SUAR Roma: SCIA, costi e requisiti per Casa Vacanze, B&B e Affittacamere

Vuoi aprire una Casa Vacanze, un Bed & Breakfast o un Affittacamere a Roma?

Il riferimento amministrativo è il SUAR – Sportello Unico per le Attività Ricettive di Roma Capitale, competente per l’avvio, la modifica e la cessazione delle strutture ricettive presenti sul territorio capitolino.

Prima di presentare la pratica è però fondamentale individuare la tipologia corretta di ospitalità, perché Casa Vacanze, B&B, Affittacamere, alloggio per uso turistico e locazione breve imprenditoriale non seguono tutti lo stesso procedimento.

Cambiano:

• requisiti;
• forma imprenditoriale;
• documentazione;
• obbligo di residenza;
• numero di camere;
• servizi consentiti;
• tipo di pratica;
• diritti di istruttoria.

Risposta rapida: una struttura ricettiva extralberghiera si avvia a Roma mediante SCIA telematica al SUAR. I diritti comunali partono da €250 per una Casa Vacanze e da €300 per le altre strutture fino a 250 m². Un alloggio per uso turistico non imprenditoriale segue invece una CIA da €80, mentre una locazione breve/turistica esercitata in forma imprenditoriale richiede una SCIA da €100.

Cos’è il SUAR di Roma

Il SUAR – Sportello Unico Attività Ricettive fa parte del Dipartimento Grandi Eventi, Sport, Turismo e Moda di Roma Capitale.

Gestisce i procedimenti relativi, tra gli altri, a:

• alberghi;
• residence;
• Guest House e Affittacamere;
• Bed & Breakfast;
• Case e Appartamenti per Vacanze;
• Case per Ferie;
• Hostel e Ostelli;
• alloggi per uso turistico;
• locazioni brevi in forma imprenditoriale;
• strutture ricettive all’aria aperta.

Le pratiche vengono gestite telematicamente.

Roma Capitale specifica che per l’apertura di una struttura ricettiva deve essere trasmessa una SCIA digitale, completa delle dichiarazioni, della documentazione tecnica e della ricevuta dei diritti di istruttoria.

Fonte istituzionale: FAQ SUAR di Roma Capitale.

SCIA, CIA o locazione turistica: quale pratica serve?

La prima verifica non riguarda il costo, ma il tipo di attività che si intende esercitare.

La distinzione è essenziale perché una semplice locazione turistica non deve essere trasformata impropriamente in una Casa Vacanze, e viceversa.

Anche i servizi che possono essere offerti cambiano in funzione della tipologia scelta.

Casa Vacanze, B&B e Affittacamere sono la stessa cosa?

No.

Sono tre diverse tipologie di struttura ricettiva extralberghiera disciplinate principalmente dalla Legge Regionale Lazio n. 13/2007 e dal Regolamento Regionale Lazio n. 8/2015 e successive modificazioni.

Il testo coordinato del regolamento è consultabile direttamente sul sito della Regione Lazio:

Regolamento Regionale Lazio n. 8/2015 – testo coordinato

Affittacamere o Guest House a Roma: requisiti principali

La Guest House o Affittacamere è una struttura ricettiva esercitata in forma imprenditoriale.

La normativa regionale prevede un massimo di:

• 6 camere;
• collocate in non più di 2 appartamenti ammobiliati;
• nello stesso stabile;
• accessibili dal medesimo ingresso su strada.

La struttura deve inoltre essere dotata degli ambienti previsti dalla disciplina regionale e rispettare la normativa:

• edilizia;
• urbanistica;
• igienico-sanitaria;
• impiantistica;
• relativa ai requisiti delle abitazioni.

Il Regolamento Regionale stabilisce che gli appartamenti utilizzati come Guest House o Affittacamere non sono soggetti, per questo solo utilizzo, a cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici, fermo restando il rispetto della disciplina edilizia vigente.

L’assenza di cambio di destinazione d’uso non significa però che qualsiasi appartamento possa essere automaticamente utilizzato.

Prima della SCIA devono essere verificati stato legittimo e caratteristiche reali dell’immobile.

B&B a Roma: quante camere e posti letto?

La disciplina del Bed & Breakfast nel Lazio è stata modificata con il Regolamento Regionale 28 giugno 2023 n. 5.

Il B&B può avere:

• massimo 4 camere destinate agli ospiti;
• massimo 8 posti letto complessivi, nel rispetto delle metrature previste;
• una camera riservata al titolare o gestore.

Il titolare o gestore deve avere residenza nella struttura.

