Varianti ante 1977 Roma: come regolarizzare le difformità con l’art. 34-ter

Quando si confronta il progetto originario di un vecchio edificio di Roma con lo stato attuale può emergere una situazione frequente: l’immobile è stato costruito in modo leggermente diverso rispetto agli elaborati approvati, ma non risulta depositata una variante che documenti quelle modifiche.

Finestre spostate, diversa posizione di alcune murature, dimensioni non perfettamente coincidenti, modifiche distributive, variazioni di prospetto o altre differenze possono essere presenti da decenni e diventare un problema quando si deve vendere casa, presentare una nuova pratica edilizia o ricostruire la regolarità urbanistica dell’immobile.

Con il Decreto Salva Casa è stato introdotto nel D.P.R. 380/2001 l’articolo 34-ter, che disciplina specifici casi di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo.

Per gli edifici più datati assume particolare importanza la possibilità di regolarizzare determinate varianti eseguite in corso d’opera rispetto a titoli edilizi rilasciati prima dell’entrata in vigore della Legge 28 gennaio 1977 n. 10.

Non si tratta, però, di un condono generalizzato degli immobili costruiti prima del 1977.

Per capire se l’art. 34-ter è applicabile occorre ricostruire la storia edilizia dell’immobile, individuare il titolo originario, confrontarlo con lo stato dei luoghi, verificare l’epoca delle modifiche e stabilire tecnicamente se si tratta realmente di una parziale difformità riconducibile a una variante in corso d’opera.

La verifica parte quindi dalla ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile a Roma.

Risposta breve: cosa sono le varianti ante 1977?

Le cosiddette varianti ante 1977 sono modifiche realizzate durante l’esecuzione di lavori autorizzati da un titolo edilizio rilasciato prima dell’entrata in vigore della Legge n. 10/1977, che hanno prodotto una parziale difformità rispetto al progetto approvato e che non rientrano nelle tolleranze previste dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001.

L’art. 34-ter consente, quando ricorrono i relativi presupposti, di procedere alla loro regolarizzazione attraverso la procedura prevista dalla norma.

Il riferimento normativo deriva dalle modifiche introdotte dal Decreto-Legge 29 maggio 2024 n. 69 – Salva Casa, convertito con modificazioni dalla Legge 24 luglio 2024 n. 105.

Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha successivamente dedicato una specifica sezione delle proprie Linee di indirizzo e criteri interpretativi sul Decreto Salva Casa proprio all’articolo 34-ter.

Perché esiste una norma specifica per le vecchie varianti?

Per comprendere l’art. 34-ter bisogna considerare come venivano gestite molte costruzioni prima della Legge n. 10/1977.

Secondo le Linee guida del Ministero, prima dell’entrata in vigore di questa legge non risultavano disciplinate nello stesso modo di oggi la parziale difformità dal titolo e le varianti in corso d’opera.

Questo ha prodotto una situazione ancora oggi molto frequente nel patrimonio edilizio più datato: l’edificio effettivamente costruito può non coincidere perfettamente con il progetto autorizzato conservato negli archivi comunali.

A Roma il problema emerge spesso soltanto dopo un accesso agli atti per recuperare il progetto edilizio originario.

Finché l’immobile non viene venduto, ristrutturato o sottoposto a una verifica approfondita, una difformità esistente da molti decenni può infatti rimanere sconosciuta allo stesso proprietario.

Quando può essere applicato l’art. 34-ter

Non basta che l’edificio sia stato costruito prima del 1977.

Per la fattispecie prevista dai primi commi dell’art. 34-ter occorre verificare diversi elementi.

Il punto decisivo è quindi distinguere tra semplice tolleranza, variante in parziale difformità e abuso soggetto a un diverso procedimento di regolarizzazione.

Per questo, prima di parlare di sanatoria, è opportuno verificare anche le tolleranze costruttive previste dall’art. 34-bis.

L’opera deve essere stata materialmente realizzata prima del 1977?

Questo è uno degli aspetti più interessanti dell’interpretazione ministeriale.

