltanto perché meno oneroso o apparentemente più rapido.

Appartamento con distribuzione interna diversa

Una camera spostata può dipendere da lavori soggetti a CILA, da opere strutturali o da una situazione originaria documentabile. Sono casi diversi. Il confronto tra stato dei luoghi e titoli deve precedere la scelta della comunicazione tardiva, della sanatoria o della dichiarazione di tolleranza.

Ampliamento presente nella planimetria catastale

Il disegno al Catasto può aiutare a ricostruire la storia, ma non rende legittimo un ampliamento. Anche per abusi gravi censiti e tassati rimane necessaria la verifica urbanistico-edilizia. La conformità urbanistica e catastale riguarda due controlli distinti.

Cosa verificare prima di chiedere una sanatoria a Roma

1. Recuperare il fascicolo: titolo originario, varianti, eventuali condoni e precedenti provvedimenti.
2. Rilevare l’immobile: confrontare misure, volumi, prospetti e uso effettivo con gli elaborati autorizzati.
3. Documentare la cronologia: raccogliere gli elementi utili a provare quando sono state eseguite le opere.
4. Controllare la disciplina locale: PRG di Roma, norme regionali, vincoli e competenza degli uffici.
5. Definire un esito motivato: intervento regolare, tolleranza, pratica ammissibile oppure necessità di ripristino o ulteriori verifiche.

Per iniziare prepara indirizzo, riferimenti catastali, planimetrie, atti disponibili e una descrizione delle difformità. Se ci sono verbali o ordinanze, segnala subito le date di notifica. La sola fotografia di un locale non permette di stabilire se si tratti di abusi gravi o di irregolarità regolarizzabili.

Documenti che aiutano a distinguere gli abusi gravi dalle difformità minori

La verifica è più affidabile quando mette in relazione documenti diversi. Il rogito descrive la provenienza e contiene dichiarazioni, ma non sostituisce l’esame dei progetti. La visura identifica il bene e i dati del classamento; la planimetria rappresenta la configurazione dichiarata al Catasto. Il titolo edilizio e le varianti permettono invece di ricostruire le opere autorizzate.

Se manca un documento, occorre individuare dove reperirlo. Una pratica può trovarsi presso il Municipio, un ufficio centrale o un archivio storico, a seconda del procedimento e dell’epoca. Gli estremi indicati negli atti di acquisto sono un punto di partenza per la ricerca, ma devono essere verificati sul fascicolo originale.

• Progetto assentito: serve a confrontare piante, sezioni e prospetti con lo stato attuale.
• Varianti e pratiche successive: evitano di considerare abusiva una modifica già autorizzata.
• Documenti sulla data: aiutano a individuare le regole da applicare al momento dei lavori.
• Atti di tutela e documentazione sismica: permettono di riconoscere verifiche ulteriori rispetto alla sola pratica comunale.
• Verbali e provvedimenti: consentono di ricostruire contestazioni, termini e passaggi già conclusi.

Il risultato utile non è una rassicurazione verbale, ma un confronto motivato tra ciò che è stato autorizzato e ciò che esiste. Dove la documentazione è insufficiente, il limite deve essere dichiarato prima di formulare una proposta di regolarizzazione.

Gli errori da evitare quando si parla di abusi gravi

Dividere artificiosamente l’intervento. Un insieme unitario di opere non deve essere descritto come tante modifiche indipendenti per farlo rientrare in una procedura più semplice. La valutazione deve considerare il risultato complessivo e il rapporto con l’edificio.

Confondere pagamento e titolo. Una ricevuta dimostra un versamento. Non prova necessariamente che l’opera sia stata sanata o che siano stati acquisiti tutti gli assensi. Anche una vecchia domanda di condono deve essere esaminata con il suo esito e i relativi allegati.

Applicare una sentenza a tutti gli immobili. Le decisioni giudiziarie dipendono da opere, documenti, norme e questioni processuali del caso. Una pronuncia sulle tolleranze non permette di affermare che ogni sanatoria di opere pregresse sia vietata.

Usare una CILA per qualsiasi difformità. La comunicazione per lavori interni non sostituisce il permesso in sanatoria quando l’opera richiede un diverso titolo. Occorre prima classificare l’intervento, poi scegliere la pratica.

Ignorare le condizioni di un eventuale accoglimento. Il percorso dell’articolo 36-bis può richiedere interventi prescritti per la sicurezza o la rimozione delle parti non sanabili. La valutazione economica deve includere queste opere, con i relativi adempimenti, invece di limitarsi al costo di presentazione della domanda.

Questi controlli sono utili anche quando l’immobile proviene da un’eredità o da un precedente acquisto. L’origine della difformità e le responsabilità delle persone coinvolte sono questioni distinte dalla possibilità tecnica di regolarizzare l’opera oggi.

Costi, vendita e decisioni da prendere

Non esiste un prezzo unico per sanare gli abusi gravi. Il preventivo deve distinguere accesso agli atti, rilievo, verifica di fattibilità, progettazione, diritti, eventuali oblazioni, prestazioni specialistiche e opere necessarie. Il pagamento di una sanzione non produce, da solo, la regolarizzazione.

Prima di assumere impegni per una vendita, chiarisci con tecnico e notaio lo stato dell’immobile e le conseguenze contrattuali. Non è prudente promettere “sanatoria garantita” o considerare sufficiente una riduzione del prezzo. L’incarico tecnico dovrebbe individuare prima gli ostacoli e poi il procedimento concretamente percorribile.

Domande frequenti su Salva Casa e abusi gravi

Un abuso grave è sempre insanabile?

No. Per le fattispecie dell’articolo 36 può essere possibile il permesso in sanatoria se ricorrono doppia conformità e ulteriori condizioni di legge. L’esclusione dal 36-bis non consente né di garantire la sanatoria né di negarla senza istruttoria.

Una veranda rientra nel Salva Casa?

Dipende dalla trasformazione realizzata, dal titolo richiesto, dall’eventuale aumento di volume e dai vincoli. Il nome “veranda” e il materiale utilizzato non determinano da soli il procedimento. Va verificato l’intervento complessivo.

Il Catasto o l’agibilità eliminano l’abuso?

No. Sono documenti con funzioni differenti. Per ricostruire lo stato legittimo occorre esaminare i titoli e gli altri elementi ammessi dalla normativa; una planimetria aggiornata non sostituisce il controllo comunale.

Posso sapere prima se vale la pena presentare la domanda?

Sì, una verifica preliminare documentata consente di individuare il percorso e le criticità prima del deposito. Non coincide però con un provvedimento favorevole del Comune.

Verifica degli abusi gravi per un immobile a Roma

Per valutare il tuo caso puoi richiedere una verifica tecnica con preventivo personalizzato, indicando opere contestate, Municipio e documenti disponibili. Il primo obiettivo è ricostruire la situazione e distinguere ciò che può essere regolarizzato dalle opere per cui occorre un’altra soluzione.