Non è quindi più corretta l’indicazione, ancora presente in molte vecchie guide online, di un massimo generalizzato di tre camere e sei posti letto.

Il B&B deve chiudere 60 o 120 giorni l’anno?

No.

Il vecchio sistema dei periodi obbligatori di inattività non rappresenta più la disciplina attuale.

L’articolo 3 del Regolamento Regionale n. 8/2015 relativo ai periodi di chiusura risulta abrogato.

Per approfondire specificamente questa tipologia:

Aprire un Bed & Breakfast a Roma

Casa Vacanze a Roma: imprenditoriale o non imprenditoriale?

Le Case e Appartamenti per Vacanze – CAV sono immobili arredati destinati all’ospitalità turistica.

La normativa regionale consente:

• con 1 o 2 appartamenti, la gestione imprenditoriale oppure non imprenditoriale;
• da 3 appartamenti in poi, la gestione deve essere imprenditoriale.

Non sono più previsti periodi obbligatori di inattività.

Una caratteristica importante è che all’interno della Casa Vacanze non possono esservi persone residenti o domiciliate.

Le Case Vacanze non devono inoltre essere confuse con gli alloggi per uso turistico, perché costituiscono vere e proprie strutture ricettive extralberghiere, soggette a classificazione e SCIA.

Per la procedura specifica:

SCIA Casa Vacanze Roma: costi, documenti e requisiti

Quanto costa la SCIA SUAR a Roma?

Roma Capitale applica diritti differenti in base alla tipologia e, per alcune strutture, alla superficie.

Le tariffe ufficiali sono:

Il tariffario coordinato di Roma Capitale indica per le Case e Appartamenti per Vacanze €250 per il primo immobile, aumentati di €100 per gli ulteriori immobili.

Per le altre strutture ricettive le fasce sono €300, €720 e €1.200 in funzione della superficie.

Fonte ufficiale:

Tariffe SUAR Roma Capitale

Quanto costa aprire un B&B a Roma?

Per un normale B&B con superficie entro 250 m² il diritto comunale di avvio della SCIA è:

€300

A questa cifra possono aggiungersi:

• compenso professionale;
• visure;
• accesso agli atti;
• rilievo;
• eventuale aggiornamento catastale;
• eventuali pratiche edilizie;
• adeguamento degli impianti;
• altri interventi necessari per rendere conforme l’immobile.

Il costo della SCIA non deve quindi essere confuso con il costo complessivo necessario per rendere effettivamente apribile la struttura.

Quanto costa aprire un Affittacamere a Roma?

Per un Affittacamere o Guest House fino a 250 m²:

diritti SUAR: €300

Da 251 a 500 m²:

€720

Oltre 500 m²:

€1.200

Il costo professionale dipende invece dalle verifiche necessarie.

Un immobile con documentazione edilizia completa, planimetria conforme e impianti regolari comporta un’attività tecnica molto diversa da un appartamento nel quale devono essere prima ricostruiti i precedenti urbanistici o sanate delle difformità.

Quanto costa aprire una Casa Vacanze a Roma?

Per la Casa e Appartamento per Vacanze il tariffario comunale utilizza una voce specifica, diversa dalle fasce dimensionali delle altre strutture.

Il tariffario ufficiale indica:

€250 per il primo immobile, con aumento di €100 per gli ulteriori immobili inseriti nel procedimento secondo la tariffazione applicabile.

Questi sono esclusivamente diritti amministrativi SUAR.

Non comprendono le prestazioni del tecnico né eventuali attività necessarie per la regolarizzazione dell’immobile.

Alloggio per uso turistico: non è una Casa Vacanze

L’alloggio per uso turistico disciplinato dall’art. 12-bis del Regolamento Regionale n. 8/2015 appartiene alle “altre forme di ospitalità”.

Non è soggetto:

• a classificazione;
• a una denominazione di struttura ricettiva;
• ai servizi tipici delle strutture extralberghiere.

L’ospitalità è esercitata senza i servizi accessori propri di B&B, Affittacamere o Case Vacanze.

Roma Capitale prevede per l’alloggio turistico non imprenditoriale una CIA – Comunicazione di Inizio Attività e non una normale SCIA di struttura extralberghiera.

Il diritto di istruttoria è:

€80

La modifica della comunicazione costa €50 e la cessazione €21.

Locazione turistica imprenditoriale: cosa è cambiato

L’art. 13-ter del D.L. 145/2023 ha introdotto nuovi obblighi anche per le locazioni brevi e turistiche.

Quando l’attività viene esercitata in forma imprenditoriale, è prevista la presentazione della SCIA.