Non è necessariamente richiesto che la variante sia stata materialmente eseguita entro il 30 gennaio 1977.

Le Linee guida del Ministero chiariscono che gli interventi possono essere stati realizzati anche successivamente, purché siano stati eseguiti entro i limiti di validità temporale del titolo edilizio rilasciato prima dell’entrata in vigore della Legge n. 10/1977 e possano quindi essere effettivamente qualificati come varianti di quell’intervento.

Esempio pratico:

un edificio è stato autorizzato sulla base di una licenza edilizia precedente alla Legge n. 10/1977 e i lavori sono proseguiti durante il periodo di validità del titolo.

Se una modifica è stata materialmente realizzata successivamente al 30 gennaio 1977, ciò non esclude automaticamente l’art. 34-ter.

Bisogna verificare se quella modifica sia comunque riconducibile all’esecuzione del titolo originario.

È quindi essenziale datare correttamente le opere.

Quali difformità possono rientrare nell’art. 34-ter?

Non esiste un elenco automatico valido per ogni edificio.

In un fabbricato degli anni ’50, ’60 o ’70, durante il confronto tra progetto e rilievo possono emergere, ad esempio:

La classificazione non può essere effettuata osservando soltanto una singola misura.

Occorre valutare la costruzione nel suo complesso e il rapporto tra quanto autorizzato e quanto effettivamente realizzato.

Per comprendere meglio le diverse casistiche è utile approfondire anche gli esempi di difformità urbanistiche tra progetto approvato e stato reale.

Art. 34-ter e tolleranze costruttive: non sono la stessa cosa

Una delle verifiche preliminari più importanti riguarda l’articolo 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia.

Se la differenza riscontrata rientra già nelle tolleranze previste dalla normativa, non bisogna utilizzare automaticamente l’articolo 34-ter.

Lo schema logico è:

progetto originario → rilievo → individuazione dello scostamento → verifica art. 34-bis → eventuale verifica art. 34-ter.

Solo quando lo scostamento non è qualificabile come tolleranza si passa alla valutazione della possibile parziale difformità.

Questo passaggio evita di presentare una procedura di regolarizzazione quando la normativa consente invece di qualificare diversamente la situazione.

Come si dimostra l’epoca della variante?

La datazione della difformità è uno degli elementi più delicati dell’intero procedimento.

L’articolo 34-ter richiama la documentazione prevista dall’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001 per la ricostruzione dello stato legittimo.

A seconda del caso possono assumere rilievo documenti quali:

documentazione catastale di primo impianto, riprese fotografiche, estratti cartografici, documentazione d’archivio, atti pubblici o privati di provenienza dimostrabile e gli ulteriori elementi ammessi dalla normativa.

A Roma la verifica deve normalmente partire dagli atti disponibili presso l’Amministrazione.

Per questo può essere necessario recuperare licenza edilizia, progetto originario, varianti, elaborati grafici, abitabilità o agibilità e altri documenti conservati negli archivi capitolini.

La guida sulla richiesta del progetto di casa a Roma tramite accesso agli atti e SIPRE approfondisce questa fase.

Quando la documentazione prevista dalla norma non consente di accertare direttamente l’epoca della variante, l’articolo 34-ter prevede, nei casi consentiti, che il tecnico incaricato possa attestare la data di realizzazione sotto la propria responsabilità.

Non si tratta quindi di una dichiarazione da effettuare sulla base della sola memoria del proprietario.

L’attestazione deve essere sostenuta da una ricostruzione tecnica seria, coerente e documentabile.

La planimetria catastale può dimostrare una variante ante 1977?

Può essere un elemento della ricostruzione, ma Catasto e regolarità urbanistica non coincidono.

Una vecchia planimetria catastale può contribuire a documentare la configurazione dell’immobile in una determinata epoca, ma non sostituisce automaticamente il titolo edilizio comunale.

Occorre confrontare:

titoli edilizi + elaborati comunali + documentazione storica + Catasto + stato reale dell’immobile.

