SCIA in sanatoria a Roma: costi, sanzioni e difformità sanabili
La SCIA in sanatoria a Roma è una delle procedure edilizie utilizzabili per regolarizzare determinate opere realizzate senza il corretto titolo edilizio oppure in difformità rispetto a quanto precedentemente autorizzato.
Dal 2024 la disciplina è cambiata in maniera significativa con il cosiddetto Decreto Salva Casa, convertito nella Legge 24 luglio 2024 n. 105, che ha introdotto nel D.P.R. 380/2001 il nuovo articolo 36-bis.
La novità è importante perché per alcune difformità non è più richiesta la tradizionale doppia conformità urbanistica ed edilizia valutata nello stesso modo sia al momento della realizzazione sia al momento della sanatoria.
Per capire se una difformità può essere sanata con una SCIA a Roma è però necessario stabilire:
- quale intervento è stato effettivamente realizzato;
- quale titolo edilizio sarebbe stato necessario;
- quando sono state realizzate le opere;
- quale fosse lo stato legittimo precedente;
- se l’immobile è sottoposto a vincoli;
- se sono interessate strutture;
- se la difformità rientra nell’art. 36 oppure nell’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001.
Non tutte le difformità edilizie possono quindi essere sanate con una SCIA.
Cos’è la SCIA in sanatoria a Roma?
La SCIA in sanatoria è una segnalazione edilizia attraverso la quale, quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge, è possibile regolarizzare un intervento già realizzato in assenza della SCIA necessaria oppure in difformità dal titolo edilizio.
Oggi il riferimento principale è costituito dall’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dal Decreto Salva Casa.
La disposizione riguarda in particolare:
- interventi realizzati in parziale difformità dal Permesso di Costruire;
- interventi in parziale difformità dalla SCIA alternativa al Permesso di Costruire;
- determinate variazioni essenziali;
- interventi realizzati senza SCIA quando questa era il titolo richiesto;
- interventi realizzati in difformità dalla SCIA presentata.
La disciplina nazionale è coordinata, nel Lazio, con l’articolo 22 della Legge Regionale Lazio n. 15/2008.
Cosa cambia con il Salva Casa per la SCIA in sanatoria?
Questa è probabilmente la modifica più importante da conoscere.
Prima del Decreto Salva Casa si parlava normalmente di doppia conformità: per ottenere l’accertamento di conformità l’opera doveva risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia quando era stata realizzata sia quando veniva richiesta la sanatoria.
Con il nuovo art. 36-bis il legislatore ha introdotto un sistema differente per le parziali difformità e per gli altri casi espressamente previsti dalla norma.
In questi casi l’intervento deve essere:
conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della sanatoria;
e
conforme ai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento in cui l’intervento è stato realizzato.
Si parla spesso, per semplicità, di doppia conformità semplificata o conformità asimmetrica.
Questo ha ampliato le possibilità di regolarizzazione di alcune difformità, ma non significa che qualsiasi abuso edilizio possa essere sanato.
Doppia conformità classica e conformità semplificata: qual è la differenza?
È fondamentale distinguere i due procedimenti.
Articolo 36 D.P.R. 380/2001
Per gli interventi realizzati in assenza di Permesso di Costruire o in totale difformità, nei casi disciplinati dall’art. 36, continua a essere richiesta la conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia:
- al momento della realizzazione dell’abuso;
- al momento della presentazione della domanda.
Questa è la cosiddetta doppia conformità tradizionale.
Articolo 36-bis D.P.R. 380/2001
Per parziali difformità, variazioni essenziali e interventi soggetti a SCIA rientranti nelle fattispecie previste dall’art. 36-bis è invece sufficiente verificare:
- disciplina urbanistica: normativa vigente oggi;
- disciplina edilizia: requisiti vigenti quando l’opera è stata realizzata.
La distinzione è fondamentale perché determina se l’opera sia effettivamente sanabile e quale procedura utilizzare.
Doppia conformità e SCIA in sanatoria dopo il Decreto Salva Casa
Dopo le modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa, non è più corretto affermare in modo generale che, per ottenere una sanatoria edilizia, l’intervento debba essere conforme sia alla normativa vigente al momento della sua realizzazione sia a quella vigente al momento della presentazione della pratica.
Per le fattispecie disciplinate dal nuovo art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, tra cui determinate parziali difformità, variazioni essenziali e interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA nei casi previsti dalla norma, si applica infatti un regime di conformità semplificata.
In questi casi l’intervento deve risultare:
- conforme alla disciplina edilizia vigente al momento della sua realizzazione;
- conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria.