Roma Capitale indica:

SCIA locazione breve in forma imprenditoriale: €100

con:

• €50 per le modifiche societarie, cambio titolarità o gestione;
• €21 per la cessazione.

È quindi importante non utilizzare indifferentemente i termini “SCIA Casa Vacanze” e “SCIA locazione turistica”.

Sono fattispecie differenti.

Documenti necessari per la SCIA SUAR

La documentazione cambia in funzione dell’attività.

Roma Capitale richiede comunque che la SCIA di struttura ricettiva contenga:

• dichiarazioni sul possesso dei requisiti;
• documentazione tecnica e funzionale;
• ricevuta del pagamento dei diritti di istruttoria.

Per le strutture che richiedono documentazione tecnica deve essere utilizzata la relazione tecnica asseverata, firmata digitalmente da un tecnico abilitato secondo la modulistica SUAR.

In funzione del caso possono essere necessari:

• planimetria;
• dati catastali;
• titolo di disponibilità dell’immobile;
• relazione tecnica;
• dichiarazione relativa agli impianti;
• documentazione condominiale prevista;
• autocertificazione di classificazione;
• documentazione sulla sicurezza;
• ulteriori allegati richiesti dalla specifica tipologia.

Conformità urbanistica prima della SCIA

Questo è uno dei controlli più importanti.

La SCIA ricettiva non sana automaticamente eventuali difformità dell’immobile.

Prima di asseverare la struttura il tecnico deve verificare la coerenza tra:

stato reale → titoli edilizi → documentazione catastale → requisiti della struttura ricettiva

Se esistono dubbi sui precedenti edilizi può essere necessario effettuare un:

accesso agli atti edilizi a Roma

Per capire la differenza tra i controlli urbanistici e catastali:

conformità urbanistica e catastale a Roma

Una planimetria catastale corrispondente allo stato reale non dimostra da sola la legittimità urbanistica dell’immobile.

Relazione tecnica asseverata SUAR

Roma Capitale precisa che, quando prevista, la relazione tecnica deve essere compilata utilizzando il modulo pubblicato nella sezione SUAR e deve essere firmata digitalmente dal tecnico abilitato.

La relazione non dovrebbe ridursi alla semplice compilazione di una serie di campi.

Il tecnico deve verificare realmente:

• consistenza dell’immobile;
• destinazione d’uso;
• distribuzione interna;
• superfici;
• altezze;
• requisiti igienico-sanitari;
• corrispondenza urbanistica;
• dati catastali;
• eventuali requisiti specifici della tipologia ricettiva.

Per questo il costo professionale non può essere determinato seriamente guardando soltanto il tipo di modulo da presentare.

B&B: obbligo di residenza

Per aprire un Bed & Breakfast nel Lazio il titolare o gestore deve avere residenza nella struttura e riservarsi una camera da letto.

La camera riservata non deve essere conteggiata nella capacità ricettiva destinata agli ospiti.

Questo requisito distingue nettamente il B&B da una Casa Vacanze.

Casa Vacanze: può esserci la residenza del proprietario?

No.

Roma Capitale chiarisce che all’interno di una Casa e Appartamento per Vacanze non devono essere presenti persone residenti o domiciliate.

Quindi:

B&B → residenza richiesta

Casa Vacanze → residenza e domicilio non ammessi all’interno della struttura

È una differenza sostanziale da valutare prima di scegliere la tipologia amministrativa.

Serve il consenso del condominio?

La normativa regionale non impone al Comune di acquisire preventivamente un’autorizzazione dell’assemblea condominiale per la SCIA.

Roma Capitale precisa tuttavia che, per B&B, Casa Vacanze e Guest House/Affittacamere, deve essere allegata alla SCIA la prova della comunicazione dell’avvio dell’attività all’amministratore di condominio con le modalità previste.

Questo non elimina naturalmente eventuali questioni civilistiche derivanti da specifiche clausole del regolamento condominiale.

Dopo la SCIA: CISE/Codice regionale e CIN

L’invio della SCIA non esaurisce gli adempimenti.

Roma Capitale indica per le strutture extralberghiere e gli alloggi turistici il Codice Identificativo Regionale, denominato nelle proprie FAQ CISE.

A livello nazionale è inoltre obbligatorio il CIN – Codice Identificativo Nazionale.

Il Ministero del Turismo chiarisce che il CIN deve essere richiesto da:

• strutture alberghiere;
• strutture extralberghiere;
• locazioni turistiche;
• locazioni brevi.

Il codice deve inoltre essere esposto e indicato negli annunci secondo la disciplina nazionale.