La differenza tra questi due livelli è approfondita nella guida sulla conformità urbanistica e catastale a Roma.

Come si regolarizza una variante ante 1977?

Quando vengono accertati i presupposti previsti dall’art. 34-ter, il responsabile dell’abuso o il proprietario può procedere alla regolarizzazione utilizzando la procedura prevista dalla norma.

Per la fattispecie delle varianti relative ai vecchi titoli edilizi, il riferimento operativo è la SCIA in sanatoria prevista dall’art. 34-ter.

A Roma le procedure SCIA vengono gestite telematicamente tramite il SUET – Sportello Unico per l’Edilizia Telematico.

Roma Capitale specifica che dal 1° aprile 2022 le procedure SCIA di cui all’art. 22 del D.P.R. 380/2001 e le domande di Permesso di Costruire vengono trasmesse attraverso SUET.

La fonte istituzionale è disponibile nella pagina di Roma Capitale dedicata alle procedure edilizie SUET.

Per una panoramica generale sul funzionamento della pratica è possibile consultare anche la guida dedicata alla SCIA edilizia a Roma.

Serve la doppia conformità?

Questo è uno dei principali elementi che differenziano la procedura.

Secondo le Linee guida del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, ai fini del perfezionamento della SCIA prevista per questa fattispecie dell’articolo 34-ter non è richiesta la doppia conformità, né nella forma tradizionale dell’articolo 36 né in quella prevista dall’articolo 36-bis.

Il rinvio dell’art. 34-ter ad alcune disposizioni dell’art. 36-bis riguarda specifici aspetti procedurali.

La distinzione è importante perché l’accertamento di conformità previsto dagli articoli 36 e 36-bis costituisce un istituto differente e risponde a presupposti propri.

In pratica non bisogna confondere:

La classificazione tecnica iniziale è quindi decisiva.

Quanto costa una regolarizzazione con art. 34-ter?

Non esiste un costo unico valido per tutti gli immobili.

La procedura può comprendere:

onorario tecnico + accesso agli atti + rilievo + ricostruzione dello stato legittimo + elaborati grafici + diritti amministrativi + oblazione + eventuali verifiche strutturali o paesaggistiche + eventuale aggiornamento catastale.

Per quanto riguarda l’oblazione, le Linee guida MIT indicano per la fattispecie in esame il rinvio all’art. 36-bis, comma 5, lettera b), prima parte.

La sanzione viene parametrata al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, entro l’intervallo indicato dalla disciplina e dalle Linee guida ministeriali, con minimo di 1.032 euro e massimo di 10.328 euro.

L’importo concreto non deve quindi essere determinato semplicemente scegliendo il minimo previsto dalla normativa.

Deve essere valutato nell’ambito del procedimento applicabile.

A ciò devono aggiungersi gli altri costi tecnici e amministrativi effettivamente necessari per il singolo immobile.

Art. 34-ter e immobili vincolati a Roma

La regolarizzazione edilizia non assorbe automaticamente eventuali altre discipline.

Se l’immobile o l’area sono interessati da vincoli o normative di settore, possono essere necessari ulteriori accertamenti, autorizzazioni, nulla osta o pareri.

Le Linee guida MIT chiariscono infatti che la procedura dell’articolo 34-ter riguarda il profilo edilizio e che devono comunque essere coinvolte, quando necessario, le amministrazioni competenti secondo le rispettive normative.

Questo aspetto è particolarmente rilevante a Roma, dove la verifica può interessare, a seconda della localizzazione e dell’intervento, tutele paesaggistiche, culturali, archeologiche o altri regimi specifici.

Sul rapporto con la tutela paesaggistica è intervenuta anche la Regione Lazio con proprie FAQ sull’accertamento di compatibilità paesaggistica, affrontando espressamente anche un caso riconducibile all’art. 34-ter.

La presenza di un vincolo non deve quindi essere verificata alla fine della pratica, ma prima di definire la procedura di regolarizzazione.

Differenza tra art. 34-ter e normale sanatoria edilizia

Il termine “sanatoria” viene spesso utilizzato in maniera generica, ma dal punto di vista tecnico esistono procedure differenti.