Non si tratta quindi della tradizionale doppia conformità richiesta dall’art. 36 del D.P.R. 380/2001, che continua invece ad applicarsi alle fattispecie che restano comprese nel suo ambito.
Per stabilire quale disciplina utilizzare è necessario prima individuare correttamente la natura della difformità e il titolo edilizio che sarebbe stato necessario per realizzare l’intervento. Non tutte le irregolarità possono quindi essere regolarizzate attraverso una generica “SCIA in sanatoria”.
In pratica, per una SCIA in sanatoria a Roma non basta verificare se l’opera sia oggi autorizzabile: occorre stabilire quale procedura prevista dal D.P.R. 380/2001 sia applicabile alla specifica difformità.
Quali lavori possono essere sanati con una SCIA in sanatoria a Roma?
Non è possibile creare un elenco valido per qualsiasi immobile.
La possibilità di utilizzare la SCIA dipende dalla classificazione dell’intervento e dalla situazione urbanistica concreta.
Possono rientrare, a seconda dei casi, interventi quali:
- modifiche che interessano parti strutturali;
- interventi di restauro o risanamento conservativo soggetti a SCIA;
- interventi di ristrutturazione edilizia rientranti nel relativo regime;
- modifiche di prospetto;
- realizzazione o modifica di aperture;
- determinate variazioni rispetto a titoli edilizi precedenti;
- parziali difformità rispetto al Permesso di Costruire;
- parziali difformità rispetto alla SCIA alternativa;
- interventi realizzati senza la SCIA prescritta;
- interventi realizzati in difformità dalla SCIA;
- variazioni essenziali quando ricorrono i presupposti dell’art. 36-bis.
La classificazione deve comunque essere effettuata dal tecnico sulla base dello stato legittimo dell’immobile, dei titoli edilizi precedenti e delle norme applicabili.
Un tramezzo interno si sana sempre con la SCIA?
No.
Questo è un errore frequente.
Se la difformità riguarda esclusivamente opere interne non strutturali che rientrano nella manutenzione straordinaria soggetta a CILA, normalmente bisogna verificare l’applicabilità della specifica procedura prevista per la CILA in sanatoria o tardiva, non utilizzare automaticamente una SCIA.
La pratica corretta dipende sempre dal titolo che sarebbe stato necessario per eseguire legittimamente l’intervento.
Una finestra realizzata diversamente dal progetto può essere sanata?
Potenzialmente sì, ma non automaticamente.
Una finestra mancante, spostata, ampliata oppure realizzata in posizione diversa rispetto al progetto autorizzato costituisce una difformità che deve essere classificata tecnicamente.
Occorre verificare, tra gli altri aspetti:
- titolo edilizio originario;
- epoca della modifica;
- disciplina urbanistica;
- regolamento edilizio;
- eventuali vincoli paesaggistici o culturali;
- Carta per la Qualità;
- normativa relativa alle distanze;
- requisiti igienico-sanitari;
- eventuale rilevanza strutturale.
Solo dopo queste verifiche può essere individuata la corretta procedura di regolarizzazione.
Prima della SCIA in sanatoria bisogna verificare lo stato legittimo
Prima di depositare una sanatoria è necessario ricostruire correttamente lo stato legittimo dell’immobile.
Il tecnico deve normalmente confrontare:
- licenza edilizia;
- concessione edilizia;
- Permesso di Costruire;
- DIA;
- SCIA;
- CILA;
- eventuali condoni;
- precedenti sanatorie;
- elaborati grafici depositati;
- stato attuale dell’immobile.
La planimetria catastale, da sola, non dimostra la regolarità urbanistica dell’immobile.
La verifica preliminare è particolarmente importante perché una SCIA in sanatoria presentata sulla base di uno stato legittimo ricostruito erroneamente può produrre ulteriori problemi anziché risolverli.
Come si presenta una SCIA in sanatoria a Roma?
La vecchia procedura cartacea non è più quella attuale.
A Roma le procedure SCIA vengono gestite tramite il SUET – Sportello Unico per l’Edilizia Telematico di Roma Capitale.
Dal 1° aprile 2022 le SCIA di cui all’art. 22 del D.P.R. 380/2001 devono essere presentate telematicamente attraverso il SUET.
Il sistema consente al tecnico incaricato di:
- compilare la pratica;
- sottoscrivere la relazione tecnica;
- allegare gli elaborati;
- trasmettere la documentazione;
- seguire l’istruttoria;
- inviare eventuali integrazioni;
- monitorare l’esito della pratica.