Fonte ufficiale:

Banca Dati Strutture Ricettive e CIN – Ministero del Turismo

Estintori e rilevatori: attenzione alla differenza tra locazione e struttura ricettiva

L’art. 13-ter del D.L. 145/2023 ha previsto specifici requisiti di sicurezza per le locazioni brevi e turistiche.

Il Ministero del Turismo chiarisce che le unità destinate a tali locazioni devono essere munite, nei casi previsti, di:

• dispositivi di rilevazione dei gas combustibili;
• rilevatori di monossido di carbonio;
• estintori portatili.

Il Ministero precisa però che questi specifici obblighi dell’art. 13-ter riguardano le locazioni e non devono essere automaticamente trasposti alle strutture ricettive come B&B o Affittacamere, per le quali restano applicabili gli specifici obblighi previsti dalla rispettiva normativa.

Comunicazione degli ospiti alla Questura

Chi gestisce una struttura ricettiva o un alloggio turistico deve rispettare anche gli obblighi di pubblica sicurezza.

Ai sensi dell’art. 109 TULPS devono essere trasmesse alla Questura le generalità delle persone ospitate attraverso il sistema Alloggiati Web.

Roma Capitale richiama espressamente tale obbligo nelle proprie FAQ SUAR.

Comunicazione arrivi e presenze

La normativa regionale impone inoltre la comunicazione dei dati statistici relativi agli arrivi e alle presenze turistiche.

Nel Lazio la trasmissione viene gestita tramite il sistema regionale dedicato alla rilevazione dei flussi.

La Regione Lazio richiama tale obbligo nell’ambito della disciplina delle strutture ricettive.

Contributo di soggiorno Roma

Le strutture ricettive, gli alloggi per uso turistico e le locazioni brevi rientrano inoltre nella disciplina del contributo di soggiorno di Roma Capitale.

Il gestore o responsabile deve:

• riscuotere il contributo quando dovuto;
• applicare correttamente eventuali esenzioni;
• effettuare le comunicazioni;
• riversare gli importi secondo i termini previsti.

Roma Capitale indica attualmente il versamento entro il sedicesimo giorno dalla fine di ciascun trimestre solare, secondo le modalità previste dal relativo regolamento.

Quanto costa complessivamente aprire un’attività extralberghiera a Roma?

Il costo finale non coincide con la sola reversale SUAR.

Bisogna distinguere:

Diritti amministrativi

Sono gli importi dovuti a Roma Capitale:

• €300, €720 o €1.200 per le strutture ricettive diverse dalle CAV;
• tariffa specifica per Case Vacanze;
• €80 per CIA di alloggio turistico;
• €100 per SCIA di locazione breve imprenditoriale.

Compenso tecnico

Dipende dalle verifiche realmente necessarie:

• sopralluogo;
• rilievo;
• verifica urbanistica;
• verifica catastale;
• relazione tecnica;
• planimetria;
• predisposizione e trasmissione degli allegati.

Eventuali costi aggiuntivi

Possono essere necessari:

• accesso agli atti;
• aggiornamento catastale;
• sanatoria edilizia;
• pratica edilizia;
• certificazioni impiantistiche;
• interventi di adeguamento;
• pratiche antincendio, quando ricorrono le relative soglie.

Se l’attività rientra tra quelle soggette ai controlli dei Vigili del Fuoco:

SCIA antincendio a Roma

Posso iniziare subito dopo aver presentato la SCIA?

La SCIA è una Segnalazione Certificata di Inizio Attività e, quando correttamente presentata e completa dei presupposti richiesti, produce gli effetti previsti dalla disciplina generale della SCIA.

Questo non significa però che una segnalazione errata renda regolare un immobile non conforme.

Roma Capitale può effettuare verifiche sui requisiti dichiarati e sulla documentazione prodotta.

Per questo la fase più delicata non è materialmente “inviare la SCIA”, ma stabilire prima che:

immobile + attività + requisiti + documentazione

siano realmente compatibili.

Posso trasformare una Casa Vacanze non imprenditoriale in imprenditoriale?

Roma Capitale chiarisce che il passaggio non viene gestito come una semplice modifica della vecchia pratica.

Per avviare nell’immobile una nuova attività in forma imprenditoriale occorre cessare quella non imprenditoriale e successivamente presentare una nuova SCIA di apertura in forma imprenditoriale, con la documentazione richiesta.

Lo stesso principio viene indicato per il passaggio da B&B non imprenditoriale o alloggio turistico a forma imprenditoriale.

Errori da evitare prima di presentare la SCIA SUAR

Scegliere la Casa Vacanze solo perché si affitta su Airbnb

La piattaforma utilizzata per le prenotazioni non determina la tipologia amministrativa.