Quando viene individuata una difformità, il percorso corretto non consiste nel decidere immediatamente se presentare una CILA o una SCIA.

Occorre prima classificare la situazione.

La guida generale su come sanare un abuso edilizio a Roma approfondisce le diverse procedure oggi disponibili.

Per una variante riconducibile all’art. 34-ter, invece, il punto centrale diventa dimostrare che:

esiste il titolo originario → il titolo rientra nella fattispecie prevista → la modifica è stata realizzata nell’ambito della sua esecuzione → si tratta di parziale difformità → non si tratta di semplice tolleranza → l’epoca della variante è dimostrabile.

Solo dopo questa verifica si può individuare correttamente il procedimento.

Art. 34-ter e stato legittimo dell’immobile

La questione non riguarda soltanto la regolarizzazione della singola difformità.

Il Decreto Salva Casa ha modificato anche l’articolo 9-bis del Testo Unico dell’Edilizia e ha ampliato il quadro dei titoli che possono concorrere alla determinazione dello stato legittimo.

Tra questi rientrano anche i titoli formati attraverso l’applicazione dell’articolo 34-ter, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni.

Questo collegamento rende la procedura particolarmente importante per immobili nei quali una vecchia variante impedisce di ricostruire una catena documentale coerente.

Per capire l’intero meccanismo è utile partire dalla guida dedicata alla verifica dello stato legittimo dell’immobile a Roma.

Variante ante 1977 scoperta durante la vendita della casa

Uno dei casi più frequenti è la compravendita.

Il proprietario decide di vendere un appartamento e viene effettuata una verifica urbanistica.

Dall’accesso agli atti emerge una licenza edilizia degli anni ’60.

Il tecnico confronta il progetto con il rilievo e scopre che una parte dell’immobile non coincide con il grafico depositato.

A quel punto non è corretto concludere automaticamente:

“c’è un abuso, serve una sanatoria”.

La sequenza corretta è:

1. ricostruire il titolo originario;
2. controllare eventuali varianti successive;
3. rilevare lo stato reale;
4. individuare tutte le differenze;
5. verificare le tolleranze;
6. datare le opere;
7. verificare l’art. 34-ter;
8. esaminare vincoli e normative di settore;
9. individuare la procedura corretta;
10. regolarizzare prima di utilizzare la situazione risultante come base per successive pratiche.

Questa verifica può diventare determinante quando una difformità viene scoperta poco prima del rogito.

Il problema è approfondito anche nella guida sulle difformità che possono creare problemi nella vendita di una casa a Roma.

Caso pratico: edificio autorizzato nel 1968

Consideriamo un edificio romano costruito sulla base di una licenza edilizia rilasciata nel 1968.

Durante l’accesso agli atti viene recuperato il progetto approvato.

Il rilievo dello stato attuale evidenzia che alcune aperture esterne sono in posizione differente e che alcune dimensioni non coincidono perfettamente.

Come bisogna procedere?

1. Confrontare progetto e stato reale

Il tecnico sovrappone e confronta gli elaborati approvati con il rilievo.

2. Verificare se esistono altre pratiche

Bisogna accertare se le modifiche risultino già autorizzate da una variante, da un successivo titolo o da altra documentazione.

3. Controllare le tolleranze

Gli scostamenti devono essere verificati rispetto all’art. 34-bis.

Se rientrano nelle tolleranze previste, la situazione segue quella disciplina.

4. Ricostruire l’epoca delle modifiche

Occorre verificare se le differenze siano effettivamente riconducibili all’esecuzione dell’edificio.

5. Verificare l’art. 34-ter

Se si tratta di una parziale difformità realizzata nell’ambito dell’esecuzione del titolo ante Legge n. 10/1977 e sono soddisfatti gli ulteriori presupposti della norma, può essere valutata la relativa procedura.

6. Controllare vincoli e discipline di settore

Devono essere esaminati gli eventuali aspetti strutturali, sismici, paesaggistici e le altre tutele applicabili.