Non è quindi corretto indicare oggi come procedura ordinaria il deposito della SCIA cartacea presso il protocollo del Municipio.
Quali documenti servono per una SCIA in sanatoria a Roma?
La documentazione varia in funzione della difformità.
Normalmente possono essere necessari:
- documento di identità del proprietario o avente titolo;
- incarico al professionista;
- relazione tecnica asseverata;
- documentazione relativa allo stato legittimo;
- titoli edilizi precedenti;
- elaborato grafico dello stato legittimo;
- elaborato dello stato attuale;
- elaborato comparativo con evidenziazione delle difformità;
- documentazione fotografica;
- prova dell’epoca di realizzazione dell’intervento;
- calcolo della sanzione o dell’oblazione;
- ricevuta dei diritti di segreteria;
- eventuale documentazione strutturale;
- eventuali autorizzazioni, nulla osta o atti di assenso;
- documentazione paesaggistica quando necessaria.
L’articolo 36-bis attribuisce particolare importanza anche alla data di realizzazione della difformità.
Quando questa non può essere dimostrata attraverso la documentazione prevista dalla legge, il professionista può essere chiamato ad attestarla sotto la propria responsabilità, con conseguenze anche penali in caso di dichiarazioni false.
SCIA in sanatoria e opere strutturali
Quando la difformità interessa elementi strutturali la verifica edilizia non è sufficiente.
Per gli immobili ubicati nelle zone sismiche si applicano anche le disposizioni specifiche previste dal Testo Unico dell’Edilizia e dalla normativa regionale.
Il tecnico deve verificare il rispetto delle norme tecniche per le costruzioni applicabili all’epoca di realizzazione dell’intervento e gli eventuali adempimenti necessari presso gli uffici competenti.
Per questo una difformità strutturale deve essere analizzata separatamente rispetto a una semplice modifica distributiva interna.
SCIA in sanatoria su immobili vincolati a Roma
La presenza di un vincolo può cambiare completamente il procedimento.
Il nuovo art. 36-bis introduce una particolare procedura di accertamento della compatibilità paesaggistica per gli interventi ricompresi nella norma realizzati senza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica.
La normativa consente il procedimento anche in determinate situazioni nelle quali siano stati creati superfici utili o volumi, purché l’intervento rientri nelle fattispecie sanabili previste dall’articolo 36-bis.
Nel Lazio la procedura paesaggistica prevista dall’art. 36-bis viene attivata attraverso il Comune/SUE e coinvolge la competente struttura regionale e la Soprintendenza secondo le rispettive competenze.
Per un immobile vincolato è quindi fondamentale verificare la situazione prima di presentare la SCIA in sanatoria.
Quanto costa una SCIA in sanatoria a Roma?
Il costo complessivo non è costituito da una singola cifra.
Bisogna distinguere almeno:
- diritti di segreteria di Roma Capitale;
- sanzione o oblazione edilizia;
- eventuali ulteriori oneri;
- eventuale pratica strutturale;
- eventuale procedimento paesaggistico;
- aggiornamento catastale, se necessario;
- onorario del professionista.
Diritti di segreteria SCIA in sanatoria Roma
Secondo il tariffario attualmente indicato da Roma Capitale per la SCIA e per la SCIA in accertamento di conformità:
| Superficie lorda del progetto | Diritti |
|---|---|
| fino a 200 m² | € 291,24 |
| fino a 500 m² | € 349,24 |
| fino a 1.000 m² | € 697,24 |
| oltre 1.000 m² | € 1.045,24 |
Per la SCIA alternativa al Permesso di Costruire in accertamento di conformità gli importi indicati da Roma Capitale sono differenti:
| Superficie lorda | Diritti |
| fino a 200 m² | € 465,24 |
| fino a 500 m² | € 697,24 |
| fino a 1.000 m² | € 929,24 |
| oltre 1.000 m² | € 1.161,24 |
Gli importi devono sempre essere ricontrollati al momento della presentazione della pratica, perché il tariffario comunale può essere aggiornato.
Quanto costa la sanzione della SCIA in sanatoria?
Anche qui non esiste più una risposta corretta del tipo “la SCIA in sanatoria costa sempre 1.000 euro”.
Per gli interventi eseguiti in assenza della SCIA o in difformità dalla stessa ricadenti nella disciplina dell’accertamento di conformità, la L.R. Lazio 15/2008 oggi prevede una sanzione collegata all’aumento del valore venale dell’immobile.
Per le fattispecie disciplinate dall’art. 22 della legge regionale può essere previsto un importo pari al doppio dell’aumento del valore venale, entro un intervallo:
da € 1.032 a € 10.328.