Chiamare B&B un appartamento senza residenza del titolare

Il B&B richiede la residenza nella struttura.

Presentare una locazione turistica come Affittacamere

Se vengono affittate singole camere a clienti diversi e vengono prestati servizi propri di una struttura ricettiva, può cambiare completamente l’inquadramento amministrativo.

Utilizzare vecchi limiti di 3 camere e 6 posti letto per il B&B

La disciplina regionale vigente prevede fino a 4 camere e 8 posti letto, nel rispetto delle metrature.

Applicare ancora i vecchi periodi obbligatori di chiusura

La disciplina regionale vigente non prevede più il precedente periodo obbligatorio di inattività.

Confondere €250 con il costo totale della Casa Vacanze

È un diritto amministrativo SUAR. Non comprende automaticamente il tecnico e gli eventuali adeguamenti.

Presentare la SCIA senza controllare la conformità urbanistica

La pratica ricettiva non regolarizza opere edilizie abusive.

FAQ SUAR Roma

Cos’è il SUAR Roma?

È lo Sportello Unico per le Attività Ricettive di Roma Capitale, competente per i principali procedimenti amministrativi relativi alle strutture turistiche e ricettive.

Quanto costa una SCIA per B&B a Roma?

Per una struttura fino a 250 m² i diritti di istruttoria SUAR sono pari a €300.

Quanto costa una SCIA per Affittacamere?

Fino a 250 m² €300; da 251 a 500 m² €720; oltre 500 m² €1.200.

Quanto costa aprire una Casa Vacanze?

Il tariffario comunale prevede €250 per il primo immobile e la maggiorazione prevista per gli ulteriori immobili.

Quanto costa un alloggio per uso turistico?

La CIA di inizio attività costa €80.

Quanto costa la locazione breve imprenditoriale?

La SCIA di avvio costa €100.

Un B&B deve avere la residenza?

Sì. Il titolare o gestore deve avere la residenza nella struttura e riservarsi una camera.

Quante camere può avere un B&B a Roma?

La disciplina vigente prevede un massimo di 4 camere destinate agli ospiti e comunque non oltre 8 posti letto, nel rispetto delle metrature.

Un Affittacamere può essere non imprenditoriale?

No. Guest House e Affittacamere sono gestiti in forma imprenditoriale.

Una Casa Vacanze può essere non imprenditoriale?

Sì, quando vengono gestiti al massimo due appartamenti nel territorio comunale. Con tre o più unità la forma imprenditoriale è obbligatoria.

Casa Vacanze e alloggio turistico sono la stessa cosa?

No. La Casa Vacanze è una struttura ricettiva extralberghiera soggetta a SCIA e classificazione; l’alloggio per uso turistico non imprenditoriale segue una CIA e non è classificato come struttura ricettiva.

Serve il tecnico?

Per le SCIA che richiedono relazione tecnica asseverata, Roma Capitale richiede che il documento sia predisposto e firmato digitalmente da un tecnico abilitato.

Serve il CIN?

Sì. Il CIN nazionale è obbligatorio per strutture turistico-ricettive e immobili destinati alle locazioni brevi o turistiche secondo la disciplina nazionale.

Fonti ufficiali

Per verificare procedure e requisiti è opportuno utilizzare prioritariamente:

• Roma Capitale – Sportello Unico Attività Ricettive, FAQ e procedure;
• Roma Capitale – tariffe SUAR;
• Regione Lazio – Regolamento Regionale n. 8/2015 e successive modifiche;
• Regione Lazio – strutture ricettive turistiche;
• Ministero del Turismo – BDSR e CIN;
• D.L. 145/2023, art. 13-ter;
• TULPS, art. 109, per la comunicazione degli ospiti.

Roma Capitale – FAQ SUAR aggiornate

Regione Lazio – Strutture ricettive turistiche

Ministero del Turismo – FAQ CIN e BDSR

SUAR Roma: conclusioni

Aprire un’attività ricettiva a Roma non significa semplicemente compilare una SCIA.

La prima decisione consiste nell’individuare la corretta tipologia di ospitalità.

Il percorso dovrebbe essere:

definizione dell’attività → verifica dell’immobile → controllo urbanistico e catastale → verifica dei requisiti regionali → scelta SCIA o CIA → predisposizione documentazione → pagamento diritti SUAR → trasmissione telematica → codici identificativi → Alloggiati Web → flussi turistici → contributo di soggiorno

La distinzione tra Casa Vacanze, B&B, Affittacamere e locazione turistica è fondamentale perché ogni formula ha requisiti e obblighi differenti.