Affittare una stanza di casa a Roma: contratti, turisti, tasse e regole

Hai una camera libera e vuoi affittare una stanza della tua casa a Roma?

È possibile, ma la procedura cambia completamente in funzione di chi ospiti, per quanto tempo e con quale modalità.

Affittare una stanza a uno studente universitario per un anno non è la stessa cosa che pubblicarla su Airbnb per soggiorni di pochi giorni. Allo stesso modo, affittare contemporaneamente più camere a turisti diversi può trasformare l’attività in qualcosa di molto diverso da una semplice locazione.

Le situazioni principali sono tre:

In sintesi: puoi affittare legalmente una stanza della tua abitazione, ma prima devi stabilire se stai facendo una normale locazione abitativa oppure ospitalità turistica. Nel primo caso prevalgono contratto e registrazione fiscale; nel secondo entrano in gioco anche SUAR, CIR, CIN, sicurezza e obblighi turistici.

Affittare una stanza non significa sempre fare Affittacamere

La semplice locazione di una camera non costituisce automaticamente un’attività di Affittacamere.

Se concedi una stanza a uno studente o a un lavoratore perché la utilizzi come propria abitazione, puoi utilizzare un contratto di locazione parziale.

L’Agenzia delle Entrate contempla espressamente la locazione parziale: nel modello RLI è prevista l’indicazione che la locazione riguarda una porzione dell’immobile e la stessa Agenzia tratta specificamente il caso della stanza affittata nell’abitazione principale.

La situazione cambia quando vengono affittate camere a turisti con organizzazione e modalità proprie di una struttura ricettiva.

Prima domanda: a chi vuoi affittare la stanza?

La scelta del contratto dipende principalmente dalla finalità.

Studente universitario

Può essere utilizzato, quando sussistono i requisiti, il contratto per studenti universitari.

Il D.M. 16 gennaio 2017 stabilisce per questa tipologia una durata compresa tra 6 mesi e 3 anni, rinnovabile alla prima scadenza secondo le condizioni previste.

Roma dispone inoltre di specifici Accordi Territoriali per i contratti a canone concordato e per studenti universitari.

Accordi territoriali per gli affitti a Roma Capitale

Gli accordi locali disciplinano anche la locazione di singole porzioni o stanze dell’alloggio, prevedendo criteri per individuare la porzione locata e gli spazi comuni.

Lavoratore o persona con esigenza temporanea

Quando esiste una reale esigenza transitoria documentabile può essere valutato un contratto di natura transitoria.

Il D.M. 16 gennaio 2017 stabilisce una durata massima di 18 mesi e richiede che venga individuata la specifica esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore secondo l’accordo territoriale applicabile.

Non è quindi corretto utilizzare un contratto transitorio soltanto perché si desidera un contratto più breve.

Locazione stabile

Per esigenze abitative ordinarie possono essere utilizzati i contratti previsti dalla Legge 431/1998, compreso il contratto libero di durata minima 4+4 e, quando ne ricorrono i requisiti, il canone concordato 3+2.

La locazione può riguardare anche soltanto una parte dell’abitazione.

Contratto di locazione parziale: cosa scrivere

Quando si concede una sola camera è particolarmente importante descrivere con precisione che cosa viene affittato e quali spazi rimangono comuni.

Il contratto dovrebbe identificare chiaramente:

• immobile;
• camera concessa in uso esclusivo;
• eventuale bagno esclusivo;
• cucina;
• soggiorno;
• ingresso;
• corridoi;
• eventuali balconi;
• altre parti comuni;
• arredi compresi;
• modalità di ripartizione delle spese.

È utile individuare graficamente la stanza.

Per i contratti a canone concordato di Roma, l’accordo territoriale disciplina espressamente la locazione parziale e prevede l’individuazione della porzione locata e delle superfici degli ambienti.

Una planimetria allegata può quindi essere particolarmente utile per evitare contestazioni, anche se non deve essere confusa con un obbligo generalizzato valido per qualunque contratto di locazione.

Devo registrare il contratto della stanza?

