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Documenti necessari per ristrutturare casa

Quali sono i documenti necessari per ristrutturare casa e non perdere le detrazioni fiscali

documenti necessari per ristrutturare casa
Documenti necessari per ristrutturare casa

Oggi vi parlerò di come sia semplice programmare i lavori di casa,  in modo da non perdere tempo e quali documenti sono necessari per ristrutturare casa. Io dico sempre che fare una ristrutturazione in regola ti costa meno di sanare un abuso successivamente. Infatti in poche parole i vantaggi sono:

  1. Non farsi elevare sanzioni amministrative
  2. I lavori di ristrutturazione sono detraibili al 50% e al 65% per riqualificazione energetica

Quanto sopra di farà subito capire che conviene ristrutturare in regola, primo perchè li detrai i lavori e secondo eviti sanzioni.

Quali sono i documenti necessari per ristrutturare casa in regola?

Come tutte le cose regolari richiede un minimo di impegno ma nulla di proibitivo. Infatti per ristrutturare casa ti occorre:

  • Un tecnico abilitato 
  • Alcuni documenti tuoi e della casa

Se hai gia un tecnico abilitato di tua conoscenza stai gia un passo avanti, infatti sarà lui praticamente ad occuparsi di tutto. Il tecnico presenta il progetto al Comune, la domanda con le asseverazioni e gli allegati necessari al buon fine della pratica edilizia CILA/SCIA/DIA. Tutti gli allegati vengono prodotti dal tecnico quindi ogni disegno, dichiarazione o documento viene certificato da lui che ne è totalmente responsabile. Qualche dichiarazione viene firmata anche da te ma con il suo consiglio e ausilio(tali dichiarazione sono diverse per ogni Comune). Ovviamente per compilare le dichiarazioni il tecnico ti chiederà alcuni documenti, gli stessi vengono garantiti da te che sono reali e corrispondenti alla realtà. Se non li hai devi recuperarli e verificare se siano rispondenti al vero. I documenti sono semplici e facilmente reperibili o da te o dal tecnico incaricato:

  • Atto di proprietà e/o delega del proprietario
  • Planimetria Catastale
  • Visura Catastale
  • Documento di identità

Per alcune ristrutturazioni particolari(apertura o chiusura di finestra, modifica del prospetto) in condominio viene richiesta l’autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale. Ora studieremo ogni singolo documento necessario per ristrutturare casa e cosa fare se ci accorgiamo di qualche difformità.

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    Atto di proprietà

    Ogni ente Comunale vuole avere la certezza della leggittimita’ della ristrutturazione, quindi allegata alla pratica edilizia occorre allegare l’atto di proprietà. Ovviamente questo documento lo avrai tra i documenti importanti della casa, in alternativa può essere recuperato o dal notaio, o presso l’archivio degli atti pubblici. Ulteriore possibilità se non hai l’atto o non lo vuoi allegare alla pratica edilizia e dichiarare o meglio auto certificare di essere il proprietario di casa.

    Però attenzione ad una cosa: in questa dichiarazione, oltre a tutti i dati catastali dell’immobile, devi inserire anche gli estremi di riferimento dell’atto di proprietà (cioè come è registrato presso l’archivio notarile), in modo che se il tecnico comunale che controllerà la tua pratica vuole fare una verifica, possa farla.

    E se non sono il proprietario?

    Se la casa è di un tuo famigliare che vive con te (marito/moglie ad esempio) immagino che sarete concordi nel fare i lavori e quindi è sufficiente far intestare la pratica edilizia a lui/lei, quindi il problema non si pone.

    Se però sei in affitto e hai deciso di sobbarcarti l’onere della ristrutturazione dell’appartamento è necessario che tu abbia una dichiarazione di assenso firmata da parte del proprietario a farti eseguire i lavori.

    Ricordati che a questa dichiarazione di assenso (che va obbligatoriamente allegata alla pratica edilizia) è necessario allegare anche una copia del suo documento di identità e dell’atto di proprietà (o dichiarazione sostitutiva di atto notorio) del proprietario per dimostrare che questa persona gode dei diritti reali sull’immobile.

    Bisogna sempre allegare l’atto di proprietà?

    La pratica che dovrai presentare tu è (quasi sicuramente) una CILA. Ho notato che in gran parte della modulistica che è possibile reperire sui siti istituzionali dei Comuni non viene esplicitamente richiesto di allegare l’atto di proprietà.

    In realtà, se anche il Comune non facesse questa richiesta, il consiglio che ti do è quello di inserirlo sempre (oppure di inserire l’atto sostitutivo di notorietà) per evitare scocciature in caso di controlli. In ogni caso il tuo tecnico ha l’obbligo di richiedertelo perchè deve verificare lui preventivamente che tu abbia la titolarità a fare i lavori.

    Infatti la CILA è una comunicazione di inizio lavori asseverata da parte del tecnico: in sostanza, con questa pratica, gli uffici tecnici dei Comuni si scaricano da qualsiasi responsabilità e la accollano al tuo tecnico, quindi lui per primo deve essere sicuro che quello che tu dichiari sia corretto altrimenti rischia multe salate.

    La planimetria catastale

    La planimetria catastale è una piantina, depositata al catasto, che accerta la disposizione interna degli ambienti di casa tua. E deve possibilmente essere conforme allo stato reale delle cose.

    Non è questo l’articolo in cui ti devo spiegare cosa comporta il fatto che la tua casa nella realtà dei fatti non sia conforme rispetto a quanto a conoscenza del catasto (tra l’altro, detto tra noi, molte persone usano la ristrutturazione anche per sistemare queste difformità). Solitamente questa planimetria è allegata all’atto di proprietà , ma se non ce l’hai?

    Puoi facilmente richiederla, generalmente ad un geometra, che ne estrarrà per te una copia al catasto. Oppure puoi sfruttare uno dei molti siti online che offrono questo servizio.

    Visura catastale

    La visura catastale è un foglio in cui vengono attestati i dati catastali dell’immobile, la proprietà e l’ubicazione. I dati catastali sono gli estremi di come il catasto ha registrato la tua casa e sono tre:

    1. foglio
    2. particella
    3. sub

    La categoria catastale

    Gli appartamenti generalmente sono classificati:

    • A/2 – abitazioni civili
    • A/3 – abitazioni economiche
    • A/4 – abitazioni popolari, naturalmente con tutte le eccezioni possibili)

    La consistenza

    E’ la superficie o il numero dei vani della casa, la rendita catastale e il valore che serve per determinare le tasse da pagare sull’immobile.

    Se non ha la visura catastale puoi richiederla online o al tecnico incaricato per pochi euro.

    Sono solo questi i documenti necessari per ristrutturare casa?

    Sì, i documenti sono quelli elencati sopra e sono basilari e alla portata di tutti, come anche procurarseli se ne mancasse qualcuno. Una volta che il tecnico avrà appurato che tutti questi documenti sono a posto ti potrà chiedere altri dati in base a quello che prevede la modulistica predisposta dal Comune in cui abiti. Ad esempio, se in passato hai fatto una pratica di sanatoria (esempio:  una chiusura del balcone non autorizzata) dovrai dargli una copia della concessione in sanatoria.

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