7. Presentare la procedura corretta

Soltanto al termine delle verifiche preliminari è possibile predisporre la pratica di regolarizzazione.

Questo esempio mostra perché l’anno di costruzione, da solo, non permette mai di stabilire se l’art. 34-ter sia applicabile.

Se l’edificio è ante 1977 qualsiasi abuso può essere regolarizzato?

No.

È probabilmente l’equivoco più importante da evitare.

Il fatto che un edificio sia stato costruito negli anni ’50, ’60 o ’70 non rende automaticamente sanabili tutte le modifiche presenti al suo interno.

Un appartamento potrebbe essere stato costruito nel 1965 ma modificato abusivamente nel 1995.

Quella modifica successiva non diventa una variante ante 1977 semplicemente perché l’edificio originario è vecchio.

Occorre dimostrare il rapporto tra la modifica e l’esecuzione del titolo edilizio al quale dovrebbe riferirsi.

Art. 34-ter e condono edilizio sono la stessa cosa?

No.

Il condono edilizio deriva da leggi straordinarie che, in determinati periodi, hanno consentito di presentare domande per specifici illeciti.

L’articolo 34-ter è invece una disposizione ordinaria contenuta nel Testo Unico dell’Edilizia e riguarda fattispecie specificamente individuate dalla norma.

A Roma sono ancora presenti numerose vecchie istanze derivanti dalle tre stagioni nazionali di condono.

Se esiste già una domanda di condono, la verifica deve essere impostata diversamente.

Per questi casi è disponibile la guida dedicata alla pratica di condono edilizio a Roma e alla gestione delle istanze pendenti.

Dopo l’art. 34-ter bisogna aggiornare anche il Catasto?

Dipende dalla situazione concreta.

Se la configurazione catastale non rappresenta correttamente lo stato dell’immobile e la modifica assume rilevanza catastale, potrebbe essere necessario procedere anche all’aggiornamento.

La sequenza, però, è importante.

Regolarità urbanistico-edilizia e conformità catastale sono due verifiche differenti.

Aggiornare esclusivamente la planimetria catastale non sana una difformità edilizia.

Prima si deve individuare correttamente lo stato urbanistico dell’immobile e successivamente verificare gli eventuali adempimenti catastali.

Art. 34-ter e agibilità

Anche l’agibilità deve essere tenuta distinta dalla regolarità urbanistica.

L’articolo 34-ter contiene inoltre una specifica disciplina per determinate parziali difformità accertate in passato durante sopralluoghi o ispezioni e seguite dal rilascio dell’abitabilità o agibilità, al ricorrere delle condizioni stabilite dal comma 4.

Si tratta di una fattispecie specifica, diversa dalla regolarizzazione delle varianti collegate ai titoli ante Legge n. 10/1977 prevista dai primi commi dell’articolo.

In presenza di vecchi certificati non bisogna quindi attribuire automaticamente all’agibilità effetti che devono invece essere verificati alla luce della norma.

Per approfondire il tema è disponibile la guida sull’agibilità a Roma e sulla Segnalazione Certificata di Agibilità tramite SUET.

Documenti utili per verificare una variante ante 1977 a Roma

Prima di stabilire se l’art. 34-ter sia utilizzabile, può essere necessario reperire e analizzare una serie di documenti.

La disponibilità dei documenti cambia da immobile a immobile.

Per questo la verifica deve essere costruita sulla storia specifica dell’edificio e non su una procedura standardizzata.

Procedura pratica a Roma

Per un immobile romano sul quale emerge una possibile variante storica, il percorso tecnico può essere sintetizzato così:

ACCESSO AGLI ATTI

↓

RECUPERO DEL TITOLO ORIGINARIO

↓

RECUPERO DELLE VARIANTI E DELLE PRATICHE SUCCESSIVE

↓

RILIEVO DELLO STATO ATTUALE

↓

CONFRONTO TRA PROGETTO E STATO REALE

↓

RICOSTRUZIONE DELLO STATO LEGITTIMO

↓

VERIFICA DELLE TOLLERANZE ART. 34-BIS

↓

DATAZIONE DELLE DIFFORMITÀ

↓

VERIFICA DEI PRESUPPOSTI ART. 34-TER

↓

CONTROLLO VINCOLI E NORMATIVE DI SETTORE

↓

INDIVIDUAZIONE DEL PROCEDIMENTO

↓

PRESENTAZIONE DELLA PRATICA

↓

EVENTUALE AGGIORNAMENTO CATASTALE

Questa sequenza riduce il rischio di impostare una pratica partendo dal presupposto sbagliato.