In linea generale sì, quando la durata supera il limite previsto per l’esenzione dalla registrazione.

L’Agenzia delle Entrate stabilisce che i contratti di locazione devono essere registrati entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore.

Non è invece obbligatoria la registrazione per contratti che non superano complessivamente 30 giorni nell’anno.

Il servizio utilizzato è RLI Web.

RLI Web – Agenzia delle Entrate

Attraverso RLI è possibile gestire:

• prima registrazione;
• proroga;
• cessione;
• risoluzione;
• altri adempimenti successivi.

La locazione parziale viene indicata nel modello RLI

Sì.

L’Agenzia delle Entrate contempla esplicitamente la locazione parziale dell’immobile.

Nella banca dati della dichiarazione precompilata, quando in sede di registrazione viene indicato il valore “P” nel campo relativo alla locazione parziale, l’Agenzia riconosce che soltanto una parte dell’abitazione è stata concessa in locazione.

Questo è importante anche perché dimostra che non è necessario creare un nuovo subalterno catastale soltanto per poter affittare una stanza.

Serve dividere catastalmente l’appartamento?

No, non per la semplice locazione di una camera.

Affittare una stanza non significa creare una nuova unità immobiliare autonoma.

Il proprietario continua a detenere un unico appartamento e concede contrattualmente l’uso esclusivo di una camera insieme all’utilizzo condiviso delle parti comuni.

Non serve quindi un DOCFA soltanto perché viene stipulato un contratto di locazione parziale.

Naturalmente il discorso cambia se vengono materialmente eseguiti lavori per dividere l’immobile in unità autonome.

In quel caso non si tratta più di semplice affitto di una stanza ma di un intervento edilizio e catastale da verificare.

Devo fare una CILA per affittare una stanza?

No, non per il semplice fatto di affittarla.

Se non esegui opere edilizie, una normale locazione parziale non richiede una CILA.

La situazione cambia se, per creare la stanza da affittare, vengono effettuati interventi come:

• nuovi tramezzi;
• modifica della distribuzione;
• realizzazione di un nuovo bagno;
• apertura o chiusura di porte;
• frazionamento dell’appartamento.

In questi casi deve essere verificato il titolo edilizio relativo alle opere, non alla locazione.

Per approfondire:

CILA Roma: quando serve

Posso affittare una stanza della mia abitazione principale?

Sì.

Il proprietario può continuare ad abitare nell’appartamento e concedere una camera a un’altra persona.

Dal punto di vista contrattuale è una locazione parziale dell’abitazione.

È opportuno definire chiaramente nel contratto:

stanza privata del conduttore + parte riservata al proprietario + spazi condivisi.

Questa configurazione è espressamente considerata anche dall’Agenzia delle Entrate e dagli accordi territoriali romani.

Affitto di una stanza e IMU: devo pagarla?

Non è corretto affermare che l’IMU debba essere pagata automaticamente in proporzione ai metri quadrati della stanza locata.

Roma Capitale ha chiarito che una abitazione principale parzialmente locata conserva l’esenzione IMU quando il proprietario continua ad avere nell’immobile sia:

• residenza anagrafica;
• dimora abituale.

Quindi, ad esempio, affittare una camera che rappresenta il 25% della superficie non significa automaticamente pagare l’IMU sul 25% dell’appartamento.

La posizione cambia se vengono meno i requisiti dell’abitazione principale.

Roma Capitale – informazioni IMU e interpelli

Cedolare secca per l’affitto della stanza

Quando ricorrono i requisiti previsti dalla disciplina fiscale, anche una locazione abitativa parziale può essere assoggettata alla cedolare secca.

La cedolare sostituisce, nelle condizioni previste:

• IRPEF sul reddito locativo;
• addizionali;
• imposta di registro;
• imposta di bollo.

L’opzione deve essere valutata sulla concreta tipologia contrattuale e sulla situazione fiscale del proprietario.

Per i contratti registrati viene gestita attraverso il modello RLI; per quelli per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione l’opzione può essere esercitata secondo le modalità previste in dichiarazione.

