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Cosa devo fare per vendere casa in regola?

Cosa devo fare per vendere casa in regola

documenti per vendere casa in regola
documenti per vendere casa in regola

Cosa devo fare per vendere casa in regola? Questa è la domanda che molto spesso ci viene fatta da chi è in procinto di mettere la propria abitazione in vendita. Cercheremo di spiegare la documentazione necessaria e le eventuali soluzioni alle problematiche che si possono presentare.

Quali documenti occorrono per vendere casa in regola?

Per vendere casa in regola bisogna avere con se tutti i documenti relativi all’immobile, del proprietario o dei proprietari. Diciamo che la parte più corposa dei documenti riguarda la documentazione relativa all’appartamento. Infatti per poter dire di vendere casa totalmente in regola bisogna avere tutta la crono storia dei titoli urbanistici presentati, la correttezza dei dati catastali e la loro conformità con la realtà dei fatti.

Ora faremo un’elenco dei documenti che occorrono per vendere una casa in regola.

1) APE: l’Attestato di Prestazione Energetica

Si tratta di un documento fondamentale per la vendita di un immobile. È necessario (per legge) anche all’agenzia immobiliare per poter pubblicizzare l’annuncio della tua casa. La classe energetica dell’immobile, infatti, deve essere segnalata nell’ambito della comunicazione promozionale.

2) Visura e planimetria catastale

La visura catastale è necessaria a identificare inequivocabilmente l’immobile da vendere e le sue caratteristiche (es. categoria, classe, consistenza, rendita). Ma anche le informazioni anagrafiche di chi vanta diritti reali sulla casa (ad esempio il proprietario). Dato che questa informazione può non essere aggiornata nei registri catastali, può essere necessario richiedere una visura ipotecaria in conservatoria. La planimetria catastale è, invece, il disegno dell’immobile in cui è riportata la distribuzione dei locali e le relative misure.

3) Titolo edificatorio abilitativo: documento fondamentale per vendere casa in regola

Si tratta dei titoli che sono stati necessari per l’immobile di nuova costruzione (se del caso) o per gli interventi di ristrutturazione urbanistica o edilizia. Fondamentali soprattutto nel caso in cui tali interventi abbiano apportato modifiche alla planimetria catastale.

4) Certificato di destinazione urbanistica

Il certificato di destinazione urbanistica (anche noto con l’acronimo CDU), è un documento che può essere richiesto a titolo oneroso agli Uffici Tecnici Comunali. Indica i dati catastali dell’immobile e la destinazione d’uso urbanistico oltre ad altre informazioni che qualificano l’edificio. Questo documento viene richiesto se nella casa che vogliamo vendere in regola esistono dei terreni non ancora censiti al catasto fabbricati.

5) Certificato di agibilità o abitabilità

Il certificato di agibilità e il certificato di abitabilità sono la stessa cosa? La risposta è affermativa. I due concetti, infatti, sono stati unificati con il decreto SCIA 2 (D.lgs. n. 222). Si tratta di un documento che attesta la vivibilità della casa in termini igienico sanitari, di sicurezza degli impianti installati e la conformità dell’immobile al progetto di costruzione. Questo documento sarebbe buona regola averlo, ma ad oggi alcuni notai se esistenze un licenza edilizia non hanno necessità di averlo in fase di rogito.

6) Atto di provenienza

L’atto di provenienza attesta la titolarità di un diritto reale su un immobile da parte di un soggetto (persona fisica o persona giuridica). Si tratta di un documento che può assumere due forme, a seconda dei casi:

  • Atto notarile o una scrittura privata (ad esempio un atto di compravendita o trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità).
  • Sentenza giudiziale.

7) Regolamento di condominio

Nel caso di immobili in condominio, il proprietario deve fornire, in fase di trattativa il regolamento di condominio. Si tratta di un documento obbligatorio in caso di presenza di almeno 11 condomini. Contiene informazioni fondamentali per l’acquirente, dato che può porre vincoli all’utilizzo dell’immobile e delle sue parti comuni.

8) Dichiarazione di regolare pagamento delle spese condominiali

Ove si fosse in presenza di un immobile in condominio con amministratore, il proprietario deve richiedere un attestato di regolare pagamento delle spese condominiali. In questo modo, l’acquirente potrà essere certo di non acquistare, oltre una nuova casa, anche dei debiti nei confronti dell’amministratore.

Documenti relativi al proprietario per vendere casa in regola

Carta d’identità e codice fiscale

vendere casa in regola
vendere casa in regola

Si tratta dei documenti di riconoscimento fondamentali, soprattutto in un atto di compravendita immobiliare. È importante che siano in corso di validità e, per tale motivo, è sempre bene effettuare un controllo prima di addentrarsi nel processo di vendita immobiliare: in alcuni casi, l’aggiornamento di questi documenti può richiedere tempi lunghi, che potrebbero mettere a rischio gli appuntamenti con il processo di compravendita o far fallire il rogito.

Certificato di residenza (o autocertificazione), estratto di nascita e certificato di stato civile o estratto dell’atto di matrimonio

Documenti che attestano la corrispondenza tra soggetto proprietario e venditore. Il certificato di stato civile e, in alternativa, l’estratto dell’atto di matrimonio servono ad attestare la presenza o meno di ulteriori soggetti che possono vantare diritti reali sull’immobile in vendita.

Cosa fare se la planimetria catastale e diversa dalla realtà?

Solitamente si viene a conoscenza della difformita’ della planimetria catastale solo quando siamo in procinto di vendere la casa. Ed e’ solo in questo momento che le varie differenze piccole o grandi, tra la planimetria catastale e la planimetria comunale, vengono alla luce.

Le maggiori differenze che possono riguardare lo spostamento di muri interni, la creazione di un bagno nuovo, lo spostamento delle porte o la creazione di un cameretta, questi i casi piu’ frequenti. I casi meno frequenti, ma comunque riscontrabili, sono le difformita’ su dimensioni interne errate, presenza di balconi o terrazzi.

Tali errori, tra planimetria catastale e planimetria comunale, per la maggior parte dei casi provengono da dimenticanze avvenute negli anni passati.

infatti tra gli anni sessanta e gli anni ottanta, sia i proprietari che i costruttori erano dell’idea che bastasse regolarizzare la situazione al catasto senza provvedere alla sistemazione della planimetria depositata al comune.

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    E’ giusto ricordare invece che la regolarizzazione della planimetria comunale e’ piu’ importante della sistemazione della planimetria catastale, in quanto e’ il comune che autorizza le modifiche ai nuovi progetti edili.

    Come risolvere il problema della difformità tra planimetria catastale e comunale per vendere casa in regola

    La prima cosa da fare quando si vuole vendere casa e’ controllare fin da subito la corrispondenza tra lo stato di fatto con la planimetria catastale e quella comunale che dovranno risultare identiche.

    Se non sapete dove reperire la documentazione necessaria per fare le verifiche vi consigliamo di affidarvi ad un tecnico esperto geometra, architetto o ingegnere.

    Qualora dopo le verifiche si riscontrino difformita’, tra stato di fatto e le planimetrie, bisogna fin da subito procedere con la correzione degli errori.

    Per errore solo sulla planimetria catastale basta il nuovo aggiornamento della piantina catastale all’agenzia delle entrate, per correggere invece un errore sulla piantina comunale bisognera’ presentare una sanatoria a modifica e rettifica del progetto depositato.

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