Domande frequenti sulle varianti ante 1977 Roma

Cos’è una variante ante 1977?

Nel contesto dell’art. 34-ter è una variante realizzata in corso d’opera che costituisce parziale difformità rispetto a un titolo edilizio rilasciato prima dell’entrata in vigore della Legge n. 10/1977 e che non rientra nelle tolleranze dell’art. 34-bis.

Basta che la casa sia stata costruita prima del 1977?

No. Bisogna verificare il titolo edilizio, il tipo di difformità, l’epoca della modifica e il rapporto tra la variante e l’esecuzione dell’intervento autorizzato.

Una modifica realizzata dopo gennaio 1977 può rientrare nell’art. 34-ter?

Secondo le Linee guida MIT può essere possibile se la modifica è stata realizzata entro la validità temporale del titolo ante Legge n. 10/1977 ed è effettivamente qualificabile come variante dell’intervento originario.

Serve la doppia conformità?

Per la fattispecie delle varianti disciplinata dai primi commi dell’art. 34-ter, le Linee guida MIT chiariscono che per il perfezionamento della relativa SCIA non è richiesta la doppia conformità prevista dagli artt. 36 e 36-bis.

La planimetria catastale dimostra che la casa è regolare?

No. Il Catasto non sostituisce i titoli edilizi. La documentazione catastale può contribuire alla ricostruzione storica, ma deve essere valutata insieme agli atti urbanistico-edilizi.

Qual è la sanzione?

Le Linee guida ministeriali indicano per la fattispecie il rinvio al criterio previsto dall’art. 36-bis, comma 5, lettera b), prima parte, con un importo compreso tra 1.032 e 10.328 euro in relazione ai parametri previsti dalla disciplina.

Se l’immobile è vincolato l’art. 34-ter non si può utilizzare?

La presenza di un vincolo non determina automaticamente questa conclusione. Occorre però verificare la specifica disciplina di settore e acquisire, quando necessari, pareri, autorizzazioni o atti di assenso delle amministrazioni competenti.

Art. 34-ter e sanatoria ordinaria sono la stessa cosa?

No. Art. 34-ter, art. 36 e art. 36-bis disciplinano fattispecie differenti. Prima di scegliere la procedura bisogna classificare tecnicamente la difformità.

Conclusioni: prima della sanatoria bisogna capire quale difformità esiste

L’articolo 34-ter del D.P.R. 380/2001 può rappresentare uno strumento importante per la regolarizzazione di alcune difformità presenti negli edifici più datati di Roma.

Il punto essenziale, però, è evitare una semplificazione sbagliata:

immobile costruito prima del 1977 ≠ difformità automaticamente sanabile con art. 34-ter.

Occorre invece dimostrare la relazione tra titolo edilizio originario, esecuzione dell’edificio e variante riscontrata.

La verifica tecnica deve quindi comprendere:

accesso agli atti, ricostruzione dello stato legittimo, rilievo dell’immobile, confronto con gli elaborati autorizzati, verifica delle tolleranze, datazione delle opere, classificazione della difformità, controllo dei vincoli e individuazione della procedura applicabile.

Soltanto dopo questa analisi è possibile stabilire se utilizzare l’art. 34-ter oppure se la situazione debba essere gestita attraverso una diversa procedura edilizia.

Per una panoramica più ampia sulle modifiche introdotte dalla riforma è possibile consultare anche l’approfondimento sul Decreto Salva Casa a Roma: sanatorie, tolleranze e difformità