Quando l’intervento presenta anche la conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della sanatoria, l’importo rientra invece nell’intervallo ridotto:
da € 516 a € 5.164.
Per altre tipologie di difformità, come parziali difformità dal Permesso di Costruire o variazioni essenziali, il sistema sanzionatorio può essere collegato al contributo di costruzione, con modalità differenti.
Per questo la sanzione deve essere determinata in funzione della specifica categoria dell’abuso.
È ancora corretto parlare di “tre volte il costo di costruzione”?
Non come regola generale per spiegare oggi il costo della SCIA in sanatoria.
Il sistema vigente dopo il Salva Casa e dopo il coordinamento della normativa regionale distingue diverse fattispecie e utilizza, a seconda dell’abuso, il contributo di costruzione oppure l’aumento del valore venale dell’immobile.
Quanto tempo ci vuole per una SCIA in sanatoria a Roma?
Anche su questo punto la vecchia regola dei 60 giorni con silenzio-diniego non può essere applicata indistintamente.
Occorre distinguere.
SCIA in sanatoria
Per la SCIA prevista dall’art. 36-bis si applica il termine previsto dall’art. 19, comma 6-bis, della Legge 241/1990 per le SCIA edilizie.
Il termine ordinario di controllo è quindi 30 giorni, fatti salvi eventuali atti istruttori, sospensioni o procedimenti collegati.
Permesso di Costruire in sanatoria ex art. 36-bis
Per il Permesso di Costruire nell’ambito della conformità semplificata il Comune si pronuncia entro 45 giorni.
Decorso il termine previsto dalla norma, ricorrendone tutti i presupposti, opera il meccanismo del silenzio-assenso.
Accertamento di conformità ex art. 36
Per le fattispecie più gravi che rimangono disciplinate dall’art. 36 e richiedono la doppia conformità tradizionale, il procedimento segue invece una disciplina differente.
Nel Lazio, per il Permesso di Costruire in sanatoria ricadente nella fattispecie ordinaria, il Comune si pronuncia entro 60 giorni, decorsi i quali la domanda si intende respinta.
È quindi sbagliato attribuire lo stesso termine a tutte le sanatorie edilizie.
La SCIA in sanatoria viene “approvata” dal Comune?
La SCIA ha una natura diversa dal Permesso di Costruire.
Non bisogna quindi immaginare necessariamente un provvedimento finale identico a un’autorizzazione edilizia tradizionale.
Il Comune verifica la presenza dei requisiti e può richiedere integrazioni o adottare i provvedimenti previsti dalla normativa quando rilevi carenze o mancanza dei presupposti.
Il nuovo art. 36-bis prevede inoltre specifiche regole sul decorso dei termini e sulla possibilità di richiedere all’Amministrazione un’attestazione telematica relativa alla formazione del titolo.
Il Salva Casa è un nuovo condono edilizio?
No.
Il Decreto Salva Casa non è un condono generalizzato.
Non consente di regolarizzare qualsiasi ampliamento, veranda, costruzione abusiva o cambio di destinazione d’uso.
L’art. 36-bis semplifica i requisiti di conformità soltanto per le fattispecie espressamente previste dalla legge.
Per le opere realizzate in assenza di titolo o in totale difformità che ricadono nell’art. 36 rimane invece il requisito più rigoroso della doppia conformità.
Una tettoia abusiva può essere sanata con SCIA?
Non è possibile stabilirlo semplicemente chiamandola “tettoia”.
Una copertura può essere classificata in maniera molto diversa in base a:
- dimensioni;
- struttura;
- stabilità;
- modalità costruttive;
- incremento di superficie o volume;
- funzione;
- collegamento con l’edificio;
- normativa urbanistica;
- presenza di vincoli.
Prima di scegliere SCIA, Permesso di Costruire in sanatoria o ripristino dello stato dei luoghi è quindi necessaria una valutazione tecnica.
Quando una difformità non può essere sanata?
Una difformità può risultare non sanabile quando non possiede i requisiti previsti dall’art. 36 o dall’art. 36-bis oppure quando contrasta con disposizioni che impediscono la regolarizzazione.
In questi casi non è sufficiente pagare una sanzione.
La sanzione non trasforma automaticamente un’opera illegittima in un’opera regolare.
Può quindi essere necessario valutare:
- rimozione dell’opera;
- ripristino dello stato legittimo;
- adeguamenti richiesti dal Comune;
- eliminazione della sola parte non sanabile.
Quanto costa il tecnico per una SCIA in sanatoria a Roma?
Non esiste una tariffa professionale fissa prevista dalla legge.