Per l’aspetto fiscale specifico è comunque opportuno rivolgersi al proprio commercialista o consulente fiscale.

Posso affittare una stanza di casa a Roma ai turisti?

Sì, ma non è più corretto trattare questa situazione come una normale locazione abitativa a uno studente.

Nel Lazio la disciplina turistica contempla anche immobili adibiti ad abitazione o parti di essi utilizzati per forme di ospitalità turistica occasionale e non imprenditoriale.

A Roma il procedimento amministrativo per l’alloggio per uso turistico non imprenditoriale è la CIA telematica al SUAR.

Per la disciplina completa consulta:

Locazione turistica Roma: CIA, SCIA, CIR e CIN

Posso affittare una sola camera ai turisti mentre continuo a vivere in casa?

La normativa regionale contempla gli alloggi per uso turistico anche in parti di abitazioni, ma Roma Capitale pone una distinzione molto importante.

La modalità parziale non consente di trasformare l’appartamento in una serie di camere prenotabili separatamente da ospiti diversi.

Roma Capitale chiarisce che, anche quando l’alloggio turistico viene esercitato in modalità parziale:

• non è legittimo affittare camere a soggetti diversi con prenotazioni distinte;
• gli ospiti devono poter fruire del soggiorno con cucina o angolo cottura;
• la gestione deve rispettare il regime proprio dell’alloggio turistico.

Quindi una cosa è:

una camera/porzione della casa → una prenotazione turistica

altra cosa è:

camera 1 → turista A, camera 2 → turista B, prenotazioni autonome.

La seconda situazione può ricadere nell’esercizio di Affittacamere.

Quando diventa Affittacamere?

Questo è uno dei punti più importanti.

Roma Capitale specifica che la locazione separata di camere dell’appartamento a turisti diversi, con prenotazioni autonome, non costituisce il corretto esercizio di un alloggio per uso turistico e può configurare esercizio abusivo dell’attività di Affittacamere.

Guest House e Affittacamere nel Lazio sono strutture ricettive:

• gestite in forma imprenditoriale;
• con massimo 6 camere;
• collocate in massimo 2 appartamenti;
• nello stesso stabile;
• con medesimo ingresso su strada;
• soggette a SCIA SUAR e requisiti specifici.

Per questa fattispecie consulta:

SCIA Affittacamere Roma: requisiti, costi e SUAR

E se fornisco la colazione?

La fornitura di servizi può cambiare la natura dell’attività.

Una normale locazione immobiliare non deve essere confusa con una struttura ricettiva organizzata.

Se il proprietario vive nell’appartamento e vuole offrire ospitalità con servizi secondo il modello previsto dalla normativa regionale, può essere necessario valutare il Bed & Breakfast, che ha requisiti specifici propri.

Aprire un Bed & Breakfast a Roma

La scelta non dovrebbe quindi essere:

“Airbnb oppure contratto”.

Dovrebbe essere:

come voglio realmente utilizzare e gestire la stanza?

Affittare una stanza su Airbnb

Airbnb, Booking e le altre piattaforme sono soltanto strumenti attraverso cui trovare gli ospiti.

Non decidono il regime amministrativo dell’attività.

La pubblicazione su Airbnb può riguardare, a seconda del caso:

• locazione turistica;
• alloggio turistico;
• Affittacamere;
• B&B;
• altra struttura ricettiva.

Conta la modalità concreta di gestione.

Per una locazione turistica di una stanza o porzione dell’abitazione devono quindi essere verificati anche gli adempimenti turistici previsti.

CIN obbligatorio anche per una stanza affittata ai turisti

Il Codice Identificativo Nazionale – CIN non riguarda soltanto gli appartamenti interamente locati.

Il Ministero del Turismo chiarisce che la disciplina comprende anche porzioni di unità immobiliari concesse tramite locazione breve o per finalità turistiche.

Il CIN deve essere:

• ottenuto secondo la procedura prevista;
• indicato negli annunci;
• esposto secondo le modalità stabilite dalla disciplina nazionale.