Il costo dipende principalmente da:
- complessità della difformità;
- numero dei titoli edilizi da ricostruire;
- necessità di accesso agli atti;
- rilievo dell’immobile;
- elaborati grafici necessari;
- calcolo delle sanzioni;
- presenza di strutture;
- presenza di vincoli;
- necessità di aggiornamento catastale;
- eventuali interlocuzioni con gli uffici.
Una SCIA in sanatoria comporta inoltre responsabilità professionali superiori rispetto alla presentazione di una normale pratica per lavori ancora da realizzare.
Per questo il costo deve essere valutato caso per caso dopo aver esaminato la documentazione dell’immobile.
Cosa fare prima di presentare una SCIA in sanatoria a Roma
La procedura corretta dovrebbe partire dalla verifica dell’immobile e non dalla compilazione della pratica.
In genere è opportuno:
- effettuare un sopralluogo;
- eseguire un rilievo dello stato attuale;
- effettuare l’accesso agli atti;
- ricostruire lo stato legittimo;
- confrontare stato autorizzato e stato reale;
- datare, quando possibile, le difformità;
- classificare urbanisticamente gli interventi;
- verificare le tolleranze costruttive;
- verificare art. 36 e art. 36-bis;
- controllare eventuali vincoli;
- verificare gli aspetti strutturali;
- determinare sanzioni e diritti;
- solo successivamente presentare la pratica tramite SUET.
Questo procedimento riduce il rischio di presentare una sanatoria non corretta o relativa a opere che non possiedono i requisiti per essere regolarizzate.
FAQ sulla SCIA in sanatoria a Roma
Quanto costa una SCIA in sanatoria a Roma?
Il costo comprende diritti comunali, sanzione edilizia, onorario del tecnico ed eventuali ulteriori pratiche. I diritti di segreteria per la SCIA in accertamento di conformità partono attualmente da €291,24 per progetti fino a 200 m².
La sanzione della SCIA in sanatoria è sempre €1.000?
No. La sanzione varia in base alla tipologia di difformità e può dipendere dall’aumento del valore venale dell’immobile o dal contributo di costruzione.
Serve ancora la doppia conformità?
Dipende dall’abuso. Per le fattispecie dell’art. 36 rimane la doppia conformità tradizionale. Per quelle ricadenti nell’art. 36-bis si applica il nuovo sistema di conformità semplificata.
Cosa prevede l’art. 36-bis?
Permette, nelle fattispecie previste dalla norma, di sanare l’intervento quando è conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti della disciplina edilizia vigente quando è stato realizzato.
La SCIA in sanatoria a Roma si presenta ancora al Municipio?
La procedura ordinaria è oggi telematica attraverso il SUET di Roma Capitale.
Quanto tempo impiega una SCIA in sanatoria?
Per la SCIA in sanatoria si applica il termine di controllo previsto per le SCIA edilizie, normalmente pari a 30 giorni, salvo sospensioni, integrazioni e procedimenti collegati.
Il Salva Casa permette di sanare qualsiasi abuso?
No. Non è un condono edilizio e non rende automaticamente sanabili gli abusi privi dei requisiti previsti dalla normativa.
Posso vendere una casa con una difformità edilizia?
Prima della vendita è opportuno verificare lo stato legittimo e la natura della difformità. Se sanabile, può essere regolarizzata con il titolo appropriato; se non sanabile, deve essere valutata un’altra soluzione tecnica.
Conclusioni
La SCIA in sanatoria a Roma oggi è molto diversa dalla procedura che veniva applicata alcuni anni fa.
Il Decreto Salva Casa ha introdotto l’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 e ha modificato in maniera significativa l’accertamento di conformità per parziali difformità, variazioni essenziali e opere realizzate senza o in difformità dalla SCIA.
Nel Lazio queste novità sono oggi coordinate con l’art. 22 della L.R. 15/2008.
Prima di presentare una sanatoria bisogna però verificare con precisione stato legittimo, epoca dell’abuso, classificazione dell’intervento, normativa urbanistica, eventuali vincoli e aspetti strutturali.
La sanatoria non consiste semplicemente nel pagamento di una multa: il pagamento della sanzione produce effetti solo quando esistono tutti i presupposti previsti dalla legge.
Scritto da: Luigi Cireddu
Geometra a Roma · Iscritto al Collegio dei Geometri di Roma n. 10447
Mi occupo di pratiche edilizie, catasto, urbanistica e sicurezza nei cantieri. Condivido guide operative e soluzioni pratiche per aiutare privati e professionisti a gestire le pratiche in modo chiaro e senza perdite di tempo.