BDSR – Banca Dati Strutture Ricettive e CIN

Per la procedura regionale e nazionale puoi consultare anche:

Richiesta CIR e CIN Regione Lazio

Estintori e rilevatori anche se affitto soltanto una stanza?

Sì, quando si tratta di locazione breve o turistica.

Il Ministero del Turismo chiarisce espressamente che gli obblighi di sicurezza dell’art. 13-ter del D.L. 145/2023 si applicano anche a singole porzioni dell’unità immobiliare, quindi anche quando viene locata soltanto una stanza.

Devono quindi essere verificati, nei casi previsti:

• estintori portatili;
• rilevatori di gas combustibili;
• rilevatori di monossido di carbonio.

L’obbligo relativo ai rilevatori dipende anche dall’effettiva presenza del rischio secondo i chiarimenti del Ministero.

Queste regole non riguardano invece il normale contratto abitativo con uno studente o lavoratore.

Alloggiati Web

Nel caso di locazione turistica si aggiungono gli obblighi di pubblica sicurezza.

Il Ministero del Turismo richiama espressamente l’applicazione dell’art. 109 TULPS anche alle locazioni turistiche e brevi e l’obbligo relativo alla comunicazione degli ospiti.

Anche questo adempimento distingue nettamente:

stanza affittata per abitazione

da

stanza destinata a ospitalità turistica.

Contributo di soggiorno a Roma

Le locazioni brevi e gli alloggi per uso turistico situati a Roma sono soggetti anche alla disciplina del Contributo di Soggiorno.

Roma Capitale comprende espressamente tra le fattispecie interessate:

• strutture ricettive;
• alloggi per uso turistico;
• immobili destinati alla locazione breve.

Contributo di soggiorno – Roma Capitale

Affittare una stanza per meno di 30 giorni senza finalità turistica

Non qualsiasi contratto inferiore a 30 giorni è automaticamente una locazione turistica.

Roma Capitale distingue espressamente le locazioni brevi aventi finalità diverse dal turismo dalle locazioni turistiche disciplinate dal SUAR.

Ad esempio, un contratto breve può rispondere a esigenze diverse.

È quindi sbagliato classificare una locazione esclusivamente in base al numero di giorni.

Bisogna verificare:

durata + finalità + modalità di gestione.

Cambia il limite per la locazione breve imprenditoriale

Dal periodo d’imposta 2026 la normativa nazionale ha ridotto da quattro a due appartamenti il limite oltre il quale, nelle locazioni brevi, opera la presunzione di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale.

La norma fa riferimento al numero di appartamenti, ma non significa che la gestione intensiva di più camere all’interno di un unico appartamento possa sempre essere considerata una semplice locazione privata.

A Roma, infatti, la locazione separata delle singole camere a turisti diversi incontra direttamente la disciplina dell’Affittacamere.

La stanza deve essere urbanisticamente regolare?

La semplice stipula di un contratto di locazione non sostituisce naturalmente la regolarità dell’immobile.

Per una normale locazione abitativa non viene presentata una pratica edilizia soltanto perché viene affittata una stanza.

Nel caso di utilizzo turistico, però, la Regione Lazio richiede che l’alloggio rispetti i requisiti delle abitazioni e la normativa edilizia e igienico-sanitaria.

Se esistono dubbi sulla configurazione dell’appartamento è opportuno verificare:

Conformità urbanistica e catastale a Roma

Se mancano i precedenti edilizi:

Accesso agli atti edilizi a Roma

Tabella: quale formula scegliere per affittare una stanza

Errori da evitare

Pensare che per una stanza non serva mai alcun adempimento

È vero per la normale locazione abitativa sotto il profilo comunale, ma non per l’ospitalità turistica.

Usare un contratto transitorio senza una vera ragione di transitorietà

Il contratto deve rispettare i presupposti previsti dalla normativa e dall’accordo territoriale.

Non registrare un contratto abitativo quando è obbligatorio

I contratti soggetti a registrazione devono essere registrati entro 30 giorni.

Pensare che Airbnb renda automaticamente l’attività una Casa Vacanze

La piattaforma non determina la qualificazione amministrativa.

Affittare più camere separatamente a turisti diversi come semplice locazione turistica

Roma Capitale esclude espressamente questa modalità dall’alloggio turistico e richiama il rischio di esercizio abusivo di Affittacamere.

Calcolare l’IMU sulla percentuale di superficie della stanza

Non è la regola applicabile all’abitazione principale parzialmente locata.

Confondere Catasto e regolarità urbanistica

Una planimetria catastale corrispondente allo stato reale non costituisce automaticamente prova dello stato legittimo.

FAQ su come affittare una stanza di casa

Posso affittare legalmente una stanza del mio appartamento?

Sì. La locazione parziale dell’abitazione è ammessa e viene espressamente gestita anche dal modello RLI dell’Agenzia delle Entrate.

Serve la Partita IVA?

Non per la normale locazione abitativa privata. Per attività turistico-ricettive o gestioni imprenditoriali il quadro cambia e va verificata la specifica fattispecie.

Serve una SCIA per affittare una camera a uno studente?

No. Si tratta normalmente di un contratto di locazione abitativa e non di una struttura ricettiva.

Serve registrare il contratto?

Sì quando ricorre l’obbligo di registrazione. L’Agenzia delle Entrate indica il termine di 30 giorni; non è obbligatoria la registrazione dei contratti che non superano complessivamente 30 giorni nell’anno.

Posso affittare una stanza a un turista?

Sì, ma devono essere verificati il regime dell’alloggio turistico parziale e gli obblighi previsti a Roma e nel Lazio.

Posso affittare tre stanze della stessa casa a tre turisti diversi?

Non come semplice alloggio per uso turistico. Roma Capitale precisa che le singole camere non possono essere oggetto di prenotazioni autonome da parte di soggetti diversi; in tal caso deve essere valutata la disciplina dell’Affittacamere.

Serve il CIN anche per una singola stanza?

Sì, quando la porzione viene concessa mediante locazione breve o per finalità turistica.

Servono estintore e rilevatori se affitto una stanza ai turisti?

Gli specifici requisiti di sicurezza nazionali si applicano anche alle porzioni dell’unità immobiliare destinate a locazioni brevi o turistiche.

Se affitto una stanza della prima casa perdo l’esenzione IMU?

Non automaticamente. Roma Capitale riconosce il mantenimento dell’esenzione se il proprietario continua ad avere nell’immobile residenza anagrafica e dimora abituale.

Posso affittare una stanza senza modificare il Catasto?

Sì. La semplice locazione parziale non crea una nuova unità immobiliare.

Devo allegare obbligatoriamente una planimetria al contratto?

Non esiste un obbligo universale per qualunque locazione parziale. È però opportuno identificare in modo inequivocabile la porzione concessa e, in determinate tipologie a canone concordato, gli accordi territoriali prevedono specifiche modalità di rappresentazione della porzione locata.

Fonti ufficiali

Per la normale locazione abitativa:

RLI Web – Agenzia delle Entrate

Accordi territoriali per i contratti di locazione – Roma Capitale

Per l’ospitalità turistica:

Regione Lazio – Alloggi per uso turistico

Roma Capitale – FAQ SUAR

Ministero del Turismo – FAQ BDSR e CIN

Affittare una stanza di casa: conclusioni

Affittare una stanza può essere molto semplice, ma bisogna identificare prima la formula corretta.

Se la camera viene concessa a uno studente o lavoratore per esigenze abitative:

contratto corretto → eventuale accordo territoriale → registrazione RLI → dichiarazione del reddito.

Se viene invece destinata a turisti:

inquadramento dell’ospitalità → verifica dell’immobile → CIA/SCIA quando prevista → CIR → CIN → sicurezza → Alloggiati Web → flussi e contributo di soggiorno.

Se infine vengono offerte più camere separatamente a ospiti diversi, non si dovrebbe utilizzare una semplice locazione turistica per evitare la disciplina ricettiva: deve essere verificata la corretta configurazione come Affittacamere o altra struttura prevista dalla normativa.